商业项目全案策划书纲要_商业项目全案策划纲要

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商业项目全案策划书纲要

一、项目介绍

该部分内容将阐述项目情况、有关技术参数指标，为后文的项目分析、市场定位和经济分析等提供有关背景资料和基础数据。

1、项目概述

2、项目有关经济技术指标

二、相关行业外环境分析

此部分将简单对宏观大市场环境、项目所在区域物业发展现状进行分析，反映项目所处的市场经济环境。

1、宏观环境

2、宏观经济发展情况分析

3、城市规划

4、人口分布、增长及变迁情况、居民生活水平分析、居民消费结构情况分析、旅游市场状况

5、商业地产的开发模式（国外商业地产模式、传统模式、订单地产模式、纯商业模式）

三、XX市商场物业市场情况分析

1、XX市商场物业发展状况

2、XX市商场物业整体市场特点分析

（1）商场物业现存量及区域分布情况

（2）XX市商场物业供需情况

（3）商场价格水平

（4）未来商场物业市场情况预测（包括调查3-5年新增商场物业供应量、位置分布等）

3、XX市商圈情况分析（包括对商圈内大型商场分布、招商情况、主要客户、经营特色等）

4、相关专业市场现状及趋势

四、商户调查

此部分将对在XX市已有的商户进行调查，主要了解其潜在需求及消费特征/使用要求等。具体需配合一定数量的问卷或访谈调查。此外通过公司已有的相关客户网络，对一些潜在商户进行调查，了解其意愿及要求。此项内容将通过咨询的方式进行调查。

五、可比性/具竞争性项目分析

此部分将针对XX市地区及外地类似的主题式综合性商场进行详细的分析，包括：位置

发展商背景

规模

售价/租金水平

销售/出租情况

主要租户

经营特色

建筑特色

内部布局特点

宣传卖点等。

其中影响物业价值收益的因素有：商情因子、客流量、可视性、楼层、交通条件、停车条件、整个项目规划设计的科学性、硬件条件、经营商品的类型、隶属项目的运营情况、政府性的指导/引导非常重要）

六、区位研究

1、圈内资源分析（市政、景观、旅游景点）

2、交通条件

3、人文环境

4、政府支持政策

七、综合分析

综合上述部分的调查分析，对本项目进行SWOT分析，以进一步明确本项目的市场竞争力，并以此为基础，提出项目发展定位。

1、项目优/劣势分析

2、项目机会点/威胁点分析

3、综合分析

八、项目发展定位

根据以上的市场分析及项目分析，对项目的发展提出建议，主要分别针对项目的目标客户、市场定位、价格制定及策略等方面进行。

1、项目发展策略

2、项目功能定位

3、项目目标客户

4、项目市场定位（包括对商场的主题、业态定位、形象定位）

5、商业业态组成建议（后附：商业业态的组成及特点）

6、商业地产开发模式确定

九、规划建议

此部分将参考成功个案的规划特点、建筑特色，根据市场定位及项目发展模式，结合项目地块特点为项目提出规划设计建议。

1、项目整体建筑风格的建议

2、规划建筑初步设计建议

3、产品的种类和结构

4、产品配套设施建议

5、建筑环境（室内外）建议

6、功能面积分布

十、项目开发及经营建议

此部分将根据同类项目的发展情况（参考成功个案发展情况），结合XX房地产市场情况和规划实施预测对项目制定可行的开发模式和进度，为以下的经济分析制定依据。

1、形象策划

2、推广策略

3、招商策略

十一、项目投资经济效益分析

此部分分别对项目整体和各期开发成本及收入进行财务分析，包括成本分析、财务分析等，通过在建设过程中的各种费用预测，运用科学合理的财力分析方案，对项目的盈利能力、投资回收期、资金运用情况等进行预测。

1、项目投资构成、总投资估算

2、项目经济效益分析

十二、结论及关键控制点