陕西省上半年房地产估价师《制度与政策》：住房公积金缴存、提取和使用试题_房地产估价师模拟试题
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陕西省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：住房公积金缴存、提取和使用试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是__元。
A．2040.8 B．3451.83 C．5089.1 D．6666.7
2、某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为__。
A．53.34万元
B．85.34万元
C．106.68万元
D．213.36万元
3、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2002年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。
A：负债
B：资产
C：成本
D：所有者权益
E：执行层的组织协调
4、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。
A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格
5、商品房预售合同登记备案的申请人是。
A：商品房销售代理机构
B：商品房预售人
C：商品房购买人
D：商品房购买人和商品房预售人
E：执行层的组织协调
6、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0 B．38.5 C．105.0 D．23.6
7、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
8、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是__。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
9、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为__。
A．3000元/m2 B．2850元/m2 C．2928元/m2 D．2857元/m2
10、以下投资方式，不属于固定资产投资的是（）。
A．新建房地产项目
B．购买机器设备
C．购买生产原料
D．市政工程建设
11、房产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
12、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁
B．课税
C．企业清算
D．司法鉴定
13、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。A：17．46 B：100．00 C：117．46 D：672．75 E：借款合同
14、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。
A：乡人民政府
B：县人民政府
C：拆迁管理部门
D：公安部门
E：执行层的组织协调
15、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。
A：245 B：275 C：315 D：345 E：工业用地的监测点评估价格
16、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。
A：向下
B：平稳
C：不稳定
D：向上
E：借款合同
17、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。
A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：工业用地的监测点评估价格
18、大专院校，科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供__。
A．人才服务中心托管人事档案的证明
B．社会保险缴纳凭证复印件
C．所在单位同意其注册的书面意见
D．所取得的房地产估价科研成果
19、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为__万元。
A．18.25 B．20.00 C．21.58 D．22.00
20、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。
A：10.0％
B：14.0％
C：25.0％
D：35.0％
E：借款合同
21、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。
A：出让地价款
B：前期工程费
C：土地转让费
D：土地租用费
E：借款合同
22、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为．【2007年考题】
A：2204．55元／㎡
B：2397．99元／㎡
C：3237．60元／㎡
D：3345．64元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
23、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。
A：观察法
B：实验法
C：讨论法
D：问卷调查法
E：借款合同
24、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格
B：平均价格
C：正常价格
D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
25、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：工程量近似匡算法
D：概算指标估算法
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列属于报酬率求取方法的是。
A：累加法
B：功能法
C：市场提取法
D：投资报酬率插入法
E：均衡法
2、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。
A：动态投资回收期大于静态投资回收期
B：动态投资回收期等于静态投资回收期
C：动态投资回收期小于静态投资回收期
D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期
E：借款合同
3、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A．所得税前利润
B．所得税后利润
C．应分配利润
D．未分配利润
4、下列关于质权特征的表述中，错误的是__。
A．质权是一种担保物权
B．质权的标的物只能是不动产权利
C．质权需转移质物的占有
D．质权是就质物优先受偿的权利
5、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有。
A：房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一
B：传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性
C：合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点
D：在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率
E：房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段
6、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的__为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的__作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
A．30%～40%，50%～60% B．30%～40%，30%～40% C．50%～60%，50%～60% D．50%～60%，70%～80%
7、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
8、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有。
A：抵押权未登记的，按照债权先后清偿
B：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
C：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
D：抵押权未登记的，经过公证的优先清偿
E：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿
9、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是。
A：经营成本
B：开发产品成本
C：期间费用
D：开发项目总投资
E：借款合同
10、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。
A：职工提取时由所在单位审核
B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核
C：由住房公积金管理委员会核准
D：由住房公积金管理中心核准
E：由受委托银行办理支付手续
11、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题)A：产品调查
B：价格调查
C：市场需求质量调查
D：分销渠道调查
E：促销策略调查
12、随着政府土地储备制度的建立，划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A：存量
B：增量
C：流量
D：减量
E：借款合同
13、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。
A：城市人民政府
B：城市人民政府城乡规划主管部门
C：城市人民政府国土资源主管部门 D：城市人民政府房地产主管部门
E：执行层的组织协调
14、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。
A．2121 B．2200 C．1819 D．2242
15、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。
A：商业信用
B：银行信用
C：股票
D：消费信用
E：分期付款
16、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为__万元。
A．766 B．791 C．913 D．1046
17、不符合选取标准临街宗地要求的是。
A：一面临街
B：土地形状为正方形
C：临街宽度与临街深度的比例适当
D：用途为所在路线区段具有代表性的用途
E：容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
18、以下难以使用市场法估价的房地产有__。
A．标准工业厂房
B．写字楼
C．古建筑
D．纪念馆
E．学校
19、按我国现行规定，预备费包括两部分。
A：基本预备费
B：人工预备费 C：涨价预备费
D：工程预备费
E：材料预备费
20、随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力．这主要是考虑了写字楼的因素。
A：交通方便性
B：声望或形象
C：位置
D：建筑形式
E：借款合同
21、建筑物区分所有权包括（）等。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共同部分持份权
E．长期使用和租赁
22、集体土地未经依法不得出让。
A：征用
B：征收
C：批准
D：备案
E：执行层的组织协调
23、下列不属于房地产区位因素的是__。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
24、房地产估价所评估的是房地产的__。
A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价值
E．交换价值
25、保险合同的当事人有。
A：被保险人
B：受益人
C：保险人
D：投保人
E：保险代理人
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