青岛别墅项目策划_别墅项目策划
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青岛御景华府别墅项目(项目名称拟定)推广策略
◆项目包装
1、楼盘视觉形象
（1）营销目标：使楼盘“健康”概念具像化，通过建立御景华府独有的识别系统和视觉形象，以便于其在后续推广中给客户留下深刻、明确的印象。
（2）营销手段：
青岛御景华府LOGO
青岛御景华府导示系统
青岛御景华府VI体系（宣传资料、办公用品等方面的延展）
2、营销中心现场展示
（1）营销目标：营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响客户的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让客户了解信息。另外在高素质的专业销售人员讲解和演示下，对项目的背景、产品和推广主题等有进一步的理解和接受，从而促进销售。
（2）营销手段：
售楼书：专业的售楼资料。设计风格应与其定位相一致。建议内容全面、制作精良。
效果图：项目总体布局、建筑风格等重要内容的预示。
手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。
展板：营销中心的悬挂资料，全面介绍公司及楼宇的信息，并起到销售现场的装饰作用。
影视资料：从视觉、声音等方面传递公司和楼盘形象。
功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让客户明确功能，展示专业化形象。
销售专用模型：充分展示小区总体布局、建筑风格、户型的各种功能，直接引导客户，了解项目主要信息。
专业导购人员：提供规范、统一和专业化导购服务。
礼品：美观、实用、传递销售和项目品牌形象。
公共绿地及环艺小品布置：小区环境艺术的预先展示。
其他：背景音乐、茶点和整洁的环境。
3、工地形象诱导
（1）营销目标：工地现场作为客户最为切身关注的地方，是宣传最经济有效的媒体。工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。
（2）营销手段：
工地路牌：表明项目的名称和用途。
工地围挡：项目形象展示，明确发展商和承建商等内容。
工地气氛：用彩旗、气球、灯光和形象装饰物等宣传物品，吸引注意力、营造人气。
施工现场：整洁、有序的工地管理，施工队服装和文明度，是客户预见项目质量和发展商实力的重要渠道。
◆广告宣传策略
1、原则与目标：坚持形式的多样性、主题的统一性，广告发布系列化、立体化，配合营销推广进度，有重点、有选择地把主题分阶段演进。迅速提高公司和项目的知名度，凝聚人气，促进销售。
2、战略性安排：
（1）前期以形象推广为主；
（2）中期以功能诉求兼形象推广为主；
（3）后期以销售手段兼功能诉求为主。
3、媒介组合策略：
（1）预热期后期，即开盘前1-2个月首先以户外广告到位进行气氛渲染，再以软性新闻和报纸平面大版面推进为主。其后可用均频率、中版面报纸平面进行推广。
（2）进入开盘期和强销期应加大宣传推广的密度，以立体组合全方位媒
介进行多点进攻，平面、电视、电台、户外、网络广告都可以考虑齐头并进。
（3）在调整期推广密度适当减少，主要以平面宣传即可；续销期则宜加
大宣传推广力度，平面、电视、电台、网络立体宣传。
（4）巩固期和扫尾期推广密度明显递减，只需要配合促销或展会活动做
少量的报纸广告即可。
4、媒体选择：青岛市房地产市场常用的广告媒体主要有：报纸、电视、电台、杂志、户外、夹报或直邮（DM）、自办媒体、网络。由于目标客户是中高收入群体，如私营企业主、企业中层以上管理人员、政府官员、外地的成功人士等，这些人一般年龄在30岁以上，平时工作较忙，生活节奏快，品位较高，针对这部分人的生活习惯和特征，并通过实践分析，建议选用以下媒体作为本项目的推广媒体。
（1）报纸广告
作为大众传媒，其影响力比其他媒体要大得多。报纸媒体宣传面广，但是持续性差，必须在统一主题的前提下形成系列化，主要用来塑造项目形象、活动告之等。在房地产行业，报纸广告最经常也是最有效的主流媒体。青岛晚报——隶属青岛日报报业集团，92年创刊，青岛市发行，发行量40万份，青岛市主流媒体，64版，拥有高素质、高消费能力的读者群，影响力较大。周三有房地产专版《楼宇周刊》。
青岛早报——隶属青岛日报报业集团，96年创刊，青岛市发行，发行量40万份，青岛晚报姊妹媒体，48版，影响力较大。周四有房产版《新楼市周刊》。
半岛都市报----隶属大众日报报业集团，99年创刊，青岛市发行量最大的报纸，发行量55万份，其中青岛市区及市郊35万份，青岛以外地区20万份，经营方式十分灵活，广告优惠政策多，价美物廉，广告量多，在青岛影响力较大，起步晚，但后劲十足。周四有房产版《黄金楼市》。齐鲁晚报——隶属大众日报报业集团，在青岛市内发行量不大，影响力远不如上述三张报纸。
结论：通过性价比（实际效果与资金投入比率）分析，报纸媒体选择以《青岛晚报》和《半岛都市报》为主，《青岛早报》和《齐鲁晚报》为辅
（2）户外广告
在房地产广告中不可或缺，它的影响是潜移默化的过程，对于树立形象十分有效。大型户外广告牌——影响力大、效果最好，但费用较大。建议在青岛市区CBD地段设置1块大型户外广告路灯旗或灯箱——渲染气氛，有导示作用，效果较好，费用较低。建议沿路悬挂路灯旗或灯箱。
条幅——渲染气氛，及时发布信息，效果明显，经济实惠。一般在工地现场。车身广告——与其他户外广告相比具备流动性，影响力较好，效果较好，费用较省。建议在市区内繁华线路运行的公交车上，或者在青岛与外地繁华路段运行的大巴车上投放。此项建议尽快投放。户外建议以车身广告和大型广告牌为主，阶段性使用条幅和路灯旗广告。
（3）电视广告
作为大众传媒，影响力也很大，它可以多次重复同一信息，通过灵动的画面、真实的情景、富有感染力的音响和音乐效果，从而使人印象深刻。在青岛电视台《房产栏目》进行投放，签订长期合作合同，并与项目进行捆绑式宣传。
（4）电台广告
可选择青岛广播电台交通音乐频道，签订长期合作合同，利用某一个强势栏目或整点报时或半点报时，对公司及项目进行形象宣传。
（5）杂志
选择当地发行的画报类杂志——《青岛画报》。
（6）夹报
因其信息量较大，而费用相对较低，通过几家针对性较强的报纸媒体《青岛晚报》、《半岛都市报》、《青岛早报》，会收到较好的效果。
（7）网络广告
现在为信息时代，网络普及化程度越来越高，已成为重要的资讯渠道。从公司长期战略发展考虑，应设计制作公司网页，同时可与青岛搜房网、青岛信息咨询网、青岛黄页等建立长期合作关系，对公司和项目进行及时有效地宣传。
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