产业地产运营岗位职责（共7篇）_地产运营岗位职责

产业地产运营岗位职责（共7篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“地产运营岗位职责”。

第1篇：产业运营部岗位职责

一、产业运营部

1、按照公司愿景和董事会决策，根据投资企业产业经营情况，制定公司发展规划（包括但不限于投资企业管控目标、项目运作规划、资产利用规划和股权投资退出规划）。

2、按照公司发展规划，对投资企业形成财务战略导向的管控。

3、按照公司发展规划，就相关项目开展前期工作，拟定项目立项报告，经董事会批准后实施。

4、分析公司资产现状，监控企业资产经营，做好资产确权工作。制定资产利用规划，经董事会批准后实施。

5、按照公司发展规划，选择股权投资项目，经董事会批准后实施。组织实施公司股权增值的运作，包括股权转让和投资企业上市。

6、按照公司发展规划，选择股权投资项目，经董事会批准后实施。组织实施公司股权增值的运作，包括股权转让和投资企业上市。

7、为公司业务提供支持资源，包括但不限于融资、人才和公司关系的资源型支持。

第2篇：产业地产概念及运营

工业地产——概述

工业地产 1.工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

中文名工业地产

我国年限年 50简介工业类土地使用性质

期限年限为年

行业概述 2.发展

《年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数2013-2017据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。以上海市为例，年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其2010中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率高达。工业地产行业保持了良好的发展势头。1.65首先是国房地产企进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，商地跃的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完统计，的传房地产开发转投工业园建设项目。其次，大量国15资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，普洛安博置、丰地产以嘉民集。第三私募基、风险投资以信等融资手段进中国工业地产领域，给工业地产带来新融资方。前瞻网分析认为资主热衷于开发工业地产，与工业地开发成较低有关。工业地产土地投相对较低基准地只商业地用地的四分之一，甚至五分一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低多，未来工业地产的投资主体必将多元化

分

重工业房地轻工业房地、仓房地物流地）自由贸易区地（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）

特

投资规模大快速启、提供增值服务、追求长期稳定回报

策

工业地产策是工业园仓储物、厂房进行前期考察立项，园区划、建设招商推、进驻后物业管理的统筹 工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划覆盖我国西南地区、珠三角地区以及长三角地区的多个工业重地。

工业地产策，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广管理询服

开发模3工业园区开发模

目前我国各地方政最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地市场的主要载体，其运作主体一般是开发区工业园管委会下设的开公司 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部工业园置与搁荒

工业地产商模

房地产投开发企业工业园内或其他地方获取工业土项，在项的道路、绿化基础设施建乃至厂房、仓库、研发房产项营建，然后以租赁、转让或合资合作经的方式进项相关设施的营、管理，最后获取合理的地产开发利润 主体企业引导模式

指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对立工业园；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业产中强大的凝聚力与号召力，通土地出、项目租售等方式引进其他同类业的聚集，实现整产链的打造及完善 上海金上石工业园

综合运作模

指对上述工业园开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进混合运用的工业地产开发模式

私人业主开发模

在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂持续上扬，其利回报已经超商业地，且操作建设都比较简单缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别工业用的紧缩，这类开模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰

盈利模4主要以土地溢价增值而获取利

投资开发商在完项目基础设施建后，进项主题包装与概念推广实项中部分土地或整体土地的转让、出房地产投资基或其他专工业地产投资开发商

进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期有项目而取得经营管理收益。物房地产普洛公司在取得土地后，进一级开包基础设的建设，打造设施平台，吸物流企驻普洛斯只房地产投开发和物业管理日常物流业务仍由客户操作其本质是开发商而非物流商。星月集团开发上海松大业领等目亦如此

通过与工业企业联合，按需订制地产开发模

工业地产开发商取工业用后，进行项目主题包装与概念推广后，与确定主题的产业企强强联，按产业企业需求量身订工业厂等产项目，从而实现最低风险下的项目收益

国内发5我国工业地产的兴

国际经济发展格局层面改革开放敞开国门融入世经济一体大势同时，凭借低廉劳动力资，开放的民族使得世界的制造产业中移

国内各个城市经营发展角度：各城市之的发展、竞争，促使各个地工业园都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策税低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持

我国工业地产的发展现）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚地工业用：自行发规划发导向发集聚发工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成成为主要手段吸企业投落户，吸引的企业大多劳动密集的低端业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用效果

圈运用，机构、企业、集体、个人纷纷圈运动中谋划着从工业地开发获取丰厚投资回，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构企业以工业地产开发为名义大圈囤积资源，寻求机会以商用地资开发，获取更高的投资利润）作为工业地产的载工业园的建设中存在的问明园太少，重复建设严重上、苏州东等我们希望政能够制定一个工园的建设标准，给工园设一道门槛，来防园建设过多过滥”

②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现双赢” “③贪大求洋，面子工程

④资金供应链不完善，融资成瓶颈。

工业地产的发展趋势）发展趋势的影响因素 1①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；

②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；世界“工厂的确立，对工业的重视； ”③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；

④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。）中国工业地产未来发展趋势 ①政策将强调市场工业用的配置作用，促进工业地产价格回归到真价值

②国外地产巨头携投资基联合进入将成大势，操作方式将不断创新开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，租给客二是带租收购收购一些带有租约的好工业物产品这两模式共同点是长期持有物业待价而等待上市，通包装上市REIT融到大笔的资金

③由于国内全产业转和发达地总部经的规模形成，投资热点区将不断扩大，更多城市将得到发展机遇

商业模5工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地开发筹资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系活动。工地产的盈余体现在能快速启、以收入抵支、并能在抵支后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具大投资快启动、提供增值服务、追求长期稳定回的四大特性

招商法则 6.、营商：从筹划、管理、建设角度构建项目招商资本 1、诱商：设置诱因，诱惑商家 2、引商：以造势、喧势的方式经营注意力 3、链商：打通产业链的上下游，链接更广泛的商家 4、聚商：以近交的方式，一次性网罗目标商家 5、洽商：情感招商，攻心为上 6、招商：制定招商政策，深度诱惑商家 7、选商：选择符合定位与业态的商家 8

工业地产——招商（培训）不少企业还在中国设随着经济的快速发展，越来越多的境外企业来华投资，置生产基地，工业地产投资日趋升温。在国内一些城市，为适应发展的需要，工不少房地产企业也业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要，内地转型走工业地产投资路线。特别是最近两年，国内工业地产投资日趋火热，城市工业地产开发项目也越来越多。

工业园区招商引资成功与否将直接影招商是实现地产开发收益的主要形式之一。响工业园区的生存。

一、什么叫工业地产

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。工业类土地上的可建建筑物用作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业房地途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，年。产土地的使用年限为50

二、工业地产有什么特点

工业地产有着其自身的特点

工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点，在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下：

由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度1、政府政策的影响。各自为着自身利益钻着调控监管不到位的松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，随着工业地产被广泛空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。

去年国土部要求工业用地出让必须近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出：日起全面施月2007年11实行招拍挂，后又出台《全国工业用地出让最低价标准》，要求行最低价标准；国土资源部和监察部下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，决定2007年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察；《闲置土地治理办法》近来正火热进行中等等。

由此可见政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看，健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。通过市场的公平竞争，优胜劣汰，有实力的公司企业自然长存。

从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年、市场供求的影响。2．，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一10%增长都在8%至的GDP，到年，我国进出口贸易总额增速年均528%直处于世界前列。自2001年加入WTO后的 亿美元。6850去年底，总规模达到1.76万亿美元；累计实际利用外资超过

多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越480500强有全球从地区环境上看，世界工厂的局势渐成。来越多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业，政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。

并且发展工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，从工业地产结构上看，方向趋于综合型配套型多样化。

工业园区开发模式、主体企业引一般来说工业地产的开发模式有四种:3、发展模式的影响。无论导模式、工业地产商模式和综合运作模式。近来更提出一种产业地产的新模式。然而，工业区的发展定然关系着大量人口何种模式的创新，长远来说必将都以人性化为发展目标。并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件的发展，关系着人的生活条件与环境，与环境。

倍，目年里，流动人口大约增加了190年代以来，流动人口迅猛增加。在过去10上世纪亿。随着工业地产的深化，人性化的发展模1.5前已经超过了全国人口总数的10%，接近再有一个就是可持续发展的节这也是工业地产高层次发展的趋势。式将被广泛关注和共识。约型的模式。充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。

国家土地是有限的，面对近年来耕地面积的急剧减少，今年国务院确、投资回报的影响。4可开发的土。随着工业地产的不断扩展，红线定了坚守全国耕地不少于18亿亩的“底线”和“” 地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。

但从长远前景来看，市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。以保其产权的升值持有。竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，鉴于土地的升值，随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。

国家调控市场空间广阔，其发展还处在开端阶段，工业地产近一两年被转为焦点投资方向，工业地产的投用与发展是与整个社会的工市场化还非常欠缺。才刚开始，各方面的规范化，业化程度分不开的，随着工业发展的成熟，工业地产布局也必将更合理。

年减少一半左右，基本形成汽车、2003就拿上海来说，到2006年各类工业区的数量将比6大产业基地、19个市级以上工业开发区，外加钢铁、石化等50家左右重点配套区的格局。工业地产带来的工业繁荣，也必然对着四周的经济、产业、人们的生活水平与生活方式产生链条效应。比如工业地产中介，就是工业地产发展所催生的颇具发展前景的行业。

工业地产与居住类房地产在本质上有以下区别：）涵盖范围大，门类多，专业性较强；需要更加深入细化的产业分析、定位和规划。1（．）资源配置要求高；如区域产业支持、税收优惠政策、人才技术支持等软资源，及区位、2（环境、交通、通讯、水电、原材料、上下游配套等硬资源都有程度不同的配置要求。）开发水平要求更高；需要投资者有产业经验和产业政策、产业布局、产业功能需求的3（了解、把控能力，和更大范围的资源、产业整合能力，及资本、市场运作能力。

销售过程更像-开发建设-4开发模式不同；不同于住宅开发模式，住宅开发的拿地-设计物业产业组织-生产制造类生产模式，而工业地产的产业规划-政策协调-整体规划分类开发--整体转让或资本市场退出的整体运营更接近资本运营模式。运营）盈利模式不同；住宅开发往往周期较短，快进快出，现金流较好，其利润来源主要以（5利润而工业地产运作周期相对更长，资金占压较大，开发利润和开发期间的物业升值为主。开发利润因其经营型物业资产估值更高，来源主要为经营性物业的租金，物业升值空间更大，整体转让或资本市场退出时可体现更大的价值。

三、工业地产的营销传播特点

预算了高额传播是最重要但又最难操作的环节。许多工业地产项目，在工业地产的营销中，的广告费用，结果大把的钱扔出去，通通石沉大海，不见效果。

于是很多人大呼广告传播对工业地产的可能大部分工业地产项目都有过类似的尝试与教训，最有效、其实这种观点也不对，广告传播依然是工业地产招商最重要、招商和营销毫无用处。最快速的工具。前提是一定要懂得工业地产传播的特点和它的特殊性。

复杂性企业选择工业园区投资落户需要了解的内容很多，工业地产广告必、传播内容——1须清晰完整的描述项目的产业环境、优惠政策、交通路网、物业情况、价格成本、配套服务 等。

图表形式数据、这些内容集中起来会使传播十分复杂，而且特别枯燥，经常以大量的文字、试问一些工业园区动辙弄出一本几十页的厚厚的招商宣传册，呈现，无法引起受众的兴趣。谁有时间有兴趣看完这么枯燥的东西？

◆工业地产的宣传资料尤其需要下工夫，令其美观、简洁、大气、吸引人。要将枯燥的工业尤其在受众开始接不要指望一下子将项目的全部信息都让受众接收，厂房设计出美的感觉。然后逐步深入。全面系统的项目介触项目的信息时，应该抓住几个亮点，吸引受众的眼球，绍应等到企业对项目产生投资兴趣，想要详细了解时在进行。

2、传播受众——狭窄性工业地产传播受众群体范围狭窄，局限于工业制造业企业家。根据不同的工业地产项目，其具体的目标受众又须再细分。

受众地域分布不均——工业制造业企业家们主要集中于沿海工业发达地区，内地数量少，且分布十分广泛。

但他们不（例如东莞）受众空间分布不集中——你只知道某个地区集中着许多工业企业家，在更小的空间上集中。而同一行业的几千家企业可能分散分布在全国各地。

工业企业家集中在哪工人集中在工厂里，◆学生集中在学校里，白领集中在都市写字楼里，里？

人包含的工2007昊信联行统计并掌握的制造业企业数据年为：245万家。中国平均1000 业地产目标受众为2500倍！人。则利用大众媒体传播目标受众的千人成本比大众商品高

功利性（功利：狭碍的效益、目的性）工业地产传播的目的是激起企业家3、传播诉求——一方面由于传播者不懂得工业地产阶段性传播特征与媒介投资的渴望，带有很强的功利性。组合策略，另外一方面是源于招商的政绩压力。

昊信联行对目前工业地产的各种形式广告进行了统计，无论是电视、网络、杂志、报纸，以上直接强烈表达招商的诉求。但企业家反应冷淡，他们回避排斥此类广告。80%

多场次。昊信联行调查发现，几2007年，各地政府在深圳、东莞、广州举办招商会达200 乎所有企业家排斥、反感这种功利主义、形式主义的传播方式。

◆传播者竭力表达招商引资的渴望受众（企业家）努力回避、排斥

弱扩散性普通民众对工业地产毫无兴趣！他们的视觉和思维会自觉回避工4、传播辐射—— 业地产广告。更不能指望由他们引发大众传播的链式反应。而工业地产与大众的生活基本◆大众传播的目的是为了引发大众的消费或消费性投资行为。毫无关系，其传播目的是为了引发工业企业家的生产性投资行为。,工业地产传播内容枯燥，互动性差。品牌创意的扩散性弱，无法形成多受众之间复杂的沟通 也无法形成一种不间断并无限扩散的链式反应。

等吵作基本◆要引起主动扩散的链式传播要求传播内容能够满足”“猎奇、情色、贪财、怜悯 条件。同时要求受众参与度高，互动性强。

分散性工业地产的传播主体（传播者）是分散的，——5、传播主体并不局限于项目开发商。

政府、投融资机构、招商中介、地产中介、土地交易机构、企业家构成工业地产的主体传播 者。

代理机构只会但并非所有工业地产项目都适用代理招商，因此工业地产招商具有代理特性。选择利益最大的项目代理。

产业环境不成熟的区域代理招商很难产生好的效果。

大年，4.51企业二次工厂选址时间间隔平均为偶然性昊信联行研究发现：——传播反馈、6．

部分企业在经营至5年左右时，产生二次选址需求。

企业及企业家只会在产生选址投资需求时才厂房选址在企业的经营环节中属于偶发性需求，会关注。在其它时间里，企业家基本不会关注工业地产信息。

◆受众对传播内容非持续性关注受众不是传播内容的被动接收者，而是信息的主动寻求者。

大因此，可以看出，在工业地产项目向目标企业家传播的过程中，由于受众狭窄、分散，众媒体传播成本高、浪费大，辐射扩散性弱等原因，要求工业地产必须精准传播。同时，在目标企业家寻找工业地产项目时，由于受众对传播内容非持续性关注，传播内容复杂枯燥、传播难度大，传播主体分散等原因，要求工业地产必须深度营销。

四、工业地产招商都有哪些环节构成、客户拜访：1、电话接听： 23、预约来访：

4、客户接待：

5、客户跟进：

6、客户洽谈：

7、合同签订：

8、回款保障：

9、装修入住：

10、物业服务：

前七项占50%，后三项占50%，销售始于售后，让客户转介绍，扩大成交量。

工业地产企业——产业运营策略

一、工业地产运营模式

工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。（一）开发模式

1、工业园区开发模式。各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业的园区开发企业进行园区建设和管理工作，依托工业园区资源禀赋，创造相关产业扶持政策、税收优惠等条件营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，打造特定类型的产业基地。

2、主体企业引导模式。一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业模扩张或获取更大的经济利益，在获得大量工业土地开发权后，建设自身企业入驻且占主的工业园区。发挥主体企业在产业中的引领示范效应，通过土地出让、项目租售等方式吸引其他同类企业聚集，实现整个产业链的打造及完善。3、工业地产商模式。工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其他企业对土地进整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、商业服务等物业，后以转让、租赁或合资合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。

4、综合运作模式。是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

（二）盈利模式

不同的工业地产开发模式有其各自的盈利模式，总结来看主要有以下几种： 1、土地一级开发带来土地溢价增值。开发主体在完成土地一级开发后，将土地出让给项入驻企业，获得土地出让金，在弥补一级开发成本后形成土地一级开发收益。2、项目开发与经营收益。项目开发主体在项目地块上建造标准厂房、研发中心、办公楼、商服配套等设施后，通过出售、出租或租售结合等方式，实现项目的收益。

3、定制开发收益。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，企业需求量身订制工业厂房等产品项目，以此获得定制开发工业物业的收益。

4、运营管理服务性收益。工业地产项目管理主体为入驻企业提供运营管理方面的服务，获得包括物业管理费、治污费、水电管理费、设施维修费、注册登记咨询费、管理咨询费等各类服务性收益。

5、合资合作经营收益。项目主体企业以自己营建的相对独立的工业园区内土地出资入股，与聚集的企业开展合资合作经营，可以获取相应的经营性收益。6、增值服务收益。围绕项目入驻企业提供信息服务、科技服务、融资服务、创业支持、产业孵化、知识产权保护、生活配套等增值服务取得收益。7、产业相关的增值效益。通过工业地产项目建设，能够促进产业链上下游企业 聚集，从而促进企业在相关产业链方面发展的产业增值协同效益。．

二、我国工业地产营销推广中存在的问题

我国工业地产营销推广中存的问题我国工业地产发展时间较短，很多企业在营销推广方面还不完善，存在许多问题：

1、营销管理专业化水平低。在我国从事工业地产开发的企业，多数都是从事商业地产开或以某一产业为主，兼顾工业地产开发的企业。很多工业地产开发企业盈利模式简单，大过于看重短期利润，不愿作长期的战略规划，缺乏战略眼光和可持续发展能力。这就使工业地产企业营销管理活动中存在着专业化的问题。2、市场定位不准。一些开发商在获得工业地产开发权后，市场调研缺乏认识、分析不足对项目的总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资者定位不准。在缺乏专业的市场研究和项目策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些功能板块、产业业态进行组合的情况下就定方案，然后就以企业为中心，想方设法把产品推销出去。其结果必然是忽视客户的真正需求，开发风险紧随而来。3、营销理念错位。有些企业用住宅开发的模式来运营工业地产项目，如先建设，后招商，重招商，轻策划，容易患“营销近视症”。工业地产项目规划与区域发展规划脱节，项目建设不能与项目周边基础设施配套，产品功能忽视工业生产特有的功能需求。许多项目在选址、内部结构、仓储设施、生活配套等方面无法满足产业发展的要求，形成无效供给，造成烂尾楼现象。

4、竞争无序，营销创新不足。一些地方政府为追求政绩，积极促进工业地产的开发。投资商出于自身利益的需要，追求短期高利润回报，更引发了工业地产项目发展的高潮。因此，抢商机争项目，盲目圈地搞建设，加剧了同业之间的恶性竞争。产品定位和招商与市场脱节，缺乏独特卖点，项目布局不合理、业态培育缓慢，继而营销困难。这种重功利营销行为，导致工业地产商营销战术的肤浅、跟风营销的盛行、实效营销新手段的缺乏。

三、对工业地产项目营销推广策略的认识

更好地进行工业地产项目的营销推广，提高招商工作的效率和效果，成为工业地产项目取得成功的重要保证。制定工业地产项目的营销推广策略要注意以下几点：

1、重视项目策划。工业地产营销应该重视项目的前期策划工作。首先，对于区域的产业特点、工业结构、文化，以及区域的未来规划与发展，进行充分的研究与调查。寻求区域的发展空间、产业需求空间、产业布局，从而确定工业地产的市场需求。其次，进行准确的市场定位。工业地产的服务对象是特定产业内的企业群体，因此，一定要根据区域发展战略、产业发展趋势、项目自身条件对项目进行准确定位，确定项目的目标产业。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计要立意鲜明、创意新颖、设计独特，充分考虑未来产业经营者使用的需要，建筑规划要与区域的文化与习惯相符合。

2、重视目标市场的选择和对客户需求的研究。研究经济社会发展状况和目标产业的发展趋势，确定工业地产的目标市场，招商范围一般包括：（1）城市化进程中，伴随着城市化改造，面临拆迁的城区内工业企业；（2）需要扩大生产规模，实现腾笼换鸟的工业企业，提供新的生产基地；（3）为区域外企业产业转）5（为目标产业高端人才和专业人士创业提供孵化基地；）4（移提供依托载体； 为行业高新高端技术项目落地提供基础条件；（6）为目标产业龙头企业和骨干企业提供定制化服务。同时研究上下游产业链关系，掌握行业内代表性企业的发展状况及对物业的需求特点，按照企业的规模、地域、发展阶段、在产业链中的位置等属性对行业内客户进行系统梳理，掌握不同企业的需求特点。

3、重视政府资源的利用。积极争取将工业地产项目的建设和招商工作纳入各级政府的产业发展规划和重大专项，争取得到政府主要领导的亲自关注并牵头组建针对该项目的工作机构，积极促成政府出台针对目标产业以及项目建设的专门优惠政策，将招商客户纳入享受政府优惠政策的范畴，为项目建设和招商创造一个良好的环境。利用多种渠道扩大项目的影响力，向政府的招商部门和行业主管部门提供针对性的宣传材料，利用他们的窗口和渠道作用进行项目招商。

4、重视客户信息系统的建立和完善。在充分了解和研究客户需求的基础上，对客户进行梳理，建立完备的客户信息系统。重点研究已成交客户的成交过程，总结项目成交的原因，比较客户入驻后的成本和对增值服务的需求，分析竞争项目的优劣势等，从而改进宣传方式和推广内容，提高招商效果。另外，挖掘已成交客户资源，通过多种促销手段，鼓励原有客户增购物业、推荐客户购买和租赁，以及通过他们的资料、网站和其他渠道推广和宣传项目，扩大项目的影响力，吸引新客户。

5、重视品牌形象的推广和提升。将项目的推介宣传、政府的接待、区域的品牌宣传和项目招商紧密结合起来，整合资源和渠道，实现品牌联动，推广和提升企业和项目的品牌形象。开展针对性公关，挖掘不同客户的个性化需求，打造工业地产“个性化服务”品牌。在此基础上，努力从个性化服务需求中寻找共性规律，通过专业化服务为企业提供共享的各类公共服务平台和服务设施，提高设施的使用效率和可靠性，降低使用成本。

6、重视营销专业化人才团队建设。工业地产的营销推广是一项专业性很强的工作，不仅需要了解地产的常规知识，还需要对目标产业状况、具体客户的情况有比较深入的了解，因此专业化人才团队建设必不可少。经常性的学习和培训，将营销推广工作中积累的信息进行整理，可以形成规范化、专业化的招商知识和能力，以培育人才团队。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的工业地产项目各环节起到沟通、协调、控制的作用。

7、重视全员营销和综合营销。由于工业地产项目开发建设的特殊性，客户来源复杂，信息出口也比较多，因此为了保证为客户提供及时、准确、有效的信息，在企业内部需要营销、企划、设计、建筑甚至是物业部门的紧密协作，共同参与到与客户的沟通过程，以便根据客户的需求调整宣传策略或产品的设计生产。开拓市场信息触角，广泛利用各种信息中介服务机构，利用他们的专业能力和客户资源，寻找潜在的客户。充分利用商会、协会、论坛、展会等渠道了解行业和企业信息，适当利用网络和专业媒体进行品牌和项目推广，形成专业化、立体化、网络化的营销和招商体系。

2017.2.16

第3篇：产业地产成功运营的关键要素

产业地产成功运营的关键要素

文章看点：

1.产业地产开发价值链解析。2.分析产业地产开发的三大特点。

3.总结产业地产成功运营的三个关键要素（全价值链、资金平台、产业导向&政府扶持）。

文/赛普华东区 刘煜

前言

随着政府主导经济园区引入市场机制，推向市场化的重大举措，产业地产应运而生！无疑，产业地产已经成为中国房地产行业发展的攻坚之所，战略突围的重要选择。

然而，面对产业地产林林总总的项目，无论是科技园区、经济园区，还是物流园区、总部基地，其背后所隐藏的开发难度和周期过长、成功和失败园区的经验和教训、可持续的发展模式和潜在的巨大隐忧，均超乎想象！鉴于此，产业地产成功运营的关键要素该是什么？着实值得我们深入研究与探索…… 一、产业地产的价值链和开发特点

1.产业地产价值链横跨一、二、三级市场，直接导致战线长、跨度大

产业地产的核心在于以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的商业模式，并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。如图1所示：

这种大跨度的开发模式，直接决定了产业地产开发周期更长、专业跨度更大，也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。

2.从盈利模式来看，表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点 产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富，叠加效益巨大。根据实践案例及价值链分析，至少有如下八种盈利模式。如图2所示：

然而，这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地整理、基础设施建设等周期长，资金压力巨大。

3.围绕“土地”资源，借助产业地产开发运营，“企业、政府、产业”形成了密切的利益共同体

在开发运营过程中，一方面，政府“有形手”所发挥出的巨大作用：出台政策，立法支持；税费减免，创业资金支持；统一规划，统一领导；简化行政手续，提供“一站式”服务等。另一方面，产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营，产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要课题。二、产业地产成功运营的关键要素

1.打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力

站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。

围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应中国城市发展的必然。

通过对国内苏州工业园区、中新生态城的研究，我们都不难发现一个共同的轨迹，那就是经过长周期的经济园区建设，他们都形成了围绕城市规划、基础设施建设、二级项目开发和园区运营为核心职能的的全价值链企业集团。

例如，中新苏州工业园区开发公司（CSSD）下设以市政基础设施投资、建设、运营、管理和服务等为核心职能的公共事业服务、热电、燃气、景观绿化、水业以及物业管理公司，下设以二级项目开发为核心职能的置地有限公司，下设以产业投资为核心职能的各类投资公司等。中心生态城也在投资开发公司的基础上已经初步形成四大业务板块，分别是主责房地产开发和经营的建设投资公司、主责市政工程绿化等的市政景观公司、主责城市供电、供热、燃气、供水、电信的能源公司、主责环保基础设施的环保公司。

2.创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台 经过实践案例研究，主要体现如下三种解决方案：

方案1：“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。

该方案的最大特征在于，通过“园区运营+地产开发”双线联动，二者形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现；另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

方案2：债务性融资和权益性融资并举，构建多种融资渠道。

在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。行业内，加大权益性融资力度，已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经营，引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设，就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议，共同开发建设产业项目。

方案3：设立基础设施投资基金、产业投资基金，着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。

3．聚焦“产业线”和“政府线”，强化产业规划落地和政府职能导入和支持 目前，国内的产业园区开发仍处于起步阶段，缺乏足够支撑，无论是产业转型升级还是产业转移，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力；在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点，实现守正出奇；国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少，尤其以企业为主导运作的模式，在资源的整合力和推动力上明显不足，产业规划落地难。

结合国内外成功产业园区的先进经验，产业项目的建设可以立足于以下几点：（1）产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边，基于城市发展战略与核心资源；（2）产业导入首先从产业要素聚集入手，尤其是推动政府进行政策设计和资源整合；（3）全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能，包括公共、商业、居住、教育等。

另外，在企业内部组织职能设计上，布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。结束语

相对于传统地产项目，产业地产的成功开发运营，可以形成新的产业集群，促进产业升级，满足国家和政府产业调配的需要；可以协助政府完成城市功能区域的优化升级，增加税收，提升地方经济实力，实现农民入城产业工人转化，强烈契合政府意愿；可以创新企业经营模式，开拓企业经营领域，提升企业核心竞争能力，持续为企业贡献价值。今年12月即将在深圳召开的第16届CIHAF中国住交会更是抛出“产业新城”的概念，将产业地产与新型城镇化开发紧密联系起来，未来产业地产的发展前景可期。亮点借鉴：

1.产业地产开发价值链：横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。

2.产业地产开发的核心特征：①价值链跨度大、周期长，开发规模宏大，②前期和持续资金投入大，③政府和产业要素不可或缺。这些特征也成为企业成功开发产业地产项目的解题根源。3.产业地产成功运营的关键要素：打造全产业链运营模式，构建强大资金平台，强化产业规划落地和政府职能支持。

第4篇：运营岗位职责

运营岗位职责

运营岗位职责（一）

1、策划店内各类促销活动，安排参加平台的活动。

2、提出公司京东商城店铺平台的季度、月度推广方案，提高店铺点击率、浏览量和转化率。

3、针对各渠道的推广效果进行跟踪、评估，及时提出营销改进措施，给出切实可行的改进方案。

4、能够找到性价比高、有效的网络广告及推广方式，分析本店的页面流量等数据确定网络广告的真实、有效性。

5、使用数据罗盘等工具，为达到销售业绩提供决策。

6、负责京东打包硬广推广。

6、对网上店铺的UV、PV、销量、跳出率、地域分布、转化率等做出专业的数据分析及平时做好竞争对手的数据的采集、评估与分析。

7、拓展开发联盟伙伴，并监控执行情况，拓展与行业网站的合作。

8、负责店铺运营数据统计分析，并根据数据统计调整运营策略。

9、与美工、推广、文案、客服做好沟通，及时根据数据信息传达需要其他岗位配合的工作。

运营岗位职责（二）

工作职责：

1、负责虎扑识货的推广工作；

2、负责识货用户问题及需求的收集反馈工作；

3、及时提出推广建议，制定切实可行的推广方案，通俗一点讲，这份工作的任务就是让更多的JRS了解虎扑识货，将更多有爱的人们聚集在识货。

任职要求：

1、熟悉电商行业，网购经验丰富，熟悉一定网购领域者优先（如运动装备、户外、数码、服装、保健等各种行业领域均可）

2、文字功底扎实，能独立完成广告及论坛活动文案。

3、执行力强、思维活跃、创新力强，对数据敏感。

4、有推广策划能力，能独立完成推广方案制定及实施。

5、有网络推广经验或熟悉虎扑论坛者优先。

第5篇：运营岗位职责

网站运营总监

网站运营总监岗位职责：

1、组织对新网站的整体规划：内容建设，网站布局，网站结构方面的规划

2、门户网站的互动功能、架构设计及详细的文档编写

3、与各部门人员的沟通。

4、配合市场活动，带动栏目的人气扩展、公司品牌，能利用自身网站资源开展对外合作。

5、网站功能测试及维护管理。

6、组织进行目标客户深层调研。

7、策划推进及组织协调商务网站重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整。策划推进公司的业务运营战略、流程与计划，组织协调公司各部门执行、实现公司的运营目标。

网站运营总监的工作内容:

修订及执行公司战略规划及与日常营运作相关的制度体系、业务流程； 策划推进及组织协调公司重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整； 建立规范、高效的运营管理体系并优化完善；

制定公司运营标准并监督实施；

制定公司运营指标、年度发展计划，推动并确保营业指标的顺利完成；

制定运营中心各部门的战略发展和业务计划，协调各部门的工作，建设和发展优秀的运营队伍；

完成总经理临时交办的其他任务。

职位描述：

1、在公司经营战略指导下，进行市场调查和反馈，组织网站整体定位、风格设计、业务方向的综合策划，确立网站定位与发展方向；

2、组织目标市场、竞争态势、客户需求等的调查，撰写市场分析与评述，创意新的赢利模式，策划网站运营、业务拓展和产品销售的综合推广措施，推动网站商业模式的形成和相关产品的设计、优化；

3、根据网站定位及运营项目策划，确定相应栏目及其编辑方针，依此从信息源中筛选信息内容，进行内容的具体规划，并制定具体运营项目的工作计划，组织运营项目的实施；

4、与其他网站、运营商建立良好的业务合作关系，发展与培养合作伙伴，协调公司与客户之间的资源，开展运营项目的推广工作，提高有效访问量，保证网络运营项目的顺利执行与业务目标的达成；

5、根据业绩、市场反馈等对网络运营项目进行监督、控制和绩效评估，及时调整市场策略与内容，保证项目运营目标的持续达成；

6、根据公司经营方针和部门业务需要，合理设置部门组织结构和岗位，优化业务流程，合理配置人力资源，开发和培养员工能力，对员工绩效进行管理，提升部门工作效率，提高员工满足度。

网站程序员岗位职责

网站程序员岗位目的:

负责公司旗下网站前后台服务功能的修改和升级，并保证旗下网站软硬件平台的正常高效运行。

岗位职责：

1、编写开发计划

负责公司旗下网站功能改进计划和网络安全计划的编写。

参加用户需求调研，详细记录用户的需求，结合自身所掌握的编程技术，提出初步解决方案。详细深入的掌握所承担项目的需求分析和设计报告。尽职尽责编写出实现各项功能的完整代码。

2、网站功能修改和升级

按照计划的时间和质量要求，对网站前后台功能进行修改和升级；负责网站代码的优化和维护，保证网站的运行效率。

3、日常业务开发

每天程序员根据公司网站业务需要开发，制作和程序修改要求，必须按时按质按量地完成日常公司网站业务的编程开发技术工作。

4、网站测试

网站开发前期必需先测试，测试成功后方可上传。如因违规操作造成的公司损失由个人全部负责。

5、软硬件维护

负责每半个月必须对公司旗下网站软硬设施进行安全和稳定性巡检；并负责统计和监视系统日志。同时，也要做好内部局域网和网站机房的系统和网络故障的检修排除工作。

6、防毒防黑

负责即时监控互联网上发现的最新病毒和黑客程序及查杀方法，并及时为每台工作机和服务器查堵系统安全漏洞。每半月定期杀毒和升级防黑策略，排除因此出现的网络故障。

7、数据管理

每半个月必须对网站的重要数据（包括网站程序、网站数据库和网站运行日志等）做增量备份，并一个月对程序和数据库做完全备份。日常负责管理网站的备份数据，一旦出现问题，及时安全恢复数据。

8、技术支持

每日为客户提出的、客服人员无法解答的专业技术问题提供支持和回馈，保证客户的满意度。

9、软硬件采购

负责公司旗下网站发展所需要的软硬件的采购和选型；

10、其它要求

公司开发项目和数据要严格保密，不许泄漏。

完成公司交给的其他任务。

网站美工岗位职责

岗位职责：

1．服从公司指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向公司负责。

2．严格遵守公司规章制度，认真履行工作职责。

3．负责公司广告、图片、动画、海报、logo及网页的设计制作。

4．认真做好各类信息和资料收集、整理、汇总、归档等工作，为公司旗下各项目的成功开发提供优质的素材。

5．全面主持设计工作，担纲创意核心、设计指导、效果统筹、设计沟通的任务。

6．负责公司设计队伍的培养。对部门员工进行有计划的培训和管理。

7．负责与各岗位的协调工作。

8．完成公司交办的其他事务。

负责公司的美术设计和制作工作责任：

根据公司经营需要，进行各类美术设计和制作。设计、制作公司所需的广告牌、宣传品、公司用品、办公用品。

配合相关部门，对公司大型活动的会场进行布置。为重要客人提供所需的美工服务。为树立公司形象进行美术设计和制作。保管所用的美工工具和美术材料。熟悉本岗位工作，努力

学习相关知识。

负责网站页面的美工设计，修改

配合技术部门对网站页面设计和技术的配合网站整体栏目、网页的设计制作；

平面广告设计制作

对网站原有栏目进行加工处理；

为网站广告制作广告图片、横幅及动画广告。

平面设计岗位职责

岗位职责：

1、主动的经常收集各种工作资料，多方面收集设计发展信息，丰富设计思想；

2、协助参与参与广告的创作、设计和制作；

3、对策划部提供的有关资料和意见加以分析，依照广告计划的要求，配合消费者的心态，完成创意方案；

4、会同各相关部门，制定出整套广告方案，供客户审核，并在客户审核同意后进行制作，包括拍片、配音、印刷或摄影、绘画等；

5、协助参与产品样本、企业宣传册、vi、企业形象、商标、标志设计制作；

6、协助参与包装设计、媒体广告、展览展示、企业展厅、加盟店、企业文化宣传标语、企业环境布置设计等；

7、协助参与与其他相关部门共同讨论设计方案及实施难度，准确掌握客户意图，使工作能宣传标语、企业环境布置设计等；

8、负责参与与其他相关部门共同讨论设计方案及实施难度，准确掌握客户意图，使工作能够顺利完成；

9、完成各项目、各部门交办的设计工作；

网站优化师岗位职责

1、熟悉Google(包括Google海外)、baidu、的优化手法以及操作过数家成功案例，但Google与Baidu必须精通。

2、掌握百度、google、yahoo等搜索引擎的基本排名规律；并精通以上各类搜索引擎的优化,包括站内优化、站外优化及内外部链接优化等；精通各种SEO推广手段，并在搜索引擎上的关键词排名给予显示。

3、SEO岗位人员需能监控网站关键字，监控和研究竞争对手及其他网站相关做法，并制定相关策略和方案持续调优。

4、负责专题广告的优化，按阶段汇报优化监控结果和研究结果，并跟踪新产品的推广。

5、能针对关键词优化进行合理内容设计。

6、有较强的数据分析能力，能定期对相关数据进行有效分析。

7、和第三方网站进行流量、数据、反向链接或服务的交换，或战略合作联盟，增加网站的流量和知名度。

8、有较强的创新意识，有较好的知识分享意识，有很好的团队合作精神。

9、制定并组织实施公司网站及网络产品的SEO优化方案，负责优化网页结构，保证网站SEO技术水平、网站PR值、alexa排名保持行业的领先地位。

10、与各岗位协调工作，完成公司交给的其他任务。

第6篇：运营岗位职责

（一）运营主管工作职责：

1、每天认真按巡场的要求巡视楼层，做好安全、卫生、环境等方面的巡场记录。

2、每天都必须和厂家负责人及营业员交流、沟通，促使商场各项要求落实到位。同时注意收集商场经营、管理、家居、建材市场行情各方面的信息，记录整理后，连同自己的想法，一同向主管领导汇报。

3、配合运营经理做好卖场管理、数据统计及等工作。

4、接待好商户和售后服务的投诉客户，作好详细记录，能处理的及时处理，一时不能处理的，讲明理由，移交售后服务部，并配合好售后部门进行处理。

5、参与业务分析会，配合企划和售后服务部门的活动。

6、协调处理好楼层物业部工作关系，确保楼层平稳运营。

7、配合招商部工作，按时、足额地收缴场地租金等各项费用。

8、完成上级领导交办的其他事务。

（二）运营经理工作职责：

1、制定商场运营管理的相关规章制度，并监督贯彻执行。

2、协助办理场地租赁手续（签订租赁协议，收取质保金等）。协助新进商户进场及装修手续办理等工作。

3、做好经营户的交流、沟通工作保证合作双方关系融洽，确保商场的管理措施落到实处。及时了解反馈经营户的真实想法和要求，为领导决策提供信息。

4、处理好相关顾客厂商和售后服务等各种问题。

5、配合商场企划工作的落实和信息反馈。

6、做好商场安全、消防、用电、卫生等方面的工作，及时协调处理各类突发事件。

7、负责巡检商场环境、服务、设施设备运转、商场标识牌等工作。

8、开好业务分析会，在自身学习、提升的基础上，带好运营主管。

9、完成上级领导交办的其他工作。

（三）运营副总工作职责：

1、具体负责商场服务、安全、运营等各项管理工作。

2、了解同行业市场情况，进行系统分析，及时向总经理汇报经营管理情况，并提出改进建议。

3、解决商场内重大顾客投诉，并按公司有关规定及时处理。

4、协助日常招商工作，挖掘潜在商户，提高招租率。

5、负责协助商场各类商业活动，以提升商场的客流量、成交量。

6、协助企划部门组织实施商场的推广方案，保证商场的品牌形象稳步提升。

7、监督执行商场统一管理制度，监督商户合同履约、商品售卖、售后服务等情况。

8、协调公司与各商户友好合作关系，对商户提出的意见或者建议制定整改措施，及时汇报总经理。

9、结合物业部落实具体的开源节流、增收节支措施，在不影响商场整体形象的基础上提高经济效益。

第7篇：运营岗位职责

运营部岗位职责

所有岗位：

运营总监、运营经理、营销经理、运营主管、淘宝店长、客服主管、运维专员、文案策划、淘宝客服、推广专员、淘宝美工

一、运营总监

岗位名称：运营总监

部门名称：运营部

直接上级：总经理

下属部门：运营经理、营销经理

部门性质：对线下品牌就电子商务所有公关、销售事宜进行全权托管运营维护 管理权限：受总经理全权委托，行使对运营部门人事、劳动工资管理权限，并承担执行部门规章制度、管理规程及工作指令的义务

管理职能：负责对公司运营部门工作全过程中的各个环节实行管理、监督、协调、培训、考核评比的专职管理，对所承担的工作负责

主要职责： 1．负责建设和发展运营团队，组织开展员工队伍培训、考核评价及人才梯队建设工作，满足公司业务拓展的需要； 2．负责所辖区域的整体市场工作计划的制定、部署及监督实施，提升品牌在所辖区域的知名度和认同度等； 3．制订部门战略目标，负责部门的日常管理工作，确保部门系统的有序运行； 4．负责公司营运部门的制度规范，以及关于对外合作、渠道管理、媒体合作、推广策划、服务产品开发等相关工作的落实。

二、运营经理

岗位名称：运营经理

直接上级：运营总监

下属部门：运营主管、淘宝店长、客服主管

主要职责： 1．整体负责所辖区域品牌运营管理，包括天猫在内旗舰店、专卖店、专营店等的品牌日常管理、服务规范、形象管理及商品与价格的管理工作； 2．制定所辖管理层的工作内容，监督和控制管理工作； 3．制订所辖品牌项目的市场销售目标及品牌发展计划，并执行、跟进，与落实； 4．负责所辖管理层的职能培训，及成长计划。

三、营销经理

岗位名称：营销经理

部门名称：运营部

直接上级：运营总监

下属部门：运营主管、淘宝店长、客服主管

主要职责： 1．制定营销目标，建立系统的战略营销模式；整体负责所有淘宝店铺的市场营销计划，及整店市场营销包装方案； 2．负责所有营销数据的市场分析、研究、判断，调整和制定符合品牌成长的营销推广计划；包括直通车、量子统计、数据魔方等多种渠道的数据分析； 3．配合运营主管、淘宝店长制定各类促销活动方案； 4．负责对接客户的营销思路以及引导客户制定最终的营销计划方案。

四、运营主管

岗位名称：运营主管

直接上级：运营经理

下属部门：淘宝店长、运维专员、文案策划、淘宝客服、推广专员、淘宝美工 主要职责： 1．负责所辖淘宝店铺（多店铺）的日常管理工作，制定店铺的整体包装方案，跟踪制作、把控、落实，以及制定店铺的运营方案； 2．统筹各店长的工作安排； 3．配合运营经理制定所辖淘宝店铺的所有销售计划，及销售目标； 4．负责所有淘宝线上活动和专题的策划，线上推广创意及效果优化；制定各类促销方案，实施、和把控活动效果； 5．优化库存和产品线，并跟据实际情况调动店铺的经营方向，调整产品库存、和数据维护，及时跟踪和协调好线上、线下的产品实际库存数量； 6．实时跟踪店铺的数据魔方、量子统计、直通车等数据软件的数据分析，为客户提供详细市场销售分析报告；

7．推进淘宝旗舰店、授权店、加盟店、铺货店的体系建设和发展。

五、淘宝店长

岗位名称：淘宝店长

部门名称：运营部

直接上级：运营经理

下属部门：运维专员、文案策划、淘宝客服、推广专员、淘宝美工

主要职责： 1．落实店铺的日常操作工作，包含店铺的日常维护、产品上下架、产品标题制定和优化、产品价格制定、装修进度的跟进与落实； 2．维护日常销售数据，分析市场行情，调整和制定符合店铺发展的各种策略； 3．制定店铺各个阶段的各类促销方案和计划； 4．处理店铺的所有售后难题，以及各种客户需求； 5．引导和配合设计师制作和完成店铺包装的各种创意方案； 6．落实营销经理共同完成营销推广计划及方案执行，并配合完成阶段性销售目标； 7．定期汇报和反馈每个阶段的各类推广计划以及促销计划的执行成果； 8．负责所辖员工的专业化知识培训。

六、客服主管

岗位名称：客服主管

部门名称：运营部

直接上级：运营经理

下属部门：淘宝客服

主要职责：

1．配合项目负责人，全面负责和管理客服服务中心的各项工作； 2．定期对客服团队进行专业化的服务知识培训，提升客服团队的整体服务质量； 3．负责建立系统的客服工作流程、以及制定标准化的服务项目和制定科学的绩效管理考核标准；

4．整体负责客服团队的日常管理工作，并全程跟踪工作进度、监督、评估、管理客服人员的各项日常工作，包含售前、售中、售后各个环节的服务质量，打造系统的客服管理体系和服务指标；

5．配合各个项目负责人进行各类营销活动的执行与监督； 6．负责收集和整理客户资料，建立客户数据库，分析客户购买导向，对客户询盘率，转化率，投诉率，以及产品纠纷率进行数据统计和数据监督，实时勘测和处理各种客户突发事件；

7．累计经验，制定各种疑难事件的防范措施。

七、运维专员 岗位名称：运维专员

部门名称：运营部

直接上级：运营主管、淘宝店长

下属部门：

主要职责：

1．负责所有淘宝店铺的技术实现； 2．定期对设计团队进行技术维护培训； 3．几时跟进各个店铺的首页、内页更换。

八、文案策划

岗位名称：文案策划

部门名称：运营部

直接上级：运营经理、运营主管、淘宝店长

下属部门：

主要职责：

1．负责所有淘宝店铺的首页框架策划和文案内容； 2．负责淘宝店铺内页展示的策划及文案内容； 3．负责淘宝店铺营销排版的策划及文案内容； 4．从客户及消费者的角度出发，深度挖掘产品的卖点，以文案的形式将产品的优点展示给消费者，提示产品的核心竞争力； 5．制定店铺的创意装修方案和创意执行广告；

九、淘宝客服篇2：运营专员岗位职责6 运营专员岗位职责说明书

职位名称：运营专员

所属部门：运营管理部

主要岗位职责：

1、协助部门经理做好运营管理的相关工作。

2、协助部门对公司各案场管理工作质量进行督查，及时掌握各类信息上报领导，包括各案场的工作动向、员工的思想动态、员工的考勤管理以及各类违章违纪等。

3、协助部门对各销售案场定期巡查，包括销售任务与达成、销售数据、结算数据的统计与检查；员工仪容仪表和礼仪、日常接待流程、会议流程、宿舍卫生和作息制度等，上报巡查报告。

4、协助部门对公司各案场存在的管理、服务质量问题进行专项检查，上报专项检查报告。

5、协助部门做好公司网站、公司企业报所需资料的催促与收集工作，做好公司企业文化宣传。

6、参与公司各部门相关方案或工作计划等需要督办、考核事项的讨论制定工作。

7、对公司各项规章制度和文件精神的执行情况、公司重大经营决策的贯彻落实情况进行监督检查。

8、每周对公司各部门工作总结的撰写及工作计划的制定进行催收，组织实施和日常工作进行督查。

9、跟进部门领导安排的各项工作任务、会议决议事项的完成情况，检查、监督各部门的工作进度和质量。

10、协助部门做好对公司总部及各案场办公环境、秩序负责监督，规范员工礼仪、仪容仪表，做好公司保洁质量监管等方面工作。

11、公正廉明、不徇私情，具备高度责任心和端正务实的工作态度开展工作。

12、做好日工作总结，做到工作日清日结，每天下班前发至经理邮箱。

13、每周一下午审核各部门所递交工作总结以及制作本周巡查情况汇总。

14、协助部门每月月底前统计当月各部门工作遵章守纪、工作能力、廉洁自律等方面审查情况以及相关考核、建议、整改、反馈等资料的汇总，重大事项予以公示通报。

15、负责部门内部所有后勤工作。

16、不讲任何借口，不推诿、认真积极完成工作；爱岗敬业、坚决服从部门经理以及上级领导工作安排，保质保量完成任务。

直属上级：总经理助理兼运营经理

任职资格：

1、工商管理、行政管理、人力资源管理等相关专业，大专以上学历；

2、一年以上人力资源、行政管理、品质管理等工作经验；

3、具有较强的沟通协调能力；

4、团队意识较强，具有较强的责任感及执行力，具备较强的学习能力、发现问题、解决问题的能力；

5、积极主动，能够承受较大压力，吃苦耐劳，能适应出差。

6、熟练使用相关办公软件。

工作条件: 工作场所:办公室。环境状况:舒适。

危 险 性:基本无危险,无职业病危险。

本人已认真阅读以上内容，并积极开展工作，如有违背，自愿接受处罚。

任职人签字：

审核人：

生效日期：篇3：运营部经理岗位职责

运营部经理岗位职责

一、协助总经理制定公司的发展战略规划；

二、负责制定所属部门的工作计划、管理方案、操作流程；

三、制订所负责业务的年度工作计划并监督实施执行；

四、制定所负责部门的各项管理规章、制度；

五、积极协调和激励所属部门的工作。

六、全面负责后期项目的招商工作，租户协调和卖场管理；

七、参与公司整体策划，健全公司各项制度，完善公司运营管理；

八、推动市场招商业务，组织完成公司整体业务计划；

九、负责协调各部门工作，建立有效的团队协作机制；

十、维持并开拓各方面的外部关系；

十一、管理并激励所属部门的工作绩效。

十二、下属的人事聘免、奖惩、等人事异动的建议权

十三、部门相关费用审核权、控制权；

十四、处理顾客投诉的对外代表权。

十五、下属工作指导、督查、人事变动权

十六、对下属各项工作的检查、考核权

十七、相关营运部的营运管理事项权

十八、负责本部门商管员工作的总体安排与工作执行情况的督导实行周例会、早晚会制度；监督、辅导工作进程；强化考勤制度等。

十九、负责商场综合营运管理，包括：营业安全管理、商户经营管理、商户导购员管理等，保证商场正常运营秩序。

二十、负责根据商场实际情况与企划人员共同进行促销活动的策划和具体实施，以及评估活动效果。

二十一、负责部门做好商户租金的收缴和催缴工作。

二十二、负责本部门对商户进行进场装修、撤场监督的管理工作。

二十三、负责商户管理档案的建立健全工作。

二十四、负责指导本部门员工熟悉工作流程。

二十五、负责了解本部门员工和商户的思想动态，并及时向总经理反映，关心员工的工作和生活情况，为员工和商户排忧解难。

二十六、负责组织与安排市场调研和评估，掌握竞争对手的价格、质量、促销、服务等情况。

二

十七、负责商场内商品的品类、价格、质量、售后、等管理，及时根据市场的竞争情况调整经营策略，并向总经理及时提出可行性建议。

二十八、每周组织员工进行消防安全彻查，杜绝隐患。

二十九、组织员工进行岗位职责的亮化并进行培训。

三

十、对部门人员进行储备、培训、考核、培养部门助理。

三

十一、填补管理空白，保证管理工作能够持续进行。

三

十二、接受公司高层安排的其他临时性工作，处理店内紧急突发的其他工作。篇4：营运部岗位职责

营运部岗位及职责

一、部门职责

1．规划公司年度生产经营计划，推进公司中、长期发展规划。2．检查总部各分支机构经营执行情况，对经营状况不佳或制度执行不力的行为进行纠编。3.考虑政策的可行性和及时性，加强对各机构销售政策的执行情况进行检查。4．分析总部及各分支机构经营和kpi执行情况，在确保销量的同时，注重经济效益的提升。5．加强风险控制，提高存货和应收账款的周转，防止跌价、坏账损失和降价、财务费用。6．根据kpi指标细化，并落实、贯彻、执行。

二、岗位设置

营运部总监一名；

经营效率经理一名； kpi管理专员一名；

三、岗位说明书 1．营运部总监

职位名称：营运部总监 职位代码 直属上级：事业部总经理

职位概要：

策划推进公司的业务运营战略、流程与计划，组织协调公司各部门执行、实现公司的运营目 标。

工作内容：

1、修订及执行公司战略规划及与日常营运作相关的制度体系、业务流程；

2、策划推进及组织协调公司重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整；

3、建立规范、高效的运营管理体系并优化完善；

4、制定公司运营标准并监督实施；

5、制定公司运营指标、年度发展计划，推动并确保营业指标的顺利完成；

6、制定运营中心各部门的战略发展和业务计划，协调各部门的工作，建设和发展优秀的运

营队伍；

7、完成总经理临时交办的其他任务。

任职资格： 教育背景：管理类专业本科以上学历，工作经验突出可放宽条件。

培训经历：受过战略管理、组织变革管理、人力资源管理、项目管理、市场营销、财务管理等方面的培训。经 验：8 年以上企业工作经验，5 年以上高级管理工作经验。

工作能力：

1、在企业战略规划领域有深厚的理论功底和丰富的运作经验。

2、精通项目管理，并有独立实施项目管理操作的成功经验。

3、熟悉行业动态及运营发展趋势。

4、熟练操作使用办公软件。2．经营效率经理

职位名称：经营效率经理 职位代码 直属上级：营运部总监

职位概要：

分析、预测公司各种经营指标，向管理层提供经营建议和决策支持。

工作内容：

1、分析评估各项业务和各部门业绩，提供经营建议和决策支持；

2、检查总部各分支机构经营执行情况，对经营状次品不佳或制度执行不力的行为进行纠编。

3.考虑政策的可行性和及时性，加强对各机构销售政策的执行情况进行检查。4．分析总部及各分支机构经营和kpi执行情况，在确保销量的同时，注重经济效益的提升。5．加强风险控制，提高存货和应收账款的周转，防止跌价、坏账损失和降价、财务费用。

任职资格： 教育背景：财经类本科以上学历

培训经历：受过项目管理、管理学、财务分析、产品知识等方面的培训。

经 验：5 年以上大型企业财务管理工作经验，有中级会计师以上职称。工作能力：

1、擅长财务分析。

2、熟悉各种组织形式下企业财务管理工作；

3、熟练使用办公软件及财务软件。3．kpi管理主管

职位名称：kpi管理主管 职位代码 直属上级：营运部总监 职位概要：

协助上级完成薪酬、福利的各项日常工作

工作内容：

1、执行公司年度薪酬规划及福利计划；

2、定期收集市场薪酬信息和数据；

3、根据公司业务发展情况和市场水平，制定合理薪酬调整实施办法；

4、按时完成人工成本、人工费用的分析报告并及时更新维护员工资料库；

5、制作公司每月的工资报表，按时发放工资；

6、办理养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、住房公积金等社会保险和基金；

7、考勤、管理休假；

8、其他与薪酬相关的工作。

任职资格： 教育背景：人力资源、劳动经济、心理学、管理学等相关专业本科以上学历。培训经历：受过现代人力资源管理技术、劳动法律法规和财务会计知识等方面的培训。经

验：2 年以上薪资管理工作经验。

工作能力：

1、熟悉国家人事政策、法律和法规。

2、熟悉与薪酬相关的法律、法规。

3、熟悉薪酬福利管理流程。

4、人力资源管理理论基础扎实。

5、熟练使用相关办公软件。3．商务主管

职位名称：商务主管 职位代码 直属上级：营运部总监

职位概要：

协助商务工作开展，根据商务管理流程，做好业务流程管理的对接。工作内容：

1． 了解公司物流服务流程，做好商务对接； 2． 熟悉库存周转流程，了解发货与库存的动态变化，协助业务部做好要货计划； 3． 及时整理业务订单，进行整理汇报商务部，并跟踪订单执行过程； 4． 根据工作需要，整理商务数据，为营运管理提供依据。5． 商务部进销存帐目管理，及时更新维护，为商务运作提供积极支持。6． 领导交办的其他任务。

任职资格：

教育背景：市场营销、管理类相关专业大专以上学历。

培训经历：接受过物流知识的相关培训。

经 验：有2年以上相关岗位工作经验。

工作能力：

1．有较强的组织沟通能力。2．高度的责任意识。

3．熟练操作办公软件。篇5：运营部职责 2 部门使命

是集团的运营管理部门，通过协助总裁明确集团战略，组织管控模式，建设组织构架，建立组织绩效、计划管理、流程管理、会议管理等管理体系，监督实施与协调各部门工作，保证集团经营目标的顺利实现。3 部门职能 3.1 部门建设

3.1.1 负责建立集团运营发展体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施； 3.1.2 负责制定、实施部门年、季、月度工作计划，并进行总结和调整； 3.1.3 负责完善团队建设，招聘、指导、培训、激励、考核部门员工； 3.1.4 负责协调部门内外部工作关系； 3.1.5 负责部门档案管理。3.2 战略与目标管理

3.2.1 组织建立集团中长期总体发展战略，协助总裁确定集团发展方向； 3.2.2 根据集团总体发展战略，组织资源拟定集团业务战略和职能战略； 3.2.3 根据集团业务战略与职能战略目标，组织资源拟定集团阶段性发展方案，并负责推行落地；

3.2.4 根据集团战略目标，组织编制集团年度经营目标，负责组织落地、监管、评估、反馈。3.3 品牌管理 3.3.1 根据集团战略发展规划与目标，负责拟定集团品牌战略规划和品牌目标、项目品牌发展规划、项目品牌目标；

3.3.2 负责品牌推广方案的制定，供方的招采、管理与执行； 3.3.3 负责审核品牌相关各类活动、项目涉及品牌形象的宣传方案； 3.3.4 负责外网信息发布的管理工作，负责外网的版面设计、风格理念等工作； 3.3.5 负责《春和会》的组织工作； 3.3.6 负责品牌相关其他工作。3.4 组织管控

3.4.1 根据集团发展战略，负责提出集团及子公司管控模式； 3.4.2 根据公司审定的管控模式，负责拟定集团组织架构以及调整。3.5 组织绩效管理 3.5.1 根据集团战略发展规划，组织拟定集团组织绩效考核体系与考核原则，协助相关中心完成其各自考核体系，包括员工考核体系、营销中心考核体系、项目工程考核体系； 3.5.2 负责制定下属公司绩效管理总则，指导下属公司开展绩效管理工作； 3.5.3 负责根据集团经营目标，组织编制组织年度kpi； 3.5.4 根据集团绩效管理体系，组织制定集团各部门、项目、高管层绩效考核方案； 3.5.5 组织实施年度集团绩效考核，分析年度业绩并提出改进建议； 3.5.6 组织实施日常组织绩效考核，协助各部门通过绩效发现问题并改进。3.6 制度与流程管理 3.6.1 负责集团管理制度编制的组织，并对各部门提交制度的审核、组织会签、发布工作；

3.6.2 负责建立与维护集团组织管理手册； 3.6.3 负责集团权责体系、权责手册的建立与维护； 3.6.4 负责集团流程管理体系的建立与运行维护工作； 3.6.5 负责检查和监督流程管理体系执行情况； 3.6.6 负责优化流程工作； 3.6.7 负责评估流程风险； 3.6.8 负责组织流程审计与业务审计。3.7 计划管理

3.7.1 负责集团计划管理体系的建立、管理、实施与优化； 3.7.2 负责根据集团年度经营目标，组织集团各部门与项目部拟定部门年度工作目标，并编制年度工作计划，报审后下发各部门经营责任书； 3.7.3 根据集团年度经营目标、高管绩效考核体系，拟定高管年度工作目标，报审后下发；

3.7.4 负责对于年度经营计划、部门年度工作计划的评估，组织年度经营计划和年度工作计划的半年调整工作；

3.7.5 组织集团各部门编制季度及月度工作计划，并负责审核； 3.7.6 负责年度、季度工作计划执行情况的监督、评估、预警、反馈。3.8 会议管理

3.8.1 负责集团会议管理体系的建立、管理、实施与优化； 3.8.2 负责公司级会议的组织、记录，督办与跟进会议决议事项。3.9 知识管理

3.9.1 负责规划并建设公司的知识管理体系及知识沉淀体系建设； 3.9.2 负责公司知识库的建立、规范以及知识的利用、共享； 3.9.3 负责建立公司知识贡献体系、相关激励方案，并组织落地实施。3.9.4 负责组织项目后评估的策划管理工作； 3.9.5 负责组织召开项目后评估总结、交流会议； 3.9.6 组织项目后评估成果的优化、转化和固化工作。3.10 信息管理

3.10.1 负责建立集团信息管理制度； 3.10.2 负责对于各方上报信息的合规性进行审查； 3.10.3 负责对集团各部门信息上报的考核工作； 3.10.4 负责集团管理决策数据的提供。3.11 信息化管理

3.11.1 负责拟定集团信息化战略规划，编制信息化发展方案； 3.11.2 负责集团信息系统招采、实施，系统管理与维护，包括oa系统和业务系统； 3.11.3 负责集团内部网站的管理和维护，信息发布； 3.11.4 负责集团信息系统的账号与权限管理。3.12 公司级咨询管理

3.12.1 组织公司层面咨询需求调研，招采，管理与实施； 3.12.2 推动咨询成果的评估和落地。3.13 协助董事部分工作

3.13.1 负责总裁参加会议的管理和协调； 3.13.2 负责总裁日常工作的提醒； 3.13.3 负责完成总裁安排的文件编写； 3.13.4 负责非公司主营业务类的前期相关事宜； 3.13.5 完成总裁安排的其他事务。3.14 项目运营管理

3.14.1 根据公司发展战略及公司经营目标，组织拟定项目运营目标并下发； 3.14.2 组织项目运营启动会； 3.14.3 负责总控节点计划拟定、报审和下发； 3.14.4 组织项目一二级节点编制，负责审核项目一二级节点； 3.14.5 负责审核项目一二级节点计划的调整。3.15 其他管理

3.15.1 负责协调各部门之间工作； 3.15.2 负责公司运营管理体系的培训实施工作； 3.15.3 参与项目方案评审。