房地产策划复习资料_房地产活动策划总结

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房地产策划 理论题

一、单项选择题（1分×35题，满分35分，请将正确选项填在题中的划线处）

1、关于职业道德，正确的说法是C。

（A）职业道德是从业人员职业资质评价的唯一指标

（B）职业道德是从业人员职业技能提高的决定性因素

（C）职业道德是从业人员在职业活动中应遵循的行为规范

（D）职业道德是从业人员在职业活动中的综合强制要求

2、从业人员在职业活动中应遵循的内在的道德准则是C。

（A）爱国、守法、自强（B）求实、严谨、规范

（C）诚信、敬业、公道（D）忠诚、审慎、勤勉

3、按照职业道德要求，职业化是指从业人员工作状态的D。

（A）标准化、规范化、制度化（B）全球化、现代化、市场化

（C）一致化、动作化、简约化（D）高效化、人性化、科学化

4、下列关于“员工敬业度”的说法中，正确的是B。

（A）美国社会学家盖洛普首次提出了“员工敬业度”的概念

（B）“员工敬业度”表示只对工作负责，但与员工的忠诚度无关。

（C）敬业度高的员工虽然工作兴趣较低，但工作态度与其他员工无差别

（D）敬业度高的员工一定是天赋高、才华出众的优秀员工

5、关于诚信，正确的说法是A。

（A）诚信是从业人员在职业生涯中的道德资本

（B）诚信只是针对他人而言的遵约守信状态，与自我的内在信念无关

（C）为监督诚信落实、维护自身的合法利益，要坚持诚信条件论的观点

（D）无论作出怎样的承诺，坚持履行承诺是诚信的本质内涵

6、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称为C。

A、进度图B、蓝图C、施工图D、设计图

7、可行性研究是项目立项、审批D的依据。

A、审核B、投资

C、决策D、开发商与有关部门签订协议合同

8、经济适用房营销策略一般采用B。

A、市场细分化策略B、市场整体性策略

C、市场密集型策略D、价格策略

9、房地产营销第三阶段又称为D。

A、产品营销B、满足营销C、中级营销D、导向型营销

10、TOWHOUSE又称为C。

A、别墅B、商务公寓C、联排别墅D、产权式酒店

11、成长型公司适宜选择B作为办公场所

A、酒店式公寓B、商务公寓C、TOWNHOUSED、普通住宅

12、物业管理已成为A构成的重要要素之一。

A、物业品牌B、产品品牌C、物业价值D、企业竞争

13、房地产营销中的公关活动也称为D。

A、主题营销B、媒介营销C、价格策略D、事件营销

14、顾客在购买过程中能够实际拥有的展示称为B。

A、实物展示B、边缘展示C、核心展示D、物业展示

15、头脑风暴法属于D。

A、整合策划B、精神价值附加策划

C、文化策划D、创意策划

16、项目策划的造势原理是指利用一定的A进行造势。

A、活动项目B、价格策略C、会展D、概念炒作

17、所谓初次现象是指一种D的思想方法

A、概念创意B、信息整合C、主题设定D、先入为主

18、产品营销的先弱后强原则是指C。

A、先从低价盘做起，再做高价盘B、先从低附加值产品做起，再做高附加值产品

C、先从弱少客群产品做起，再做强势客群产品 D、先从低品牌产品做起，再做高品牌产品

19、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的B为主。

A、物业管理B、规划优势和地段特征

C、价格攻势D、配套设施

20、广告强销期广告预算约占总量的C。

A、20%B、30%C、40%D、50%

21、营销计划包括B和营销计划安排

A、营销策略制定B、营销渠道选择

C、营销计划制定D、营销人员培训

22、D是市场营销控制的中枢。

A、营销计划B、客户管理C、分销渠道D、信息沟通23、2004年4月27日，国务院通知，房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金比例由20%提高到

以上。B

A、30%B、35%C、40%D、45%

24、房地产策划包括概念设计、项目策划和C。

A、价格策划B、物业策划C、营销策划D、区域策划

25、通常样本的平均数的标准误差越少，则样本平均数与总体群平均数的差异就越B，样本平均

数的可靠性就越

A、大、小B、小、大C、平均、大D、不一定

26、人均住房使用面积指标属于C。

A．总量指标B．相对指标C．调和平均指标D．变异指标

27．房地产的市场调节价是指由经营者自主制定，通过____D_____形成的价格。

A．基准价格修正B．市场供求状况调查

C．征求专业人士意见D．市场竞争

28．在建筑物的有关图纸中，按其专业内容或作用不同进行划分，基础平面图属于C。

A．建筑施工图B．建筑平面图C．结构施工图D．建筑详图

29．房地产市场组成要素至少包括C。

A．卖方、买方、房地产市场竞争B．卖方、买方、房地产经纪

C．卖方、买方、供交易的房地产D．卖方、房地产经纪人、市场营销

30．房产面积测量必须达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求。房产面积的精度分为B级

A．二B．三C．四D．五

31．居民陈某从二手房市场购买一套100m2的住宅，单价为2000元／m2，向卖主付现金6万元后，余款向

银行贷款。若贷款期限为15年，贷款年利率为5％，银行要求以等额方式按月偿还贷款本息，则

月还款额为C。

A．324．54元B．777．78元C．1107．11元D．1616．94元

32．若名义利率为6％，通货膨胀率为0．5％，则实际利率应为B％。

A．5．47B．5．5C．6．46D．6．53

33．交换价值通常用（C）来衡量。

A．物品B．概率C．货币D．面值

34．随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据其调查结果推断总体数量的特征，称

为A。

A．抽样调查B．典型调查C．重点调查D．普遍调查

35、现代特大城市噪声的50％～70％为A。

A．交通噪声B．工业噪声

C．社会生活噪声D．建筑施工噪声

二、多项选择题（1分×20题，满分20分，多选少选都不得分）

1、房地产项目营销控制的内容主要有BCD。

A、成本控制B、年度计划控制

C、赢利性控制D、战略控制

2、市场占有率分析指标有BCD。

A、绝对市场占有率B、全部市场均占有率

C、有限地区市场占有率D、相对市场占有率

3、产品规划设计包括规划设计、建筑设计ABDE等。

A、环境设计B、户型设计C、结构设计

D、配套设计E、物业服务

4、概念规划包括项目开发理念、规划理念、总体布局建议道路交通建议、景观规划建议和 ABCE

A、建筑单体规划建议B、基础设施配套建议

C、安防D、物业管理E、环保系统建议

5、以下哪几项属于经济环境调研BCE。

A、产业政策B、区域经济结构

C、消费水平D、城市规则E、银行货款

6、房地产常用广告媒体一般为BCD。

A、电视、广播媒体B、户外媒体

C、印刷媒体D、报刊媒体

7、以下哪能些属于房地产营销推广策略ACDE。

A、新闻抄作B、折扣价格C、公关活动

D、导购E、售后服务

8、产品细节设计是指采用ABC先进的生产工艺保证产品质量。

A、新技术B、新材料

C、新设备D、新信息

9、SWOT分析是指ACDE。

A、优势B、价格C、劣势D、机会E、威胁

10、我国房地产策划经历了以下阶段BCDE。

A、个人策划B、单一策划C、综合策划

D、复合策划E、新产品主义

11、不确定性分析和风险分析包括BCD。

A、SWOT分析B、盈亏平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

12、房地产项目的投资概算包括ABCD。

A、营销开支概算B、工程开支概算C、土地征用开支概算

D、金融成本开支概算E、人员开支概算

13、成本估算方法包括ABC。

A、经验估算法B、因素估算法C、工料清单法D、平均成本法

14、策划的基本特征是ABCDE。

A、功利性B、社会性C、创造性

D、时效性E、前瞻性

15、策划的原理有ABCDE。

A、心理原理B、情感原理C、创新原理

D、人文原理E、造势原理F、概念原理

16、策划的基本方法包括ABC。

A、创意策划B、全程策划C、整合策划D、精神价值附加策划

17、以下哪几项属于经济环境调研BCE。

A、产业政策B、区域经济结构C、消费水平

D、城市规则E、银行货款

18、品牌提升要注意ABCDE。

A、软性推广工程B、公关活动工程C、卖场包装工程

D、口碑工程E、公关危机工程F、广告策划工程

19、一个完整的房地产营销计划应包括ABCD。

A、开发前营销策划B、开发阶段的营销策划

C、销售阶段的营销策划D、物业管理阶段的营销策划

20、有效的市场营销控制应遵循的以下步骤：确定控制对象设立控制目标，建立衡量尺度、决定控制标

准ABCD。

A、收集信息B、检查与对比C、分析偏差的原因D、采取改业措施

三、填空题：（每题1分，满分30分。请将正确答案填在题中的划线处）

1、建筑材料按化学组成分为无机材料、有机材料、复合材料。

2、材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度。

3、土地调查是为查清土地的数量、质量、分布和权属状况而进行的调查。

4、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定税率分别7%5%、1%。

5、城市规划应根据人居环境科学理论，实现自然人文、社会、居住和支撑共五个系统的有

机统一。

6、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内核发 商品房预售许可证。

7、房地产资产证券化表外处理是指房地产公司将自有资产出售给SPV。

8、房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计、施工图设计等。

9、ABS融资是指资产支撑证劵化。

10、PM2系统以合同成本为控制核心。

11、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理、分析三个步骤

12、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为2。

13、风险分析又称为概率分析。

14、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的信息、资源、时间

三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。

15、发展商策划模式又称为“非策划”模式。

16、消费者需求差异性是市场细分的客观基础

17、营销策略分为市场细分化策略、市场密集型策略和整体市场策略。

18、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为集中营销策略。

19、在楼盘的强销期和持续期，价格攻势往往成为广告的主要内容。

20、大势把握—概念创新—策略设计—资源整合—动态顾问这一策划流程是战略策划模。

21、根据购买目的的不同，可以将房地产市场分为自用市场和投资市场。

22、竞争性最强的房地产市场是房地产存量市场。

23、一般情况下，由开发商主导定价的房地产是增量房地产。

24、项目销售预热期的是整个项目的主要推广策略。

25、强销期的推广策略，是以广告推广和活动推广为主，来积聚大量人气。

26、历史背景，风俗习惯，社会群体，街区风貌，治安状况等方面在各个片区的表现是 指片区的社区环境基本情况。

27、在每一单房地产交易居间业务的活动中都贯穿了这样两个过程，即心理活动过程

和商品交易过程。

28、我国个人住房贷款的主要形式公积金贷款、住房抵押贷款和住房储蓄贷款。

29、房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和广告投放等因素决定人数。

30、房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有：访问法、观察法和实验法。

四.判断题（每题0.5分，满分15分。请将判断结果填入题后的括号中，正确的画“√”错误的画“ⅹ”）

1、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为67年。（ⅹ）

2、按国家规定，征收l0公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为90万元。（√）

3、国家实行土地有偿无限期使用制度属于《土地管理法》所确定制度。（√）

4、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由规划行政主管部门认定。（√）

5、城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁。

（ⅹ）

6、一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。（√）

7、诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。（ⅹ）

8、设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府编制。（√）

9、关于房地产开发项目的原则 , 房地产开发项目，应当符合房地产销售计划.（ⅹ）

10、新设立的房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为1年。（√）

11、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：图纸目录、设计总说明、建筑施图、结

构施工图、设备施工图。（√）

12、建筑从采用的结构墙体材料上分，主要有剪力墙结构、框架结构。（ⅹ）

13、建设强度指标包括套密度、绿地率、容积率。（ⅹ）

14、旅游业、市政用地都是属于一级地类。（ⅹ）

15、土地价值发现宏观分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规

划中的用途与预计开发计划是否相符。（√）

16、城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。(√）

17、信息化的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。（ⅹ）

18、城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从战略上定位。（√）

19、详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、人文环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。（ⅹ）

20、消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于产品疑虑。（√）

21、产品定位受硬件、软件因素的影响。（√）

22、房地产项目方案设计可以称为宏观设计。（√）

23、股权融资的缺点是认购环节复杂。（ⅹ）

24、抵押贷款证券化属于表外处理。（ⅹ）

25、人员调查法在时间上最为经济的。(ⅹ)

26、盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析分析。（√）

27、营销组织必须考虑三大方面的问题是：组织构架及激励机制；上市时机及销售节奏；销售培训

(√）

28、目标客户消费心理都有认知心态和期望心态。（ⅹ）

29、开发贷款、按揭贷款、专项贷款属于传统融资模式。（√）

30、spv是指特设交易机构和特设信托机构。（√）

房地产策划师实操题

一、简答题（共5小题，每题8分，满分40分）

1、按政府有关规定，哪类房产不能接受出租业务委托？（8分）

答：A.属于违法建筑的B.房屋所有权权属有争议的C.共有房屋未取得共有人同意的D.不符合使用安全标准的2、房地产项目风险管理的目标是什么？（8分）

答：项目风险管理最主要的目标是控制和处理房地产项目风险，防止和减少损失，保障房地产项目的顺利进行。房地产项目风险管理的目标通常被分为两部分：一部分是损失前的目标，另一部分则是损失后的目标。两者合在一起，才构成房地产项目风险管理的完整目标。

3、一个楼盘的卖点必须具备的条件是？（8分）

答：a卖点是楼盘自身优越的,不容易被竞争对手抄袭的个性化特点

c.卖点必须能够展示,能够表现表现出来

e.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点

4、目前房地产项目定位所涉及的主要阶段有哪些？（8分）

答；

1、房地产市场细分

2、选择目标市场

3、房地产市场定位

4、确定竞争对手

5、认识和评价竞争对手

6、确定竞争对手的定位

7、分析顾客

5、一个完整的房地产营销计划应包括哪些？（8分）

答：（1）开发前营销策划（2）开发阶段的营销策划（3）销售阶段的营销策划（4）物业管理阶段的营销策划

二、案例分析题（共2小题，满分50分）

1、卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。

问题1 策划的原理包括哪些？（10分）

答：心理原理、感原理、创新原理、人文原理、造势原理

问题2一个完整的房地产营销计划应包括什么？（10分）

答：（1）开发前营销策划

（2）开发阶段的营销策划

（3）销售阶段的营销策划

（4）物业管理阶段的营销策划

2.李某（女）、张某为夫妇，二人曾于2000年10月以10万元的价格购置本市一座二层楼房，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。2001年2月初，张某赴外地出差，本市的陈某经人介绍，找到李某愿以10万元价格买下，李某不同意；后双方经协商签订合同，李某以11万元价格将该房出售。次日，陈某将5万元送来。李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后陈某再付另6万元。同年7月初，张某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求再增加1万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意。张某便在同年8月10日以12万元的价款，将该房卖给了王某，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续。王某找到陈某要求其搬走，陈某遂到法院提起诉讼，告张某、王某侵害其所有权，并要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时，他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖行为是无效的。据查，陈某搬入房屋后还进行了装修。

问题1 你认为谁是本案系争房屋的所有人?为什么？（10分）

答：王某是房屋的所有权人，根据《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登

记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

问题2 你认为本案房屋买卖的效力如何？为什么？（10分）

答：李某与陈某的买卖合同无效，根据《物权法》第九十七条 处分共有的不动产，应当全体共同共有人

同意，但共有人之间另有约定的除外。房屋属夫妻共同财产，李某与陈某订立合同时，未经张某同意，即属于《合同法》第五十二条所指的无效合同。而且陈某不属于善意取得，《物权法》第一百零六条 中明确说了如果受让物属于应当登记的，则需要登记。而与王某的买卖合同有效。

问题3 你认为本案应该如何处理?其依据是什么？（10分）

答：房子归王某。陈某对房屋进行了装修，则装修的费用对于王某来说属于不当得利。根据《民法通则》

第九十二条 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。因此王某应当返还装备费用给陈某。

三、论述题（10分）

论述房地产策划的本质特征？

答：

1、地域性。第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。第二、要考虑房地产开发项目周围的市场情况。第三、要考虑房地产项目的区位情况。

2、系统性。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。

3、前瞻性。房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

4、市场性。房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。

5、创新性。房地产策划创新，首先表现为概念新、主题新。其次表现为方法新、手段新。

6、操作性。一是在实际市场环境中有可操作的条件，二是在具体的实施上有可操作的方法。三是策划方案要易于操作、容易实施。

7、多样性。房地产策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案 对现实的最佳适应状态。