新建物业公司筹备方案分析报告_物业公司筹建方案

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新建物业公司筹备工作分析报告

一、运营模式分析

1、全程顾问模式（1）优势分析。

①成熟的运营模式。能提供全程顾问服务的物业服务企业一般来说都建立了自己比较完善的运营模式，而且经过实践检验这种运营方式是可行的；同时都会有成功的运营案例，这样一来会大大减少新企业探索的周期，节约时间成本和管理成本。

②企业的品牌效应。能提供全程顾问服务的物业服务企业一般成立较早，在长期经营的过程中建立了自己的品牌，具有自己独特的企业文化和形象识别系统。从这个角度来说，顾问企业的品牌效应会惠及房地产项目的营销工作。比如目前英国的戴德梁行、美国的世邦-魏理仕等企业，在一线城市都具有较高的知名度。

③员工招聘的优势。顾问企业树立的品牌，对行业从业人员将具有较大的吸引力，在一定程度上能解决招聘中的难题。

（2）劣势分析

①本土化的风险。我们无法否认提供全程顾问服务的物业服务企业曾经的成功与光辉，但无论是国外大型企业，还是国内企业，为特定地区提供顾问服务时都会存在有本土化周期的问题。由于每个地区的情况不一，中国物业管理制度更多地取决于地方政策的规范，同时我国区域文化多样性的特点，决定了任何一种运营模式都不可能成为放之四海而皆准的真理。因此，外来企业能否迅速适应本地市场的需要，能否迅速转型，将存在一定的风险。

②成本风险。聘请全程顾问服务企业，需要支付高额的管理（顾问）费用，对于新成立的物业服务企业而言，项目运营利润是否足以支付这一管理（顾问）费用，存在一定的风险。

③员工流动风险。2008年，中国物业管理协会发布的物业管理行业生存状况调查报告中明确指出，目前制约物业服务企业发展的最关键因素是员工因素。全程顾问服务企业的品牌优势，在一定程度上能解决员工招聘的难题，但这也是一把双刃剑，当顾问企业撤离的时候，大部分员工在心理上会有所波动，而新企业又不可能完全按照顾问企业设计的运营模式进行管理，在不同的企业文化的交替中，员工的归属感会发生缺失，离职的欲望增加。以世邦-魏理仕在我校的招聘为例，根据我们对毕业生跟踪的结果，顾问企业撤离后，90%的学生选择了跳槽。

2、自主运营模式（1）优势分析

①本土化优势。由于对地方风土人情比较熟悉，对地方政策的把握会比较到位，因此，自主经营的物业服务企业更容易适应当地市场的需求。比如本世纪初，香港的物业服务企业在深圳参加物业项目投标活动被当地企业击败，就能很好地说明这一点。

②成本优势。自主经营，花的每一分钱都是自己的，因此企业管理者在管理中必然会更重视成本管理的绩效。

③团队优势。自主经营的物业服务企业，由于一开始企业就可以着手建立自己的企业文化，这种文化熏陶下的员工具有更强的团队归属感，因而企业的员工队伍结构将更趋向于稳定，这对于一个管理团队来说相当重要。

（2）劣势分析

①经验劣势。新成立物业服务企业，企业投资者由于不具有物业服务企业的管理经验，在管理理念和管理思路上将遭遇重大挑战。如不能及时调整思路，跟上行业发展的步伐，将有可能导致失败。

②专业知识劣势。物业管理行业是个新兴的行业，相应的教育在我国还处于滞后状态，因此，投资者一般来说不具备物业服务的专业知识。目前有相当一部分物业服务企业不知道自己要做什么，看到人家怎么做就跟着做，这样很难形成自己的特色，发展壮大将遭遇重大挑战。

二、储备工作

1、知识储备

成功成立并管理一家物业服务企业，投资者和管理者应做好以下几方面的知识储备：

（1）管理知识。管理的魅力不在于个人的业务能力，而在于组织协调能力。因此，企业的投资者和管理者应多了解和熟悉企业管理、组织行为学、战略管理等方面的知识。建议初学者可以从视频讲座入手，推荐如余世维、曾仕强的管理讲座、陈安之的成功学讲座等等。

（2）物业服务专业知识。投资者和管理者其实不需要具备娴熟的物业服务职业技能，但应通晓物业服务的基本知识。解决这一问题，建议到物业服务企业实地考察学习、观看中国物业管理协会拍摄的教学情景剧《物业管理是怎样炼成的》等等，必要时可以参加一些有关物业服务的短训。

（3）财务管理知识。这是涉及投资者和管理者切身利益的知识，也是投资者最关心的领域。了解我国当前的会计制度的相关规定，熟悉住宅专项维修资金的使用管理要求，熟悉成本控制的方式等等，将会使企业管理绩效事半功倍。推荐先从熟悉国家政策法规开始。

2、人员储备

物业服务企业的运营，所有人员都可以临时招聘，但骨干管理人员需提前做好储备工作，建议事先储备以下人员：

（1）项目管理人员。项目经理，如能事先储备，是最好的结果，即便不能储备，也应有具备可培养能力的人选。

（2）财务经理。负责企业资金的关键人选。

（3）行政人事经理。需具有丰富的行政人事管理经验，熟悉社保的政策和操作流程。

（4）工程部经理。应通晓水电知识，最好持有高压电工证、电梯操作证等，有水电施工经验。

3、资金储备

按照现行政策，物业服务企业的成立至少需要RMB50万注册资金，因此，需要准备好由会计师事务所出具的不低于RMB50万元的验资证明。

4、资料准备

按照企业注册和临时资质申请的要求，要准备好验资证明、企业章程，企业名称预审核，从业人员职业资格证书、劳动合同等。