房地产开发策划书（精选8篇）_地产开发策划书
房地产开发策划书（精选8篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“地产开发策划书”。
第1篇：房地产开发策划书
临江楼盘开发策划书
（一）广州市宏观经济环境分析
广州市宏观经济呈现以下特征：
1、广州市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。
2、随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。
（二）产业政策对房地产市场的影响
限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。
国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
（三）区域市场分析
海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,2005年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。2005年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。海珠区古称“江南洲”，广州人称其为“河南”，处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。黄埔村，原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩（水田450亩，农地137亩），主要种植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果2000亩。各种果树种植面积（约数）：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。附近有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有广州航海高等专科学校„„因应广州城市中心“东移南拓＂的整体战略需要。广州城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速发展，而黄埔古港遗址的保护与开发，又成为本区域今后一个“亮点＂，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的整体价值。
随着多年的发展，外来人口越来越多，由于广州城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业的发展，将会吸引不少在广州工作的人士在此置业安居。
（四）产品定位
优势分析：
1、楼盘开发地临江：随着经济的高速发展，人们的生活压力越来越大，人们开始追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵。
2、有悠久的航运文化：广州东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化交流史上占据着重要位置，更有具备中国“海上丝绸之路起点”之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村发展成为世界性的贸易港口——今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国 “中国皇后号”商船和瑞典“哥德堡”号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。
3、大学城：师资优质，环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素质教育。
4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过，方便上下班。劣势分析：
1、配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。
2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心附近，交通十分便利，2分钟到地铁口，实用率高。价格：均价22500元/㎡ 户型：86㎡的复式和单层 周围交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大学城3线等多路公交车经过
雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，临近琶洲会馆区，靠近大型地铁江畔社区。价格：毛坯均价15000元/㎡ 户型：77㎡两房
保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。价格：均价26500元/㎡户型：51-156㎡的一到三房
泊雅湾实用率高，户型多样，使用不同的买家。价格：均价19000元/㎡ 户型：1120-200㎡的三至四房
利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，实用率高。户型：26-92㎡的一二三房地址：海珠区 海珠区赤岗东路赤岗中学对面
世纪星花园 ：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，十分钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的城央别墅，投资价值高。户型：300-1000㎡的3-6层高别墅 地址：海珠区 新港东路南侧、高速公路西面
机会分析：
1、广州市的经济发展对房地产市场的带动效应。
2、黄埔村的规划带来的利好商机。
3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。
4、消费者的购买力强。
威胁分析：
1、房地产及金融政策的规范和抑制。
2、地块成熟有待培养。
3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。
综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。
项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境优美的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种“既享有成熟小区环境，又坐拥未来旅游胜地”的双重“抵买”价值。将项目形象定位为：广州悠闲宜住公寓。
目标客户定位
1、外来人口在该地置业：他们注重综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强。
2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。
3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。
为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：
1、双开门电梯的设计
2、充分利用楼体的外观折线美
价格定位20000~28000元/平方米 住宅为分期销售，因为不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的实用房；而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。
（五）楼盘销售推广
1、预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗
意栖居的美好联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为“兰亭轩”。同时在广告宣传中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣传以报纸、电视为主，广告为辅。配合公关活动，在新闻媒介上适当报道。如《广州日报》、《羊城晚报》；电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅。
2、开盘期为第二阶段：通过前期的宣传造势，已有一定的知名度和客户的积累，故在开
盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。
3、其后的第三阶段将着力配合销售的高潮期进行的促销活动。
第2篇：房地产开发项目策划书
房地产开发项目策划书
一．总论
二．项目产品分析
三．项目规划，建筑方案策划
四．经济、文化及地理分析
五．Swot分析
六．项目定位
七．广告宣传，营销方案策划
一．总论
针对目前住宅产品同质化现象，住宅开发商要想获得发展，除了对产品硬件做更高的要求，还应该注重产品内涵，使消费者在经济，文化，生活多个方面接受该产品。消费者所要要买的不是纯粹的商品房，而是一个生活的乐园。这就需要开发商在开发、设计、经营理念上有所创新，以新的居住生活模式引导、吸引消费者，从而在激烈的市场竞争中获得发展空间。
房地产发展现状分析
房地产行业无疑使是多年来投资的热门，随着越来越多投资者的涌入，造成了现在市场上很多待售和空置商品房，加上二手房市场和小规模开发销售（小型城镇居多）等因素，使得市场上形成了待售房多，购房者减少的局面，将房地产销售和购房推向两个极端。并且随着新的法律法规的颁发，使得有能力且有意购置第2.3套房者受到限制。基于此，作为房地产开发商应该将目标放在新的消费群体身上。
二．项目产品分析
该案属经济文化类型建筑，不同于以往其他产业光喊口号却无实际意义的产业，该项目将彻底注重“经济、文化”方面的发展，使得消费者乐意接受该类型产品。该产品销售目标将以应、往届高校毕业生为主体，以经济的户型，内涵的外延产品，丰富的文化生活来吸引消费者。
学校生活尤其是大学生活无疑是人生中最美得一段时光，可学校的生活总有结束的时候，如何能再喧嚣的城市之外，紧张而忙碌的生活之余再度体验一下宁静而幸福的校园生活，这无疑给房地产开放商创造了商机。
随着现在城市高楼林立，儿女出门都成了父母担心的问题，因各种原因将子女关在家里的案例比比皆是，该案不但为消费者本身提供优美舒适的生活环境，同时为下一代的生活提供方便，在不影响安全的同时拓宽了子女们的活动空间，合理解决了消费者在下一代生活问题上的难题。
三．项目规划，建筑方案
该案暂定名为《青芜校园计划》，以高校校园建筑设施为主体，参照国内外高校校园建筑，以商业，住宅相结合的方式，建造一所没有教室，以经济小户型住宅房为主体的青芜校园，园区内设学校超市，校园酒吧，体育馆，操场，公园包括食堂等常规校园设施，在以住宅为主体的同时，进行商业用建筑的渗入，使商业，住宅完美的结合起来。
该案建筑规划将要求开发商彻底放弃传统的建筑模式，以营造校园生活氛围为目的的建筑理念来规划项目，以正规，主流的校园生活来制定建筑方案。
四．经济文化及地理分析
最佳地理位置：重庆。同为国内一线大城市，直辖市，重庆呈现出与其他各大城市炯然不同的地质风貌，重庆多山，风景优美，气候宜人，本就是旅游，居住的圣境，再加上重庆
多山，就形成了独特的城乡相围绕结合的形式，鉴于该案建筑面积过大的情况，可选择重庆郊区为址，不但可以避免城市建筑用地紧张的尴尬，还可同时面对重庆多个城区的消费者，化缺点为优点。
经济因素：重庆因其地理因素，历来是中国的大后方，交通便利，经济发达，是西部大开发战略要地，随着国家法律法规的制定颁发，各行业都在这个城市得到发展，高科技高素质人才不断涌入，将为该项目提供更多的消费者。
文化因素：重庆本来就是许多高校的校址所在地，使得许多高校毕业生有“重庆情结”。并且随着重庆经济的迅猛发展，重庆就业空间大，很多高校毕业生愿意留在重庆，这些人是房地产行业最理想的消费群体，而该案无疑可以吸引此类消费者的目光。
五．SWOT分析
优势：新颖，实用，目前市场上没有类似的产品，且是针对统一消费群体的项目，一旦展开局面，后期发展空间大。项目具有一定的灵活性，可视销售情况在同一产业园区进行分期建筑计划。
劣势：占地面积过大，前期宣传难度大，后期管理难度大。
六．项目定位
该案以经济小户型住宅为主，小型商业建筑为辅，多经营模式的新型项目，以高学历高素质者为目标消费群体。在价格上可通过合理选址，结合重庆市经济状况和房地产行业情况制定合理的价位。
七．广告宣传，营销方案策划
该案可通过网络进行宣传，因为目标客户相对统一，可以互动交流的模式进行广告宣传，并以大中型文化活动来提高知名度，并且通过合理的物业管理和后期服务，为后期的工程提高知名度和可信度。
策划人：孟亚立电话：***
第3篇：房地产开发项目策划书
房地产开发策书
一、地块状况
英祥承德公馆小区位于珠江路南侧，承德北路西侧，工程总用地面积127674.5平方米，规划容积率3.50，建筑密度30.0%，绿地率30.0%。具有52万方缤纷生活城。物业形态丰富，高层、商业、超市、酒店等。
二、地块本身的优劣势
项目傲居于珠江路与承德北路交汇处，处于淮阴核心区域，是连接淮安中心城区与淮阴新功能区的重要枢纽，紧邻汽车北站火车北站，便利交通畅达全城。
三、地块周围景观
毗邻区政府，距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。
不可复制的区位优势和交通优势，也将使英祥·承德公馆在寸土寸金、日益稀缺的淮阴区，成为宜居的都是精品住宅标杆。
四、环境污染及社会治安状况
周围无大型工厂，周围绿化较好，空气质量高。用水便利，噪音较小，社会治安良好.五、供求分析
决定房地产供应量和供应速度主要取决于两大因素：一是土地供应量状况，二是资金供应状况。
由于金融房贷收紧，资金来源发生变化，对淮安市属于“金融拉动型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长的速度。
随着淮安市国民经济的快速持续发展，城镇居民收入不断提高，改善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。
六、公共配套设施
（菜市场、商店、购物中心、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
七、房地产市场基本状况
1、大盘时代逐渐来临从近期推出的地块资料上看，规模超过50万平方米的大盘已陆续亮相，淮安房地产市场即将迎来其大盘时代；
2、品质楼盘越来越引人注目随着楼盘规模的不断加大，市场竞争的越来越激烈，高品质、高性价比的楼盘即将显现；
3、户型设计越来越讲究
随着居民生活水平的不断提高，居住理念的不断更新，其对住房户型的要求越来越讲究、越来越科学；
4、小高层及高层产品将逐渐占领市场，倍受购房者欢迎。
虽然之前市场上对小高层及高层产品的抗性比较大，但是随着政府导向性的不断加大，居民生活理念的不断变化，对小高层产品的抗性将会逐渐减小，以至小高层产品最终逐渐占领市场。
八、详细信息
产权年限：70产权类型：
大产权房容积率：3.5绿化率：30%总户数：3476
占地面积：127674.5平方米
基本参数：地下停车位2037个 地面停车位509个 非机动车停车位13849个 总户数3476户
九、围观调查分析
淮安市购房客户年龄主要集中在35-45岁之间，这一年龄段属于购房实力派，消费观念跟上时代潮流，有消费潜力。较为注重物业的综合性价比，对于品牌信誉、物业管理和机动车位的很重视。本项目就是本着提高物管品质、建立品牌为基本点和特色点。
十、项目SWOT分析
一、优势（STRENGTH）
周边配套优势：公共配套设施齐全，紧邻汽车北站火车北站，便利交通畅达全城。距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。
二、劣势（WEAKNESS）
地理环境的优势注定了该楼盘房产的高价位，虽说现在还没有具体定价，就起人气而言肯定是在淮安房产价位前列的。
三、机会点（OPPOTUNITY）
消费习惯改变：通过市场调查分析，近年来淮安购房族的看房、选房、购房观念正悄然发生着巨大的变
化。又随着经济迅速发展的后起城市，人们对住房的需求的愿望还是十分强烈的。
四、威胁点（THREAT）
虽说近年来淮安房产的发展越来越好，但是这是机会也是威胁，在该项目同期开盘的也有很多，像金地花园就是很有力的威胁者。
十一、市场调查
1、调查背景：社会经济处于高速发展阶段，人民生活水平大幅度提高。
本次市调的目的：为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知彼，百战不殆。
调查手段：实地“踩点”调查+ “访问”调查+其他。
2、近期房地产的有关政策、法规、金融形势
政府为了控制房价的持续攀升，中央出台了“国八条”，各地也相继推出了各种政策来控制房价的持续高速上涨。
（1）金融房贷紧缩政策
（2）征收房产税政策：
（3）降低部分建设项目收费标准，规范收费行为
（4）消费者认可的建筑形式：
淮安市民对各种建筑形式（多层、小高层、高
层）的认同还是比较均衡，没有特别的偏好，都接近三分之一。
十二、场定位
产品定位
淮安市首家时尚文化中心定位
形象定位：
建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；
建筑风格：
现代化建筑风格
开发模式：物业持有型价值链增值的模式
优势定位：
地段优越性，交通的便利及成熟的周边配套。绿化高、容积率低；
小组成员：
吕东东 陈子东 刘鹏 庞翔 蒋杰杰 曹慧平
第4篇：房地产开发项目策划书
房地产开发项目策划书
一．总论
二．项目产品分析
三．项目规划，建筑方案策划 四．经济、文化及地理分析 五．Swot分析 六．项目定位
七．广告宣传，营销方案策划 一．总论
针对目前住宅产品同质化现象，住宅开发商要想获得发展，除了对产品硬件做更高的要求，还应该注重产品内涵，使消费者在经济，文化，生活多个方面接受该产品。消费者所要要买的不是纯粹的商品房，而是一个生活的乐园。这就需要开发商在开发、设计、经营理念上有所创新，以新的居住生活模式引导、吸引消费者，从而在激烈的市场竞争中获得发展空间。
房地产发展现状分析
房地产行业无疑使是多年来投资的热门，随着越来越多投资者的涌入，造成了现在市场上很多待售和空置商品房，加上二手房市场和小规模开发销售（小型城镇居多）等因素，使得市场上形成了待售房多，购房者减少的局面，将房地产销售和购房推向两个极端。并且随着新的法律法规的颁发，使得有能力且有意购置第2.3套房者受到限制。基于此，作为房地产开发商应该将目标放在新的消费群体身上。二．项目产品分析
该案属经济文化类型建筑，不同于以往其他产业光喊口号却无实际意义的产业，该项目将彻底注重“经济、文化”方面的发展，使得消费者乐意接受该类型产品。该产品销售目标将以应、往届高校毕业生为主体，以经济的户型，内涵的外延产品，丰富的文化生活来吸引消费者。
学校生活尤其是大学生活无疑是人生中最美得一段时光，可学校的生活总有结束的时候，如何能再喧嚣的城市之外，紧张而忙碌的生活之余再度体验一下宁静而幸福的校园生活，这无疑给房地产开放商创造了商机。
随着现在城市高楼林立，儿女出门都成了父母担心的问题，因各种原因将子女关在家里的案例比比皆是，该案不但为消费者本身提供优美舒适的生活环境，同时为下一代的生活提供方便，在不影响安全的同时拓宽了子女们的活动空间，合理解决了消费者在下一代生活问题上的难题。
三．项目规划，建筑方案
该案暂定名为《青芜校园计划》，以高校校园建筑设施为主体，参照国内外高校校园建筑，以商业，住宅相结合的方式，建造一所没有教室，以经济小户型住宅房为主体的青芜校园，园区内设学校超市，校园酒吧，体育馆，操场，公园包括食堂等常规校园设施，在以住宅为主体的同时，进行商业用建筑的渗入，使商业，住宅完美的结合起来。
该案建筑规划将要求开发商彻底放弃传统的建筑模式，以营造校园生活氛围为目的的建筑理念来规划项目，以正规，主流的校园生活来制定建筑方案。四．经济文化及地理分析
最佳地理位置：重庆。同为国内一线大城市，直辖市，重庆呈现出与其他各大城市炯然不同的地质风貌，重庆多山，风景优美，气候宜人，本就是旅游，居住的圣境，再加上重庆多山，就形成了独特的城乡相围绕结合的形式，鉴于该案建筑面积过大的情况，可选择重庆郊区为址，不但可以避免城市建筑用地紧张的尴尬，还可同时面对重庆多个城区的消费者，化缺点为优点。
经济因素：重庆因其地理因素，历来是中国的大后方，交通便利，经济发达，是西部大开发战略要地，随着国家法律法规的制定颁发，各行业都在这个城市得到发展，高科技高素质人才不断涌入，将为该项目提供更多的消费者。
文化因素：重庆本来就是许多高校的校址所在地，使得许多高校毕业生有“重庆情结”。并且随着重庆经济的迅猛发展，重庆就业空间大，很多高校毕业生愿意留在重庆，这些人是房地产行业最理想的消费群体，而该案无疑可以吸引此类消费者的目光。五．SWOT分析
优势：新颖，实用，目前市场上没有类似的产品，且是针对统一消费群体的项目，一旦展开局面，后期发展空间大。项目具有一定的灵活性，可视销售情况在同一产业园区进行分期建筑计划。
劣势：占地面积过大，前期宣传难度大，后期管理难度大。六．项目定位
该案以经济小户型住宅为主，小型商业建筑为辅，多经营模式的新型项目，以高学历高素质者为目标消费群体。在价格上可通过合理选址，结合重庆市经济状况和房地产行业情况制定合理的价位。
七．广告宣传，营销方案策划
该案可通过网络进行宣传，因为目标客户相对统一，可以互动交流的模式进行广告宣传，并以大中型文化活动来提高知名度，并且通过合理的物业管理和后期服务，为后期的工程提高知名度和可信度。
策划人：孟亚立
第5篇：房地产开发项目策划书初稿
(一)策划目的(二)策划重点、难点
1、重点
1.1市场把握
1.2客户需求
2、难点
2.1产品定位
2.2推广销售
(三)工作内容及流程
1、项目概况
2、前期调研
2.1房地产环境状况
2.1.1宏观市场分析
行业环境
政策法规
城市规划
宏观环境
2.1.2区域市场分析
区域环境分析
区域市场现状及其趋势判断
2.2项目实地调研
2.2.1项目位置
2.2.2项目条件
2.3访谈
3、市场机会和问题分析
3.1土地SWOT分析
3.2客户分析
3.3消费分析
3.4竞争分析
4、项目定位
4.1项目品牌
案名
户型
4.1功能定位
建筑风格
平面功能
交通组织
4.2消费人群结构
主力人群 发展空间
4.3价格策略
销售时机 对比楼盘
4.5销售渠道
销售计划 销售路线
4.6广告推广方案
广告组合方式 推出时序安排
5、经济评估
5.1项目资金流转
补交地价款
投资开发成本明细表 项目损益表 现金流量表
5.2经济效益分析
6、风险性分析
6.1敏感性因素分析
6.2不确定性因素分析
6.3风险性结果
7、结论
8、项目策划书适用时间
(四)时间安排
1、时间进度
2、人员组织
3、经费组织
第6篇：太原师范学院房地产开发策划书
房地产项目策划书
学校：太原师范学院
系部：城市与旅游学院 班级： 1003班
学号：2010142137姓名：杜浩宇
时间：2012年12月
太原师范学院旧校区房地产开发策划书
项目名称：罗马假日娱乐休闲中心
区位分析：
太原师范学院位于迎泽区南内环街与并州路交口附近。地块靠近南内环街商务区，街道两侧超市、餐饮等商业设施齐全。周围有太原市第三十六中学、大营盘小学、太原市二十七中学、山西省贸易学校、财大北校等数所学校。青龙电脑城、赛格科技广场、颐高数码中心、阳光数码广场等电脑城，以及各种医院、银行，是山西省的“中关村”。
该地块处于城市中心地段，距最近的高速路口6.9km,距火车站3.6km，交通发达，分别有606路、606支路、856路、806路、4路、824路、816路、825路公交车到达。
项目定位：
大型娱乐休闲中心
规划与设计创意：
充分利用现有的资源进行改造建设，以达到资源的最大利用。
1、现有的图书馆不变，进行装修和扩充后，可直接作为大的图书馆为整个中心服务。
2、逸夫楼经过装修改造为电影院。
3、食堂经过装修变为餐厅，里面可以进驻各种地方美食，为整个中心提供餐饮服务。
4、男生宿舍可以直接改造为快捷酒店，女生宿舍可以改建为购物中心，女生高层可以改建为写字楼，出租给其他公司办公用。
5、礼堂经装修改建为各种演出的场所。
6、大门左边可以改建为咖啡馆和茶馆。
7、其他空地建设为绿地。
市场现状与潜力：
经过调查，太原市人均国民生产总值已超过3000美元，城镇
居民人均可支配收入10476元，城镇居民人均消费支出7806元。此外，居民的消费观念也在发生着巨大的变化，太原市居民人均用于旅游和休闲娱乐支出不断提高。该区域有大量的公司，单位和学校分布，产生了庞大的白领和学生人群。
这一人群因为其特殊性，很注重生活品质，对逛街购物的需求强，且消费能力比较强。而附近地区缺乏这类购物场所。同时，这些人面临着越来越快的生活节奏，承担着越来越大的工作，学习压力。他们急需通过娱乐活动来缓解工作学习的压力，丰富枯燥的生活。娱乐在人们生活中有着不可或缺的重要性，它支撑起了一个人的精神世界。人们用于娱乐的消费也很高。因此，在这里发展娱乐休闲业有很大的市场前景。
第7篇：房地产项目开发策划书完整版.
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目录
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
（二）产业政策对房地产市场的影响
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
（二）区域产品特征分析
（三）新政对区域的影响
三、产品定位
（一）项目 SWOT分析
（二）形象及市场定位
（三）文化内涵定位
（四）目标购房群定位
（五）产品设计定位及建议
（六）价格定位
四、销售推广建议
（一）销售推广建议
（二）案名及平面表现
（三）营销推广建议
房地产开发与经营课程设计
专业资料
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一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141
亿元，跨入“ 3000亿俱乐部”。
五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书
健康、武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市 场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。
由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——
湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
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WORD 之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听
专业资料
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等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住
口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁
步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进⋯⋯区域配套档次提。
0 年供应量预估
9年供求走势 坝世纪 460000 09年受到08 720000 华府
足消化。
60000
2号线2010年开通，光
66266 130-142平米三房 东湖高新区珞瑜东路森林公园 年市场低迷影响，供应量出现缺口，供求比持续低位运行态势，160000
0
80-100两房、110-130
东湖高新技术开发区光谷广场
130-330平米三房、四东湖开发区马鞍山森林公园对
60000
前期库存得
70000
100000
50000
40000
50000
地理位置
72500 727号 70000 城二期
二）区域产品特征分析
560000 华都
中心城 180000
通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：
98000
69-91两房、99-130 89-93两房、103-116 发展商
90-120两房、140 60-100两房、80-150
东湖开发区虎泉街下马庄
雄楚大街908号（武汉工程大学
320000 150000 逸景华 漫城
山水 0
项目名称
143000 70500
关山大道90号（鲁广关山超市）
光谷大道西侧（国际企业中心
洪山区珞瑜路 新凯山泉居
74000 740000
270000 65000
保利华都
武汉市洪荣物业发展有限公司 85-103两房、90-132
南湖大道和民族大道的交汇处
康城
龙城
国际花
50000 87-96两房、86-120 武汉东湖开发区关山一路一号
湖北保利投资有限公司 东湖高新区虎泉街下马庄 80000
83-93两房、100-130 光谷两湖大道与中环线交汇处
东湖高新技术开发区雄楚大街908号 湖北天地房地产开发有限公司
77-103两房、武汉市洪荣物业发展有限公司
光谷大道78号
洪山区珞瑜路
60000 727号
70000 388000
金地中心城
新都汇
300000
247000 0 820000 600000 卡梅尔
81-92两房，98-130 光谷大道与光谷一路交汇处
专业资料
WORD 300000 森林小
36000
当代香颂公馆
世界城米兰印象
64000 90-100两房、光谷大道与城市中环线交汇处
武汉当代物业发展公司 洪山东湖开发区光谷广场东 武汉市利嘉置业有限公司
东湖开发区光谷广场东侧
专业资料
WORD
项目名称
区域内各相似项目
区域内个项目供应分析
总建筑面积
4万 56万 31.7966万 9.9149万 3.3987万 15万
已售面积 3.88万 55.13万 31万 8.9万 3万 7.55万
可售面积
0.12万
0.87万
0.7966 万 1.0149 万 0.3987 万 7.45万
新开山泉居 保利华都 金地中心城 新都汇 当代香颂公馆 世界城米兰印象
区域内个项目基本技术指标分析
项目名称 占地面积 总建筑面积 容积率
新凯山泉居
2.5万
4万
1.49
保利华都
20.1万
56万
2.79
金地中心城
7.7283万
31.7966万
3.89
新都汇
1.7045万
9..9149万
3.7
当代香颂公馆
1万
3.3987万
3.3世界城米兰印象
2.7347万
15万
可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在 2—3.9之间，产品形态与品质有较大差异。
3.55
专业资料
WORD
35 34 33 32 31 绿化率29 28 27 新凯山泉居
金地中心城
当代香颂公馆
域内各项目绿化率分析
该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在尊重自然、保护生态环境为买点。
户型分析
项目名称 报价（元/平方米）
30%—36%之间，在规划理念上，在规划上多以以
户型面积
均价（元/平方米）销售周期 销售速度 总签约率
项目名称 主力户型 一居 二居 三居 四居
新凯山泉居
二居、三居
50~64
90.12~110 —
130~154.1
保利华都
二居、三居
60~72.3
85.1~113.12
150~162 210
金地中心城
二居、三居
——
90.1~120.23 —
125~140
新都汇
二居、三居
——
92.77~128.8 —
130~170.9
当代香颂公馆
二居、三居
57~70.88
87.65~130.6 —
135~188
专业资料
WORD 世界城米兰印象
二居、三居
61.11~70
80.44~118.8
168
—
专业资料
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新凯山泉居
保利华都
金地中心城
新都汇
当代香颂公馆
世界城米兰印象
8200元/平方米
6000元/平方米
7500元/平方米
7200元/平方米
6500元/平方米
6500元/平方米
总销售套数
月 套/
7000元/平方米
8000元/平方米
7800元/平方米
7500元/平方米
6700元/平方米
8500元/平方米307 122120 2102724 189516 22339 141150 150
区域内项目均以二居、三居户型为主，以 90—130平方米的面积为主，适合于三口之家。区域内个项目销售情况分析
上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于
价都高于7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了 8000元/平方米。
区域内各项目物业管理分析
项目名称 物业管理费
新凯乐泉居 保利华都 金地中心城 新都汇 当代香颂公馆 世界城米兰印象
1.3 元/月/平方米 1.8 元/月/平方米 1.4 元/月/平方米 0.8 元/月平方米 1.2 元/月/平方米 1.6 元/月/平方米
7000 元/平方米，其他项目的实
物业管理公司
1元左右。
武汉致高物业管理有限公司
保利物业管理公司
龙锦物业 新都汇
武汉致高物业管理有限公司 戴德梁行物业顾问有限公司
本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他项目的物业管理费用每平方米 的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。
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区域内个项目车位分析
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（三）新政对区域的影响
房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来
争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影
响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击
较大。未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心
城区长。本轮调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应，二三环和
三环外将率先进行调整，中心区受影响较小；由于城中村改造会带来大量的刚性需求，中心区将首
先回暖。
在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠 90平米以下的首次置业和
140-160㎡的多次改善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，市场竞争激烈，对户
项目名称 车位比例 停车方式 收费标准
新凯乐泉居 保利华都
金地中心城
新都会
当代香颂公馆
世界城米兰印象
1：1
1.2：1
地下、地上相结合1.1：1
地下、地上相结合1：0.9
地下、地上相结合1：0.8 1：1
地下、地上相结合地下、地上相结合地下停车
地上：150／位·月； 地下：300／位·月； 380元／位·月； 地上：100／位·月； 地下：200／位·月； 地上：100／位·月； 地下：230／位·月； 地上：200／位·月； 地下：350／位·月； 地上：200／位·月； 地下：350／位·月；
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型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小
2房将热销（70-80㎡）。另外政策对一次性
付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。
三、产品定位
（一）项目SWOT分析
通过找出项目客观存在的内部优势因素、劣势因素以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素，运用
SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具针对性的物业市场定位，以及相对合适于
此市场定位的产品营销方法、手段。具体分析如下：
楼盘SWOT分析结果
优势分析 劣势分析
S1.项目背临风景秀丽南望
山，自然坏境优美，区域功
能定位于城市居住区，适宜
居住；
W1.周边小环境不容乐观；
目潜在价值；
S3.项目所在区域交通网络 完善，可达性高，极大提高 本项目的交通便捷力；
机会分析
威胁分析
入住，人流增加不断提升项
成体量优势
S2.项目周边已有多个小区
W2.项目规模比较小，难于形
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1.优势分析 项目背临风 面朝东湖，自然
功能定位于城市
住。南望山这一
同感逐步加强；
不断涌入，外来客户区域认
地中心城等几个等竞争对手
天然的绿化隔离
O1.本项目所在区域地产发 展磅礴，近年来招商力度不 断加大，项目目标客户群体
T1.新凯乐泉居,保利华都,金
居住区，适宜居
景秀丽南望山，坏境优美，区域
已经分流了部分客户，并与本
带，作为项目的 O2.武汉的旅游发展相当迅
天然后花园，不
项目形成正面竞争；
仅可以提高项目 速，由此所带来的观光投资的品质和居住舒
T2.国家宏观调控政策为武汉
适度，而且是项 逐渐增加； 目的高层部分有
楼市发展带来不确定因素；
了很好的景观加 O3.区域内居民收入稳定，分优势，并且可以有效的隔离来 经济发展迅速，市场需求可 自闹区的噪音污染，进而带来更
挖掘空间巨大；
高的利润空间。地块周边一公里
内市政配套齐
全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多，潜在的客
户量规模可观。
2、劣势分析
项目规模小难以形成体量优势，周边不乏大型优质楼盘，对本项目在规模上构成较大威胁，客
户群体较为有限。周边小环境不容乐观，项目背靠南望山、面朝东湖、给本项目的规模造成比较
大的限制，同事小区的完整性收到一定影响。
而有雨自身小环境的不便利，过大的车流及过快的车
速，不便于人的滞留并行程人气，从而产生一定的局限性。
3、物业机会点分析
本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来
客户区域认同感逐步加强，城市化进程加速，城区改造、房地产开发在一定时间内存在广阔的发
展空间。武汉的旅游发展相当迅速，由此所带来的观光投资逐渐增加，又由于本项目面朝东湖，武汉的观光旅游业发展不谋而合。区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大，专业资料
与
WORD
对于未来房地产市场有着直接推进作用。
4、物业威胁分析
国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素，近期由于政府的房地产宏观政策，对本区 域房地产市场有着很大影响，未来一定时间内，房地产市场将逐步平稳规范。同时，新凯乐泉居 保利华都,金地中心城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市 , 场资源有限，而供应存量偏多。
（二）形象及市场定位
根据本项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把本项目定位为：
凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
总体形象及市场定位着重解决住宅在人们心目中的核
心印象“是什么”或“将是什么”的问题。它必须迎合市场与社会发展的趋势，立足于项目自身的资源优势，有深度、广度和高度和独特性。
（三）文化内涵定位
通过书法、绘画、雕刻、文字等方式，展示现代城市休闲文化。因为现代城市休闲文化是与现代人生活
内容、生命价值息息相关的文化，是现代社会文明的重要标志之一，其内容多彩多姿并不断的与时俱进、创新发展，观赏价值高，潜力大，又与长廊主题天然吻合。
（四）目标购房群定位
1、年龄在35--60 岁之间经济富裕或有固定资产投资看中江边位置的中老年人 ；
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。
2、年龄在28--45 岁之间事业蒸蒸日上月收入在 5000元以上时尚、享受在汉工作的管理者或成功人
士；
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40 岁之间，月收入5000元以上，时尚、享受在高科技工业园工作的管理阶层。
目标客户类型构成图
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具
WORD
（五）产品设计定位及建议
针对本项目特殊的地理位置，在小区中心建休闲广场和寓意喷泉。为小区增一别致夜景，既给居民
添一处夜来休闲、散步散心的好去处，同时与对面的东湖美景相得益彰。
试想：当夜幕降临的时候，小区中心一路走来。远远的看到休闲广场上灯火一闪一闪的跳动着，近
处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心
怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加本项目的吸引性，提高本项目在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；
另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
建筑风格吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑 ——重点是湖景小区建筑的精华要素，与现代城市
市民休闲方式的大气、宽松、明快、舒畅等特色相结合，从而创新出一种融汇古今的新型人文湖景高档小区。
根据市场调查，大部分人对追求舒适的生活环境，追求健康为本的生活方式，希望社区配套尽善
尽美，对高档住宅有强烈的需求，希望一梯两户或二梯四户，主力户型为 3房2厅2卫，2房、4房为其必要补充，建筑面积不求过大，但求实用，70-170 平方米之间 可以接受，但总价希望在 75
万元以内。比较认可户式中央空调、热水系统、智能化设施，对物业管理不太关注，不需要提供精装修，对车位的需求较大。
（六）价格定位
根据周边相似楼盘的价格调查（下表）显示，结合本楼地理位置、周边环境及所面对人群收入状
况、综合本楼盘开发成本，依据国家有关房地产法律政策，本楼盘价格将定位为中高档收入水平人
群，户型采用采用中等户型，既能满足大部分人群对居住的要求，同时价格也控制在所能接受的范
围，约为6000—6500元/平方米。
项目名称 报价（元/平方米）均价（元/平方米）
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新凯山泉居 保利华都 金地中心城 新都汇 当代香颂公馆 世界城米兰印象
6500元/平方米 6500元/平方米 7200元/平方米 7500元/平方米 6000元/平方米 8200元/平方米
7000元/平方米 8000元/平方米 7800元/平方米 7500元/平方米 6700元/平方米 8500元/平方米
四、销售推广建议
（一）销售推广建议
具体的推广时间段安排：
推广阶段 月份
预热期 开盘亮相期 第一强销期 稳定销售期 第二强销期
2007年
2008年
各阶段有不同的推广计划。
（二）案名及平面表现
1.案名
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山水文园
其含义：
其一，“山”，“仁者乐山”，背临南望山，不仅有丰厚的自然景观，而且居住环境将给您带来
身处大山之中切身感受，同时居住的舒适度给您一种“会当临绝顶，一览众山小。”之感。
其二，“水”，“智者乐水”，面朝东湖，上风上水，水为您带来滚滚财源，面对开阔的东湖，湖风缓缓吹来，让您与大自然真正零接触。
其三，“文”，毗邻著名学府——中国地质大学（武汉），文化气息浓厚，使您在家中就能享
受高校之气，接受文化熏陶。
其四，“园”，一语双关，“山水文园”不仅有田园般的环境，并且为您提供家园般的温馨。
2.平面表现
（三）营销推广建议
营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略，它虽由营销战略所规定，是对营销战略的进一步细化，但自身也是极为丰富多彩的，是可以对战略进行创造性的发挥的，从而使战略本身更加血肉丰满，最终得以完美的实现。内容如下：
1、传播形式的重点是创新性活动
——仁者乐山，智者乐水
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放在公益性、公关性、文化性的活动广告上，形成强大的口碑广告。
活动必须有所创新，有时需要大创新，这是必须坚持的一个原则，平庸无为的活动宁愿不搞。
许多创新型公关文化活动的原则争取收支平衡，最好能赚上一点，最差也要 2、充分利用各种假
节日
比如母亲节，就可以用”让母亲休息一下吧“的主题。妇女节、教师节、父亲节、儿童节、情人节、劳动节等都可以临时推出新的休闲活动主题，火爆它一把。
这类活动是长期的，只要不断的创新，市场就会不断的扩展。
3、把握好市场推广的节奏感
这些年的这方面的教训太多太深刻了，那种开业初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在很大程度
上便是节奏感把握不好的结果。这方面一定从顾客心理和市场实际出发，以追求长期的、持续性的发展为原则，精心策划营销阶段，宁可先稍低潮一点而逐渐聘一波波新的高潮，也不可一下子
耗尽了竞争力的精华，最后不得善终。
4、明确坚定的经营思路
在统一规划设计、经营整体策划、经营与管理相结合的前提下（经法律合同认定，不准随意变
更）将商业门面全部出售，然后统一进行物业经营管理或委托专业化的物业公司来进行管理，以
保持经营的连续性、整体性、长期性和双赢性。
5、实行销售合同条款限制 以少而精为原则，适当打一些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、网络广告，把重点
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对购房者施于严格的合同条款限制是有必要的，这也是许多商铺销售教训所告诉我们的真理。应该规定，购买者在用途限定的区域内只能进行相应内容的经营，不得乱来。
6、慎重承诺，有诺必践
不要轻易作承诺，尤其不要作过多的、过头的承诺，因为这只会图一时快意而埋下可能的隐患（数十万平米的花园住宅就在旁边使这一隐患更为可怕）承诺了的就应该做到，有时多付出一些代价也是必要的。，尽量只作做得到的进行承诺。
但一旦
五、案例评述
房地产项目定位是一个很复杂的系统工程。一般情况下，该项工作先从项目所处的宏观政策
及市场环境和区域市场环境入手，通过项目自身特点及优劣势的分析、总结和评断，得出包括市
场定位、客户群定位、产品设计定位和价格定为在内的房地产产品定位思路。并根据定为结果提
出该项目产品的具体推广建议和方案，一是该项目定位具有切实可行的可实施性，使项目实施达
到预期的经济和社会效益。
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第8篇：房地产项目开发策划书完整版
房地产开发与经营课程设计一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：
1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。
2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷
CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；
小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁
2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。光谷10年供应量预估项目葛洲坝世纪花园恒大华府世界城二期保利华都金地中心城紫松逸景华庭丽岛漫城清江山水中建康城锦绣龙城当代国际花园当代卡梅尔小镇现代森林小镇建筑面积（㎡）460000 720000 60000 560000 320000 150000 143000 740000 270000 820000 600000 300000 300000
已经推出量（㎡）66266 160000 0 180000 98000 0 70500 74000 65000 388000 247000 0 36000
主要在售产品130-142平米三房
位置
东湖高新区珞瑜东路森林公园
对面
未来可推出量
（㎡）
60000 70000 100000 50000 40000 50000 72500 70000 50000 80000 60000 70000 64000
130-330平米三房、四东湖开发区马鞍山森林公园对
房面80-100两房、110-130东湖高新技术开发区光谷广场三房东69-91两房、99-130三房
东湖开发区虎泉街下马庄
89-93两房、103-116雄楚大街908号（武汉工程大学
三房斜对面）90-120两房、140 关山大道90号（鲁广关山超市）
旁）60-100两房、80-150光谷大道西侧（国际企业中心
三房
旁）
85-103两房、90-132南湖大道和民族大道的交汇处
三房87-96两房、86-120武汉东湖开发区关山一路一号
三房83-93两房、100-130光谷两湖大道与中环线交汇处
三房
77-103两房、129-135三房81-92两房，98-130
三房90-100两房、130-140三房
光谷大道78号
光谷大道与光谷一路交汇处光谷大道与城市中环线交汇处光谷09年供求走势09年受到08年市场低迷影响，供应量出现缺口，供求比持续低位运行态势，前期库存得到充足消化。（二）区域产品特征分析通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：
区域内各相似项目项目名称新凯山泉居保利华都金地中心城新都汇当代香颂公馆世界城米兰印象
发展商
武汉市洪荣物业发展有限公司
湖北保利投资有限公司
东湖高新技术开发区雄楚大街
908号
地理位置洪山区珞瑜路727号东湖高新区虎泉街下马庄湖北天地房地产开发有限公司
洪山区珞瑜路727号洪山东湖开发区光谷广场东东湖开发区光谷广场东侧
武汉市洪荣物业发展有限公司
武汉当代物业发展公司武汉市利嘉置业有限公司
区域内个项目供应分析
项目名称新开山泉居保利华都金地中心城
总建筑面积
4万56万31.7966万
已售面积3.88万55.13万31万
可售面积0.12万0.87万0.7966万
新都汇9.9149万8.9万1.0149万当代香颂公馆3.3987万3万0.3987万世界城米兰印象
15万
7.55万
7.45万
区域内个项目基本技术指标分析项目名称占地面积总建筑面积
容积率新凯山泉居2.5万4万1.49 保利华都20.1万56万2.79 金地中心城7.7283万31.7966万3.89 新都汇1.7045万9..9149万3.7 当代香颂公馆1万3.3987万3.3 世界城米兰印象
2.7347万
15万
3.55 可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在2—3.9之间，产品形态与品质有较大差异。***92827新凯山泉居金地中心城
当代香颂公馆
区域内各项目绿化率分析该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在30%—36%之间，在规划理念上，在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。
绿化率
户型分析
户型面积项目名称新凯山泉居保利华都金地中心城新都汇当代香颂公馆世界城米兰印象
主力户型二居、三居二居、三居二居、三居二居、三居二居、三居二居、三居
一居50~64 60~72.3 ————57~70.88 61.11~70
二居90.12~110 85.1~113.12 90.1~120.23 92.77~128.8 87.65~130.6 80.44~118.8
三居130~154.1 150~162 125~140 130~170.9 135~188 168
四居—210 ————项目名称新凯山泉居保利华都金地中心城新都汇当代香颂公馆世界城米兰印象报价（元/平方米）均价（元/平方米）6500元/平方米6500元/平方米7200元/平方米7500元/平方米6000元/平方米8200元/平方米
销售周期（月）10 14 22 21 12
销售速度总销售套数
307 2120 2724 516 339 1150
套/月12 210 189 22 14 150
总签约率
7000元/平方米8000元/平方米7800元/平方米7500元/平方米6700元/平方米8500元/平方米
63 55 32 54 区域内项目均以二居、三居户型为主，以口之家。
90—130平方米的面积为主，适合于三
区域内个项目销售情况分析以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于7000元/平方米，其他项目的实际成交价都高于7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了8000元/平方米。
区域内各项目物业管理分析项目名称新凯乐泉居保利华都金地中心城新都汇当代香颂公馆世界城米兰印象
物业管理费1.3元/月/平方米1.8元/月/平方米1.4元/月/平方米0.8元/月平方米1.2元/月/平方米1.6元/月/平方米
物业管理公司
武汉致高物业管理有限公司
保利物业管理公司
龙锦物业新都汇
武汉致高物业管理有限公司戴德梁行物业顾问有限公司项目名称车位比例停车方式收费标准本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他项目的物业管理费用每平方米1元左右。保利的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。
区域内个项目车位分析新凯乐泉居保利华都金地中心城新都会当代香颂公馆世界城米兰印象
1：0.8 1：1 1：0.9 1.1：1 1.2：1 1：1
地下、地上相结合地下停车地下、地上相结合地下、地上相结合地下、地上相结合地下、地上相结合地上：150／位·月；地下：300／位·月；380元／位·月；地上：100／位·月；地下：200／位·月；地上：100／位·月；地下：230／位·月；地上：200／位·月；地下：350／位·月；地上：200／位·月；地下：350／位·月；（三）新政对区域的影响房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应，二三环和三环外将率先进行调整，中心区受影响较小；由于城中村改造会带来大量的刚性需求，中心区将首先回暖。在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠90平米以下的首次置业和140-160㎡的多次改善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，市场竞争激烈，对户型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小2房将热销（70-80㎡）。另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。三、产品定位（一）项目SWOT分析通过找出项目客观存在的内部优势因素、劣势因素以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素，运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具针对性的物业市场定位，以及相对合适于此市场定位的产品营销方法、手段。具体分析如下：
楼盘SWOT分析结果
优势分析劣势分析
S1.项目背临风景秀丽南望山，自然坏境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住；
S2.项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值；
S3.项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；机会分析
O1.本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐步加强；
O2.武汉的旅游发展相当迅速，由此所带来的观光投资逐渐增加；
O3.区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大；
W1.周边小环境不容乐观；W2.项目规模比较小，难于形成体量优势
威胁分析
T1.新凯乐泉居,保利华都,金地中心城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争；
T2.国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素；1.优势分析项目背临风景秀丽南望山，面朝东湖，自然坏境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住。南望山这一天然的绿化隔离带，作为项目的天然后花园，不仅可以提高项目的品质和居住舒适度，而且是项目的高层部分有了很好的景观加分优势，并且可以有效的隔离来自闹区的噪音污染，进而带来更高的利润空间。地块周边一公里内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多，潜在的客户量规模可观。2、劣势分析项目规模小难以形成体量优势，周边不乏大型优质楼盘，对本项目在规模上构成较大威胁，客户群体较为有限。周边小环境不容乐观，项目背靠南望山、面朝东湖、给本项目的规模造成比较大的限制，同事小区的完整性收到一定影响。而有雨自身小环境的不便利，过大的车流及过快的车速，不便于人的滞留并行程人气，从而产生一定的局限性。3、物业机会点分析本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐步加强，城市化进程加速，城区改造、房地产开发在一定时间内存在广阔的发展空间。武汉的旅游发展相当迅速，由此所带来的观光投资逐渐增加，又由于本项目面朝东湖，与武汉的观光旅游业发展不谋而合。区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大，对于未来房地产市场有着直接推进作用。4、物业威胁分析国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素，近期由于政府的房地产宏观政策，对本区域房地产市场有着很大影响，未来一定时间内，房地产市场将逐步平稳规范。同时，新凯乐泉居,保利华都,金地中心城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。（二）形象及市场定位根据本项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把本项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。总体形象及市场定位着重解决住宅在人们心目中的核心印象“是什么”或“将是什么”的问题。它必须迎合市场与社会发展的趋势，立足于项目自身的资源优势，具有深度、广度和高度和独特性。（三）文化内涵定位通过书法、绘画、雕刻、文字等方式，展示现代城市休闲文化。因为现代城市休闲文化是与现代人生活内容、生命价值息息相关的文化，是现代社会文明的重要标志之一，其内容多彩多姿并不断的与时俱进、创新发展，观赏价值高，潜力大，又与长廊主题天然吻合。（四）目标购房群定位1、年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中江边位置的中老年人；家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在汉工作的管理者或成功人士；家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年3、年龄在28--40岁之间，月收入5000元以上，时尚、享受在高科技工业园工作的管理阶层。
19%
1%
35%
45%
20到3030到4040到5
555到更大年纪
目标客户类型构成图（五）产品设计定位及建议针对本项目特殊的地理位置，在小区中心建休闲广场和寓意喷泉。为小区增一别致夜景，既给居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处，同时与对面的东湖美景相得益彰。试想：当夜幕降临的时候，小区中心一路走来。远远的看到休闲广场上灯火一闪一闪的跳动着，近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。如此一来，一方面能够增加本项目的吸引性，提高本项目在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感
。建筑风格吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑——重点是湖景小区建筑的精华要素，与现代城市市民休闲方式的大气、宽松、明快、舒畅等特色相结合，从而创新出一种融汇古今的新型人文湖景高档小区。根据市场调查，大部分人对追求舒适的生活环境，追求健康为本的生活方式，希望社区配套尽善尽美，对高档住宅有强烈的需求，希望一梯两户或二梯四户，主力户型为3 房2 厅2 卫，2 房、4 房为其必要补充，建筑面积不求过大，但求实用，70-170 平方米之间可以接受，但总价希望在75 万元以内。比较认可户式中央空调、热水系统、智能化设施，对物业管理不太关注，不需要提供精装修，对车位的需求较大。（六）价格定位根据周边相似楼盘的价格调查（下表）显示，结合本楼地理位置、周边环境及所面对人群收入状况、综合本楼盘开发成本，依据国家有关房地产法律政策，本楼盘价格将定位为中高档收入水平人群，户型采用采用中等户型，既能满足大部分人群对居住的要求，同时价格也控制在所能接受的范围，约为6000—6500元/平方米。项目名称新凯山泉居保利华都
报价（元/平方米）6500元/平方米6500元/平方米
均价（元/平方米）
7000元/平方米8000元/平方米金地中心城新都汇当代香颂公馆世界城米兰印象
7200元/平方米7500元/平方米6000元/平方米8200元/平方米
7800元/平方米7500元/平方米6700元/平方米8500元/平方米四、销售推广建议（一）销售推广建议具体的推广时间段安排：推广阶段月份预热期开盘亮相期第一强销期稳定销售期第二强销期
2007年4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008年1 2各阶段有不同的推广计划。（二）案名及平面表现1.案名
山水文园
——仁者乐山，智者乐水其含义：其一，“山”，“仁者乐山”，背临南望山，不仅有丰厚的自然景观，而且居住环境将给您带来身处大山之中切身感受，同时居住的舒适度给您一种“会当临绝顶，一览众山小。”之感。其二，“水”，“智者乐水”，面朝东湖，上风上水，水为您带来滚滚财源，面对开阔的东湖，湖风缓缓吹来，让您与大自然真正零接触。其三，“文”，毗邻著名学府——中国地质大学（武汉），文化气息浓厚，使您在家中就能享受高校之气，接受文化熏陶。其四，“园”，一语双关，“山水文园”不仅有田园般的环境，并且为您提供家园般的温馨。2.平面表现（三）营销推广建议营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略，它虽由营销战略所规定，是对营销战略的进一步细化，但自身也是极为丰富多彩的，是可以对战略进行创造性的发挥五、案例评述的，从而使战略本身更加血肉丰满，最终得以完美的实现。内容如下：1、传播形式的重点是创新性活动以少而精为原则，适当打一些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、网络广告，把重点放在公益性、公关性、文化性的活动广告上，形成强大的口碑广告。活动必须有所创新，有时需要大创新，这是必须坚持的一个原则，平庸无为的活动宁愿不搞。许多创新型公关文化活动的原则争取收支平衡，最好能赚上一点，最差也要2、充分利用各种假节日比如母亲节，就可以用”让母亲休息一下吧“的主题。妇女节、教师节、父亲节、儿童节、情人节、劳动节等都可以临时推出新的休闲活动主题，火爆它一把。这类活动是长期的，只要不断的创新，市场就会不断的扩展。3、把握好市场推广的节奏感这些年的这方面的教训太多太深刻了，那种开业初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在很大程度上便是节奏感把握不好的结果。这方面一定从顾客心理和市场实际出发，以追求长期的、持续性的发展为原则，精心策划营销阶段，宁可先稍低潮一点而逐渐聘一波波新的高潮，也不可一下子耗尽了竞争力的精华，最后不得善终。4、明确坚定的经营思路在统一规划设计、经营整体策划、经营与管理相结合的前提下（经法律合同认定，不准随意变更）将商业门面全部出售，然后统一进行物业经营管理或委托专业化的物业公司来进行管理，以保持经营的连续性、整体性、长期性和双赢性。5、实行销售合同条款限制对购房者施于严格的合同条款限制是有必要的，这也是许多商铺销售教训所告诉我们的真理。应该规定，购买者在用途限定的区域内只能进行相应内容的经营，不得乱来。6、慎重承诺，有诺必践不要轻易作承诺，尤其不要作过多的、过头的承诺，因为这只会图一时快意而埋下可能的隐患（数十万平米的花园住宅就在旁边使这一隐患更为可怕），尽量只作做得到的进行承诺。但一旦承诺了的就应该做到，有时多付出一些代价也是必要的。房地产项目定位是一个很复杂的系统工程。一般情况下，该项工作先从项目所处的宏观政策及市场环境和区域市场环境入手，通过项目自身特点及优劣势的分析、总结和评断，得出包括市场定位、客户群定位、产品设计定位和价格定为在内的房地产产品定位思路。并根据定为结果提出该项目产品的具体推广建议和方案，一是该项目定位具有切实可行的可实施性，使项目实施达到预期的经济和社会效益。
