社会实践报告一_社会实践报告一学期

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我为家乡献力量

——关于郑州都市村庄改造的调查报告

摘要：城市化进程加快的今天，城中村（又称都市村庄）的改造已经成为中国几乎各个城市政府的难题，也是中国全面实行城市化的一个难以跨越的鸿沟。郑州市政府于2003年起开始试行都市村庄改造计划，119个城中村面临改造。都市村庄改造面临如何正确处理政府，开发商，村民，租房者之间的关系，维持社会稳定、构建和谐社会等问题。如此浩大的工程到底成效如何？对此我进行调查，发现城市化进程中各种问题凸显，各方矛盾尖锐但在逐渐调和，都市村庄改造应量力而行，不可过急，并且应统筹全局，以求达到各方共赢的效果。

关键词：都市村庄 拆迁补偿 租房者 打工人员 村民 房地产开发商

都市村庄，又名城中村，是原市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚集村落。其相对便宜的出租价格、便利的区域和交通优势，成为租房人首选的理由。但随着城市的发展，城中村的无序管理引发的众多社会问题，越来越成为城市发展的“毒瘤”。城中村改造为改善居民居住条件，拓宽居民就业渠道，提升城市品位将发挥巨大的作用。为了加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划建设管理水平，2004年10月8日，郑州市政府正式出台《郑州市城中村改造规定(试行)》通知。并宣布此次出台的城中村改造方案，将于2004年11月1日正式启动。这也标志着城中村的改造将提高到一个新的水平。月至二月间深入中原区，二七区和金水区的都市村庄之间，围绕居民进行调查研究，并尝试着提出一些建议。现将情况报告如下：

1我市的都市村庄改造现状及问题

随着城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升，以及城市功能的不断完善，城中村就像现代都市的一块块伤疤。虽然城中村的出现，为城市在相当长时间内的发展提供了充裕的缓冲时间，但同时，由于缺乏统一规划，城中村的道路管网、供电供水、排水排污、垃圾处理等先天不足；因为管理薄弱，城中村违法建设、违法占地、违法填湖屡禁不止，环境卫生恶劣、消防隐患大、治安计生问题突出；因外来人员混杂，城中村成了黑(无证经营)、黄(卖淫嫖娼)、白(私屠滥宰)的滋生地。因此，社会学家指出，城中村已成为中心城市的“社会——经济塌陷带”。根据郑州市相关规定，三环以内的119个城中村将逐步拆迁改造，也就是说，未来若干年内，城中村将不复存在。在这些城中村里，除有少数自然村已经规划改造成居民小区外，大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大，成为城市规划改造的重点和难点。城中村改造虽然是郑州紧跟城市化脚步的一种体现，但注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程，如何正确处理政府，开发商，村民，租房者之间的关系，落实科学发展观，创造一种博弈各方共赢的结果，是城中村能否顺利进行改造的一个至关重要的前提。

1.1问题一：拆迁补偿资金成为难题

对于开发商而言，都市村庄改造既是肥肉，又是鸡肋、骨头。都市村庄地段较好，配套成熟，周边商业设施完善，能够较好地为开发商所用，因此，从销售角度看，都市村庄改造几乎不存在风险。政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛；然而都市村庄

改造难度大。首先土地成本高，以西关虎屯改造项目为例，其实际地价已经数倍于“郑州地王”，高地价必然造成高成本，其次，就是拆迁成本高，如果拆迁补偿达不到一户村民的要求，则整个项目就无法顺利进行。而都市村庄村民成分复杂，最后的补偿资金要建立在满足开发商、居民、政府的利益之下。村民失去赖以生存的土地，不能再像过去那样靠出租房屋为生，所以全部希望都寄托在拆迁补偿上，因此在与自身利益相关的问题上更是寸步不让。他们期冀补偿自己可能因征地、拆迁造成的损失，为其今后生活提供出路和可靠保障；参与开发的投资方都是市场化运作的企业，如果投入与产出不成比例，自然也不会硬来“啃骨头”，他们要求在投资改造中获得平均收益；而政府则希望，减少财政压力，保证市场和社会的稳定„„由于各方利益分配无法兼顾公平，因此和平拆迁的难度很大。

据了解，许多房地产开发商在项目进行到今天，已经陷入进退维谷的境地。因为政府在07年出台103号文件，提出城中村改造土地采取招标、拍卖、挂牌方式出让，这更是给先介入都市村庄改造的开发商出难题。在市政府刚提出城中村改造规划以来，郑州市市民都对这个政策非常拥护，大家都在展望几年后郑州市繁华地段高楼崛起，脱胎换骨。然而现在走在这些用围墙围住的路砦村，佛岗村，岗坡村周围，荒凉的景象比比皆是，工程已经停工，垃圾灰尘遍地，开放商当初的激情在资金周转不灵的现实问题上渐渐褪去。当然，我也看到，在东边的金水区张庄，现已成为拥有201栋居民楼，规划有序、设施完善的花园式社区。希望这一成功经验能够指引西边二七中原等区的都市村庄改造进程。

1.2 问题二：100-200万外来务工人员无处容身

都市村庄，由于房租便宜，吸引了大量的外来务工人员租房居住以及刚毕业的大中专学生居住。郑州100多都市村庄，外来人口大约在200万左右，可是说来郑州的大部分外来人口都居住在都市村庄，以及每年刚毕业的大中专学生20万左右都居住在都市村庄以及几十万外来人在都市村庄做生意，靠都市村庄维持生活，赚取金钱。可以说，都市村庄是穷人和无房人的天堂，尽管它脏、乱、差，但是它是多少外来人口梦想开始的地方，他们就是从这里努力奋斗，赚钱，最终在这个城市立足。由于郑州政府拆迁改造没有建设足够的廉租房子（而事实上只有少部分郑州户口的人才可以享有），200万左右的外来人口的房子问题，如何解决，将关系到和谐社会的建立。

自从郑州市沈庄，黑庄拆迁后，附近的司家庄，聂庄居住人口猛增，据司家庄的某家网吧老板说，现在每个月月租都要涨20元左右。与房租持续涨价不相适应的是，打工者的收入并没有明显上涨。以每月650元的最低工资算，每月二三百元的房租也是一大笔开销。这样，许多打工者被迫离开郑州。

据大河报报道，郑州多家家政公司已出现用工短缺。郑州兄弟家政服务公司的吴玉龙说，虽然员工工资从每小时3元已经涨到4元~6元，但是招工依然很困难。以前，公司的招工来源主要是都市村庄。与家政公司一样，一些低端用工单位出现了相同状况。根据郑州市职介中心发布的前三季度用工状况，排在最紧缺的职位前10名的，除部门经理外，其他全为收入较低的力工，保险业务人员、商品监督和市场管理员、清洁工、餐厅服务员、厨师、机械冷加工、保育、家庭服务员、等都在其列。

1.3 问题三 村民精神层面很难城市化

规模的城市建设，将部分居民从原地搬迁，动迁户的居住环境和社会关系发生改变，原来已经习惯了的社会生态环境被打破，而新的居住环境和社会关系一时又不能适应，造成工作节奏、生活习惯、生理、心理、感情等的改变和振荡。城市的生活是紧张有序和充满竞争的，城中村的人们由于经济、文化素质等方面的原因，决定了他们暂时还不具备融入到这种生活的能力。他们固然可以凭借出卖土地获得的补偿来维持基本生活，但整日无所事事使他们依然是都市的局外人、旁观者。于是，这些人的安置、就业与精神文化生活将成为城中村改造工程的一大难题。都市化的意义就是尽可能地使都市中的每一个人都找到适合自己的位置，这样的都市才是一个和谐、安全的社会体系。

岗坡村在郑州长城房屋开发集团的开发下，将成为一个占地1000多亩，建筑面积达200万平方米大型的名为“长城·新干线“新型住宅社区。”

西史赵村从03年至今的五年间，已成为一个规划有国际顶尖的品牌商店及超市、酒店式公寓、儿童天地、书店、医院、学校和景观教堂等被命名为“普罗旺世”的现代化国际社区。

西关虎屯，占地面积68.2亩。郑州新田置业有限公司在此开发一个崭新的集高档居住、高级智能办公、主题商业街区为一体的郑州国贸中心，成为中国第一家导入“第四代商业模式”全业态复合建筑。

„„

但是在如此现代化的建筑住宅内，村民仍保持以前的精神状态，跟不上物质生活的改变，这是何等的可悲啊。我想，郑州市政府应该在后续工程上为提高居民文化素质上，采取有力措施，加强社区综合管理、服务和社区文化建设。

2对于改造都市村庄的建议

政府可以适当放慢改造步伐，且慢且行。

就算政策能落到实处，届时，改造后的小户型也变成了“高尚社区”，租金仍会飙升。而廉租房的申请条件苛刻，外来务工者极难申请到。申请廉租房须满足的条件是：具有市区城镇常住户口，且家庭中至少有一人取得本市城镇户口3年以上，其他成员户口迁入满1年以上；连续1年领取民政部门发放的城区居民最低生活保障金„„这些条件根本不适用于外来务工者。对此，政府成立专门部门，对都市村庄进行管理，对其房租进行定价或者限价。还有网友提出，租房者可以群租，平摊房租，降低成本。从而留住外来打工者，为郑州发展提供动力。

政府应提供周转房源留住打工者

对于都市村庄的改造应该是一边拆一边建，并且应该是建的比拆的多，才能保证基本的房源供应。政府出台了相应文件解决此问题，采取了为租房者提供“周转房房源”的办法。大体思路是，在村民安置用房中，除家庭自住村集体经济用房外，将优先规划建设小户型、简装修的出租房。在配套的开发商品房中，也要规划一定比例的小户型住宅和公寓房，以满足租住需求。

3关于此次调查的心得体会

1可以看到郑州市政府为改造市容市貌改善人民生活所下的决心。从主干道改造到背街小巷的改造，再到现在大刀阔斧地改造都市村庄，城市形象和品位正在逐步提高。

2郑州今年来的各种改造工程，究其主要原因，是因为早期的城市规划不科学，因此拆拆建建就成了家常便饭。希望今次的改造活动市政府能够统筹规划好，防止二次重建。

3此次工程虽然出现很多问题，甚至部分项目停工，但是政府敢于尝试，在很多方面积累了经验，大部分都市村庄改造项目还是很成功的，被人民认可的。

4这次都市村庄改造，对如何提高政府城市管理、服务水平和市民文化素质等方面是一次有益的探索，积累了很多宝贵经验。

5落实科学的发展观、构建和谐社会的目标，是一项长期、艰苦、复杂的具有挑战性的战略任务；需要社会、政府和人民齐心协力，同甘共苦，坚忍不拔，长期奋斗。