不动产善意取得法律制度的建立与完善_不动产的善意取得制度
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不动产善意取得法律制度的建立与完善
[内容提要]善意取得制度是民法和物权法的一项重要制度，《物权法》进而对不动产的善意取得制度做了明确规定，正式确立了不动产善意取得制度。这一制度的确立符合我国当前国情，对于维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系具有重要作用。但也存在一些不尽完善之处，需要在法律制度上予以明确。
[关键词]不动产善意取得完善
不动产善意取得制度是我国《物权法》对物权取得法律制度的一项重大创新。《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这一规定从法律上对不动产善意取得予以确认，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要意义。笔者拟就这一法律制度的建立与完善进行初步探讨。
一、关于不动产善意取得的概念及渊源
善意取得，学说又称为即时取得，指无权处分他人动产的让与人，在不法将他占有的他人动产交付给买受人后，如买受人取得该动产是出于善意，则他便取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还①。善意取得是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的制度。本文所指的不动产善意取得，是根据《物权法》将善意取得的标的扩张到不动产领域，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。不动产善意取得，受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物②。在罗马法时代，因实行绝对主义的所有权制度，因此“无论何人不能把大于自己所有的权利让与他人”，以及“余发现余物，余即收回”的法理贯彻到了动产与不动产的全部交易领域中③。意思是说任何人未经允许都不能转让属于他人的财产权利，财产一旦被盗或者通过其他非法方式使所有人丧失占有，任何人包括善意受让人都不能就该财产取得完整的所有权，真正的权利人可以要求受让人返还财产。在这种情况下，不可能存在善意取得制度，而是通过时效取得保护善意占有使用人。后来随着经济的发展，交易的链条越来越长，若一概否认无权处分的效力，可能对善意第三人和交易安全极为不利。在正常的商业活动中购买物品的善意第三人，即使物品不属于出卖人所有，他也不一定因此失去该物品的所有权。在实际生活中，由于商品流转的加速，善意买受人在受让财产后又将财产转让给他人，甚至几经转让易手，财产已经投入生产经营活动。假如允许所有人追夺现在的占有人占有的财产，则将推翻一系列已经成立或履行的合同关系，妨碍生产经营活动的正常进行，也会造成一些不必要的损失和浪费。因此《物权法》将善意取得制度规定下来，使得买受人在尽了适当的注意义务后如果仍未发现转让人有任何问题，继而接受了商品的交付后，就能获得最终的所有权，且原所有权人无权追及。
二、确立不动产善意取得制度的必要性分析
我国《物权法》善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然，有其重要的历史意义。在不动产的交易过程中，权利人和善意受让人在某种程度上看都是“受害人”，二者的利益都需要保护，因此在价值发生冲突的时候就必须通过利益衡量确定法律手段进行协调，法律正是在通过利益权衡，从一定程度上牺牲了所有权人的利益，选择了维护商品交易安全和良好秩序的不动产善意取得制度。而不动产的善意取得制度能够保护受让人合理的信赖利益，降低调查成本，保证交易的安全和便捷，提高效率和鼓励交易，最大限度地创造社会财富。于此，不动产的善意取得制度就有了其确定的必要性。
（一）是保护不动产交易安全和交易秩序的需要
不动产善意取得制度是保护市场经济条件下不动产交易安全和交易秩序的需要。在涉及所有权保护与交易安全的冲突时，不动产善意取得利益衡量和价值选择的尺度是舍弃前者的利益来保护后者，是以牺牲财产静的安全为代价而保护财产的动的安全，是对动的交易安全的尊崇。有学者指出，交易安全较之静态的财产安全，在法律上体现了更丰富的自由、正义、效益和秩序的价值元素。
在广泛的交易过程中，从事交易的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对交易标的逐一查清。如果受让人在善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且长此以往就会使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品可能要退还。此时，虽然保护了真实所有人的利益，但是由此损害的不止是一个善意第三人的经济利益，更重要的是动摇了他对市场交易的信心，进而影响交易秩序的稳定。在一个以交易维系的社会里，法律应该牺牲静态安全，去换取交易秩序和交易信心。因此，保护善意第三人利益已成为市场经济社会物权变动时应遵循的一般原则。不动产善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的，使当事人的交易活动受到法律的严格保护，从而增加当事人从事交易的信心，促进交易的顺利进行。
（二）是提高交易效率和节约交易成本的需要
如果没有不动产的善意取得制度，在交易过程中，当事人往往并不知道对方是否具有财产处分权，若是善意受让人在取得财产后根据无权处分而使交易无效，还会造成一个后果，那就是，“权力的受让人为预防不测之损害，在任何的交易里均非详细地调查真正的权利人，以确定权利的实像，方开始交易不可。如斯以来，受让人为确定权利关系的实像裹足不前，对于当代活泼迅速交易行为，自然会受到严重的影响。”④，即第三人为了避免将到手的财产返还，在交易的时候就不得不花大量的时间和精力去调查占有人是否就是真正的所有权人，这样不仅影响市场交易的效率而且将交易成本增大了。而不动产善意取得制度的确定，能够最大限度的提高交易效率，节约成本，促使人们充分利用资源，尽量地减少不必要的浪费。
（三）是满足市场交易日益发展的需要
许多学者认为善意取得的客体只限于动产，不动产不应适用，《物权法》不应该将不动产纳入善意取得制度的适用范围，此举是对不动产公示公信体系的冲击。因为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就可以达到保护不动产交易的善意第三人的目的。我国法律对不动产实行强制登记制度，不动产以登记作为具有公信力的公示手段，在不动产领域内借助登记的公信力即可以达到保护不动产交易的善意第三人，维护交易安全的目的，所以无适用善意取得制度的必要。但是现实中，不动产交易之频繁和权属之复杂已今非昔比，即使是再完善的登记制度，也难以避免不动产登记中的瑕疵、错误等导致的权利外观与真实权利不一致，尤其在二手房交易中，非真实权利人处分交易的情况更为常见。此时若继续坚持登记的完全真实可靠性，不免会给善意第三人利益造成重大损失，进而对市场秩序的稳定造成冲击。并且，当今交易形式及登记程序的复杂多样性是前所未有的，一般的受让人在交易前要知悉这些登记程序进而查清标的物的真实权利状态是困难的，仅以此来判断受让人的善意与否进而否定之，也显得过于简单和绝对。对此，《物权法》对不动产的善意取得作出系统的规定，可以解决我国现有的不动产登记制度存在瑕疵的问题，明确了保护对象。
三、当前不动产善意取得制度的不足
不动产善意取得制度从长远来看，其最终确立对我国不动产物权的变动和流转有很大的积极意义，它有利于保护交易安全，提高交易效率，节约交易成本，对当前的市场经济发展
具有积极意义；同时，对整个不动产物权体系的统一和完善也具有深远影响。与此同时我们也要看到《物权法》关于善意取得的规定还存在欠缺的地方，主要体现在以下几个方面。
（一）对不动产善意买受人保护不够
不动产的善意取得制度是借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的⑤。物权法第一百零六条第一款第三项“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”,这就意味着对不动产善意买受人必须自办理登记之日起才能进行保护。而在交付房屋之后,买受人办理相应的登记手续可能需要很长的时间,因而通常无法即时取得所有权。此外,买受人在占有该房屋之后,也可能会进行重大的修缮,假如根据添附制度不能够获得所有权,则只能取得一种债权的保护,只能要求出卖人赔偿损失或返还价款,而出卖人又无力返还,此时买受人的利益就会受到重大损害。
（二）不动产登记错误的情况时有发生
目前我国采取的不动产变动模式是登记要件主义，因此，登记在不动产善意取得制度中占有至关重要的地位。在我国司法实践中,不动产登记错误的情况时有发生，即登记权利与真实权利不一致，原因可能是由于权利人造成的,比如,不动产产权已经发生变动而真实权利人殆于行使注销或登记,或者已经知悉登记有误而不积极主张登记异议时,因原权利人的过失而发生不动产善意取得;也可能是由于登记机关的原因造成的,如由于登记机关的疏忽大意而造成登记与真实权利不相符合等。前者由原权利人承担不利后果有充足的理由,后者则不尽充足,立法理由或许在于因为不动产的相对稀缺,当事人应对自己的权利特别关注,在登记机关登记错误时,应及时提出纠正或者进行异议登记,否则在交易安全的价值存有冲突时便处于不利的地位。所谓异议登记，是指在不动产登记出现错误时，真实权利以及其他利害关系人向不动产登记机关提出异议，登记机关将此异议记载到不动产登记簿中，从而阻止登记物权的真实性拟制和正确性推定的登记⑥。
（三）权利救济途径不足
《物权法》已经为原权利人提供了损害及错误登记的救济途径。根据《物权法》第二十一条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”以及《物权法》第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”上述规定已经明确，原权利人既可以向无权处分人请求赔偿责任：违约责任请求权、侵权损害赔偿请求和不当得利返还请求权。在不当得利返还请求权中，原权利人可以在登记错误时向登记机关请求损害赔偿责任。但是，登记机构承担的赔偿责任属于国家赔偿责任还是一般民事赔偿，《物权法》并没有明确，导致实践中原权利人的权利在此时因责任无法定性而失去了救济的程序，救济途径明显被架空，不具操作性可言。
四、完善不动产善意取得制度的构想
针对上述不足，笔者认为，应该对当前不动产善意取得法律制度进行配套完善，以最大限度地发挥这一法律制度在保护市场交易中的积极作用。主要体现在以下几个方面
（一）加强对当事人的保护
对于善意买受人来说，由于不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的，不动产善意买受人必须自办理登记之日起才能进行保护。善意买受人的权利很容易受到损害，笔者认为,这个问题需要其它制度配套解决。如通过同时履行抗辩的适用,可以减少买受人支付全部价款但无法获得房屋所有权的风险,买受人在没有办理登记手续之前,仅仅支付部分价款,其他价款在办理完登记手续之后再另行支付,使得善意买受人的利益获得强有力的保障。对于原权利人来说，笔者认为应该规定原权利人可以在相当长的时期内向受让人请求返还。但该项不动产若购自拍卖会、房交会或房地产经销商,原权利人未偿还
受让人支付的价金则不得请求返还。当然,对原权利人的归责性的判断需要进行个案审查,不具有一般性规则,它需要综合各方面的情况来认定,有时甚至跟信赖者的情况有关,如在不动产共同共有下,共有人基于信赖而将产权仅登记在一人或一部分共有人名下。
（二）健全不动产登记制度
善意取得制度适用于不动产是由于第三人信任不动产登记所致，登记与占有都具有表征权利的功能。由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，我国不动产登记制度需要加以完善和健全。从实践中不动产的登记来看，登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生。随着经济的发展，不动产交易数量及交易频率远非过去所能比拟，无论现代不动产登记制度多么独立，多么完善，仍不能完全避免登记内容与实际权利不一致的情况，这种不一致情况的发生原因主要有：
1、因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；
2、土地登记簿以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；
3、物权行为无效或撤消，如已登记的不动产物权变动因无行为能力、诈欺等理由而无效或撤销，但登记尚未涂销。又如当事人伪造文书欺骗登记机关而为登记；
4、依法律规定取得不动产物权，但尚未办理登记，如征收土地手续已毕，但未为所有权转移登记；
5、不动产共同共有关系中，不动产物权登记在一个或部分共有人名义之下。对此，笔者认为国家应该采取各种措施来健全不动产登记制度。比如登记机关及时对于登记进行认真审查，尽量避免由于登记机关的过错而造成登记错误或错误涂销；建立全国联网的不动产登记，使当事人在进行登记时只需上网就可以查询到准确的信息；对已登记的不动产的情况进行查询要收取高昂的费用已是一个不成文的规定，而不动产登记机关应实现公开查册制度、转变服务理念，由一个高高在上的管理者变成一个具有“服务理念”的机构；等等。
（三）增加权利救济途径
在不动产善意取得制度中，权利救济途径有违约责任救济、侵权责任救济和不当得利救济。但是在司法实践中由于登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销时有发生，这样就有必要增加国家赔偿救济。对此，德国、台湾的规定值得我们借鉴。如德国专门设立错误赔偿基金。而台湾地政登记机关则就登记所收费用提取百分之十作为登记储金，专供赔偿损害之用。在我国民法典颁布实施之后，可考虑在民法实行法细则或专门的不动产登记法律中对此做出明确规定。
参考文献：
①梁慧星陈华彬《物权法》第四版法律出版社2007年版，第203页。
②徐英杰姚秀金《浅析动产善意取得的构成要件》，中国法院网民事研究论文。③梁慧星陈华彬《物权法》第四版法律出版社2007年版，第204页。
④刘得宽：《民法诸问题与新展望》，第248页。
⑤崔建远《中国房地产法研究》，北京:中国法制出版社,1995年版第266页。
⑥[德]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》，上册，张双根译，北京，法律出版社，2004，第305页，505页。[德]曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，北京，法律出版社，2002，第254页。
