房地产估价公司质量管理制度_地产公司质量管理制度
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房地产估价公司估价质量管理制度及档案管理制度大全
为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。
一、估价基础数据的搜集、整理
为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：
1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；
2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；
3.房屋重置价格及配套文件；
4.新建房屋造价水平及成本费用构成；
5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；
6.其他地方性规定等资料。
二、评估技术操作要求
1、业务受理
接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握： 1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；
2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；
3)项目的技术难度与委托方的时间要求； 4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；
5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。
特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。
通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。
2.拟定估价作业方案
主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。
3.实地勘察
实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字 4.估价方法选用
根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。
5.估价结果确定
重点是
当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。
6.估价报告撰写
各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。
估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：
1)固定式报告
a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；
b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；
c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；
d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；
e)城市房屋拆迁评估的分户报告。
2)自由式报告
a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；
b)司法鉴定类估价；
c)房地产纠纷类估价；
d)析产、分割的房地产整体估价；
e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；
f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；
g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容
1)估价技术报告要求：
a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。
b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。
2)报告的编号和要求：
公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号
3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。
8.估价报告的复核：
具体要求见“
三、估价报告的复核制度”。
9.估价报告交付
房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。
出具报告的份数要求：
1)技术报告一份；
2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：
课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。
11.完善业务流程单。
12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。
三、估价报告的复核制度
为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。
公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：
1)格式与完整性；
2)技术路线选择是否正确、界定、描述；
3)估价对象环境因素、界定、描述；
4)市场背景；
5)评估方法选择运用；
6)技术参数选择；
7)文字；
8)整体。
四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度
1.评估报告的质量要求
对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。
2.估价报告质量问题的定期公布制度
公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。
五、估价报告的台帐建立和归档备案制度
1.评估报告的台帐建立
要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。
估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。
2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。
1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：
a)《房地产估价结果报告》；
b)《房地产估价技术报告》；
c)现场勘察数码照片。
2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：
a)《房地产估价委托书》；
b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：
c)《房地产估价现场勘察表》；
d)《房地产估价收费通知单》存根联；
e)房地产估价《业务流程单》；
f)
委托人提供的相关权证资料等附件。
公司内部审核实行三级复核制度，一是由参与估价的两名房地产估价师进行交叉复核并校对；二是由专职复核的房地产估价师进行二级复核；最后由总经理进行三级复核并签发，从而保证了报告的质量，在业界和社会上都享有较高的信誉 二．房地产档案管理
为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。
一、估价项目档案管理的主要工作原则
在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则：
1、及时性原则
估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。
2、真实性原则
估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。
3、完整性原则
估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个估价活动过程的可追溯性。
4、可操作性原则
估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求；应便于开发利用。
二、估价资料管理措施
1、评估报告的台帐建立
要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。
2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案
估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：
a)《房地产估价结果报告》；
b)《房地产估价技术报告》；
c)
现场勘察数码照片。
2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：
a)《房地产估价委托书》；
b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：
c)《房地产估价现场勘察表》；
d)《房地产估价收费通知单》存根联；
e)
房地产估价《业务流程单》；
f)委托人提供的相关权证资料等附件。
有保存价值的一切必要资料都应整理归档。将应归档资料分为下述四类，并在档案目录中明示：(1)估价报告类：
包括估价结果报告和估价技术报告，含必要的附件资料。(2)工作流程类：
包括估价项目受理审定表、委托协议书、估价项目安排表、估价工作计划书、估价报告三级审核及重大估价问题讨论记录表、估价报告流转签发及修改记录表、委托方签收及评价意见表、评估工作小结。(3)备查资料类： 现场查勘记录、估价调查资料及其他估价有关参考资料、委托方提供的资料清单、未列入估价报告附件的委托方提供资料。
(4)档案管理类：立档审查表和估价报告电子文档查找编目。
3、归档的时间要求
估价人员在出具估价报告后两周内，应按有关要求将该项目一切必要的资料整理归档。
部门经理在每个月的月底，应对估价人员已出具估价报告的项目资料整理归档情况进行督促检查。
估价人员整理好有关资料、准备归档时，项目负责人、部门经理和档案管理人员，应按立档审查要求(含归档资料种类、数量及其内容质量等方面的要求)，对拟归档资料认真进行审查，如确认符合要求，方可在填妥立档审查表后，准予立档入库。
4、档案室的硬件和软件建设
在硬件建设方面，主要抓下列事项：
(1)设专门的档案室(有专人管理，有严格的档案入库审查和借阅制度)。档案室内严禁吸烟，坚持以防为主、防治结合方针，切实做好档案“十防”（即防盗、防水、防火、防潮、防尘、防鼠、防虫、防高温、防强光、防泄密）工作，确保档案完整安全。保持一定的室温和适当通风。
(2)纸质档案的保管，采用目前档案管理系统较先进的手动密集架，以便最充分地利用档案室的有限空间，存放尽可能多的档案资料。
(3)书面归档资料应选用较好的纸张。所有签字不准用园珠笔。归档纸质资料的装订，首先是用打洞机打洞，然后用我公司特地定做的带蛇形金属软条(可穿过纸孔)的硬面档案夹，很方便地装订成册。这样装订的档案可在密集架上整齐地摆放。
(4)电子文档采用质量好的耐久光盘脱机保存。每张光盘均可存放一定数量估价项目的归档资料。光盘集中存放在一个专用的铁皮柜内。所有光盘均有备份，并另行存放。
在软件建设方面，主要抓下列事项：
(1)制订和不断完善一整套涉及归档、立档、保管、使用和销毁等各个环节的档案管理制度文件和程序文件，以指导档案管理各项具体工作。
(2)制订和不断完善有关纸质文档和电子文档的编目，以便查找。
(3)制订和不断完善有关档案资料二次信息开发利用的具体技术路线、电子表格和编目，以便开发利用和查找。
三、档案管理制度
为了加强本单位档案管理，搞好各门类档案的提供利用工作，特制定以下制度：
（一）、档案借阅管理制度
1、本单位各部门借阅档案，必须按照单位制定的各门类档案借阅管理标准办理借阅手续。
2、外单位来人查阅本单位档案，需持单位介绍信并经单位有关部门领导签字批准，方可查阅，不得抄录或借出。
3、机密、秘密、绝密档案借阅一律按照《档案安全保密标准》中的要求办理。
4、查阅各门类档案应在阅览室内进行，不划道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毁等。特殊情况需借出的，需经部门负责人 批准，但借出时间不得超过一周，不得转借他人。需继续使用者要办续借手续，确保档案的完整与安全。
5、珍贵的实物档案、重要的照片、底片、缩微胶片等档案一律不借出。
6、凡私自抄录、摄、描绘、折散、删刮、撕毁档案等行为者严格按照国家《档案法》、《保密法》予以追究法律现行责任。
（二）、档案销毁制度
１、档案的销毁，是指对没有保存价值的不归档文件和保管期限已满无须继续保存的档案进行销毁处理。
2、经过鉴定确需销毁的档案，必须写出销毁档案内容分析报告，列出档案销毁清册。
3、档案销毁，必须严格执行审批制度，履行批准手续。
4、档案的销毁，必须在相应的《案卷目录》、《档案总登记簿》和《案卷目录登记簿》上注明“已销毁”。鉴销人要在销毁清册上写明某曰已销毁并签名盖章。
