上半年广西房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题_房地产估价师模拟试题
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2017年上半年广西房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)．在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】 A：45年 B：50年 C：52年 D：55年
E：工业用地的监测点评估价格
2、影响房地产价格的环境因素不包括。A：大气环境 B：声觉环境 C：卫生环境 D：治安环境
E：工业用地的监测点评估价格
3、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。A．房管部门 B．物业管理公司
C．住房公积金管理中心 D．售房单位和购房人
4、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r5、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段
6、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。A．3100 B．3195 C．3285 D．33007、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调
8、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。A．15 B．25 C．35 D．559、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．
1、0．
3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题] A：3 100元／㎡ B：3 195元／㎡ C：3 285元／㎡ D：3 300元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
10、室内装修费科目不包括__。A．材料费、工器具、设备使用费 B．人工费、管理费、承包商利润 C．材料费、工器具、承包商利润
D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等
11、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元／，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。(2008年试题)A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层的组织协调
12、下列不属于土地使用权的是。A：建设用地使用权 B：宅基地使用权 C：土地承包经营权 D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
13、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是。A：属永久性建筑有柱的货棚 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：无顶盖的室外楼梯
D：与室内不相通的类似于阳台的建筑 E：执行层的组织协调
14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38 B：42 C：58 D：60 E：工业用地的监测点评估价格
15、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章
16、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是__。A．收入效应=价格效应+替代效应 B．价格效应=替代效应+收入效应 C．替代效应=收入效应+价格效应 D．替代效应=收入效应-价格效应
17、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制
18、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
19、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格
20、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。A：245 B：275 C：315 D：345 E：工业用地的监测点评估价格
21、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。A．资本金现金流量表 B．资金来源与运用表 C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
22、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是__。A．利息保障倍数 B．流动比率1 C．速动比率 D．流动比率223、下列关于招标的说法，不正确的是。
A：房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B：通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C：开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D：邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 E：借款合同
24、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。A：降低房地产开发贷款利率 B：增加土地有效供给 C：降低契税
D：提高购房贷款利率
E：工业用地的监测点评估价格
25、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、商品房销售计价方式包括。A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元)计价 E：按套内建筑面积计价
2、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。A：44 B：48 C：53 D：63 E：借款合同
3、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。A：价值相对指标 B：结构相对指标 C：强度相对指标 D：动态相对指标 E：时期相对指标
4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况
B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然
E：是否便于产品和原材料运输
5、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。A：直接资本化法 B：基于租赁收入测算 C：收益乘数法
D：基于营业收入测算 E：现金流量折现法
6、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．桩基础 D．箱形基础
7、__负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A．承包商 B．开发商 C．监理机构
D．建设主管部门
8、工业用地不得以方式出让。A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：协议
E：执行层的组织协调
9、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。A．经市(县)人民政府批准 B．经委托人书面同意
C．经房地产行政主管部门批准
D．经省(自治区、直辖市)人民政府批准
10、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标
11、遵守合法原则应做到。
A：在依法判定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据
B：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件
C：在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据
D：在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据
E：在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策
12、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制．(2009年试题)A：现金流量表 B：损益表
C：资金使用计划 D：资金筹措计划 E：资金来源与运用表
13、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费
C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费
D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费
14、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。
A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同
C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
15、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。A．财务盈利能力 B．清偿能力
C．资金平衡情况 D．营运能力
16、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合__级房地产开发企业资质。A．一 B．二 C．三 D．四
17、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.8218、__是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A．消费信用 B．个人信用 C．民间信用 D．相互信用
19、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在 B．未来 C．过去 D．B和C 20、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。A：购买商业门市 B：大修自住住房
C：偿还购房贷款本息时
D：房租超出家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件
21、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。A．便于提高生产效率 B．为领导提出管理建议 C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
22、影响房地产价格的社会因素，主要有__。A．政治安定状况 B．社会治安状况 C．房地产投资 D．房地产投机 E．城市化
23、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。A：安排短期和长期信贷 B：项目的市场分析
C：初步确定目标市场、租金或售价水平 D：签订施工合同 E：开挖基槽
24、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度 B：建筑结构 C：容积率
D：土地使用权来源 E：土地用途
25、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值
D．承租人权益价值 E．残余价值
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