房地产策划课设作业[小编推荐]_房地产营销策划课设

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作业五 大连市远洋荣域STP战略策划

王宇航 121602010 1.项目介绍

远洋荣域是远洋华南七年，打造150万方远洋版图，继远洋自然、远洋广场的又一升级之作，项目位于中华路商务区，紧邻远洋自然2万平社区公园与地铁1号线，优越的地理位置，成熟的生活配套，天然的公园氧吧，便利的交通枢纽，让远洋荣域成为不可多得的宜居项目。

远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市(股票代码03377)，为内地在港上市房地产公司十强之一。2008年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。

公司业务范围涉及中至高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、工程及园林建设、物业管理、酒店及会所经营等。公司以北京为基地，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。2环境特征

1、教育：规划的甘井子中心小学、南华小学、奥林小学、六一小学、博雅中学、华南中学、20高中、23中学、玲智全纳婴幼园、项目内规划幼儿园

2、商业：华南沃尔玛、安盛、沃特、迪卡浓、华南家具大世界、红星美凯龙、亿合城及置地广场等

3、邮局：千山路邮局、南关岭邮局

4、银行：招商银行、中国银行、浦发银行、建设银行、大连银行、民生银行、邮政储蓄、中信银行、兴业银行等

5、医疗：大连第三人民医院、甘井子区妇幼保健院、医疗卫生城

6、小区内部配套有：2万平社区公园、8万平商街、配套幼儿园

7、交通状况1路、8路、姚家-兴工街、港陆物流-第五郡等多条公交线路均在远洋自然下车即可。地铁1号线在建中 3 SWOT分析

优势(Strengths)①经营理念新颖②地域优势 ③良好的政府资源。

劣势(Weaknees)①该地区经济不发达②商业圈不够完善

机会(Opportunities)①政府重点开发地区②政府宏观调控政策 ③城市化带来发展机遇

威胁(Threats)①房价较高与其他房地产项目相比竞争力较小②对土地的竞争更加激烈 ③行业内部竞争激烈。

行业状况

普兰店地区的产业发展得非常慢，现在比较有规模的企业也都是普湾新区规划刚出来时，由其他城区搬到此地的，比如固特异轮胎大连公司。一两个稍有规模的企业，也很难带动整体区域的经济。本区域主要的客户来源仍是本地居民的改善需求，包括从平房搬进楼房，小面积商品房换大面积的。但是刚需产品价格因素在普兰店还是决定性的。

STP战略，它是营销的核心。分为市场细分、目标市场选择、产品定位三部分。

Ⅰ市场细分：进行市场细分能够发现和了解市场机会，然后制定与执行一个有效的营销方案

⑴人口细分，首先家庭结构，家庭是一个生活单元，家庭数量与结构对住宅 的结构有重大的影响。户数基本决定了对住宅单位的需求量。家庭结构对住宅需求单位数量和住宅大小也有决定性的影响。大多数消费者一般都是两个和三个人的家庭居多。年龄分组大多数是青年人和中年人。收入水平处在高收入，中等收入选择购买的比较多。⑵地理细分：房地产的地理环境具有三重性质：第一是自然地理环境，如地形、地貌以及气候条件；第二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通 便利程度等等；第三是人文环境，如居民素质、社会风气、文化教育等。人们对 房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。中融国际处在离市中心比较近的地段，四周交通发达，配套设施完全，医院、学校、银行、市场应有尽有。人文环境也是非常不错的，居民素质也都比较高。

⑶心理行为细分：选择中融国际的消费者一般都是为了自住，优越的地段，完善的配套设施，非常适用的户型，心仪的面积，便捷的交通，都是消费者选择的理由。

Ⅱ目标市场选择：目标市场的选择是房地产开发经营企业制定市场营销策略的基础和前提。

根据现在普湾新区房地产的市场价格，海港城的售价为8200元/每平方米，已比刚发售时下调了大约20%，但相比周边其他房地产价格仍然高出不少，虽然作为开发商，万科是名符其实的龙头企业，而且海港城也配备了符合各个年龄段人群需求的户型以及周边设施，但普湾新区的经济低迷仍然使海港城的前景不容乐观。

Ⅲ产品定位：进行准确的定位从而锁定目标客户 是楼盘畅销的先决条件。有了准确的定位，后期楼盘推广才能有的放矢，我们才能够针对目标顾客群，制定相应的营销策略。建材装修

1)结构：剪力墙/异形柱 2)供水：市政供水 3)供电：国家电网 4)供气：煤气 5)采暖：地热 6)通讯：光纤入户 7)电梯：全天服务

8)大堂：入户大堂