物权登记制度和房屋买卖所有权的归属_论不动产物权登记制度

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物权登记制度和房屋买卖所有权的归属

物权公示的方式，因物权客体是动产抑或不动产而有所区别。动产物权的变动以交付为公示方式，不动产物权的变动以登记为公示方式，这是世界各国和学界达成的基本共识。所谓不动产登记，即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实①。不动产物权的各种变动都必须登记，这是世界各国立法的通例，我国也不例外。动产交付是指出卖人转移动产的占有给买受人，包括现实交付和观念交付。前者是指动产物权的让与人，将其对于动产的直接占有，现实地移转给受让人。简单说，就是动产占有的现实移转。后者则不是真正的交付，而是动产占有在观念上的移转。动产交付具有以下几个特点：第一，交付的实质在于将动产物权设立、移转、变更等情况向社会公众公布，使人们能够从动产的占有情况知道该动产的物权现状。第二，交付的内容是将动产的占有由一方移转给另一方。第三，交付的对象仅限于动产。我国《民法通则》第七十二条和合同法第一百三十三条规定了交付作为所有权的转移的标志。

对于物权公示的法律效果，《物权法》也作出了明确规定。《物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由上述规定可知，我国物权法规定物权的公示是物权变动的生效要件，未经公示，不发生物权转移的法律效力。同时，依据我国民法通则和其他法律的规定，不动产物权的移转也是以登记稚为生效要件。由此可见，物权法关于不动产物权登记生效的规定与其他法律的规定基本上是一致的，即不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力。在我国，法律禁止土地的买卖。因此，不存在土地所有权的移转问题，但根据我国土地管理法和其他法律、法规的规定，土地上的其他物权的产生、变更、消灭都必须依法进行登记。另外，我国法律还对房屋的登记作出了专门的规定。《城市私有房屋管理条例》第六条规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更手续。另外，买卖农村私有房屋发生的所有权移转，当地规定要办理房雇买卖登记手续的，以办理完该手续为准；尚未实行房屋买卖登记制度的地区，以办理完契税手续或房屋实际交付为准。

由上述规定可以推出，房屋的所有权究竟归谁所有，应该以国家专门机关登记的内容为准，登记的权利人是谁，房屋的所有权就归谁所有。在前述的房屋买卖案例中，虽然买方支付了价款，卖方也将房屋交付买方使用，但是作为一种重要的不动产，房屋所有权的转移自记载于不动产登记簿时才能发生效力，而不是自交付时起转移。也就是说，房屋的所有权自变更登记时才由卖方转移到买方。因此，在没有办理过户登记的情况下，登记机关登记的房屋所有权人是卖方，房屋就应当归卖方所有。买方虽然有权要求卖方履行合同义务，协助自己办理过户登记，但是对房屋不能直接享有所有权。

但是，如果买卖的不是房屋而是某种动产，如一台电脑，那么按照交付转移动产所有权的规定，在卖方已将电脑交付买方使用的情况下，即使买方还未支付价款，电脑也自交付时起归买方所有。卖方只能请求买方履行支付价款的义务，但对电脑不再享有所有权。

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