中国土地制度改革会议记录_中国土地制度变革
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读书会第九次讨论会会议记录
时间：2008年4月7日晚上7点
地点：北青办公室
主持人：季晨雪
参加人员：郭俊林毛星芝王成陈家欢贺治方
刘琦倪凌聂淑亮侯英睿梁瑞银
讨论主题：中国土地制度
一、政策解读：
2003年实施的《农村土地承包法》却从法律层面体现了对于合法土地承包经营权的保护。该法中规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。而这部法律的颁布，被人称作中国土地制度的第三次创新。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这是中国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。2005年7月，广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（草案）》明确农村集体建设用地使用权可于2005年10月1日起上市流转。这意味着广东全省包括农村的经营性用地全部走向市场，并可以通过招标、拍卖、挂牌和上网竞价四种方式进行“阳光交易”，此《管理办法》意味着农村土地使用权流转进入了市场化的阶段。这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破，同时更是中国农村土地流转制度的创新突破。
二、讨论要点如下：
1、季晨雪：从广义上来说，包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。包括土地所有制度、利用制度、规划制度、保护制度、征用制度、税收制度、管理制度等。从狭义上来说：仅指土地的所有制度、使用制度、国家管理制度。
2、贺治方：目前的土地产权不健全；土地收益权得不到保证；土地处置权不明确
3、陈家欢：拿印度、日本为例，印度实行土地私有制，造成大片土地被兼并；日本实行三
位以体的模式，即：小农地权——农民组织——政府保护
4、毛星芝：目前存在的几种土地流转形式：
●以租代征：企业集团与地方政府合作，通过“以租代征”的方式获得建设用地，并与农民签订合同，规定租用的期限，租期结束后，土地上的附属物老百姓须按当时价格赎买，方能收回土地使用权。
●国家征用：国家作为征地主体，具有征地行为的强制性、征地条件的补偿性和土地所有权的转移性的制度。
●股田制：重庆农民以承包土地入股，建立农村经济合作组织和乡镇集体企业。
●以土地换身份：成都实行“双放弃”政策，农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权，在城区集中安排居住，并享受与城镇职工同等的社保和医保等待遇，而腾出的土地大部分被开发商建成各种楼盘和别墅出售。
●盖集体房：置换出土地，实现土地资源纷扰节约利用。山东一些经济实力比较强的村统一在一定区域建设农民住宅，八周围的村民搬迁过来，空出的旧村用地作经济开发使用。●土地市场化：
5、王成：案例：农村林权制度改革
6、郭俊林：中国土地制度的缺陷（目前中国土地制度存在的问题），引导大家积极讨论，从现实中存在的问题入手
7、毛星芝提出问题供大家讨论交流：地方政府问绕土地要如何使农民实现增收？
（1）政府间接配置，让开发商与农民直接接触
（2）招商引资，扶持集体企业，发展农村经济合作组织
（3）乡镇改革：小村合并、建集体房、兼业创收
（4）征地补偿要到位、公开、透明（省直管县、乡财县管）
（5）城镇化
三、目前中国土地制度存在的问题及对策研究：
1、土地产权要清晰明确
中国土地管理中的一个基础性缺失就是长期以来没有建立有效的现代土地产权制度：一是缺乏对土地产权的明晰界定和解说；二是国有土地所有权主体抽象、虚置，所有人与代理
人之间没有厘清界限和责任；三是集体土地所有权有多个主体代表，模糊不清；四是集体土地所有权处于弱势地位，将集体土地以“所有权”称谓之，实乃名不副实。
2、防止权力寻租、滥用土地征用制度
现行征地制度的实质是从农村和农民身上“抽血”来积累工业资金，忽视了农民的土地权利。这是社会矛盾凸显、越级上访不断的症结所在。我国土地征用的有关法律规定缺乏对公益性要件的实质限制，任由各级行政机关自行解释，代理人自由裁量权太大，不仅导致政府滥用征地权，而且容易出现权力腐败。完善征地制度，维护农民利益作为一种制度安排，征地制度应当考虑国家、各级政府与农民之间在利益分配上的均衡，切实维护国家的利益，维护农民的利益。
3、土地管理制度滞后
首先，法律框架不确定，《土地管理法》对土地市场问题基本没有涉及。其次，没有建立明晰的土地产权制度和完善的契约制度。第三，土地一级市场完全由政府垄断，缺乏自由竞争氛围。中国大量的土地如行政划拨地、协议出让地、农村集体建设用地、宅基地、违法用地等等均游离于土地交易市场之外，导致土地资产的价格与价值严重背离，大量的土地资产价值被人间蒸发。
4、土地流转不规范
在农村既定的土地制度安排下，传统的计划手段在集体土地的流转过程中仍起主导作用。农村土地流转要顺畅就必须有科学、完善的流转机制，包括：依法确立土地流转的程序和方式。建立科学合理的土地估价体系。成立土地交易的中介组织和场所以及监督机构。保证土地交易的公正、合理，确保农民利益不受损。
5、政府绩效考核标准不完善，导致政府在一定程度上过度追求GDP，大搞“形象工程”。
