物业管理基本制度与政策1_物业管理各项制度1

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1.2.3.4.5.6.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内完成交接手续 《物业管理条例》明确对业主委员会实行备案制度。业主委员会委员的变更由业主大会决定。

前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是公开、公平、公正和诚实守信

根据《城市房地产管理法》，属于商品房预售审核条件的是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上、持有建设工程规划许可证

7.商品房预售合同登记备案的申请人是商品房预售人

8.根据住宅质量保证书，部位、部件保修内容与保修期是管道堵塞2个月、灯具、电器开关6个月、卫生洁具1年

9.房屋租赁合同备案的说法是备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

10.房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是促成房地产交易 11.抵押房地产的房屋所有权人是抵押人

12.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记。13.物业管理师应当具备的执业能力包括掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识、具有丰富的物业管理实践经验、能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定

14.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起15日内，持文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。15.目前，国家层面的技术规程是《房屋白蚁预防技术规程》（JGJ/T 245-2011），主要规定了药物屏障技术、监测控制技术和砂粒屏障技术的操作要求和程序。

16.当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90内申请转移登记。

17.属于对房屋进行转移登记的情形的是房屋买卖、房屋所有权人为企业，企业被并购、房地产权人将房地产进行抵债

18.房地产开发企业的市场活动规则的表述有对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动、房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目、各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担 任务

19.一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承

揽房地产开发项目

20.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要包括维护相关区域内的秩序、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生

21.物业的使用与维护合同中可包含的约定有业主装饰装修房屋的约定、建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务、物业服务企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施、物业管理用房的具体约定

22.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了物业管理权利和财产权相对应、维护全体业主合法权益、现实性与前瞻性有机结合、从实际出发、实事求是的原则。23.《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有前期物业服务合同的订立、物业服务企业的保修责任、物业管理用房的配置、物业承接验收手续和物业资料的移交 24.物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法是这种服务，原则上是一

种有偿服务、提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定

25.采取酬金制形式约定物业服务费用的说法是酬金以预收的物业服务费用为计提基数、物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有、物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

26.物业管理服务标准的说法是物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤、物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通1次、物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行

27.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数、《业主大会议事规则》草案、《管理规约》草案、业主委员会委员候选人名单 28.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书的情形有审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出物业服务企业资质审批决定的、超越法定职权做出物业服务企业资质审批决定的、违反法定程序做出物业服务企业资质审批决定的、对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的29.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告、责令限期改正、处1万元以上3万元以下的罚款处罚。30.住宅专项维修资金的交存方式包括商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人

31.公有住宅出售后的使用与管理的说法中有住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备、住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护、已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行

32.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。

33.业主大会决定《物业管理条件》规定的制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。34.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于物业服务费

35.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费、物业服务企业的利润

36.处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中是由业主委员会督促其限期缴纳、依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决、依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决 37.物业服务企业代收代交水电等费用时，正确的做法是向委托单位收取手续费

38.单位或者个人中，是法定物业管理招标主体的是建设单位、业主大会、物业产权人 39.负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

40.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1年内不得发生擅自改变物业管理用房用途的行为。

41.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。42.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶属关系，报经同级财政部门同意。

43.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时补交。

44.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房20%提取。

45.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书

46.建筑物区分所有权的说法是建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权 47.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是将住宅用作营业性场所，获取经营收益

48.我国《物权法》所称物，包括不动产和动产

49.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，业主大会有权依法更换。50.改建、重建建筑物及其附属设施由业主决定。

51.《管理规约》的说法是《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定、《管理规约》对全体业主具有约束力、对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换

52.建筑区域内，是否设立业主大会由全体业主决定。53.拖欠物业服务费属于损害他人合法权益的行为

54.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

55.与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是《住房公积金管理条例》 56.城市规划管理中颁发的证书包括建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

57.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是项目选址意见书 房屋租赁权利义务的一般约定，说法是出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任、出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复、租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定、承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金

58.为防止投标人以非法手段骗取中标，《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定的禁止行为包括禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益

59.一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。

60.《物业管理条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营，物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定。61.为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去，《物业管理条例》还对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。62.总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

63.物业服务企业和业主在使用标准时，应当注意的问题包括《普通住宅小区物业管理服务

等级标准(试行)》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准、《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定、选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务 等级

64.《物业服务收费管理办法》规定，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

65.对于向特定业主提供单独议价的其他服务，包括承揽房屋装修维护

66.根据《城市规划法》规定，城市规划部门对建设项目的检查和监督的表述是城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查、被检查者应当如实提供情况和必要的资料、对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收

67.物业服务企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。68.物业管理最主要的特点是市场化

69.关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法是双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作、业主大会做出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议、居民委员会应当对业主大会的工作进行监督

70.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是物业管理服务

71.物业管理服务活动中，属于公共性服务的是建筑物外墙清洗、小区路灯的维修和管理、物业档案资料管理

72.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，二级服务标准要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到75%以上。

73.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向最终用户收取有关费用。

74.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给业主委员会 75.业主大会制度的说法是业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会、业主大会不得做出与物业管理无关的决定 76.业主大会会议的说法是首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开、业主大会会议分为定期会议和临时会议、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

77.业主委员会应当依法履行的职责是与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 78.危险房屋造成损害事故应由房屋所有人承担的民事责任有险不查、损坏不修、鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施 79.危险房屋造成损害事故的，房屋使用人应当承担民事责任的情形是：擅自改变房屋结构、构件、设备或者使用性质的、阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险的措施

80.鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分别按照下列情况观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除进行处理。