物业管理基本制度与政策_物业管理制度与政策

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第一章物业管理概述

1、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、在共有产权状态下、任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则，就构成对其他业主权利的侵害。

3、业主管理房产的方式，由自管自修转向委托物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主任然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施。

4、非市场性的房屋管理不属于物业管理。

5、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

6、物业管理起源于19世纪60年代的英国；20世纪初，美国成立了第一个行业协会，芝加哥建筑管理人协会。

7、改革前住房制度特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

8、1978年后房地产领域三项改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。

9、1979年，国家开始逐步推行城镇住房制度改革。

10、1981年3月10日深圳第一家涉外商品方管理的专业公司。

11、1994年3月28日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”

12、1993年，深圳开始推行物业管理招投标制度。

13、2000年，物业管理协会成立。

14、物业管理作用：有利于促进经济增长、有利于提高人民生活水平、有利于增加就业、有利于维护社会稳定、有利于推动房地产业的良性发展。

15、《条例》颁布前特点：借鉴性、过度性、针对性。

16、《条例》颁布后特点：配套性、经验性、操作性。

17、2003年6月8日国务院颁布《物业管理条例》。

18、《条例》在坚持民法基本原则和发法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。

19、《条例》第二条对物业管理的概念做了界定，明确了条例的调整范围 20、《条例》第三条明确规定提倡业主通过年市场竞争机制选聘物业挂你企业。

21、政府与物业管理各方主体之间，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为。第二章物业管理服务

1、物业管理服务的特点：公共性和综合性；广泛性和差异性；及时性和无形性；持续性和长期性。

2、物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。

3、一级服务标准：每年至少1次征训业主对物业服务的意见，满意率80%以上。载人电梯24小时正常运行。路灯、楼道灯完好率不低于95%；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的实施24小时监控。共用雨、污水管道每年疏通1次；

4、二级服务标准：每年至少1次征训业主对物业服务的意见，满意率75%上.载人电梯早6点至晚12点正常运行。路灯、楼道灯完好率不低于90%。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次.生活垃圾每天清运一次。

5、三级服务标准：每年至少1次征训业主对物业服务的意见，满意率70%以上.载人电梯早6点至晚12点正常运行。路灯、楼道灯完好率不低于80%.对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次

6、物业服务收费原则：合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应的原则。

7、物业服务合同：物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任

8、前期物业服务合同特征：过渡性、同建设单位签订、要是合同。

9、维护物业管理区域秩序方式：履行告知义务、履行制止义务、履行报告义务。

10、《条例》第四十七条第一款：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

11、《条例》第四十七条第二款：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第三章物业管理的基本制度

1、物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。

2、业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委员会执行的制度。

3、业主的权利：第一、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；第二，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；第三、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议，第四参加业主大会会议，行使投票权，第五选举业主委员会委员，并享有被选举权，第六监督业主委员会的工作，第七监督物业管理企业履行物业服务合同，第八对物业公共部位‘共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第九监督物业公共部位、共用设施专项维修资金的管理和使用，第十法律规定的其他情形。

4、业主的义务：第一遵守业主公约、业主大会议事规则，第二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度，第三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定，第四按照国家有关规定交纳专项维修资金，第五按时交纳物业服务费用，第六法律规定的其他义务。

5、召开临时大会：20%以上业主提议召开、发生重大事故或紧急事件需要及时处理的、业主大会议事规则规定的其他情况。

6、业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式，一般决定不得少1/2以上通过，重大决定2/3以上通过。

7、业主公约的主要内容：有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益；业主应履行的义务；违反公约应当承担的责任。

8、业主公约的法律效力：业主公约对物业使用人也发生法律效力；业主公约对物业的继受人自动产生效力。

9、业主使用物业应当遵守的规则：遵守相邻权规定、遵守房屋装修规定、共用部位使用规定、使用物业的禁止性规定。

10、招标文件内容：招标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料

11、物业承接查验包括：资料移交和物业现场移交。

12、资料移交内容：竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、物业管理所必须的其他资料。

13、物业现场验收：物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收。

14、一级资质：注册资本500万元，专业技术人员不少于30人。中级以上20人。可承接各种类型。

15、二级资质：注册资本300万元，专业技术人员不少于20人。中级以上10人。可承接30万平米住宅和8万平米非住宅

16、三级资质：注册资本50万元，专业技术人员不少于10人。中级以上5人。可承接20万平米住宅和5万平米非住宅

17、申请资料：营业执照、企业章程、验资证明、法人身份证明、个人资料。

18、物业管理职业道德内容：守法经营、诚信经营、尽职尽责胜任本职工作；努力学习、掌握专业技能；团结互助、公平竞争。

19、职业素养内容：自信自强、积极向上；奋发努力、坚忍不拔；诚恳待人、服务热情；文明礼仪、着装整洁。

20、住宅专项维修基金：是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四章房地产相关制度与政策

1、房地产开发一般分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。

2、房地产开发前期工作阶段内容：取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计

3、编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段

4、城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划

5、规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批，合法“一书两证”即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

6、建设单位或个人在取得建设工程规划许可证和其他有关证件后，方可申请办理开工手续。

7、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%

8、超过1年未动工的，征收相当于土地出让金10%以下的土地闲置费，超过2年未动工的，政府可以无偿收回土地使用权 9‘房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

10、房地产转让分为有偿转让与无偿转让。无偿转让因继承行为或赠与行为。

11、禁止转让规定：达不到法定条件、司法机关裁定限制房地产权利的、依法收回土地使用权的、共有房地产未经其他共有人书面同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的、法律规定禁止转让的其他情形。

12、商品房预售条件：已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售房的商品房计算，投入资金大25%以上；取得《商品房预售许可证》

13、住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

14、《住宅质量保证书》包括：工程质量监督部门核验的质量登记；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修‘屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月

15、我国房屋租赁实行两项登记制度（房屋行政主管部门登记备案、公安部门登记备案）

16、房屋中介：房地产咨询、房地产估价、房地产经济

17、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为。包括在建工程抵押、预购商品房贷款抵押。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

18、不得抵押的房地产：权属有争议的、用于教育医疗市政等公共福利事业的、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物、已依法公告列入拆迁范围的、被依法查封扣押、依法不得抵押的。

19、抵押之日起，30日内，到房地局办理抵押登记。

20、房屋鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分以下情况处理：观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除。