万润商业街重启策划建议
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万润商业街策划建议
一、市场现状
商铺所占项目数量、开发面积、开发资金比例过大成为连云港商业地产的主要特点，造成了连云港商业用房供应面积远大于市场需求的现状，导致了港城房产市场总体结构的失衡。
2003连云港商铺销售面积19.13万平方米，同比增长138.8％，预售16．0万平方米，2004年这一数字又有更大的增长，整个市场的商铺所有量已经大大超出港城的承受能力。截至目前，市中心沿街商业用房销售均价已达到9577元。市区目前在售楼盘中，商业用房在一万平米以上的包括时代华庭（14800平米）、朋来源财富广场、女人街门面、九龙商贸城、中德广场、汇金广场、万润商业街等等，还有陇海路步行街等一批已投入使用但经营项目不太佳的商铺项目。再加上大量的沿街商铺，这种分布广且分散的分布特点让已建成的商铺吸引不到足够的人气，面临着空洞化甚至废弃的危险；也让很多未建成的商铺前途堪忧，积累不到有效的人流量和消费力，给投资者和经营者带来巨大的风险，特别是一些有售后返租协议的商业步行街地产，还可能产生各种遗留问题，损害开发商的品牌形象。
在经营上，目前港城商业呈现出经营内容雷同、经营档次断层、经营秩序混乱的三大特点。在港城，服饰批发零售、茶馆、火锅店、中低档餐馆、中低档旅馆等经营项目已经呈现出过剩的状态，在今后的商业经营定位中，最好能尽量避免上述已经过剩的经营项目。
从市场现状看，目前很多已投入经营的商铺商户惨淡经营、入不敷出再加上普尔斯马特、向阳渔港等已达成经营意向的外来大型商业经营者意外退出连云港市场给普通投资者造成了严重的市场恐慌，大家纷纷对投资采取了更加谨慎的态度。对于万润商业街而言，前不久发生的奥凯国际超市携款潜逃事件对后续营销造成了严重的恶劣影响。
二、项目SWOT分析
1、优势
紧靠解放路，离老解放路商圈很近，有一定的地域优势。
项目周边大型社区较多，有一定的人气基础。
项目的规划较为合理，可以容纳一定的相互补充的经营业态。
项目的开发商在本港有很大的知名度和品牌号召力。
项目为现房销售，可以免除业主的若干后顾之忧。
2、劣势
目前剩下的房源较差，集中在二楼和三楼，难以打动投资者。
项目两边的入口环境较差，让消费者缺乏进入消费的欲望，特别是南向入口，缺乏形成人气的必要外观，需要花费一定的精力加以整修。
项目在各项准备尚不充分的情况下开街，导致缺乏人气，更让消费者产生了“万润人少，不到那边买东西”的想法，也对投资者的投资信心造成了很大的不良影响。
项目在规划设计上存在着一定问题，缺少空中连廊和从室外直上二楼的台阶式电梯，导致二楼的出入不甚方便，这也使二楼不为投资者和经营者看好。
3、机会
随着陇海东路的改造，万润商业街将成为陇海路步行街的一部分，届时，消费者进入万润消费将会非常自然，而经营定位异于其他地域的万润商业街终将会显现出自己的光芒。
政府规划利好的扶持将使万润商业街具有良好的后天发展机会。
随着万润怡景苑等项目的交付，万润商业街的人气将会有大幅增长。
4、威胁
奥凯国际购物中心携款潜逃让投资者心存疑虑，直接影响投资者对万润商业街的信心。
普尔斯马特、向阳渔港等已达成经营意向的外来大型商业经营者意外退出连云港市场给普通投资者造成了严重的市场恐慌，让投资者开始重新审视商铺投资。
目前很多已投入经营的商铺商户惨淡经营、入不敷出的现状让很多想投身商铺经营的人们举步为艰，造成租赁万润商业街的人群减少，使得空臵率较高，进而对消费者和投资者都造成了较为不良的影响。
宏观政策对商铺投资的打压最大，壮大了投资商铺有心无力的人群，削落了本案的目标客户群体。
SWOT分析小结
根据上述分析，我们认为今后一段时间万润商业街的推广任务是扭转港城商业地产需求萎靡之势，力争在死气沉沉的市场再次掀起波澜；消弭因奥凯所给项目带来的不利影响，重塑投资者和经营者对万润商业街的信心。因此，在策略上应以吸引客户（投资者、经营者和购房者）和顾客（消费者）的明暗两条线并重的策略，能够通过活动吸引消费者
前来购物，营造一个火爆人气的现场，告诉投资者，万润商业街的商业前景是美好的，并以此为契机，再举办一定的活动来打动投资者和经营者，促进二楼商铺的销售；在方式上，以举办对上述两条线的客户都有很大影响、前后关联、相互促进的一系列活动为主要推广方式，增强目标客户群对万润商业街的投资和经营信心；在传播途径上，以报纸广告作为先导，以制作精美的请柬（传单形式）为主要传播路径，辅助以一定量的户外以及其他推广途经，请柬必须要把活动的有关内容传播到位，并能够有足够的信息反馈空间。
三、经营定位建议
经营定位以休闲娱乐为主，包括酒吧、咖啡厅、高级美容院、中医保健按摩、KTV包房以及少量茶馆、辅助以一定量的时尚精品服饰、工艺品、西式快餐、3D电影院、礼品、鲜花、摄影、银行、邮政等经营项目。还可以依据街区的走势将其分为时尚区（以吸引思想前卫、爱好时尚的年轻消费者为主）、休闲区、商务交流区等功能区。
营造日夜营业的效果，形成港城第一处具有真正意义的夜生活核心区。
四、相关准备
为了能够很好地落实经营定位，使得这种定位在今后的活动中能够发挥对消费者和投资者都产生有效的吸引作用，应在活动开始前完成如下工作
1、采用各种措施减少空臵率，为活动的举行赢得良好的现场效果
对二楼商铺采取半年免费试营业，续约后两年半价的方式出租，在最短的时间内将休闲娱乐经营户吸收过来，形成商气。
和目前仍空臵的一楼住户商议，督促其尽快自营或租赁。
这个工作在活动前两个月要基本完成。
2、在活动开始前搞好室内装潢和商业街外部商业气氛布臵
在活动开始前，能够搞好二楼商铺的室内装潢工作（简单装潢，使得商铺能够达到营业的基本要求），使得各个商铺的步伐能够统一起来，不至于产生混乱的感觉；对商业街的灯光等效果进行增强式布臵，使之能够达到支持夜间露天营业的效果；在步行街各处设立购物导引牌，将各处的营业内容简要标出；对各入口和外界的连接区域进行适当改造，使之和商业街的气氛完全协调。
在步行街的室外指定若干区域作为露天摊位，规定必须入夜后才可以营业，以作为形成夜市的基础，时间半年左右，半年后，部分露天摊主可自愿转入室内经营，部分退出经营。
这个工作在活动前一个月要基本完成。
3、顾客及目标客户的积累
积累周期：1个月左右
积累方式：先户外＋面向目标经营户的精致DM（直邮），告知免租招商的信息，并留下相应的联系方式，并设臵专门的客户经理来负责对市内外目标客户的追踪；后报纸，在活动开始前半个月，开始大规模的普通单页派发，普通单页告知消费者万润商业街的经营内容、活动时间、活动内容等信息。另外，从活动开始前一个星期，增加电视专题宣传。
4、户外宣传、单页、DM和电视专题片的设计
户外宣传、DM应在活动开始前一个月完成，单页应最迟在活动开始前十天完成，电视专题片在活动开始前一个星期完成。
5、和政府、新闻媒体的联络工作
和政府有关领导的联络应在活动开始的一个月前基本谈妥，至于参加的政府领导人数、级别以及新闻单位参加的人数、单位等情况应在活动前一个星期完全敲定。
6、和各准备近期在港城搞促销活动的厂家和经销商联络
可以和那些准备做促销活动的各类厂家和经销商进行联络，免费提供促销场地，形成开发商牵头、众多厂家和经销商共同参与的大型活动，应在活动前半个月和厂家以及经销商联络好。
7、活动的其他器具、联络工作
活动器材的准备工作也应在活动前半个月敲定好设计方案，活动前三天全部到位。
五、活动建议
1、活动原则
所有活动应以“针对性、连贯性、可行性”作为指导原则，通过这系列活动的举办，能够达到二楼商铺获得有效销售的目标。
2、活动主题
万润购物休闲不夜街区开业庆典
3、活动人员组成政府领导、媒体代表、开发商代表、业主代表、顾客代表
4、活动时间
3月底以前
5、具体活动内容
仪式与造势
举行隆重的开街仪式，辅助以文艺表演以及一定量带有奖品的活动，诸如转转有大运之类的活动，增加对人气的吸引程度。
领导致辞，说明万润商业街以及周边的住宅楼盘在整个连云港城市规划、商业规划、住宅规划中的重要地位（时间以半小时为佳），剪彩，以壮万润商业街的声势，增强消费者和投资者的信心。
和厂家面对面，万千种商品挑战全市最低价
合理的利用社会资源，和近期准备在港城搞促销活动的厂家以及经销商进行洽谈，一起造就巨大的声势和鼎沸的人气。免费提供场地，甚至可以负担一部分广告费，吸引他们从开业当天起在万润商业街进行抛售式促销，以达到开街当天有大批品种多、质量好、价格低的促销商品大抛售，将顾客大量引入，形成人气高潮。
时间为开业当天起延伸到一星期甚至更长时间，本环节至关重要，因为它关系到能否积聚足够的人气量。
直面万润滚滚人潮抢占绝版黄金旺铺
由客户经理引导，所有的在活动前登记的有效客户以及DM所获得的有效客户参观开业当天盛状，用现实告诉他们，万润商业街的经营、投资前景都是辉煌的，打消他们的疑虑，坚定其投资信心。
当场签约的客户可给予适度优惠，有关现场状况现场可录制下来，作为进一步拓展宣传的资料。
6、其他活动宣传媒体
苍梧晚报、连云港电视台影视频道、连云港交通台、万润商业街北入口大型展牌、苍梧路西大转盘展牌
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