慈溪市农村住房制度改革情况汇报_农村产权制度改革汇报
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慈溪市农村住房制度改革情况汇报
今年以来，我市把改革农村建房方式、推进效益型农民集中居住区建设作为推进新型城市化三大抓手之一（城中村、中心城区改造，片区整合发展，农民集中居住区建设）和建设效益和谐新慈溪的新举措，摆上市委市政府重要议事日程。宁波市下发《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》后，市委市政府及时进行认真学习，召开会议进行专题研究部署，结合慈溪实际，从组织建立、政策调研、方案制订、试点启动等方面开展工作。
一、前阶段主要工作开展情况
（一）建立组织，加强领导
为加强对开展效益型农民集中住区建设工作的领导，成立了由市政府市长任组长、分管农业农村和城建的两位副市长任副组长的推进农民集中居住区建设工作领导小组。落实了相关23个部门为领导小组成员单位。领导小组办公室（简称市集居办）设在市农办，并明确了农集居办组织协调、政策研究、方案审核、工作指导、情况综合和督查考核等职责。
（二）开展调研，制订方案
农民集中居住区建设工作涉及面广，政策性强，事关广大农民群众的切身利益，为使这一工程真正成为群众的民心工程，今年4月以来，由市农办牵头，会同国土、规划、建设、发改、财政等部门，开展了相关政策调研，共开展专题调研14个。包括调整现行农村宅基地政策、建立农村宅基地流转和储备机制、土地占补平衡与空间置换办法、农民集中居住区住宅交易上市机制、农民集中居住区项目建设管理办法、涉及农民集中居住区建设行政性收费的减免政策、农民集中居住区物业化管理办法、农民集中居住区的建筑设计市场的规范化管理措施、农民集中居住区布点规划和建设标准及技术规范、农民集中居住区扶持政策、农民集中居住区建设计划审批和验收程序方案、镇村农民廉租房建设使用试行办法等。
其中调整现行农村宅基地政策中，重点围绕“四个转变”：一是农村住房审批方式由原来的分户审批向联户审批转变；二是农村建房标准由原来的以户为标准向以人均为标准转变；三是农民建房审批标准由原来的单纯以批建筑占地面积为主向建筑占地面积和建筑面积结合转变；四是农民建房供地方式以集体土地为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地结合转变。解决跨村建房，达到向农民集中居住区集聚的目的。调整农村宅基地整理政策和操作办法中，鼓励开展农村宅基地整理，解决农村建设用地指标不足的问题，核心是通过提高复垦指标收购价、补助复垦经费提高各地开展农村宅基地整理的积极性。探索建立农村宅基地流转和储备机制中，着力解决农村建设中建新不拆旧问题，积极研究出台农村原有宅基地回收和利用政策。探索农村宅基地使用级差化管理办法，研究用经济手段实现农村建房“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层套房”的目标。土地占补平衡与空间置换办法中，积极扶持新农村建设用地试点，对土地存量多、土地整治潜力大、土地调剂置换空间足的区域、村，研究出台完善的市、镇、村三级土地动态占补平衡与空间置换办法。其它还包括制订出适合农民生活习惯和经济条件的物业化管理办法、农民集中居住区扶持政策、镇、村农民廉租房建设使用试行办法等。目前，有关部门已经根据分工完成了14个专题调研，并就各专题调研出台相关政策，分别就政策征求各方面意见。
在开展专题调研，制订专门政策的基础上，制订了《关于开展效益型农民集中居住区建设的试点意见》。意见制订后，分5个层面广泛征求意见和建议，包括人大、政协领导，推进农民集中居住区领导小组成员单位，各镇党委书记、镇长，部分村党组织书记，相关主要部门负责人，形成了送审稿，即将交市委市政府有关会议讨论审核。方案中对开展效益型农民集中居住区建设试点范围、条件、规模和标准进行了明确。
关于试点方案，开展试点的镇（街道）按照四大片区规划和《慈溪市农民集中居住区布点规划》，对保留村庄和新建农民集中居住区分别编制详细规划，并制定农民集中居住区建设和农村建设用地整理的实施方案。在此基础上，每年由各镇（街道）提出当年度需启动实施的农民集中居住区项目和农村建设用地整理项目，并报市推进农民集中居住区建设工作领导小组办公室（简称市集居办）。
关于试点范围，我市拟在以下范围内开展试点：按照《慈溪市农民集中居住区布点规划》确定的集居点；城镇规划区及其近郊村；市级以上重点工程项目建设地区；因水源、文保和旅游资源保护需要整体搬迁的地区；具备跨村跨镇、片区统筹规划建设条件的，住房困难户较多和符合农村建房条件的新增人口较多的村、镇（街道）等。
试点条件和试点规模参照了宁波住房制度改革中提出的试点条件和规模。
关于试点标准，我市提出，农民集中居住区规划建设标准适当低于城市居住区标准，多层公寓项目容积率1.4以上，建筑密度在30-40%，绿地率在20-25%。
（三）把握原则，落实政策
针对我市农村建房难和土地资源紧张的双重矛盾，我市提出了推进效益型农民集中居住区建设的总体要求，即围绕解决农村建房难和土地集约利用，大力推进农村建房方式改革，改变农民“有天有地”的传统建房观念，积极实施以“控制单家独房、推广多户联排、鼓励多层公寓”为主要方向的效益型农村建房方式。
基本目标是：通过试点启动，典型创树，以点扩面，力争到2011年末，逐步建成一批交通便捷、设施配套、环境优美、居住舒适、功能齐全、既富有现代气息又具有慈溪特色的效益型农民集中居住区。
关于基本原则：主要是针对我市村居现状，农民集中居住区在住宅类型选择上坚持多样化，因地制宜，既有利生产，又方便生活，具体按区域位置分类处置，在城镇总体规划区内村居建设以多层（高层）公寓为主；在城镇总体规划区外村居建设推行低层排屋，鼓励多层公寓。
明确的政策措施有以下几方面：
（一）简化审批程序。对农民集中居住区建设的规划设计、项目立项、初步设计会审、建设事项办理等审批事宜，统一纳入到市联批中心“绿色通道”，由市联批中心组织相关受理部门联合会审，做到特事特办，最大限度地缩短办理时间，提高办事效率。
（二）集约用地管理。一是定向定点安排用地指标。对农民集中居住区建设优先安排用地指标；在非农民集中居住区的农民建房用地指标一般不作安排。二是建立农村宅基地退出回收机制。农村建房必须坚持一户一宅和建新拆旧原则，入住农民集中居住区的农户必须退出原宅基地和房屋，统一由村级集体组织收回或调剂。国土部门及时做好集体土地使用证的注销或转户登记工作，同时各镇（街道）可根据实际情况组建镇（街道）土地储备分中心，专事农村宅基地回收工作，做好土地存量的盘活工作，有条件的村也可与镇（街道）土地储备分中心挂钩，共同做好农村宅基地回收工作。三是加大村庄宅基地整理工作。在村、镇建设规划控制区域或需整体搬迁的区块实行冻结原地改、扩、翻建，原则上50户以下的自然村要逐步予以撤并、搬迁。规划控制区和搬迁区域的村民住宅，逐步实施拆除，迁入到规划的农民集中居住区内，有条件的逐步实施村庄整理，退宅还耕，做到土地资源占补平衡。
（三）减免相关规费。农民集中居住区建设项目在办理行政许可过程中，除上缴国家、省、宁波市部分外，慈溪市及以下的所有行政性规费予以全免。其他技术性服务收费，按其收费标准下限减半收取。
（四）产权登记交易。
1、按照“先土管后房管”的原则，落实土地使用权和房屋产权证登记。多层（高层）公寓凭《慈溪市农居统建房购买申请审批表》及购房通知单办理土地使用权证和房屋产权证，低层排屋由农户分别办理《慈溪市农居自建房用地申请审批表》后，办理土地使用权证和房屋产权证。土地性质为集体使用土地的，国土部门核发集体土地使用证；土地性质为国有行政划拔土地的，国土部门核发国有行政划拔土地使用证。
2、交易上市必须经过审批。持有集体土地使用证的，必须依法在本村范围内流转和调剂；持有国有行政划拔土地使用证的，须由镇（街道）申报，依法办理相关手续准其交易。流转和上市交易的农户今后不再安排建房和申购公寓房。
（五）财政金融扶持。经批准实施的农民集中居住区建设项目，推行“以奖代补”政策，经竣工验收后，市财政按多层或高层公寓建筑面积每平方米100元补助到实施主体，镇（街道）给予适当配套，补助资金必须专项用于农民集中居住区建设项目的贷款贴息、规划设计编制、基础设施和公共服务设施等建设和管理，以降低房屋建设成本。在农民集中居住区申购多层公寓的农户，履行建新拆旧义务，不再申请建房的，经村、镇申报，市集居办审核，由市财政奖励3000元/人，镇（街道）配套奖励1000元/人。低层排屋不作任何奖励。加强金融资金扶持。对农民集中居住区建设，市各级金融部门给予优先优惠贷款和优质服务，入住农户可申请按揭贷款。此外，还鼓励建设廉租房和经济适用房，妥善解决农村“双困户”（经济困难和住房困难）的实际需要，促进社会和谐共处；入住多层公寓的农户放弃农村宅基地后，推行“四不变”政策，即农民身份不变、原村待遇不变、土地承包权不变、股份分红权不变；把农集区建设与环境整治、庭院整治、新环境百村改造工程等相结合，市镇村三级共同投入，提高公建设施配套，完善公共服务功能，按照生产与生活相分离的原则，引导家庭工业向工业区块内的标准厂房集中或市、镇两级工业区块集中，并多形式建设外来务工人员出租公寓，全面提高农村人居环境；农民集中居住区建设应按规划审查确定的商业用房配置，原则上归村（镇）所有，用于发展壮大村级集体经济。
（四）抓紧试点，积累经验
结合工作总体安排，加强与有关镇、街道农民集中居住区建设试点工作的联系和督促，为全面推开积累经验。今年以来，对去年已批下的36个农民集聚建房项目在做好衔接、摸底、梳理的基础上，选择有条件的点，开展农村建房制度改革和效益型农民集中居住区建设试点。周巷镇、附海镇、宗汉街道、三北镇、长河镇等镇和街道部分条件相对较好的地方已经开展农民集中居住区建设试点。从试点情况来看，建设方式共有3种。一是镇村联建式。比如附海镇，在镇中心区域的相关行政村，统一规划了面积105亩的农民公寓，首期规划建造6幢21252平方米，其中2幢公寓建设已开工建设，该镇花塘村多层农民公寓也进入规划设计阶段。二是村村联建式。比如宗汉街道160套农民公寓由周塘西村、史家村、漾山村、江东村、潮塘村、二塘新村等六个村联建，主要解决六个村的住房困难户。公寓规划面积200亩，已通过规划会审，其中一期19亩160套联建项目即将启动。三是单村独建式。如三北镇施公山村农民公寓，首期11亩已进入打桩启动阶段。长河镇宁丰村农民公寓，建设项目已立项，规划面积31亩，预计于9月份开工。
二、下步工作安排
上阶段，我市虽然在贯彻宁波市关于农村住房制度改革文件精神、推进效益型农民集中居住区建设方面做了一些工作，但许多工作还是处在出题阶段。下步实质性推开还有许多工作要做。近期主要是做好以下几方面工作。
一是抓紧出台好试点实施意见。在进一步对意见进行修改完善的基础上，交市委市政府有关会议审核讨论并下发。
二是召开好推进效益型农民集中居住区建设现场会，对工作进行全面部署和动员，进一步统一思想认识。并加大政策宣传力度，使基层干部群众从心理上接受这一新生事物。
三是指导督促好试点工作，推动面上工作开展。
三、几点建议
一是建议上级在对我市开展效益型农民集中居住区建设方面在建设用地指标上给予适当倾斜；适时调整全市土地利用总体规划，以便解决我市在推进效益型农民集中居住区建方面的用地指标和空间置换问题。
二是建议上级在有关政策上进行进一步明确。包括在融资上，建议解决农民建房过程中银行优惠贷款和按竭贷款政策问题；对农村居民公寓建设贷款贴息扶持由上级文件规定的每平方米50元，提高到每平方米100元，市和县市区按1：1配套；对于村级商业用地和工业用地拍卖为了达到生产和生活分离目的，引导家庭工业向工业园区集聚，建议实行定向拍卖。
三是宁波出台的住房制度改革文件操作性还不够，建议进一步出台细化的相关配套政策。
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