开发商承诺终身免物业费被判无效_开发商承诺免物业费

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开发商承诺终身免物业费被判无效

中国消费者报

2015-07-24 12:26:23 本报长沙讯（记者余知都）物业公司要求业主缴物业费，被对方以购房时开发商承诺可终身免缴物业费为由拒绝，物业公司于是将业主告上了法庭。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理这起物业服务合同纠纷案，判决业主王女士向物业公司缴纳物业费7395.36元。

2005年1月1日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某小区的4套房屋。小区物业公司与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。

原告诉称，王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期间，只缴了一套房屋的物业费，而没有缴纳另外3套房屋的物业费。

王女士辩称，自己购买的4套房屋，一套用于自住，另外3套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造另外3套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“4套终身按1套收取”，自己才决定购买另外3套房屋。据此，王女士拒缴另外3套房屋的物业费。

法院经审理认为，购房合同书附件中“4套终身按1套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告王女士不能由此主张免缴另外3套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业公司缴纳物业费7395.36元。

●法官释案

开发商承诺属无权代理行为

该案件的争议焦点在于，开发商在售房时对业主做出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。

该案承办法官指出，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。

在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告做出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为。

根据《合同法》的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所做出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的做出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的做出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，不要被误导而冲动购房，进而产生不必要的纠纷。（余知都）