物业管理基本制度和政策_物业管理制度与政策
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《物业管理基本制度》
1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、物业管理定义的理解：
⑴ 是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。⑵ 物业管理活动的基础是物业服务合同
⑶物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序维护
3、《条例》的调整范围：
（1）《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。
（2）《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
4、物业管理的特征：按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（熟悉）物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
5、物业管理的起源与发展（A）
物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法。英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
6、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：（B）
（1）住房投资由国家和国有企业统包；
（2）住房分配采取实物分配；
（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
7、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。（A）
广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村，也是实行专业化物业管理较早的一个小区。
8、1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（A）
9、建设部于1994年针对全国颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，（A）《城市新建住宅小区管理办法》上升《条例》上升《物权法》
10、物业管理在社会经济中的地位与作用（熟悉）⑴实施物业管理有利于促进经济增长
⑵实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 ⑶实施物业管理有利于增加就业 ⑷实施物业管理有利于维护社区稳定
⑸实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
11、《条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现以下特点：
借鉴性、过渡性、针对性（A）
12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范
性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
13、《条例》颁布后，这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：
配套性、经验性、操作性
（A）
14、2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。（A）
15、《条例》的立法指导思想：
（1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
（2）强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
（3）强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。（A）
16、《条例》遵循的基本原则：
（1）物业管理权利和财产权利相对应的原则
（2）维护全体业主合法权益的原则
（3）现实性与前瞻性有机结合的原则
（4）从实际出发，实事求是的原则
17、《条例》创设的法律制度：
（1）尊重和维护业主的财产权利
（2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制
（3）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动
（4）妥善处理政府和市场的关系（掌握）
18、《条例》确立的基本法律关系
（1）业主 相互之间的关系
（2）物业管理企业和业主之间的关系
（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
（4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系（5）社区居委会与业主、业主大会以及物业管理企业的关系（6）物业管理各方主体与政府之间的关系
第二章物业管理服务（重要）
1、物业管理服务的特点：
（1）公共性和综合性
（2）物业管路服务受益主体的广泛性和差异性
（3）物业管理服务的即时性和无形性
（4）物业管理服务的持续性和长期性
2、物业管理服务包括：
（1）对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；（2）维护相关区域内的环境卫生和秩序
具体包括：
（1）房屋共用部位的维修、养护和管理；（2）房屋共用设施设备的维修、养护和管理
（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护和管理（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务
（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
（6）物业装饰装修管理服务（7）物业档案资料的管理
（8）专项维修资金的代管服务
3、物业服务合同约定以外的服务，理解时需注意：
（1）提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务；
（2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定；
（3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
4、物业管理服务标准：中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》制定了三个等级标准：（P 38-45）
5、物业服务收费原则：
（1）合理原则（2）公开原则（3）收费与服务水平相适应原则
6、物业服务收费定价形式
（1）政府定价
（2）政府指导价
（3）市场调节价
7、物业服务收费形式：
（1）包干制形式 ：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
（2）酬薪制（佣金制）收费形式：酬薪制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
8、物业管理服务成本构成：
1)管理服务人员的工资、社会保险盒按规定提取的福利费等； 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3)物业管理区域清洁卫生费用； 4)物业管理区域绿化养护费用； 5)物业管理区域秩序维护费用； 6)办公费用；
7)物业管理企业固定资产折旧；
8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9)经业主同意的其他费用。
9、《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。
10、物业管理企业有权根据自身经济状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。（A）
11、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
12、物业服务合同应具备以下内容： 1)物业管理事项 2)物业服务质量 3)物业服务费用 4)双方的权利义务
5)专项维修资金的管理与使用 6)物业管理用房 7)合同期限 8)违约责任
13、前期物业服务合同的特征：
1)具有过渡性
2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 3)是要式合同
（A）
14、前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（A）
15、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法利益。（A）
16、物业使用与维护：（条例中均有）
1)公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
2)物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘
3)公共事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 4)业主装饰装修房屋应当依法规范
5)利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定
第三章物业管理的基本制度（重点）
1、房屋所有权人为业主。
2、现实物业管理中具备业主身份有三种：
1)房屋所有权证书持有人； 2)房屋共有权证书持有人；
3)待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
3、业主的权利：
1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4)参加业主大会会议，行使投票权
5)选举业主委员会委员。并享有被选举权 6)监督业主委员会的工作
7)监督物业管理企业履行物业服务合同
8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10)法律、法规规定的其他权利
4、业主管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。
5、由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
6、前期物业管理招标投标的原则：公开、公平、公正和诚实信用
7、前期物业管理招标原则：
1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人； 2)不得对潜在投标人实行歧视待遇；
3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求；
8、投标文件包括：
1)投标函 2)投标报价 3)物业管理方案
4)招标文件要求提供的其他材料。
9、物业承接查验制度的现实意义：
1)物业管理企业在承接物业项目时对公用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。
2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。
3)实行物业承接验收制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端。
10、物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分
11、为了保障住房消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，1998年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》，要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》
12、物业管理企业资质等级（P 103-105）
13、专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求。职业资格包括从业资格和执业资格两类。
14、物业管理师资格注册有效期为3年，有效期届满前30个工作日内，申请延续注册。
15、物业管理师的执业范围：
1)制定并组织实施物业管理方案； 2)审定并监督执行物业管理财务预算；
3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料
4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理 5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序
6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项
第四章房地产相关制度与政策
1、关联房地产的法律：
1）法院：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》
2）国务院：《城市房地产开发经营管理条例》
《城市房屋拆迁管理条例》《土地管理法实施条例》
《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
《住房公积金管理条例》
3）部门：《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》
《城市商品房预售管理办法》《城市商品房销售管理办法》
《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》
《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
《城市廉租住房管理办法》《城市房地产抵押管理办法》
《城市房地产中介服务管理规定》《房地产评估师注册管理办法》
《房产测绘管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》
《城市房地产权属档案管理办法》《城市危险房屋管理规定》
《城市异产毗连房屋管理规定》《公有住宅售后维修养护管理办法》
2、房地产开发分四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。
3、城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。编制城市规划一般分总体和详细规划两个阶段进行。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
4、一书两证：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
5、项目报建与施工许可证制度：未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。
6、工程竣工验收备案应提交下列文件：
1)工程竣工验收备案表； 2)工程竣工验收报告；
3)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；
4)施工单位签署的工程质量保修书； 5)法规、规章规定必须提供的其他文件。
7、《城市房地产管理法》规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
8、以出让方式取得土地使用的房地产转让应符合以下条件：
1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
9、以下不得转让房地产的情况：
1)达不到法定条件的房地产不得转让；
2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3)依法收回土地使用权的；
4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5)权属有争议的；
6)未依法登记领取权属证书的；
7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
10、商品房预售的条件：
1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2)持有建设工程规划许可证；
3)按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
11、商品房现售条件：
1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4)已通过竣工验收； 5)拆迁安置已经落实；
6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7)物业管理方案已经落实。
12、出租人的治安责任主要有：
1)不准将房屋出租给无合法有效证件的人；
2)承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证； 3)发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安派出所报告； 4)停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续。
13、承租人的治安责任主要有：
1)必须持有本人身份证或其他合法证件；
2)租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记；
3)将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所申报备案； 4)承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品。
14、房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
（B）
15、房地产抵押：抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。
16、鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：
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