宅基地管理制度需要改革完善（优秀）_农村宅基地管理制度
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宅基地管理制度需要改革完善
吴江市土地学会诸镇康
摘要：农村宅基地管理是国土资源管理工作的重点，管理制度需要改革完善。
主题词：宅基地 管理制度 改革
农村宅基地管理是国土资源管理工作的重点，随着中国非农产业的迅速发展，以及村镇建设的迅速扩张，农民宅基地法律关系不完善、不明确的问题已明显暴露出来，主要问题有：
一是缺少专门的宅基地法律法规。宪法是根本法，对宅基地只具有原则意义。1998年《土地管理法》虽经重大修改，涉及宅基地规定，但毕竟不是专门为宅基地而立的法律，对宅基地作用有限。一些法律法规在追究法律责任方面规定的不够明确具体，使得操作起来十分困难。如宅基地面积大小、宅基地转让与否、宅基地违法强制拆除、宅基地超占处理等，至今仍是困扰土地管理部门的难题。
二是法规层次偏低，政策代替文件突出。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见2004》等层次太低；《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知1990》等文件代替有关法律法规比较突出。
三是城乡二元体制的存在，归因于现行农村产权制度的制约。对宅基地，没有产权；甚至对宅基地上的住房，尽管住房时自己花钱盖的，但由于对宅基地没有产权，由于农民对宅基地及其上面建造的住房没有产权，只有使用权，所以他们既无法出售，也不能抵押，从而制约了农民土地权益的实现。这不仅不利于农民致富和农村经济发展，而且不利于农村劳动力转移，严重阻碍城镇化进程。
通过管理制度需要改革，制订《农村宅基地管理条例》，切实解决存在的问题，加强农村宅基地管理，不仅有利于保护千家万户农民的切身利益，也有利于农村的发展与稳定，有利于耕地的保护和土地资源的合理利用。建议制订《中华人民共和国农村宅基地管理条例》，属于行政法规，由此该条例应有国务院负责制定。
一，规范农村宅基地的使用权人的权利和义务。权利主要有占有权、使用权、收益权、相邻权等。农村宅基地的使用权人的义务：一是不得改变宅基地的用途，二是要保护和合理利用宅基地，三是不得妨害相邻权，四是不得妨害公共利益。“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。申请条件应当包括两个条件，一是分户条件，一是宅基地面积及其可建筑容积率与人口住房满足的标准。面积标准应当以现有宅基地上房屋的建筑容积率和人口的住房面积计算。严格的标准化分配宅基地就可以避免少批多占。不得通过收取对价让其合法化，更不得以此为由实行宅基地的有偿取得。多户共用一处宅基地的农村村民户或者符合分户条件的农村村民户，因继承取得本集体范围内的房屋所有权的，经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准，可以同时取得宅基地使用权。不具有分户条件的农户继承农村房屋占有两处宅基地的，所在集体组织有权收回其宅基地，但应当对其地上建筑物给予适当补偿。集体不行使其收回权的，房屋所有人对宅基地享有临时宅基地使用权。
二宅基地使用权的有条件转让。宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。现行《土地管理法》对此并没有明确的规定，只是在第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。对于农民宅基地使用权流转的是否开禁必须从国家基本土地政策和土地制度的维护考虑，集体成员在集体所有的土地上所享有的宅基地使用权正是为了满足集体成员和农村村民基本的生活居住的需要，经国家批准由集体无偿分配集体成员的土地利用的权利，具有明显的社会保障和福利性质。其分配的前提是集体土地公有制。分配的依据是集体成员的资格或者身份。分配性质具有无偿性、无对价性和福利性。因此，它也是无期限的，集体成员可以无期限的长期使用。集体成员不需要在集体所有的宅基地上生活居住时，应当将宅基地交回集体或者由集体收回，也可以随房屋所有权转让给符合宅基地申请条件的本集体的其他成员。集体收回的宅基地符合复垦条件的，应当恢复为耕地；不能复垦的可以用于集体建设用地，或者分配
给符合宅基地使用条件的成员。这才体现了宅基地的集体所有权。宅基地使用权是为了集体成员的生活居住需要在农民集体土地所有权上为集体成员设定的他物权，集体成员不得将自己的宅基地使用权转让给本集体以外的成员。对于农民宅基地的流转仍然应当坚持从严限制的政策，规定：宅基地使用权人经本集体同意和县级人民政府批准，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
三、规范宅基地使用权的收回。宅基地使用权不同于国有建设用地使用权是无期限的，因而在一般情况下不发生宅基地使用权的收回。宅基地使用权由农民以户为单位享有，只要农民家庭成员延续作为集体成员，即使该户只剩一个人是集体成员该户就是存在的，户就永久地享有宅基地的使用权。所谓宅基地收回是指对不符合宅基地使用条件的宅基地使用权人使用的宅基地，经具有批准权的人民政府批准，由所在集体收回的制度。可以收回宅基地包括
（一）集体经县级人民政府批准进行宅基地规划整理，集体成员在取得新宅基地使用权后，对于其原来使用的宅基地应当交回；
（二）原宅基地使用权人绝户的；
（三）集体成员死亡后本户没有具有本集体成员资格的继承人；
（四）宅基地上的房屋已经灭失，原使用人不再具备使用条件，不得重建房屋的；
（五）宅基使用权人已经具有其他居住条件，将宅基地及其房屋弃用的；
（六）违法占用宅基地的（未批先占、少批多占、私自扩占、一户多宅等）；
（七）其他应当收回宅基地的情况。集体收回宅基地时，应当根据具体情况，在公平合理的原则下，对宅基地上的房屋的残存价值经评估后给予适当补偿。
四、对违反宅基地管理的法律责任。在农村存在的宅基违法占用、少批多占、一户多宅等问题，一方面是没有明确集体对违法占用宅基地的收回权，另一方面也是由于法律责任不严格，执法力度不够。个别人给换了新宅基地，拒不腾退旧宅基地，土地管理部门的执法手段不够，离开了公安机关的配合往往难以执法，不能有效地制止非法占用土地的行为。土地管理法修改应当明确规定以下内容：
（一）非法占用土地建住宅的责任。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，或者超过批准的面积，非法占用土地建住宅的，国土资源行
政主管部门要按法严肃查处;
（二）拒不交回集体宅基地的责任.依照法律规定应当将宅基地交回集体的，在集体依法行使收回权时，据不交回宅基地的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令其向集体交回宅基地，逾期不交回的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门强制拆除地上建筑物，收回宅基地，并处以罚款。
（三）非法转让宅基地的责任.违反法律规定转让宅基地的，应当对转让人和受让人各处以转让金额一倍的罚款；转让人有居住条件的，由集体收回宅基地。
五加快宅基地使用权登记发证工作。通过开展宅基地使用权登记，在对现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，基本完成宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。严格宅基地申请条件，落实“一户一宅”制度。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。要按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。
