农村个人房地产产权制度缺陷_我国房地产产权制度
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农村个人房地产产权制度缺陷
作者xxxx
农村个人房地产产权制度缺陷
摘要：本论文旨在探究并指出我国农村个人房地产产权制度的缺陷，并就房地产产权问题给予广大农村居民以指导作用。
【关键词】房地产小产权房子宅基地使用权
第一章相关名词的法律定义..............................................................................................2 一房地产...................................................................................................................2 二房地产产权............................................................................................................2 三宅基地...................................................................................................................2 四房产房产证............................................................................................................2 五小产权房...............................................................................................................2 第二章农村宅基地产权制度简史.......................................................................................3 第一阶段农民拥有宅基地所有权与房屋所有权两权....................................................3 第二阶段地归集体所有和房屋可自由买卖..................................................................3 第三阶段地归集体所有和房屋处分受到限制时期.......................................................3 第三章目前农村个人房地产产权存在的问题.....................................................................3 一意识问题...............................................................................................................3 二小产权房问题........................................................................................................3 三宅基地使用权流转问题..........................................................................................4
农村个人房地产产权制度缺陷
第一章相关名词的法律定义
一房地产
房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。其有三种存在形态：土地，建筑，房地合一。
二 房地产产权
房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。
注：他物权是指权利人根据法律规定或合同的约定，对他人之物享有的进行的有限支配的物权。如承包经营权。
三 宅基地
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
四 房产 房产证
房产是指是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
五 小产权房
小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
农村个人房地产产权制度缺陷
第二章 农村宅基地产权制度简史
第一阶段农民拥有宅基地所有权与房屋所有权两权。
1949年到1962年农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋的所有权，农民宅基地和房屋都属于农民私有财产。
第二阶段地归集体所有和房屋可自由买卖
1962年初至1999年间，宅基地归集体所有，个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租，房屋可以自由买卖。农民由房地合一的所有者，转变为房屋的所有者。
第三阶段地归集体所有和房屋处分受到限制时期
1999年5月至今，宅基地仍归集体所有，农村宅基地具有身份属性，即使用权人必须是本集体经济组织成员，一户只能拥有一处合法的不超过法定标准的宅基地，宅基地上的房屋可在本集体经济组织内部转让，农民转让房屋后，不得再次申请宅基地。
第三章目前农村个人房地产产权存在的问题
一意识问题
笔者认为在当今社会主义市场经济制度中，一切资源都是有价值的。社会发展越来越信息化。在时间与信息作用下，资源就可能产生巨大的经济效益。然而即使在今日社会，农村与城市的各种差异依旧明显。由于农村地区较偏远，且农村居民受教育程度不高，所以经济意思淡薄。大多农村居民不会向政府申请房产证或宅基地使用证。只是以传统的方式认为房子是自己修建的或是世世代代居住于此，房子的所有者就是自己，而没有明确的产权意识。由此在房产继承过程或是以房产为抵押的贷款活动中，由于没有房产证则带来许多问题纠纷。所以笔者认为，现在不只是要建立健全的房地产法律体系，而且需向广大居民普及法律制度，让其了解相关的法制，建立良好的产权意识。不仅立法为民，而且让民懂法，知法，用法。二小产权房问题
小产权问题目前层出不穷，屡禁不止。笔者认为其中的原因是多方面的。首先，在农村当地，农民渴望脱贫致富，地方政府渴望地方GDP来证明自己的政绩。在这两种追求利益的因素的作用下，难免急功近利，渴望一劳永逸。所以选择修建小产权房来对外出售这种“致富” 的方式。
农村个人房地产产权制度缺陷
其次，就购房者而言，城市高额且持续上涨的房价，让众多普通消费者望而却步。相对而言，没有土地租让金的小产权房售价很低，容易受到消费者的青睐。尽管国务院规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但由于购房者缺乏法律意识与地方政府的管理失调等等因素还是让小产权房市场异常火爆。
所以为了解决屡禁不止的小产权房非法出售问题，首先一方面要稳定国内过热的房地产市场，降低房价，让居民能购房，而不是至于成为房奴或买不起房。在这一方面政府应采取多种手段，采用组合的房地产调控政策，引导完善房地产市场的竞争，同时改变目前价高者得的土地竞拍方式与出售土地为地方财政的主要来源的政策。来降低目前的房价水平。
与此同时在居民当中普及法律意识。让公民了解我国房地产相关的法律。
迫切重视三农问题，解决农民的民生问题，提升农民的社会地位。扩宽农民的增收渠道，如大力支持乡镇企业的发展等。这样采取多种途径来增加农民的收入，让其走上正确的致富道路。
地方政府方面，转变以GDP为主的政绩考核制度，以此削弱以出售土地或小产权房来获得地方财政的财政政策。同时加强对地方的管理，切实惩戒地方上贯彻土地政策不力的政府。三宅基地使用权流转问题
根据我国现行相关法律制度对于宅基地使用权的抵押、出租和转让，采取的是严格禁止的政策。但法律并不禁止农村私有房屋的转让，也就是说宅基地上的房屋是可以转让的。若如此，则农民在住房的转让过程中便会面对房转地难转的局面。这样很不利于农村的不动产进入市场参与交易，在一定程度上会限制农民的融资的手段，让农民受到损失。
同时“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，这表明一旦构成房屋转让的事实，则房屋所依附的土地的使用权也必随房屋的转让而流转。这与上述的法律政策形成了法律冲突，在现实生活中也造成了许多问题。显然目前禁止宅基地使用权的流转已不符合我国的经济形势，不利于国家经济建设的大局。农村宅基地使用权流转是历史的必然。
笔者认为促进农村宅基地使用权的流转对于农民增收，农村经济乃至全国经济发展有如下利处： 1 就农民增收方面而言，宅基地使用权的流转有利于增加农民的融资手段，让其充分利用好宅基地使用权这一特殊的财产，并且在市场经济中充分体现其使用价值，也能很好地提高农民的生产积极性。宅基地使用权的流转有利于促进城乡一体化建设，按照目前的政策规定：农村宅基地分属于不同的农村集体经济组织所有，属于不同集体的宅基地不能进行交换。这严重阻碍着宅基地使用权的自由交换，使土地被牢牢束缚，使用率低下。造成农村土地的价值难以体现，而城市房价却居高不下，这样让农村居民难以迁入城市生活，不利于城乡一体化发展，同时也不利于房地产市场的良性竞争。
农村个人房地产产权制度缺陷就全国经济形势而言，宅基地使用权流转有利于有效地优化资源配置，促进新农村建设。比如，目前我国城市化进程加快，大量农村劳动力进入城市，由此造成农村土地闲置的局面。而允许宅基地使用权的流转，则会有效地集中这些闲置土地，实现集约化效应，提高土地的利用率，合理配置资源，利于国家经济发展。
同时，在宅基地使用权流转的过程中，政府必须建立符合农民意愿和其基本利益的农村宅基地使用权流转的产权制度。这样政策才会得到广大农民的拥护，也能够真正给农民带来切实的利益。否则在宅基地使用权流转的过程中出现巧取豪夺的土地兼并现象则是社会发展的倒退，十分不利于国计民生的建设。
其次在宅基地使用权流转的过程中，应加强土地用途管制。限制农用地转为建设用地。保障农业用地的需求。
结语
总之，目前我国农村个人房地产产权制度还不够完善，存在诸多如上问题。立法机关需结合广大农民的切身利益与国家经济发展的形势建立健全农村个人房地产产权制度，这样才能促进我国经济的平稳健康发展与国计民生的建设。
参考文献
【1】相关法律法规 《土地管理法》
国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》 【2】《农村宅基地使用权自由流转必要性探析》
