物业公司如何策划税收1_企业税收策划方案
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物业公司如何做好营业税筹划
摘要：物业管理企业是一个本小利微的劳动密集型企业，它
修费用的控制等措施来降低企业运营成本以提高利润。但是利用税法所提供的优惠政策及可选择条款，对物业企业经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地减少应交税款的一种合法经济行为，从而获得节税利益，可以为企业的发展创造出超额的效益。本文就以此为背景就本人就职的物业公司的营业税这一税种的缴纳筹划业务展开讨论。
一、企业概况：
（略）
二、目前主要的经营范围：
我公司目前主要经营范围是：住宅小区、写字楼、厂矿企业的物业管理及咨询培训，房地产中介咨询服务，园林绿化服务，房屋修缮等。涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、土地税、个人所得税、企业所得税。
由于物业管理是一个微利行业，在保证物业管理费收缴率的前提下开展多种经营是当下许多物管企业的做法，但这并不能达到真正意义的利润最大化。要想真正实现利润最大化的目标，应将“开源节流”作为企业财务的管理目标，那么税务筹划就显的有
为重要
三 那么合理筹划营业税，主动和开发企业联系进行相关涉税筹划，合理谋划集团大框架下的整体效益就是我们财务应该充分考虑到问题
我公司目前经营收取的物业费、收取的房租、车辆泊位费、小区的绿化及房屋修缮业务属营业税应税项目。
首先，由于我公司作为集团下属子公司和集团其他开发企业属于即分工又合作的关系，所以能主动与相关的房地产公司加强沟通，扩大业务范围。向房地产公司宣传与物业公司配合进行税收筹划的好处。这样，不但房地产公司可能合理节约出一大笔税收；而且物业公司能较好地扩大自己的业务范围，并收取到可观的手续费。如：为防止各种逃避纳税现象的发生，税法往往规定将房地产公司各种性质的价外费用都并入销售额计算征税。但是，纳税人如果对价外费用进行恰当的处理，就能够减轻企业税负。让物管代收部分款项房地产公司可达到节税目的。
目前，房地产公司在销售房产的过程中，往往同时要代天然气公司、有线电视网络公司等单位收取天然气初装费、有线电视初装费等费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。因此，房地产公司在销售房产的过程中的上述各项代收款
项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产公司的税收负担。
如果能将上述代收款项从房地产公司的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产公司收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。也就是说，只要房地产公司将这部分代收款项让自己成立的物业管理公司来代为收取就可达到节税目的。因为物业管理属于服务行业，而代收款项这种行为属于服务行业税目中的代理业务，根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]076号）第四条规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。同时《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租不缴纳营业税，只是从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税。
以新开发的****项目为例：该项目为集团下属***房地产公司开发一座居民住宅楼，预计房款收入为5000万元，同时需代收天然气初装费、有线电视初装费和小区公共设施维修基金等费用共计1000万元。营业税税率为5％，城建税税率为7％，教育费附加征收率为3％，不考虑其他税费。现在就上述房产销售收入和代收款项进行如下筹划。
方案一：***房地产公司在收取5000万元房款的同时收取各种代收款项1000万元。那么，该公司流转税税负为：应缴营业税为（5000 +1000）×5％＝300（万元）；应缴城建税为300×7％=21（万元）；应缴教育费附加为300×3％＝9（万元）；房地产公司流转税税负共计为300 21 9＝330（万元）。
方案二：***房地产公司在房产销售过程中只收取房产的价款5000万元，其他相关代收款项由物业管理公司收取，物业公司收取手续费。物业管理公司税负为：应缴营业税10×5％＝0.5（万元），应缴城建税为0.5×7％＝0.035（万元），应缴教育费附加为0.5×3％＝0.015（万元），该物业公司流转税税负共计为0.5 0.035 0.015＝0.55（万元）。而***房地产公司的税负为：应缴营业税为5000×5％＝250（万元），应缴城建税为250×7％=17.5（万元），应缴教育费附加为250×3％＝7.5（万元），该公司流转税税负共计为250 17.5 7.5＝275（万元）。
房地产公司和物业公司的总税负为0.55 275＝275.55（万元）。
点评：方案一与方案二相比多负担流转税330－275.55＝54.45（万元）。由此可以看出，经过合理的税收筹划，对房地产公司在销售过程中的业务进行必要的拆分，既可以降低房地产公司的税收费用，同时又不会增加物业管理公司的税收负担。
从以上税收筹划的概念中可以看出，税收筹划具有合法性、超前性、目的性、综合性，甚至是税收政策予以引导和鼓励的。
实施税收筹划具备必要的法律知识、相当的收入规模、税收筹划意识。这就要求我们把日常的会计业务工作做好，杜绝假发票，杜绝各种人为的会计处理错误，减少因错误利用会计政策所带来的不必要的税收风险。
通过这个案例，我得到以下几点体会：
1.全盘考虑，从细节入手，充分利用国家税收优惠政策。
2.吃透、熟练领会国家税收政策，积极灵活应用。
3.严抓日常财务处理工作，从基础上保障经济业务的合规性，减少纳税风险。
我公司也通过对经营活动的提前安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益。企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化，增强企业竞争力，促进企业的健康快速发展。
参考文献：（1）优秀论文《企业纳税筹划浅谈》
