武汉均瑶房地产开发有限公司工作总结及工作计划_工作总结及工作计划
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武汉均瑶房地产开发有限公司 2015年工作总结及2016年工作计划
2015年，武汉公司在经过上一年的改革调整后，逐步脱离旧体制的藩篱，以一种全新的面貌开启二次创业、二次发展的征途。公司按照年初提出的竣工一个项目、开工一个项目、储备一个项目的总体发展思路，以目标凝聚向心力，以改革激发内生力，以管理催生驱动力，建机制、搭平台、练内功；抓重点、补短板、找活干。一年来做了大量卓有成效的工作，公司在内部治理、工程建设、资产运营、房屋拆迁、财务管理、历史遗留问题的解决以及企业文化建设、安全生产等方面取得了新的成绩，企业总体经营状况呈现向好趋势。
一、2015年工作基本情况
（一）内部管理工作取得新成效
1、搭建高效的组织架构。根据业务特点和经营需要，进一步理顺并优化公司组织架构，按经营业务特点构建了地产开发、资产管理、房屋征收三个业务板块，进行了部门重组和人员优化配置，合并开发和营销两部门为开发营销部，综合部、财务部两职能部门服务于专业条线，公司组织架构实现扁平化，业务条线更加清晰、分工协作为更明显，人岗匹配进一步优化。
2、稳健推进人员分流。通过协商解除劳动合同和内部退养方式继续分流富余人员。今年4－8月，与拆迁公司7名员工签订了《协商解除劳动合同协议》，与4名员工办理了内部退养手续，员工人数由年初161人降至148人，下降了8.07%，每月人力成本减少17367.94元。公司积极为员工搭建成长平台，出台优惠政策，鼓励员工走出去自谋发展、自谋出路、自主创业，员工离职创业在同等下条件下可优于市场价格水平和标准获得公司资源支持。
3、完善各类规章制度。对标集团印章档案管理制度，印发《合同管理流程》、《合同分类编号规则》、《印章使用管理制度》、《档案管理制度》，组织了相应培训，建立了合同、印章、档案台帐，形成了台账月报制。全年建立了涵盖开发类工程主体施工、消防、安装、采购、购销等，非开发类劳动、采购、房屋销售及服务等在内的22份格式合同，有效防范合同风险。严格执行合同呈报审核会签制度，会签合同178份，其中审核通过并存档合同68份，涉及金额24125.04万元，全年合同会签率100%，合同履约率100%。严格印章使用审批制度，全年签署印章审批单545份。严格付款流程和工程款支付内审制度，全年工程预算内部审核37笔，送审金额3741351.35元，审减额655897.55元，审减率17.53%。坚持工程款支付预算申报制，按计划审批执行工程付款，全年工程款的超付错付率为0。
4、推行日常工作周报月报制度。在各部门中推行日常工作周报、月报制度，全面、客观、真实地反映各板块、各部门、各岗位的计划执行情况、履职情况、工作落实情况、不同部门间工作衔接配合情况、工作难点问题，有效提高了工作执行力，实现了部门间工作协同配合，提高了工作效率。
5、实现绩效考核全覆盖。建立按业务条线分层分级的绩效考核体系，按季度进行全员KPI绩效考核，初步形成按绩效考核结果发放薪酬的格局。2015年度员工季度绩效考核执行率100%。全面推行经营责任制，年初组织资产管理业务的管房公司、物业公司、资产部签订年度《经营绩效合同》并据此考核；组织房屋征收业务制定了《月湖五期房屋拆迁后期项目薪酬方案及绩效考核办法》；对地产开发业务提出了按工程项目独立考核的思路。在制定绩效考核办法时与各条线负责人进行及时、细致、充分、有效的沟通，尽力保证绩效体系的科学性、实用性、有效性和客观公平性，有效地改善了公司整体运营管理，实现了企业和员工的共同进步。
（二）工程项目建设实现新突破
1、汉江苑三期全面开工。4月份汉江苑三期土地入袋为安，完成了《国有建设用地使用权出让合同》的签订；6月份办理完《建设用地规划许可证》，9月8日办理完《国有土地使用权证》，正式取得土地使用权，11月6日办理完《建设工程规划许可证》。与此同时，项目的桩基施工招投标、主体工程招投标全面铺开，严格按确定的12个步骤推进公开招标。9月底项目实现全面开工。截止12月31日，桩基工程一标完成231根，二标完成550根，三标完成938根，钻孔灌注桩完成34根。根据工程进度排序，预计2016年2月进行地下室土方开挖，2017年年中实现竣工交房。2015年汉江苑三期回笼资金3105.75万元，累计回笼资金9705.75万元。
2、龙江庭苑项目整体竣工。9月16日，龙江庭苑经济适用房项目的最后一栋房屋——14#楼正式交付使用，60户原地还建户拿到新房钥匙，标志着龙江庭苑项目的整体竣工。该项目共由14栋房屋组成，总建筑面积13.35万平方米，总户数1764户。项目2008年动工，2014年4月份以来，公司加大该项目收尾工作力度，明确施工目标、节点要求并进行层层分解，确保了工程安全、质量和施工目标的实现，住户如期喜迁新居。项目的竣工备案手续、住户两证办理工作同步跟进。
3、加快新项目立项步伐。积极开展新项目信息收集、分析和可行性研究工作，努力寻找项目投资机会。与武汉市多个土地一级开发部门联系，了解土地收储信息，根据信息先后考察了杨春湖综合地块、中央华城、南华高速地块、鲇鱼套货场等项目。按照公司未来发展思路，新项目将剥离老体制，采取灵活的机制，市场化、专业化运作。
（三）资产经营业务取得新成绩
1、资产经营。（1）明确自有房产拆迁工作思路和原则。资产部对拆迁范围内的自有房产建立了台账，按套设定拆迁补偿目标，拆迁必须向集团专项专报、一户一报、专案专报；对政府提出的房产置换、土地置换方案提前专报，确保公司资产安全，保障公司权益。对20%均瑶产房屋的拆迁要求政府按20%补偿给产权人，已执行房改的与20%产权补偿款之间的差额部分应予补足，保护产权人合法权益。（2）理顺资产关系。11月份，组织资产部、物业公司、工程部、财务部、开发营销部清理物业托管的公司资产，核实幼儿园及各小区停车位产权和数量，将阳城景园、汉江苑一期的两处幼儿园、各小区产权属公司的车位等资产纳入资产部资产清册管理。经核查，物业公司6个小区共设计车位498个，实际可用车位366个。（3）盘活存量资产。进一步整合办公资源，8月底将开发营销部整体搬入公司机关办公，原办公点对外出租，增加年租金收入5.82万元；将公司办公楼旁闲置的4、5楼出租给其他公司办公，提高资产利用率。清查青石10栋、17栋、拦江路等共9处房产对外出租。通过积极协调，补签了青石10栋晴川拆迁公司租赁协议，并追回5年的欠租。
2、物业管理。（1）明确战略定位。拟定了物业公司《三年发展纲要》，要求物业公司要将未来发展目标向“百年老店”的战略定位靠拢。（2）试水“竞标竞岗”。公司努力为物业公司搭建市场化运作平台，结合物业公司管理的保障房现状、配合开发等诸多历史现实因素，给予一年自我革新的缓冲期，延续2014年的扶持政策，促使物业公司理尽快顺发展思路，增强发展后劲，弥补发展短板，解决改制老职工等问题。加快推进物业管理公司市场化步伐，6月份和9月份，在物业公司7个小区中率先推行项目经理“竞标竞岗”工作，并签订《物业项目管理责任书》，初步确立了按劳分配、按经营业绩分配的机制。
3、公房管理。（1）针对公房管理面积逐年减少，向区国资办、区财政局努力争取减免上缴公房管理费用，就公房管理发展问题与区政府领导面议4次，并书面报告汉阳区人民政府，目前就进此事仍在与政府沟通磋商。（2）积极探索公房管理转型发展之路，尝试公房管理与物业管理融通发展，逐步切入政府公租房、廉租房管理。
（四）房屋征收工作取得新进步
1、拓展1个新项目。通过向武汉市土地整理储备中心积极争取，承接到月湖五期打包项目，该项目打包后127户，其中兴月小区21户，武警部队宿舍楼61户，省民政厅45户。截止12月31日已签订7户拆迁补偿协议。
2、加快拆迁收尾工作。鹦鹉洲三期C、D片房屋拆迁项目打包后899户拆迁任务，截止12月31日已签订878户，剩余41户。实现代办收入400万元。
（五）财务管理工作迈上新台阶
1、开展“三项”清理工作。一是开展了项目收支情况清理工作。分项目及项目周期对工程、拆迁等各个项目的应收应付、已收已付款展开全面清理，有效进行项目业绩认定。二是开展了税费清理工作。对各项目应缴未缴税费展开清理，要求财务部每年要在年报中予以提示，积极寻求集团专业财务意见，避免积压风险。针对自有房产拆迁，要求财务部摸清武汉市关于房屋征收的征税政策，提早拟定预案。三是开展物业补贴资产理清工作。组织财务部、物业公司、工程部对物业小区移交至今公司明补、暗补给物业公司的资产、费用进行清理；对按政策、法律法规公司应拨付给物业公司的经费进行清理，做到心中有数。
2、做好融资筹划工作。组织财务部就三期项目资金需求配比问题进行测算，就后续融资问题与集团财务保持沟通，降低融资成本，确保汉江苑三期现金流正常。统筹考虑工程建设付款进度与主体招投标报价让点幅度，做到未雨绸缪。
3、全力配合集团审计。2015年集团对公司进行了多轮审计，公司给予高度重视，全力协助配合，针对审计提出的问题，本着实事求是、客观公正、正直坦诚的态度，认真对照检查，反思不足，找出差距，积极申述，积极整改，积极落实，按要求完成了审计工作，集团审计委对公司管理流程、内控执行情况给予了充分肯定。
（六）遗留问题解决有了新进展
1、地产开发方面。恒富苑问题已启用新律师、启动新程序，集团法务已介入；北斗集团335户办证工作已成备案327套；月湖、规划局代建项目结算已完成资料清理工作；赫山中学结算工作完成，6月份已办理完产权证；终止汉江苑二期合作开发工作已推进5轮磋商，逐步接近目标和共识；汉江苑一期办证工作完成1196户；龙江庭苑规划验收及备案分步实施，已完成1、3、4号楼资料交付市城建档案馆工作。
2、人力资源方面。原汉阳区房地产公司退休职工张荣秀的待遇问题已协调得到解决；原汉阳区房地产公司部分退休职工医保结算问题、101名原汉阳区房地产公司退休待遇问题，公司协助职工、协调政府依法依规逐步落实。
（七）企业文化建设呈现新靓点
1、丰富多彩的工青妇活动。（1）“建言献策”活动。年初在全公司范围内开展了“提金点子、创新作为”建言献策活动。共收到各类合理化建议和意见99条，分别涉及到资源整合、开发引资、房屋征收、资产管理、活动培训、业务拓展等各个方面，内容丰富，涵盖面广，达到了“反映民意，集中民智”的效果。目前，公司已设置建言信箱，确保建言献策活动常态化和持续性。（2）集体关爱活动。4月份组织全体员工体检，10月份分三批组织全体员工赴江西三清山、浙江雁荡山、湖北神农架旅游，进一步增强员工归属感，提高了企业凝聚力。（3）节日庆祝活动。根据不同的节日时间节点，适时组织了三八妇女节、五四青年节、建党93周年座谈会及相关庆祝活动。这些都体现出公司管理层对员工成长发自内心的关怀，并希望员工因此更加热爱工作，敬业守职，从而提高工作效率和工作绩效，对工作有更多的创意和思考，为企业的发展创造价值，为个人的发展创造氛围。
2、推进办公环境美化整洁。整顿办公环境，提高员工职业健康指数。2015年6月份，清理、腾空公司大院内3个废旧车库将其改造一新作为员工食堂，为员工提供专门用餐场所，增加员工伙食补贴标准，中餐增加了酸奶、水果等配餐，改善员工饮食条件。规范公司大院车辆出入停放管理，有效引导车辆有序停放，共同创建良好办公环境。对公司办公楼走道进行粉刷，使办公场所焕然一新，并围绕集团企业使命和核心价值观、中国梦、国学经典等主题内容，制作了企业文化建设宣传栏，按集团模板统一了部门标牌，进一步美化企业形象。
（八）安全稳定工作开创新局面
认真吸取全国各类安全事故教训，强化安全生产风险意识，建立、坚守安全底线，全年继续保持良好的安全形势和稳定局面。严格建设工地、拆迁现场、出租房的消防安全管理工作，公司全年安全事故率为0。
加强信访接访释疑工作，围绕公司遗留问题的信访投诉件有所减少。2015年全年完成区政府办转交的信访督办单47件，及时率100%，有效化解矛盾，维护了一方和谐稳定。
二、2016年工作计划
武汉公司已经过两年的转型、转制、转观念，企业在内控管理等方面做了大量文章，夯实了基础，厚积薄发，具有进一步发展的潜力和能力。2016年工作计划如下：
（一）目标计划
1、经营目标。2016年预计营业收入2583.06万元（不含汉江苑三期房屋销售收入）。
2、重点事项。
（1）地产开发。一是汉江苑三期项目建设，按工程时间节点，把握好建设节奏和资金配比，稳中求进，确保工期、工程质量，抓好回款工作。二是加快龙江庭苑竣工备案手续的办理。三是将历史遗留下来的问题在日常工作中逐步消化掉。四是要紧盯土地市场动向，争取在市场竞争中有所斩获，实现地产项目滚动发展。
（2）资产经营。物业管理公司实行全面市场化，自主经营，自付盈亏。公房管理公司制定出系统的转型发展思路，与政府进一步商讨具体解决方案。如政府消化、业务扶持、自我转型。自有资产方面，在租的房产保值增值，租金与市场物价同步，逐年提高。列入拆迁计划的资产拆迁评估价格要公允，咬定市场补偿标准不动摇，动态掌握政府拆迁政策动向。（3）房屋征收。拆迁公司预计收入总额896万元。其中，月湖五期127户拆迁面积13600平方米，预计2016年度代办费收入400万元；鹦鹉洲三期拆迁代办费收入尾款496万元。寻找新项目，承接新业务，工资提上去，没有新业务，工资降下来或人员沉下去。
（4）财务管理。在集团业务指导下做好汉江苑三期融资工作，确保现金流正常。各项目税务清算工作。完成龙江庭苑竣工财务决算工作。加快商铺等存量房销售资金回笼，加快拆迁代办收入资金回笼，加快代建工程代理收入资金回笼。促进物业公司、管理公司进一步提高收费率，加强物业租金和物业管理费等资金的回收工作。继续督促业务部门对应收账款的清收工作，为公司正常营运提供资金支持。
（二）具体措施
1、继续推进改革，按业务条线进一步理清责任、单独核算、单独考核。
2、进一步改变经营模式，转变经营观念，努力实现以企业、民营企业的运作方式，市场化、企业化经营，找市场、谋生存、求发展。
3、积极拓展新项目，采取新的体制机制、运作模式和激励方式，以拼搏求发展，以业绩求回报，以作为求地位。
4、以经营为核心，抓业务、抓经营，围绕经营工作抓服务。
5、加强发展必胜的信念。房地产行业虽然从黄金时代步入白银时代，从刚需时代走向改善时代。但是，一个8万亿巨无霸产业依旧是一个好行业、依旧处处是机会。让全体员工牢固树立发展必胜的信念，不等、不靠、不要，不妄自菲薄，不自抛自弃，团结一致向前看。中央37年后再次召开最高规格城市工作会议，要看到房地产业的广阔市场和发展前景。
新的一年，新的征途、新的任务，公司将以逆水行舟不进则退的危机感，以更加坚定的信心,更加昂扬的斗志，更加自觉的行动，抢抓新机遇、迎接新挑战，努力开创新局面，实现公司发展新突破。
二〇一五年十二月三十一日
注：2015年的经营数据以《2015年度财务经营分析报告》为准；2016年度工作计划有关数据以2016年度预算及绩效目标为准。
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