【宅基地补偿标准】中国农村宅基地产权制度：现在（推荐）_农村宅基地补偿标准

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【宅基地补偿标准】中国农村宅基地产权制度：现在一、宅基地产权制度的突出问题

(一)一户多宅和超标占地现象比较普遍，土地浪费严重

作为一种社会福利，农村宅基地使用权的取得是基于集体经济组织成员资格取得，而非通过市场行为交易所得，农村宅基地取得具有无偿性，农民取得宅基地使用权的成本基本为零，这激起了农民尽可能多占宅基地的欲望，农村宅基地取得的监管措施并不严格，批少占多，建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地，一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等等现象比较普遍，加之农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，导致一户多宅和超标占地现象较为普遍。

(二)城市化进程加剧了农村宅基地的闲置

从城市化国家的发展过程来看，随着城市化水平的提高，劳动力就会相应地从农村转移到非农业，从农民转为产业工人。在计划经济时代，人口和要素的流动受到严格的限制，宅基地制度安排承担着稳定农村社会等基本功能，但随着市场经济体制的逐步建立，城乡户籍制度的放松，我国城市化进程明显加快，大量农民涌人城市，据统计，从1980年到2007年，由职业转换、身份转换和代际转换原因，约有4亿农民转移到城市成为城市居民，其中有相当一部分农民在城市已有稳定的工作和收入，已融人城市的节奏，但其在农村的宅基地仍然闲置。农村人口的减少，使得农村建设用地需求减少，相当一部分宅基地闲置，而城市化的加快，城市建设用地需求必然增加。显然，现行的宅基地资源并未在统筹城乡的背景下得到合理配置。

(三)城乡结合部宅基地隐性流转与私下交易大量存在我国现行法律及相关政策大多并不禁止农房交易，但限制宅基地使用权的市场交易，而我国又实行的是房地一体的立法例，因此，农房交易事实上是受到限制的。但在经济发达地区特别是城乡结合部地带，农房买卖、出租、抵押十分活跃，这在笔者前面的实证调研中也得到了体现，宅基地使用权因此而变相流转，由于这种流转并不受现行法律的认可，因此只能采取私下交易的方式，无疑增加了交易成本和交易风险。最近几年来，各地法院审理宅基地纠纷的案件明显增多，影响了社会的稳定和谐。

(四)宅基地保障功能弱化，资本功能日益凸显

新中国成立之初，我国逐步实施了高度集中的计划经济，强调优先发展工业，国家通过直接获取除农民基本生存消费之外的全部农业剩余来保证城市工业发展，同时实行城乡分治的户籍制度限制农民离开土地，限制农民进城。而要达到以上目的，国家必须把农民组织起来，限制农民的自由流动。所谓“组织起来”，就是在农村实行单位制度，这个单位就是人民公社，而“单位”必须保证其成员享有基本的生存条件，保证其成员的居住权，而在农村无偿分配宅基地就是单位对其成员的一种福利，因此，宅基地制度设计的定位就是在于保障功能。但随着市场经济的建立，在城乡统筹背景之下，要求城乡各种要素能够自由的流动，农民对宅基地不仅限于居住的要求，也有通过买卖、出租、抵押等方式实现利益最大化的诉求，宅基地资本功能日益凸显。

(五)宅基地拆迁补偿缺乏相应规定，补偿偏低

城市房屋拆迁针对的是城市规划区内国有土地上的房屋。而农村房屋拆迁，又称征地拆迁，其针对的主要是集体所有的土地，在拆迁前，需要依法办理集体土地征收手续，将集体土地变更为国有土地，即宅基地上的房屋应先征地、后拆迁。按照现行法律，农村集体可以为了公共目的收回农民的宅基地，并给予“合适”的补偿，但该“合适”的补偿标准却并未明确界定，由此给农村宅基地上的补偿带来了很大的随意性，如果对拆迁房屋按照《土地管理法》中规定的地上附着物给予补偿，那么与临近国有土地上房屋的补偿标准相比，明显偏低。在城市房屋拆迁过程中，主要适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定，补偿依据一般根据城市房屋所在的区位、用途和建筑面积予以确定，补偿数额较为合理，而农村房屋拆迁适用《土地管理法》，该法规定较为笼统，还没有完善的法律法规对农村房屋拆迁补偿进行规制，这显然不利于保护农民的利益，在实践中，农民的补偿数额是非常低的。

二、宅基地产权制度改革的实践

(一)宅基地实行有偿使用，导人市场机制

一直以来，在我国农村，农民基于集体经济组织成员身份，可以以户为单位无偿取得一块宅基地，从而保障了农民居者有其屋，这被认为是农民的基本福利保障。但宅基地无偿取得制度在实践中已出现诸多弊端，由于宅基地的取得不需要付出任何代价，自然农民也不会珍惜它，从而不可避免出现宅基地的浪费现象，同时，多总比少好，刺激了农民多占宅基地的冲动，一户多宅的现象也较为普遍。为了提高宅基地使用效率，一些地方在积极探索宅基地有偿使用制度。从1985年开始，山东省进行了农村宅基地有偿使用的试点，并取得了显著效果。节约了耕地，减少了宅基地纠纷，增加了农村集体经济组织的财产。

1990年，国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知中提出，进行农村宅基地有偿使用试点，确定宅基地有偿使用收费标准时，对在规定用地标准以内的，既要体现有偿原则，又要照顾群众的经济承受能力，少用少交费，多用多交费;超标准用地的，应规定较高的收费标准;对级差收益较高地段，收费标准要适当提高。宅基地使用费要本着“取之于民，收费适度;用之于村，使用得当”的原则，实行村有、乡管、银行立户制度。专款专用，主要用于村内基础设施和公益事业建设，不得挪作他用。同年，吉林省人民政府办公厅转发省土地局、省财政厅、省物价局《关于农村宅基地实行有偿使用意见的报告》，其规定，农村居民宅基用地(含乡、镇所在地的集体土地)，均实行有偿使用。宅基地使用费以户为单位，按实际使用的土地面积执行“定额均收，少占少收，超占加收”的原则。并制定了收费标准。

1993年7月，为了减轻农民负担，中办中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》，取消农村宅基地有偿使用费、农村宅基地超占费和土地登记费在农村收取的部分等，农村村民申请宅基地使用权不需要交纳费用，只需交纳相应的工本费即可。但是到了2009年，国土资源部出台《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》，要求各地在严格宅基地管理、依法保障宅基地用益物权的基础上，积极探索在集体经济组织内建立宅基地有偿使用制度，提高宅基地利用率。

由于宅基地导人市场机制，实行有偿使用，这为将来宅基地的流转提供了一丝契机。但是也应当看到，即便在城市，职工的社会保障相对较为完善的前提下，仍存在通过取得划拨土地建房的情形，职工仅需付相对较低的价格取得房改房。因此，在农村各种社会保障还比较欠缺的情形下，宅基地实行有偿使用无异会加重农民的负担，农民的居住保障将变得更加困难。对于宅基地的初次取得，仍应限定身份，取得对象集体经济组织成员，同时，宅基地的初次取得仍应坚持无偿制度，一户多宅以及超标占用宅基地的，对于多出标准的宅基地应实行有偿使用。

(二)宅基地换房，引导农民集中居住

何谓“宅基地换房”，并无一个严格的法律定义，从全国各地的操作实践来看，大概是采取如下两种方式运行的，一种是在土地利用总体规划范围之内，为了节约集约用地，将分散的自然村落撤并，引导村民集中居住，将村民原先分散的宅基地置换出来，重新在集体所有的土地上另辟新址建房;另一种是在政府主导下，农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。

1.上海模式

为促进郊区村民向城镇集中，合理利用土地，鼓励进镇村民将宅基地让出给农村集体经济组织。2003年，上海市政府颁布了《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织实施细则(试行)》，其规定，村民宅基地让出给农村集体经济组织，是指郊区村民按照自愿原则，将依法取得的宅基地让出给村集体经济组织或者村民委员会，不再申请宅基地的行为。它实质是就是一种宅基地的置换，可以申请让出宅基地的主体包括依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人。目前上海试点镇所进行的宅基地置换大都以“中心村”建设方式进行，即由当地政府组织宅基地置换工作，以村为单位确定置换对象，根据村民置换意愿，结合土地利用总体规划，在集体经济组织所有的土地上集中划出一块进行集中居住。

2.嘉兴模式

宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。浙江省嘉兴市创造的“两分两换”试点模式，采取农村村民的宅基地使用权和土地承包经营权分开流转方式，以宅基地置换城镇房产，用土地承包经营权置换社会保障，但这两者不用捆绑在一起流转，如何流转，完全尊重村民意愿，村民既可单独流转宅基地，而保有承包地，也可单独流转承包地，而保留宅基地。村民置换出来的宅基地房将被撤除，原宅基地通常复垦为耕地。该模式让农民的生产和生活资料变成“有价资产”，实现“民有、民享”，既集约利用了土地，又保障了农民的合法权益;既增加了农民财产性收入，又解决了农民的社会保障问题;既对现有农村土地制度进行了改革创新，也为破解我国城乡二元分割对立难题做出了有益尝试。

3.天津模式

为改善农民居住条件，集约化土地，各地都在推进小城镇建设，引导农民向城镇集中，而小城镇建设需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累，显然是难以办到的。天津通过”宅基地换房”的方式，让土地流动起来，实现了资源的资本化。村民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。新的小城镇，除了村民的住宅区外，还规划出一块商务区或经济功能区，用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。原来的宅基地统一组织复耕，实现耕地占补平衡。节约下来的土地出让收益一方面用以弥补小城镇建设资金缺口外，另一方面用于农民的社会保障，把农民也纳入社会保障体系之内，真正让农民过上有保障的生活。”宅基地换房”后，耕地并没有减少，原有的农民土地承包关系没有改变，农民仍可以继续从事农业生产，或是将土地承包经营权流转出去。

4.成都模式

为改善农民居住条件，2004年以来，成都市在中心城区实施了“新居工程”。“新居工程”是在城市化进程中，按照统筹城乡经济社会发展推进城乡一体化的战略部署，实现农村居民向城市居民转变、农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变的重要环节。本轮规划的城市建设用地区“新居工程”采取土地整理、宅基地置换的办法使用集体土地，实行农民集中居住后，对农民原有的住宅应实施拆除，对拆除的地面附着物，参照成都市政府78号令的有关规定进行补偿，其中住宅的居住用房按人均35平方米建筑面积进行补偿和集中安置，今后征地时不再安置住房。农民进入“新居工程”小区，原农房拆除后，其腾出的宅基地总量扣除农民新居建设用地后的余额部分，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，用作农业用地或非农产业的建设用地。“新居工程”房屋产权实行统一管理，无论其土地性质是集体还是国有，均由市房管部门受理产权登记，土地未征用的房屋，在其房屋所有权中批注明确土地性质为“集体”，不能上市交易。

5.宅基地换房、集中居住的意义

(1)村民的原房屋价值得以大幅度体现，村民的财产性收益增加。原有的一套旧房即可换取一套宽敞明亮的新房，农民的财产性收入得以增加，以前的宅基地房不得上市交易，价值不能体现，村民财产性收入受损。而通过宅基地换房取得的是国有土地上的商品房的话，即可上市流通，自由买卖，相比以前的宅基地房，村民的财产性收益必将增加。

(2)有利于打破城乡二元结构，推动城乡一体化进程。通过宅基地换房，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包经营权，农民仍可以继续从事农业生产，或是将土地承包经营权流转出去，除了稳定的流转收益外，还可自谋职业，增加收入。村民的土地全部被征用的，将和城镇居民一样享受社会保障待遇，村民与市民的差异也将逐渐淡化，农村户口和城镇户口的划分也逐步被取消。

(3)盘活土地资源，解决农村就业。通过宅基地置换方式，原有零星的宅基地通过整理，可以复垦为耕地，耕地并未因此减少，同时，腾出的宅基地可以集体建设用地的性质进入流转，实现土地资源的资本化。腾出的宅基地作为新增的建设用地转为国有后，可用于商品房开发，或是发展工业、旅游业及第三产业等，农民的就业机会增加，而且土地的出让收益还可补贴农村的保障性支出。另外，农民集中居住，能够在一定程度上缓解我国随着人口不断增长带来的土地压力。

(4)改善村民居住环境，提高生活质量。集中居住区一般都参照城市居住小区实施物业管理，农民的居住环境得以改善，集中居住区的基本生活配套设施、教育、医疗等条件大幅改善，村民的生活质量得以改善。