营销商业策划书（精选5篇）_市场营销商业策划书

营销商业策划书（精选5篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“市场营销商业策划书”。

第1篇：产品营销策划书_商业策划书

产品营销策划书范文_商业策划书​食品营销策划书和案例

随着康师傅、卡夫等品牌的大举入侵，雅克等国内企业的崛起，和众多国内老牌营销意识的增强，小食品市场越来越受到市场关注。作为快速消费品领域的营销专家，一方面，福来为这些先知先觉具有营销意识的企业感到庆幸，另一方面，面临多样化的品类和参差不齐的生产水准，国家食品法制力度的加强，为九大门类下依旧停留于原始生产、依赖大流通搞批发的企业捏一把汗～小食品如何成为品牌，如何卖上规模，如何卖出名气，中国小食品企业该醒醒了～

诊脉小食品九大门派 老掉渣的饼干蛋糕市场

饼干糕点与之中国人是一个非常实际、消费量大的小食品，从最初中国人自己的钙奶饼干到康师傅、达能等这些品牌的渗透，饼干糕点市场一直是热度居高不下的市场。然而，在其广大的市场前景下，产品低端，质量低下，口味单一，形象老套也成了饼干糕点行业不可否认的弊端。值得庆幸的是，网络饭饭、奇客的推出，却一改国内饼干糕点类企业低端陈旧形象，给行业市场带来了一股新风，虽然其后续工作不尽人意但也不失为此重门的一次成功的突破。

不太敢吃的果冻生意

果冻曾经是一个很受消费者，尤其是孩子和女生喜欢的小食品，创造了喜之郎、亲亲、水晶之恋、蜡笔小新等诸多品牌。然而，近年来果冻成分事件，果冻噎死孩子的事件不断曝光，各种负面新闻铺天盖地，一时间果冻行业大幅萎缩。

究其根本，果冻行业除了90%的作坊式经营弊端外，其产品固步自封、原料低劣的特点也决定了其失败的根本所在。对于日益注重健康的消费者，耳濡目染的也都晓得阿斯巴甜、色素、卡拉胶这些成分对孩子的危害，不然也就不会有当年金娃营养果冻“的成功了。可见，对于成熟的果冻市场而言，老品牌需要提升形象，再次树立口碑，譬如喜之郎最新推出的主要针对成人的咖啡果冻～不仅明确提出了不含甜味剂，而且有效嫁接了咖啡奶精的组合，值得学习～

南方人的座上客蜜饯

蜜饯类的产品多为水果制品，因此产地也多在水果聚集的南方，同时，由于其不易储藏，对温度湿度的要求，导致产品很多都成为区域性品牌，很难走到北方。究其产品本身而言，近年来也没有太大的出新之处，仅有也多为杏、梅而已，诸如菠萝蜜、枇杷等根据代表性的产品却罕有见到，大家都在相同的小饭碗里

争食吃，却从不想拥有自己独有的。短线思维严重。一锅端的炒货

相对其它市场，炒货市场算是个比较具有优势的行当。无论是瓜子市场的洽恰、真心，还是豆类市场的张二嘎、挑逗，都以其先知先觉的营销意识取得了市场头筹。也因为他们的市场表率带动了很多企业的跟进，扎堆崛起，炒热了其共有的市场体系。然而就其现有市场，却远未饱和，远未满足消费需求。

与此同时，可以看到，由于炒货市场进入门槛较低(万元即可开立作坊)，利润较高，使得众多杂品牌、跟风产品丛生。未来的行业市场必将是一个个性化的市场，无论是产品概念还是产品类型，或者是产品口味，都需要和现有市场消费结合，和目标群体生活实际结合，譬如当初曾引起行业和消费者高度关注的真心的电视伴侣”，同时，渠道下沉，传播空缺也是炒货行业的一

个通病所在～ 少数人的干果

媒体近两年对干果的评述和间接宣传力度有所增加，一方面是因为人们健康意识的提高，对生活质量有了更高的要求，另一方面，干果虽然归属小食品，却对人体有着相当的营养和正面意义，尤其是对久坐办公室的白领而言，更是青睐之极～可惜的是，多少年来此类市场一直停留于杏仁、核桃、栗子等山货类，跳不出行业圈子，只是吃来吃去，吃不出品牌，也吃不出兴致。海味干果的开发，激发了行业市场的新浪潮，而这也不过是从其他行业转嫁过来的演变品，可见，干果市场的匮乏和枯竭。

实际上干果市场是大有可为的，不仅是因为干果市场营销空间远没有打开，更可以直接看见的是干果市场多年来没有一个成功品牌，这时候比的就是速度，谁先发制人，并有产品线上的优势，譬如开辟海产品干果，家用水果干果，蔬菜干果等等，谁就能赢得市场～ 发毛的肉干果脯

肉干果脯是小食品中具有一定特殊性的成员之一，不仅是因为其在市场流传的时间较长，更因为其营销推广具有一定先知先觉性，正如多年前很多进京的人都知道北京有烤鸭、果脯一样，口碑效应很高。肉干更是如此，四川的灯影牛肉、棒棒娃，几乎就是所有去四川必带的一样礼物。

然而，在这背后，近年来的两大市场却如果冻市场一样不断遭遇内幕曝光轰炸，化学成分、致癌物质、色素、刺激皮肤各种问题随之而来，行业市场全体倒戈。

实际上，肉干果脯既能够满足口腹之欲，同时，无论是促进消化，还是补铁，其相对具有一定的营养物质和功效，然而，企业往往只是单一销售，而忘记了营销，只是看到产品，而没有看到其背后的价值，即便是这其中做得较好的天津盐津铺子系列也不过是徒有外表，而没有更具内涵的营销，徒作了无用功。

眼大肚子小的鱼干鱼丝

海边城市旅游产业的兴旺带动了中国人对海产品消费的神经，一时间，各食品行业似乎都盯上了鱼产品这个产业，实际上，真正历史较为悠久的到是鱼干、鱼片、鱿鱼丝、鱼骨这几类产品，然而，现在此类产品如今市场表现不佳，几乎成为纯粹的自然销售。

就鱼干鱼丝类市场而言，其必然会随着中国人健康意识的提高

加重对鱼产品的关注，然而，市场拓展需要一个阶段，此类企业不妨从区域市场开始做起，加强营养健康传播，抓牢终端，真正将鱼产品发展成一个产业～

两极化的膨化食品

从电视广告到明星代言，再到终端堆头形象宣传，价格一路走高，膨化食品可以堪称是小食品中的营销上层人物。当然这也仅限于表现较突出的薯片而已。像锅巴这样的产品，消费者对它的印象还只停留在太阳锅巴、小米锅巴那个年代，没有任何市场动作，价格一路走低。可见膨化食品领域的两极化多么明显。

对于膨化食品，其实除了打广告，攀明星，抢终端，还可以有很多突破方式，譬如从产品口味突破，结合不同消费层;从产品销售突破，建立不同的组合路线;从产品包装形态突破，不只是瓶装、长方形口袋这么如出一辙。营销手段比比皆是。

高端对决的糖果巧克力

大白兔、金丝猴、徐福记时代对每个从那个年代走过来的人都记忆深刻，那种柔软而绵延的感觉是现在任何糖果所不能取代的，但为什么依然会有红火的金帝、怡口莲、吉百利、好时、德芙、雅克V9,因为糖果市场是目前所有小食品中唯一可以新老品牌共存的市场，而且，由于其较高的利润和国外品牌的大举加盟，导致整个行业市场完全趋于高端之争。老品牌老营销，依赖原始市场积累，新品牌狂轰滥炸，广告攻占，市场一片混战。

与之相反的是国内某些糖果品牌，尤其是区域品牌已经开始建立营销意识，譬如区域市场做得较好的北京马大姐，将产品主要定位在大虾糖，唤起老北京人对那个时代的怀念，譬如南方某市场的枇杷糖，更是结合当地特点，引起消费者共鸣。老品牌的自然销售，跟不上市场营销步伐，产品不能推陈出新恰恰是市场份 额不断减少的根本原因所在。其实无论相对其它任何后来者，老品牌的资历、积淀、稳固的消费者都是无可厚非，只要在产品线上跟上市场发展的速度，赋予品牌悠久而现代的精神，中国的糖果市场还是中国企业的～

打开小食品营销之门

无论是上述九重门中的那一重，仔细观察不难看出，产品质量低下，营销思维落后，产品线陈旧，营销手段单一已经成为行业市场的通病。同时，就食品行业本身而言，利润还是相当可观的，中国数十亿的消费者，如果能够赋予更多的营销精神，更多的营销手段，怎能不成为知名品牌，怎能不获得更高的利润,再此，福来对小食品企业建议如下: 业正规化，产品才能规模化

9大门派中的哪一种，都是和老百姓生活息息相关的，尤其是国家近两年执法力度的加强，食品过关将成为一道不可逾越的门槛。以前的那些一台机器，十几个工人，几十平方的小作坊将逐渐被淘汰，只有企业对产品、机器、技术、卫生等各方面要求提高了，才有可能销售出更多的产品，创造出品牌，别动不动就吃出来塑料袋、玻璃碴，产品过关最重要。

持续性开发新品类，铸就成功品牌

消费者对于新产品、新品类的喜新厌旧间接决定了企业的发展速度。同时，从市场发展的规律不难看出，沉寂多年的雅克有了维生素糖果雅克v9的推出，瞬时间变成了中国糖果强势企业;华龙有了今麦郎弹面，立即实现了进城的愿望，并一路走高打败统一，成为方便面市场老二，可见新产品，新品类对企业的重要性;福来2005年十大创新营销案例生命阳光牛初乳提出的免疫1+1，更是因为开创新品类而成为牛初乳行业市场的新标杆～

就食品行业而言，产品线空洞，形象陈旧，营销表现单一，无法满足消费者求新的需求。而事实上却是有很多可以完成创新的。譬如饼干糕点市场，不妨在现有单纯饼干的基础上，开发一些海鲜饼干，蔬菜饼干，香肠饼干等等，再比如鱼干鱼丝除了干吃，是否能考虑湿吃,做成软罐头，想想韩国泡菜怎么在中国卖的这么火吧～不怕做不到，就怕想不到～

将杂交营销进行到底

很多行业的通病都是就产品看产品，就市场说市场，一个成功的品牌，成功的企业，不仅要具有对行业市场的深度把握能力，同时，还要具备对其他行业市场概念、操作手法杂交营销的能力。譬如福来将果维康功能食品化，赋予vc糖果概念，推广到大众消费中;将食用油与健康挂钩，推出高端健康的华源橄榄油;将饺子与更多的特殊概念相结合，在食用可口的基础上与消费虚荣心

理结合，推出三全状元饺子等等。食品与健康，食品与时尚，食品与新锐思想，食品与流行元素，食品与包装，小食品本身的灵活性决定了其哪怕是一个极其微小的细节也可多元化杂交的特性。

传播、终端两手抓

食品营销不可或缺的两大重要因素就是传播和终端。一方面通过传播高空拉动统一声音，可减少在全国市场各地区单体投入成本，快速实现品牌传播效应，树立产品和企业的品牌，占领消费者心智空间。但需注意的是，其传播一定是有效针对性的传播，而非哈药苗条淑女强调哈药、形象代言形象不匹配、传播没有销售力这样的无效传播。另一方面，不能依赖单纯的高空传播，对线下还需深抓终端，尤其是终端工具的表现特色化，实施系列有销售力、有针对性的活动，而非单纯的、极易让消费者厌倦的买赠促销，真正实现销量拉动。在这方面，蒙牛的表现是值得学习的，既有央视、卫视高端媒体的拉动，同时在终端表现、格局、促销互动以及推广一系列与消费者互动的超女、全家总动员等活

动，高中低三层辉映，其业绩也再次证明魄力与执行力同样重要，终端与传播两手都要抓～ 企业升级:从区域走向全国

全国各地区域性小食品品牌不下百个，而在这其中，很多小食品企业往往驻守大本营，占地为王，在其辐射区域之外却鲜有人知，譬如山东的煎饼，海南的椰奶，贵州的豆腐宴。

实际上，一个品牌的成功仅仅满足于区域的成功是不能算得上成功的。对于新加入行业市场的品牌而言，切入区域市场，从点开始做起的确是一条非常实际可行的路线，而对于具有一定是市场基础，且在地区市场有一定品牌影响力、升级在即、迈向一个新的销售台阶的企业，重点区域复制，全国扩张就变得越发重要，即结合产品特色、企业特色，建立一套可在全国复制的模式。

没有永远的区域品牌，也没有永远不成功的企业，只有停滞的营销思维，画地为牢的发展目标～只有更多的野心家才能成就更多的蒙牛，只有更好的营销系统工程才能创造出更多的雅克、三全～任何一个产品都有营销成长的空间，小食品也可以开创大营销～作为专业的快速消费品领域营销专家，让我们共同祝愿和中国的食品企业早日踏上营销正途，一路走好，飞得更高。

第2篇：服装营销商业策划书

服装营销商业策划书

一、前言

在选定行业之前，先衡量我们的创业资金有多少，10万元。选择开服装店的优势是服装行业较为成熟，项目需要的成本较低，容易进入也容易启动。

二、营销模式

店面选址主要考虑消费人群的密集程度，所以营销目标以消费能力适中的中学生、大学生为主，比如，服装店开设在大学城、学府区。营销商品以大学生、中学生喜爱品牌为主，比如安踏、乔丹、耐克、骆驼、阿迪达斯等。

------写字楼位于------街，东连-----，西傍------，北接-----，南邻-----，是市区商业集散地重要组成部分。其中---层面积---平方米，作为服装营销场所。

一期营销计划：申请取得品牌区域经销代理权，按厂家要求的标准装修写字楼前列面（如果有条件安装LED显示屏），命名为-----（1号店），营销模式以商业零售为主。

二期营销计划：一期投资获得成功后，在周边县市区分别选址开设2号、3号等若干个实体店，实施规模化服装经营。

三期营销计划：成立服装销售公司，专业研发设计自有品牌，让服装加工企业批量生产后逐步投放市场。

三、投资计划

一期营销计划投资10万元。具体为：写字楼前列面及室内装修费3万元，货架电脑等设备3万元，首批铺货3万元，流动资金1万元。

二期营销计划投资-----万元，分批次开设2号、3号等若干个实体店，实施规模化、连锁经营。

三期营销计划投资----万元，成立服装销售公司，设立营销总部，聘请专业设计人员，研发设计自有品牌，在实体店营销模式的基础上，实施网上销售。

四、管理模式

-----（1号店）聘用接待及导购1名、市场营销1名。营销采用信息化管理，即每天的进货、销售明细全部输入电脑进行信息化管理，月底汇总后及时上报投资人。市场营销人员及时收集本区域同类服装市场信息，定期与厂家、上级经销商对接、沟通，逐步改变营销模式，更加适应市场。

2号、3号等若干实体店开设后，聘请专业店长，具体负责各实体店的营销，并对营销总部负责。薪酬与业绩挂钩。

五、经济效益分析

一期营销模式：-----（1号店）按每天2000元销售收入计算，按本区域服装经销利润点30%计算，年获毛利约22万元。除去费用12万元（写字楼前列面及室内装修费、货架电脑等设备分摊费3万元，接待及导购、市场营销人员工资6万元，差旅费、物流费、装修分摊、证照手续、货架及电脑设备等3万元），年可实现纯利润10万元。

二期营销模式：2号、3号等若干实体店开设后，与生产厂家或上级经销商协商，部分商品采取垫资铺货售后结算模式，定期举办促销、展示会活动，扩大营销范围及商业知名度。同时，逐步下降销售利润点，由原30%降到20%，扩大市场占用份额。每个店年利润实现5万元。

三期营销模式：随着商场营销的逐步深入，-----（1号店）及分店的知名度迅速扩大，成为同行业消费者购物的首选卖场。注册设立服装营销公司，聘请专业设计师研发自有品牌，委托生产厂家分批次加工服装逐步投放市场。届时，公司年营业额将突破千万，成为本区域有实力的服装营销公司。

第3篇：超市 营销 商业策划书

超市、商业策划书 序言：（请制作者先仔细阅读序言 要制作一份好的策划书需要先理解策划书的意义和目的）（策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。一份好的策划书往往能够决定您的目标能否有效快速达到。

商业计划书是包括企业筹资、中小企业融资等活动在内的，企业战略谋划与执行等一切经营活动的蓝图与指南，是行动纲领和执行方案;也是企业管理团队和企业本身给风险投资方的第一印象，是评估的第一关。

商业计划是企业为完成某种经营目的而拟订的计划，事实上，这个计划不同于汉语中的计划的含义，也不完全同于管理职能中的计划职能的意义。

国内以前也常用可行性报告或项目论证书来替代商业计划。在实际操作中，其主要意图是递交给投资人，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得中小企业融资。但是商业计划发挥的作用却是方方面面的。可以毫不夸张地说，商业计划对于企业特别是风险企业的成败有着极其重要的意义。

一份精彩的商业计划需要企业投入一定的人力、物力和时间。在允许的情况下，企业也可以选择一些顾问或咨询公司这样的中介服务公司来帮助或代理编制商业计划，他们的专业经验对于企业无疑是极其重要的。对企业来说，一方面存在着如何把真实想法和实际情况传递给代理人的问题，另一方面则是寻求代理人的成本问题.在开始正式编制商业计划前，企业应做好资料搜集工作

企业在商业计划的编制过程中，将要用到许多相关的资料和数据，这些资料不仅有企业自身的，也有不少是关于企业外部，诸如市场的状况等。在正式编制前，应尽力做好这些资料的搜集工作。从另一个角度来说，对各种相关信息的收集、汇总和整理应该是企业管理和运作中必不可少的重要工作，而且对一个现代企业来说，这是必不可少的基础性工作。管理信息系统(MIS)、决策支持系统(DSS)、乃至企业信息主管(CIO)、ERP(企业资源计划)等等这些名词已成为今天企业里常见的词汇。对于一个创立不久的中小企业来说，加强在内外信息的搜集整理工作决不仅是为了中小企业融资编制商业计划的需要，更是企业发展所必须要进行的工作。）

所需文件和资料：

(1)企业现状(含资金状况、人员状况、甚至企业已拥有的和将要拥有的资源状况)

(2)市场状况和简单的行业分析

(3)竞争对手状况

（4）商业计划的具体要素

格式：

根据企业的情况，企业可以在具体内容上加以选择，但一般说来，以下几项内容是必不可少的：

(1)实施提要

一份商业计划的实施提要未能吸引住投资者，那么这份商业计划也将很难成功。实施提要的内容事实上也就是这份商业计划的浓缩精华。说它浓缩，这是因为依据经验，一份实施提要不应超过两页，要在两页里将整个商业计划加以提炼。说它精华，这又是因为实施提要不能简单地将商业计划压缩，还必须抓住整份商业计划最关键、最精彩的部分，因为只有它才能吸引住投资者的兴趣。

至于实施提要在商业计划编制过程中何时完成，有建议在整个商业计划前，也有说在商业计划具体内容完成之后。这一点并不重要，而重要的还是实施提要其能否发挥其首要效能--吸引投资者继续关注的兴趣。

(2)企业使命

向投资者展示出企业的精髓是必要的。

主要内容有：企业的经营宗旨、经营理念、经营方针、企业的经营方向和实现目标的手段、企业的发展战略等。

(3)公司介绍

简要介绍企业的一般情况。

其内容有：企业的组织结构、法律形式、背景、主要社会关系、目前所处的阶段、企业的历史与经验等。

(4)产品或服务

向投资者展示企业的产品或向社会提供的服务。企业应根据企业自身产品或服务的独特性质来展开介绍，其中应有一些相应的认证证书的说明和简单的技术内涵的解释。

(5)市场

对企业的产品和服务所处的行业环境和市场特征进行

分析和预测，其中对企业的产品在市场上的地位等也应进行分析。

(6)营销计划

根据上一部分对市场的分析和预测系统地提出企业的营销战略和策略。

(7)生产计划

介绍企业的生产准备和安排情况，包括供应商的渠道和产品的生产规划。

(8)竞争

详细分析市场上已有的竞争力量和各种潜在的竞争势

力。并讨论企业应有的竞争策略。

(9)机会和风险

紧接上面的市场分析和竞争分析，讨论企业的优势、劣势，探讨企业所面临的机会和威胁(SWOT分析法)，指出企业抓住机会、规避风险的措施。

(10)管理团队

向投资者详述企业的管理班子(含董事会和监事会)关键成员的背景、经验。

(11)资金需求计划

提出企业的资金需求数额，经预测和计算后的收益率，资金的退出方案设计。

(12)财务计划

根据以上的分析和预测，推断出企业的财务预测，并依此编制出企业在未来数年内的各张财务报表，并做说明。

(13)其它要说明的部分和附件

此处是对正文中尚需补充说明的部分进行详细阐述，并列出在正文中提及的需要参考的资料的详细说明和出处。

正确使用商业计划的格式是一份格式清晰、明了、严谨的商业计划也正是一个有前途企业及企业家的写照。

商业计划的格式我们可以散见于各种相关资料，格式的选择同样也与企业的项目情况和对中小企业融资对象的选择有关。在此我们推荐使用以下的格式：

封面：封面应用大写字体指出是XX公司商业计划，并注明公司地址、通讯方式。特别要注意的是要指出公司的指定联系人的姓名和电话。此外，应注明相应的完成日期。封面应该简洁明快，纸质坚硬耐磨，可依公司风格选择彩色或素色的纸张，也可采用透明胶片。

扉页：虽然名为扉页，但却是十分重要和据有实质意义的一页，这一页应向意向投资人出具关于本商业计划的保密须知或守密协议，其目的在于保证商业计划中的内容不致外传和泄露。企业为了顺利地获得中小企业融资，不得不在商业计划中披露一些对企业来说十分机密的内容，如企业的技术、未来的竞争策略、营销计划以及财务状况等等。这些秘密一旦泄露，将会对企业的未来发展造成不可估量的损失，因此，在正式交付商业计划前，应与投资方约定好保守商业机密的协议，在对方许可之后，方可转交，并且在商业计划中附上此协议。

第4篇：商业计划书（房地产营销策划书）

【经理人职场-讯】最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。以下所提供的商业计划书之房地产营销计划书范文仅供参考。

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。

房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

城南嘉园房地产营销策划方案

第一篇：分析篇

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

城南嘉园所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

xiexiebang.com范文网【www.daodoc.com】

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?

2.在汉沽我们的间接竞争对手?

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁;

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

竞争项目基本信息：

项目名称 规划面积 销售均价 基本情况

绿地人家 27万平方米 1760 社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区 12万平方米 1584 社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。

井田·蓝月湾 6万平方米 2050 l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

3.楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1.付款方式分析：

分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。

2.年龄结构分析：

分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。

3.行业分析：

行业 累计销售套数 累计百分比

天化 58 30.05%

石化 5 2.59%

个体及私营 36 18.65%

银行 9 4.66%

学校 9 4.66%

医院 5 2.59%

盐场 6 3.11%

税务 5 2.59%

规划局 2 1.04%

保险 2 1.04%

其它 56 29.02%

总计 19分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。

4.居住区域分析：

分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。

五、产品前期市场推广简要分析：

城南嘉园在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

六、分析总结：

1.对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。

我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格)，但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。

产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。

消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。【经理人职场-office.icxo.com】如果您有什么好的建议欢迎通过电子邮件联系我们：

本版编辑联系方式：wrs1204@163.com

第5篇：商业策划书 商业策划书一

商业策划书模板

第一部分

第二部分

前言...2 市场调研及分析.........2 一、行业动态调研及分析......2 二、企业内部调研及分析......2 三、潜在进入者调研及分析..2 四、现有竞争者的调研及分析.2 五、替代品调研及分析 3 六、互补品调研及分析 3 七、原料供应商调研及分析..3 八、中间商调研及分析 3 九、消费者调研及分析 3 第三部分 企业战略及产品策略的制定..4 一、企业战略制定.....4 二、产品策略制定（提供原则或标准）........4 第四部分 具体执行＆实施（建议方案）.5 一、产品设计 5 二、价格设计 5 三、渠道设计 5 四、促销设计 5 五、销售管理 6 第五部分 结束语..6

第一部分 前言

策划书目的及目标的说明 第二部分 市场调研及分析 一、行业动态调研及分析

1、行业饱和程度 2、行业发展前景 3、国家政策影响 4、行业技术及相关技术发展 5、社会环境 6、其他因素 二、企业内部调研及分析

1、财务状况，财务支出结构 2、企业生产能力，产品质量，生产水平 3、员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）4、企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）5、产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见）三、潜在进入者调研及分析

1、行业进入成本/壁垒。2、行业退出成本。3、进入后对本企业的威胁。4、对竞争者的威胁。四、现有竞争者的调研及分析

1、财务状况，财务支出结构。2、企业生产能力，产品质量，生产水品。

3、员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）。4、企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）。5、产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工＆顾 客意见）。五、替代品调研及分析

1、替代品工艺。2、消费者认可程度。3、发展态势。六、互补品调研及分析

1、是否存在互补品。2、互补品价格。3、互补品对产品的要求。4、互补品发展趋势及其未来新要求。七、原料供应商调研及分析

1、可供选择的供应者。2、原材料是否有替代品。3、供应商的讨价还价能力。4、我们对其依赖程度。5、供应商的供应能力。八、中间商调研及分析

1、中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理…）2、中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。我们产品占用他资金 的比例，给予他的利润比例… 3、中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力… 九、消费者调研及分析

1、消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作… 2、消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。3、消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。4、购买角色。5、消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。第三部分

企业战略及产品策略的制定

一、企业战略制定 二、产品策略制定（提供原则或标准）

1、产品 1)品项：市场定位、目标受众。（打击竞品的专有品项）2)包装：陈列显著、方便、符合产品定位、价格等 2、价格 1)符合企业战略？（长线产品/短线投资）2)符合产品定位？ a)利润为主/市场占有率为主 b)根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。c)保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求 点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。3、渠道 1)一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。2)特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目 标客户能够便利的获得该产品。3)新终端开发队伍。4)直营队伍。对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空 白市场。

5)客户数据库的管理。业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端 的开发，这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。公司对这 些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。4、促销 1)广告：诉求点 2)人员推销： a)人员的培训 b)人员的岗位界定 c)人员的考核 d)人员的激励 3)营业推广 a)对顾客。ⅰ稳定主打产品价格 ⅱ对品牌的宣传 b)对零售商。稳定价格，保证促销后价格能够恢复，销量得以维持；或者 在短时间内抢先占领货架 c)对中间商。尽量减少短期大力度促销活动，一方面会破坏市场，影响终 端价格体系，另一方面经销商对终端很可能没有落实，从中截取，成为其“灰色 收入”。4)公共关系。事件营销：把握正确的营销事件。直接告知消费者的营销事件应 当包含消费者利益点，并且该信息是以直接明了的方式告知消费者利益点的 第四部分

具体执行＆实施（建议方案）

一、产品设计 二、价格设计 三、渠道设计 四、促销设计 五、销售管理 第五部分 结束语