物业管理基本政策与制度复习笔记_物业管理制度与政策

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第一章物业管理概述

一、物业管理的概念

1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，2、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动：

①清洁卫生

②安全防范

③装饰装修

二、业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：

1、自己进行管理；

2、委托给不同的专业公司。

3、选聘物业管理企业进行管理。

三、《条例》调整和规范的范围仅限于：业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

四、业主可行使对建筑物的（占有权、使用权、收益权、处分权）。

五、物业管理活动的基础：是物业服务合同

六、物业管理活动的实质：是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

七、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。

1、物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。

2、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。

3、物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

八、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

九、物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：

1、是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；

2、是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

十、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

十一、《条例》调整的范围

1、既调整住宅物业的物业管理活动

2、也调整非住宅物业的物业管理活动

十二、《条例》第二十四条规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求；

《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。

十三、《条例》的适用范围，1、既包括城市，2、也涵盖乡村

十四、物业管理的市场化特征

1．状况的演变

2．形式与之相适应

3．遵循市场原则

4．非市场性的房屋管理不属于物业管理

十五、双方在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。

物业管理是一种（市场行为、市场关系、市场活动）

十六、市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：

1、是强调业主在市场活动中的自主权，2、是强调物业管理活动必须纳入市场秩序

十七、保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。

十八、物业管理的三个基本特征：

1、社会化

社会化管理(自建自管)实现（社会效益、经济效益和环境效益）

物业管理社会化有两个基本含义：

一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；

二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业管理社会化的必要前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离 实现物业管理社会化的必要条件：现代化大生产的社会专业分工

2、专业化

①有专业的人员配备；

②有专门的组织机构；

③有专门的管理工具设备；

④有科学、规范的管理措施与工作程序；

⑤运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

3、市场化

市场化是物业管理最主要的特点。

物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿

物业管理市场化的集中体现：双向选择和等价有偿

十九、物业管理的起源与发展

物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士

英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。

二十、城镇住房及住房制度改革

公有住宅的总量经历了：一个由小到大、再由大到小的演变过程

城镇住房制度主要包括五方面：

城镇住宅

①建设投资方式

②住房管理方式

③住房分配方式

④住房消费方式

⑤住房交换关系

二十一、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

1、企业统包；

2、实物分配；

3、包修包养。

其弊端表现：

在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。

收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全

1978年，房地产领域进行了三项改革：

1、城镇住房制度改革

2、城市土地使用制度改革

3、房地产生产方式改革

1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。

1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。

1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。

二十二、我国物业管理的产生1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。二

十三、我国物业管理的发展1、1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

2、建设部在认真总结（深圳和广州）经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。

3、2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

4、召开物业工作会议：

1995第一次在青岛

1997第二次在大连

1999第三次在深圳

二十四、物业管理在社会经济中的地位与作用

1、有利促进经济增长

住房消费促进了居民消费结构转型

促进了房地产业的持续快速增长

2、有利于提高人民群众居住质量

经济发展的根本目的是提高人民生活水平。

3、有利于增加就业

我国宏观调控的四大主要目标：增长就业、促进经济增长、稳定物价、保持国际收支平衡

4、有利于维护社区稳定

物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。

5、有利于推动房地产业的良性发展

房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。

二十五、我国物业管理制度的历史沿革

政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：

1、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，需要政府发挥应有的作用；

2、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；

3、（普通商品房、经济适用房和廉租房）的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。

二十六、《条例》颁布前的物业管理制度建设

从20世纪90年代初到《条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现以下特点：

1、是借鉴性，主要借鉴（新加坡、香港特区）等国家和地区的先进经验；

2、是过渡性，采取渐进式的方法进行改革；

3、是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。