房地产营销与策划 工商一班第一组_房地产营销策略及创意

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中国老年公寓分析报告

──房地产营销策划课内实训作业

工商15、1班第1组 组长：郑坤明 组员：郑昆明、游俊、曾莉、杨倩、黄柯安、代明辉 材料收集整理：郑坤明、游俊、曾莉、杨倩、黄柯安 制作：代明辉

一、养老院;老人生活状况;调查;对策;江浙沪地区

民政部2010年6月10日发布的《2009年民政事业发展统计报告》显示，到2009年底，全国65岁及以上老年人口超过1.13亿人，比2008年增长3.22%，占全国总人口的8.5%。我国的社会老龄化面临着很多问题，社会养老成为老年人退休后的一个必要的选择。为了向越来越多的老年人提供高质量的养老服务，提高养老院老人的生活质量，使他们安享晚年，我们必须关注养老院目前的运行状况。

主要对江浙沪地区选定的20-25个养老院的老人生活情况进行取样调查，为了使调查结果具有代表性，减少特殊情况带来的结果偏差，本调查根据地方经济发展的不同，将每个省市划分成了经济发达地区，经济较发达地区和经济相对落后地区，并采取随机抽样的方法从每个区域选择2-3家养老院进行调查。通过文献资料法，访问调查法和实地考察法，从养老院硬件设施水平、养老院从业人员的专业水平、养老院老人的日常生活状况（起居、饮食、人际交往、娱乐等）、养老院老人的精神状况等方面进行调查分析，提出了相关对策建议。

1、养老院硬件设施状况

养老院的设施应当由老人的日常生活需求来决定，而现有的落后设施限制了老人的日常活动。实地走访发现，在经济较发达地区，养老院资金相对充足，老人可以享受到较好的硬件设施。养老院会配备老人健身休闲的公园，娱乐用的文艺室，闲暇时可以去的图书馆，生病时可以去的医务室，每个楼道，楼梯，走廊都配有扶手，每个房间都会安装空调，甚至部分老人可以享受单独的豪华房间，电视机，空调，热水器一应俱全，每个房间都有独立的卫生间等。而在经济欠发达地区，养老院条件明显落后，部分设施老化或破损。很多都是7、8个老人一起住一间，里面只有一个电扇，房间里的床铺也普遍比较破旧。平时休闲娱乐只能是在院子里晒晒太阳。过道，楼梯都没有扶手，对老人来讲比较危险。

2、养老院护理系统状况

养老院的护理工作辛苦，薪水一般不高，平均水平只有4000元左右，从业人员年龄普遍偏大，条件落后地区一般都是40岁以上的妇女，经济发达地区也不低于35岁。教育水平较低，多为来自外地或农村的中年女性并且很多都是没有经过系统培训的妇女，尤以经济落后地区为甚。

同时，现有的养老院大多以“养”为主，缺乏有效及时的医治人员，若老人有意外情况，一般都将其送到附近的医院进行救治，一些养老院与医院距离较远，送治途中可能延误救援时间。

二、老年公寓开发的市场机会点

1、我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

2、老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

3、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如河南等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。

据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。

一、中国老年公寓的特点

我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。

结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种： ① 成套老年公寓住宅； ② 合居老年公寓住宅； ③ 护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。

1、面积特点

1）老年人的居所一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。

2）据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有15㎡；而一般公寓中，老人平均居住面积可达30㎡。

2、功能特点 ①居住方面

老年人的居所大都邻近医院、菜场。因为老年人体力有限，从住所步行到菜场就增加了生活的便利性；而且老年人患病几率较高，万一有急事，可以及时就医。

老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

3、户型特点

①房型以紧凑小房型为主 ②主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。③供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。

④有大阳台，方便老年人晒太阳。⑤南北通透，便于通风。

二、老年公寓的现状、及今后发展建议

1、现状

随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积 42 万平方米，总建筑面积 18 万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达 2 万多张，相当现有老年人口的 1 ％。大连市 2001 年底全市共有养老机构 150 所，其中老年公寓 11 所，总床位 7993 张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。

2、发展建议

老年公寓养老是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。从国外发展实践来看，老年公寓养老主要有四种方式：一是独立型老年公寓养老，一是服务型老年公寓养老，三是护理型老年公寓养老，四是大型老年综合体养老。独立型老年公寓养老指在一个社区中，专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是：一是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计；二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。独立型老年公寓养老实际上采取的是居家养老加社会服务、个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但一般采取宿舍的形式。护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。大型养老综合体养老也是老年人集中居住，但规模较大，老年设施与老年服务齐全，从国外实践来看，大型养老综合体一般承纳老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人。在大型养老综合体中，老年医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全。美国的太阳城是最典型的养老综合体，我国目前缺乏大型老年综合体，截至目前，只有北京的太阳城等为数不多的几家大型老年综合体。

护理型老年公寓养老适应特定的老年人，在老年公寓养老发展中，属于相对固定的“恒量”。在另外三种老年公寓养老方式中，我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老。笔者认为，我国今后应大力加强独立型老年公寓养老以及大型老年综合体养老，尤其要加强独立型老年公寓养老的发展。与服务型老年公寓养老相比，独立型老年公寓养老有着更大的优势。

其一，独立型老年公寓养老能够实现个人自理性与社区帮助性的有机结合。服务型老年公寓养老强化“他养”，老人自身的能动性较差。对于一个生活尚能自理的老年人来说，不仅应依靠“他养”，同样离不开“自养”。独立型老年公寓养老强调“自养”与“他养”的有机结合，能够充分发挥老年的自主性与能动性。我们认为，就老年公寓养老来说，在老年人能够自理阶段，独立型老年公寓养老是首选；在老年人自理比较困难阶段，服务型老年公寓养老是首选，在老年人生命特定阶段或者根本无法实现自理时，护理型老年公寓养老是首选。国外养老发展实践已经验证了这一点。根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进服务型公寓的美国公民平均年龄是85岁，大多数年龄段的老年人都选择独立型老年公寓养老。而且，独立型老年公寓模式还能够发展老年人互助养老、“养老储蓄”以及邻里互助养老。目前，我国老年人口大多是“年轻型老年人”，80岁以上的老年人仅占老年人口的10%(见下表)。显然，独立型老年公寓养老的发展空间要更大。

其二，独立型老年公寓养老能实现开放性与封闭性的有机结合。服务型老年公寓类似福利院以及养老院，与社会隔离程度较高，封闭性较强，形成“孤岛”。而独立型老年公寓具有开放性，老年人聚集到一起，但并没有与社会其他部分截然分开。老年人与社会生活与社区环境，尤其与儿童接触频繁，这对于老年人克服孤独感、失落感，大有裨益。

其三，独立型老年公寓养老能够实现公共性与私密性的有机结合。由于采用宿舍形式，服务型老年公寓私密性较差，由此引发的老年人之间纠纷在我国时有报道。独立型老年公寓采用住宅形式，老年人私密性方面有充分保障。而且由于相对集中居住，老年人能够参与社区为老年人组织的各种活动，公共性也有所保证。

我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老，这造成了老年公寓养老发展的误区。一方面，大量的老年人需要老年公寓养老，有到老年公寓养老的意愿。据调查显示，在重庆市，经济属于中上等的老年人中，40%以上有到老年公寓养老的意愿；上海市的网上调查也显示，老年人希望社会化养老的比例达到64%。另一方面，许多老年人找不到合适的老年公寓。西方发达国家养老床位数约为老年人口总数的3.5%，而我国却仅为0.8%。从逻辑上分析，即使只有3%的老年人选择社会化养老，我国就应当至少有360万老年人人住老年公寓。但目前，我国各级老年公寓仅能人住120万人，而实际人住却只有70万人，老年公寓养老的作用远远没有发挥出来。“让我进敬老院(服务型老年公寓)我不去，但如果让我进老年公寓(独立型老年公寓)，我一定去”，在某种程度上代表了老年人的心声。

至于大型老年综合体养老，也不但具备了独立型老年公寓养老的优势，另外，其更具规模效应，但其对用地以及人口规模有着一定的要求。随着我国郊区化的发展，一些大城市有条件也可以适当发展大型老年综合体养老。