第二章土地权利制度_第二章土地产权制度

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第二章土地权利制度

一、考试目的和考试大纲要求 目的是测试应考考人员对土地权利制度的理解与掌握程度。掌握：土地产权的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度。

熟悉：国有土地所有权、使用权、集体土地所有权、使用权；土地他项权利制度。了解：主要国家和地区的土地制度。

二、典型答疑

1、以国有土地租赁方式取得的土地不得转让、转租、抵押和修建永久建筑物吗？

答：（1）要搞清国有土地租赁和土地使用权出租的区别。国有土地租赁，是以国家所有者为出租人，属于国有土地使用权的原始取得；而土地使用权出租，是以出让建设用地使用权人为出租人，属于建设用地使用权部分权能的传来取得。实际操作中，国有土地租赁，发生在土地一级市场，应作为国有建设用地使用权登记；国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记。土地使用权出租，发生在二级土地市场，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

（2）国有土地租赁取得的土地，可转让、转租、抵押、修建永久建筑物，但有条件的。在国有土地租赁期限内需改变租赁合同约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准，租赁双方重新签订租赁合同或签订补充合同，并根据改变的用途相应调整租金。

2、2002年考试选择题，食品公司以7500平方米土地向银行申请抵押贷款时，下列说法正确的是（A）

A、食品公司应依照规定办理抵押登记，银行取得土地他项权利证明书

B、银行办理抵押登记，食品公司取得土地他项权利证明书

答：正确答案是A项。最终由土地抵押权人（即银行）持有土地他项权利证明书。

3、村

三、内容辅导

（一）土地产权概念（掌握）

土地产权，是权利人在其权利存在的土地上，为达到其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。土地产权，指对土地享有的直接支配和排他性权利，是有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权。

（二）土地产权的构成（掌握）

土地产权，指存在于土地之中的排他性完全权利，是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等（如下图所示）：

土地所有权

地上权

永佃权物权

地役权用益物权

土地产权土地发展权

他物权

担保物权土地使用权（狭义）债权

土地租赁权

我国土地权利，总体上分为土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中他项权利，包括土地抵押权、地役权等项权利。

1、土地所有权

是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。

2、土地用益物权

是依法对一定的土地占有并加以利用取得收益的权利，包括土地承包权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

3、土地他项权利

目前，土地他项权利，主要包括土地抵押权和地役权两种。

1）土地抵押权

是土地使用权人在法律许可的范围内，不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的款优先受偿的担保性土地他项权利。

2）地役权

是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。

（三）我国土地所有权制度（掌握）

1、土地所有权的含义

是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可细分为土地占有权、使用权、收益权、处分权等权能。

（1）土地占有权，指对土地的实际占有、控制的权利。

（2）土地使用权，指对土地性能和用途进行事实上的利用和使用。

（3）土地收益权，指从土地上获得收益的权利，是一项独立的权能。

（4）土地处分权，指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属，是土地所有权的核心。

2、国有土地所有权的权能及范围

1）国有土地所有权的权能

（1）处分权

土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限，按《土地管理法》规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

（2）让与权 国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将建设用地使用权让与土地使用者。

（3）收益权

县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权，应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。《土地管理法》规定，国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。

2）国有土地所有权的范围

根据《物权法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》规定，国有土地所有权的范围，包括：

（1）城市市区，即建成区的土地，属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。《物权法》规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。城市的土地，属于国家所有。农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

（2）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，依法收归国家所有。

（3）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地，属于国家所有。

（4）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的，原属于迁移农民集体所有的土地。

（5）国家依法征收的土地。

（6）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。

（7）根据《森林法》《草原法》和《渔业法》等有关法律和条例规定，农村中的国有土地还包括：A、名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）；B、国营农、林、渔场

拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；C、国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；D、国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

3、集体土地所有权的权能及范围

集体土地所有权的主体是农民集体。所谓农民集体，应具备三个条件：一是必须有一定的组织形式和组织机构，如集体经济组织、村民委员会或村民小组；二是应当具有民事主体资格，这个集体组织是被法律承认的，能够依法享受权利和承担义务；三是集体成员应为长期生活于该集体内的农业户口的农村居民。

集体土地所有权，包括村农民集体土地所有权、乡（镇）农民集体土地所有权、村内两个以上农业集体经济组织的土地所有权三种情形。

根据《物权法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》规定，集体土地所有权的权能及范围，包括以下内容：

1）集体土地所有权的权能

（1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制。《物权法》规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体组织或村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

（2）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：受农民集体经济组织成员共同意志的限制；受国家法律和政府管理的限制。

2）集体土地所有权的范围

农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。《物权法》规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。

（四）我国土地使用权制度（掌握）

国有土地使用权，是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指单位或个人依法使用国有土地的权利。按照我国民法通则的规定，土地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。不同类型的国有土地使用权其权能有所不同。2007年，《物权法》将“土地使用权”统一界定为“建设用地使用权”。

1、建设用地使用权概述

1）建设使用权的含义

《物权法》规定，建设用地使用权，是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

2）建设用地使用权的设立

《物权法》规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设

用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

3）建设用地使用权出让合同

《物权法》规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同，一般包括以下条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。

4）建设用地使用权的管理规定

《物权法》对建设用地使用权的原则性管理规定，包括以下内容：

（1）建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

（2）建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

（3）建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

（4）建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

（5）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

（6）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

（7）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

（8）集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

（9）取得建设用地使用权的途径。现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有以下四种：A、通过行政划拨方式取得；B、通过国家出让方式取得；C、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）；D、通过土地或房地产租赁方式取得。

2、建设用地使用权的种类及权能

建设用地使用权，包括划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、租赁建设用地使用权、外商投资企业场地使用权、城市私房用地使用权、国有土地使用权作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权、国家授权经营取得的建设用地使用权等。

1）划拨建设用地使用权