房地产项目策划工作任务书提纲_房产项目工作任务书

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XX房地产公司项目策划工作任务书

项目简况

第一部分：基础资料研究

一、宏观市场分析

图表分析

1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量

2）近3-5年需求市场分析：销售量

3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比

二、政策法律环境分析

土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。

三、区域市场分析

1、项目所在区域市场简述

1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势

2）各档次住宅在区域内分布状况

3）购买人群变化

2、区域市场在城市中的地位及发展趋势

3、竞争分析

区域内竞争项目分析

开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位

四、项目条件与地块解析

1、项目资源分析

1）项目区位认知

2）地形地貌、对外交通、项目规模

3）项目拥有自然资源对项目的影响

4）地块指标

5）地脉挖掘及赏析

6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析

7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题

2、地块解析

1）区内地块综合评价

2）区内外自然资源的利用

3）区内地块价值排序

3、总结

1）SWOT分析

2）初步方向判断

五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败）

1、开发模式（总体定位与核心区）

2、规划模式（指标分配、功能构成及布局）

3、产品模式（产品组合及演变模式）

4、客户构成（客户来源及演变）

5、资源利用

6、与区域资源的价值联动

7、成功关键驱动因素，失败的教训。

8、相对本项目的可借鉴点

第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议

一、项目整体定位

1、市场定位

 公司目标：

 市场的可能性

 关键问题是什么

2、形象定位

 项目案名推荐

 项目推广关键词

 项目品牌的建立

 项目品牌的延伸

 企业品牌的营造铺垫

3、客户定位

1）客户细分

细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）

客户群细分：首次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户、外地客户（度假、养老、投资。。。。）

２）目标客户界定及其分布范围

主力客户、辅助客户、偶得客户

3）目标客户需求调查

·外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……

·内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……

·产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……

4、价格定位

 单价

 总价

5、产品定位及物业发展初步建议

 差异化策略

 项目主题（设计主题）

 规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议） 建筑形式、建筑品质及外立面建议

 建筑平面布局及单层面积建议

 建筑核心筒排布及柱网分布建议

 建筑结构层高及楼层承重建议

 产品户型配比组合建议

 户型创新建议及增值建议

 建筑垂直动线及客梯数量建议

 公共区域装修建议

 小区配套建议

 提升房屋舒适度及配套设施/设备的建议

 道路交通组织建议

 景观方案设计建议

 产品生态环境建议

二、项目发展战略

１、总体发展战略

 项目开发周期

 项目开发节奏（根据市场发展趋势）

２、分期开发策略

 区内地块开发次序

 区内地块开发节奏（组团）

 分期开发模式选择（分期开发的产品组合）

３、合作开发战略

三、经济评价

1、项目总体经济效益评价

2、项目开发成本测算

3、项目现金流分析

4、不同盈利模式的比较

5、项目赢利能力评价

6、项目风险分析

四、阶段工作成果

《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展4

初步建议》。