商投总部物业管理制度_物业公司总部管理制度
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商业物业管理
第1节 环境管理
1招投标管理
1．1各项目须于开业日前120天至60天完成筹备期项目保洁开荒招标 工作；
1．2各地项目须于合同期满日前90天至30天完成营运期项目日常保洁招标或续签工作；
1．3日常保洁以外的其他环境类招标工作，须于开业前45天或营运期合同期满前30天完成上报审批、合同签署；
1．4各项目负责对周边保洁市场每年进行调研，形成报告，于每年6月15日前上报商投公司物业部审批；
1．5各地项目负责保洁招标前30天完成招标前市场调研，形成调研报告，与招标方案一同上报商投公司物业部审批(参见《招标(采购)操作规范》)；
1．6环境类招标入围条件、招标程序须执行商投公司下发的《招标(采购)操作规范》。
2日常环境管理
2．1各项目负责组织于每年12月15日前或于保洁合同签订后30天内完成《保洁年度工作计划》的编制，并报商投公司商业物业部备案；
2．2各地项目须根据保洁服务合同约定和《保洁管理手册》进行保洁作业日常检查，商投公司物业部对各项目日常保洁进行抽查监督；
2．3各地项目须在保洁公司进场前30天开始，制定保洁员行为准则培训计划，每周对保洁员进行培训；
2．4各项目每月检查保洁员工培训的工作和效果。
3石材养护管理
3．1石材养护须采取专业外包方式。服务外包方的选择参见《招标(采购)操作规范》；
3．2石材养护计划由各地项目与石材养护公司共同制定，经商投公司审批后方可实施；
3．3各地项目负责石材养护作业日常现场检查； 3．4石材养护作业须在非营业时间进行。
4垃圾清运管理
4．1垃圾清运须采取专业外包方式。服务外包方的选择参见《招标(采购)操作规范》；
4．2各地项目负责制定垃圾管理方案，包括垃圾清运管理规定、垃圾房管理规定，经商投公司物业部审批后实施；
4．3各地项目负责垃圾管理的日常作业检查。
5消杀作业管理
5．1消杀工作须采取专业外包方式。服务外包方的选择参见《招标(采购)操作规范》；
5．2各地项目须根据项目实际状况及当地环卫主管部门要求，与分包方一同制定定期消杀计划予以实施，并进行日常消杀作业检查；
6绿化绿植作业雷理
6．1绿化养护、租摆须采用专业外包方式进行，服务外包方的选择参见((招 标(采购)操作规范》；
6．2各地项目负责制定绿化养护方案、绿植租摆方案，经商投公司物业部批准后实施。重大节假日绿植调整方案，须提前至少一周完成，经商投公司物业部批准后实施；
6．3各地项目负责绿化养护、绿植租摆的实施和日常检查；
6．4绿化作业中修剪、施肥等有可能影响顾客感观的工作须在非营业时间进行。
第2节安全管理
1施工／装修安全管理
1．1各地项目必须按照《安全管理手册》相关规定对管理区域内的施工／装修安全进行严格管理。
1．2营运期项目，由各地项目负责制定施工／装修安全管理方案，实施管理。10个以上商铺或者建筑面积超过2000平方米同时装修的，须向商投公司物业部进行报备。商投公司物业部进行监管。
1．3筹备期项目开业前5个月，由各地项目完成施工／装修安全管理方案的制定，商户进场装修后，各地项目负责实施，商投公司物业部进行检查。
2公共秩序管理
2．1内外场公共秩序巡视
2．1．1各地项目负责内外场公共秩序巡视的人员、岗位、排班等工作安排，实施日常巡视；
2．1．2商投公司物业部负责定期对各地项目公共秩序管理进行抽查。
2．2商户财产安全管理
2．2．1各地项目须与商户/租户进行沟通，制定商户/租户财产安全管理方案并予实施；
2．2．2各地项目对特殊行业商户（珠宝、名表、高档数码商品等）建立重点商户安全管理台帐，并与商户进行沟通，形成防范措施并予实施。
2．3开闭店管理
2．3．1各地项目须在开业前1 5天完成《开闭店管理规范》编制，并对商户/租户进行培训，组织演练；
2．3．2商投公司物业部定期抽查各地项目开闭店工作。
2．4各地项目负责制定推广活动安全管理方案。大规模活动须在活动前至少一周将方案上报商投公司物业部审批，并组织现场安全演练。
2．5主力店管理
2．5．1由各项目总经理负责，每月组织召开与主力店安全工作会议，形成月例会制度和会议纪要，上报商投公司物业部备案；
2．5．2各地项目须负责梳理与主力店的管理界面，建立主力店安全管理联络台帐。重大节日及重大活动时，对主力店安全管理进行监管。
第3节 交通秩序管理
1周边秩序管理
1．1各地项目开业前90天完成项目周边市政交通调研和交通评估，形成交通调研评估报告，上报商投公司物业部审批；
1．2各地项目须按照《停车场管理手册》和项目情况，制定周边交通秩序管理方案，经商投公司物业部审批后实施。
1．3各地项目负责管理区域内及红线周边的交通秩序管理，严禁车辆乱停乱放；对不服从管理的车辆，须请交通管理部门协助及时处理。
2车场运行管理
2．1各地项目须于开业前30天完成车场运行管理方案的编制。方案经商投公司物业部审批后实施；
2．2各地项目须制定主力店及商户/租户的上货管理方案，并对主力店、商户/租户进行培训、检查。方案经商投公司物业部审批后实施。
3车场收费管理
3．1因各种原因发生的停车场收费减免，各地项目须经商投公司物业部审核，并每月汇总上报商投公司财务部审批后方可实施。
第4节 专业培训管理
1专业培训计划制定
1．1专业培训层级划分
1．1．1商投公司物业部负责组织各地项目物管部主管(含)以上人员的本系统内业务培训和专题经验交流培训；
1．1．3各地项目负责组织主管级以下员工业务培训。
1．2培训需求及计划
1．2．1各地项目须于每年5月和1 1月下旬，启动物业管理类专业培训需求调查；
1．2．2各地项目根据培训需求调查结果，制定《半年度培训计划表》，并分别于每年6月1 5日和12月15日前与培训需求调查报告一并上报商投公司物业部备。．
2专业培训实施
2．1培训内容及时间
2．1．1岗前培训：各地项目负责新进基层员工岗前培训，时间至少为15天。上岗培训负责人为受训员工的直接上级；
2．1．2 岗上培训：各地项目须针对主管以下员工每月至少组织一次业务培训。
2．1．3持证培训：各地项目建立特种作业员工持证统计台帐，持证岗位员工必须持证上岗；
2．1．4特殊事件处理培训：各地项目每月须组织至少一次特殊事件培训和实地演练；
2．1．5行为培训：各地项目必须每月不少于一次对员工进行行为培训；
2．1．6外部培训
1)筹备期，各地项目在开业前40天须组织至少一次对保洁开荒公司培训。在开业前15天须组织一次对日常保洁公司及其他环境分包商的培训；
2)营运期，各地项目须对日常保洁公司进行每月至少一次的培训。
2．2各地项目须在开业前30天完成主要业务知识及相关岗位工作流程的培训工作。
第5节特殊事件管理
1特殊事件的判定
特殊事件从性质可分为：公共性卫生事件、治安事件、消防事件、其他事件，详尽分类见《安全管理手册》。
2事件预案
2．1各地项目须在开业前30天完成各类《特殊事件处理预案》的编制，经商投公司物业部审批后实施；
2．2各地项目针对各类特殊事件，每月须组织至少一次特殊事件培训和实地演练，留存培训和演练记录、图片、影像资料；
2．3各地项目须与主力店、商户/租户、政府相关部门保持密切沟通，建立特殊事件快速反应机制，包括形成定期会议制度、建立沟通渠道、联合培训和实地演练等。
3事件报告
3．1各地项目在发生火情和治安事件后必须按照《安全管理手册》相关规定执行上报程序；
3．2事态稳定后，各项目总经理组织召开专题会，形成书面报告，于2天内提交给商投公司物业部。
第6节合同管理
1合同管理范围
主要包含环境类、安全及公共秩序委托分包服务合同等。
2服务供方合同
2．1各地项目负责环境类、车场管理、外包保安服务等各类合同谈判和签订，必须按照商投公司下发的统一模板执行。
2．2凡涉及所有合同模板相关条款的变更、修订，须逐级上报股份公司法务批准。
3合同保管
3．1 各地项目行政部门负责上述各类合同资料原件的归档；
3．2各地项目业务部门保管所签合同复印件，商投公司商业物业部保存扫描件。
第7节
商业物业管理其他工作
1物业管理市场调研
针对新项目物业管理需要，由各地项目负责开展区域内物业市场调研工作。物业市场调研报告上报商投公司物业部审批。
2参与前期规划
2．1各地项目参与项目规划设计阶段停车场及交通动线、物业管理用房、垃圾房、导视系统等的设计评审，积极提供相关意见；
2．2对于停车场导视系统及车场交通动线的规划设计，各地项目须与项目公司及有关专业设计单位进行充分的讨论和研究，相关最终成果须上报商投公司物业部审批。
3物业管理方案编制
3．1各地项目负责物业管理方案的编制，编制完成后上报商投公司物业部审批后实施；
3．2商投公司物业部每年度对各项目的物业管理方案进行评审。
4业务管理手册
4．1商投公司物业部负责编制、修订各类管理手册。经商投公司总经理审批后实施；
4．2筹备期各项目在项目开业前60天，依据4.1模版完成《XX世茂广场XX管理手册》的编制并向商投公司商业物业部备案；
4．3筹备期各项目在开业前10天完成“管理手册”的培训并开始实施；
4．4营运期各地项目每年第四季度对4．2“管理手册’’进行修订，并报商投公司物业部备案。
5业务考试管理
5．1商投公司物业部负责对各项目物业管理业务考评；
5．2商投公司物业部每半年对各项目物业管理情况进行考评，对排名靠后重点项目进行专项检查和业务辅导。
