社会实践 小区存在问题及其发展_小区社会实践报告

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城市社区管理现状与存在问题典型调查 以山东省日照市济南路格林蓝天小区为例

摘要：随着城市化的进一步发展,现代城市履行社区管理职能是其主要功能之一，而社区管理职能主要是由物业公司(居委会)承担和完成的。但是，社区居委会由于历史和现实原因，在履行管理职能时有社区会有较多问题。可能是硬件的匮乏、软件的缺失，更重要的还在于职责与现实的背离性等，都使之产生难以摆脱的困惑。而要解决其根本问题，应从社区管理制度保障、社区管理工作方式转变、促进社区居委会工作职能提高等方面予以改善。本文选取格林蓝天小区为代表，兼顾对附近小区的调查。

关键词：物业管理业主 治安 发展

日照格林蓝天位于山东省日照市济南路，毗邻日照市学校实验高中、市人民医院，市政府，周围有沁园，风景水岸，东方金桂圆，芙蓉小区等众多小区，不同的居委会存在不同的社区管理制度及其引发的问题。

一· 社区管理与物业管理的定义

所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自治和行政管理活动。社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是从房地产派生出来的，如今已经演变成一个独立的行业，算得上一个新兴的产业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。

二·物业管理行业中存在的问题

（一）物业管理公司与业主之间经常产生纠纷

经过多年的摸索，物业管理水平已经有了很大的提高。但是，提高并不代表就令人满意。最近一段时间，多个楼盘爆发物管纠纷，这并不仅仅是一种巧合。随着

业主们的维权意识的觉悟，物管所存在的问题也一一在暴露，乱收费、霸道、水平低下等等问题让业主们难以再承受。劳资、征地拆迁与物业管理纠纷成为三种主要群体性纠纷事件。物业管理纠纷一直是

媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端。以我调查的格林蓝天为例，物业人员与业主们关系令人堪忧，物业对于治安，公共设施，服务还有很大进步空间，近来，由于该小区车流量较前几年大为增加，但由于地下车库麻烦，车主们把车辆全都停在小区路上，非常影响道路交通，物业无法妥善管理业主车辆。

（二）物业管理的商品消费观念淡薄，导致收费难。

物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展起着重要作用。物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。而物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业。从2005年开始，物管公司因无法赢利而退出小区成为一个新的热点问题。

1998年全国停止住房实物分配之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但对物业管理的商品消费观念却很淡薄。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理费的现象。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的商品消费观念尚未建立。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的商品消费观念尚未建立。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，完全是一种“取之于民，用之于民”、“量入为出”的经营模式。费用收缴率低，必将使物业管理走入恶性循环。如果不建立这种物业管理的商品消费观念，我认为即使其他问题都解决了，收费难的问题仍然存在。

（三）物业管理行业社会地位不高

物业管理行业在社会上缺乏相应的尊重。在一些小区，业主打保安似乎很正常，无人关注受屈的保安，而如果换过来，保安打业主，则就是一件天大的事情了！保安是保一方平安的“守护神”，承担了太多的社会责任，为公安部门解决很多的问题，却得不到应有的尊重，这是很令人痛心的。

物业管理行业的社会地位不高还表现在这个行业的群体收入不高。近几年社会进步很快，人们的的生活水平不断提高，各行各业都在加薪水、涨工资，而唯独物业管理的从业人员工资近十年几乎没有上涨，保安人员的工资每月在800—1000元之间，好一点的小区也只在1600元左右。

(四)管理漏洞及规划问题

以我所在附近小区为例，济南路人流密度大，流动人员较为复杂，偷盗入室已成为治安新问题热点，尤其住在一楼住户多为老人，晚上极易丢失物品，就2012年时间，在3月份仅一个月4家遭窃贼。而最近新凸出来的问题是车库安全问题，2013年8月15号中午12点左右，云南省北市区美璟欣城地下停车场出口，一辆奥迪车撞向两名女子和她们推着的一辆婴儿车，导致一名才9个月大男婴的伤重不治。事故发生后，小区住户质疑小区的出入口设计不合理，才导致这起惨剧发生。地下啊车库频发事故，受害者多为老人，孩子。车库设计不合理，行人缺乏安全防护意识，造成了意想不到的安全事故。

三·加强物业管理工作的基本对策

（一）加强物业管理工作宏观调控，规范物业管理有序发展。

1、按照市场经济准则，建立和完善物业管理体制和企业经营机制。从全国的物业发展趋势来看，建立市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制已势在必行。我们既要学习借鉴大中城市的模式，又要具有自己的特点。当前应尽快建立和完善物业管理招投标机制，推进物业管理的社会化，将企业的资质等级、管理规模、服务质量与招投标管理相挂钩，通过公开招投标，树立名牌企业，促进规模化经营。实施物业管理招投标后，将给物业管理企业带来压力和动力，促使物业管理企业练好内功，提高素质，强化管理，改善服务，建立科学高效的企业经营管理机制。同时，这一做法也可以利用市场规则淘汰服务水平不高、管理难上档次的物业管理企业，形成优胜劣汰的市场机制，为逐步建立起市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制奠定基础。而要实现这点，各单位部

门必须自动拆除对物业管理企业的保护网和可供生存的行政脐带，把企业真正推向市场。

2、强化管理措施，加大对物业管理的宏观调控力度。

首先，建立物业管理前期管理制度。即要求房地产开发单位在办理商品房预售的同时，向物业管理部门申报《预售商品房物业管理申核表》，并提交物业管理计划；在向物业移交作用时，房地产开发单位与物业管理公司办理用地规划和设计图纸资料的移交手续，并签定《物业管理委托合同》，做好物业管理交接工作，杜绝物业管理公司介入后滞的现象。

第二，加强物业管理企业的资质管理。要本着有利于事业发展，对人民负责的态度，严格按照国家建设部最近颁布的《物业管理企业资源管理办法》，把好资质审批关。对不具备条件，不具备管理规模的一律不予审批。对已经审批现有的物业管理企业，通过年检等方式对其资质进行重新审验，对那些服务质量差、管理不到位、维修不及时、群众意见大等物业管理企业，应给予限期整顿或吊销经营资质，以强有力的手段规范物业管理市场，从源头上控制“皮包公司”现象的发生，创造公开、公平、公正的物业管理市场竞争环境。

第三，建立和完善住宅维修基金制度。建立住宅维修基金，是市场经济条件下，国家落实管房养房的一项重大改革。这项基金主要用于房屋交付使用保修期满后，其共用部位、公共设施设备的大修、更新和改造。它取之于民，必须用之于民。因此，无论是新商品房，还是已售公有住房都要严格按照国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》的规定，足额收缴物业管理维修基金。同时，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，必须确保专款专用。第四，建立定期检查考评制度，对物业管理企业实行动态管理。工商、物价、房产等有关职能部门要密切配合，坚持对物业管理企业进行定期的检查考评，检查证照办理、服务内容、服务质量和收费标准等情况，将检查结果向社会公开通报，该表扬的应给予表扬，该处罚的应给予处罚，激励物业管理企业不断强化自身建设，努力提高服务质量和管理水平。

第五，强化服务意识，提高服务水平。应通过立法将物业管理企业的名称和服务方向强制界定在服务性行业，物业管理企业必须包含“物业服务公司”字样。进一步规范物业公司的运作，对那些只收费不服务或者多收费少服务的物业公司要

加强监督，并追究其法律责任。竞争是市场经济的活力所在。物业管理企业只有彻底改变服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能赢得业主的满意。同时，参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的必然趋势。我国被认为是目前国际上最大的市场，加入WTO之后，随着我国市场的对外开放，国外的大型物业公司已开始进入中国市场。我国的物业管理企业与国外物业管理企业同台竞争已为时不远。我国的物业管理企业只有苦练内功，学习国外先进的管理经验，提高服务质量和水准，才能迅速发展壮大

四·总结

经过半个多月断断续续的社会调查，对小区，对物业管理行业有了较为清晰的认识与理解，物业管理在我国的发展尚处于初期，物业管理市场也仅显现出一个雏形，而作为企业性质的物业管理公司只能走市场化的道路，只有市场化的广泛深入才能充分发挥出物业公司的作用。因此，物业管理公司只有牢固地树立市场观念，积极地参与激烈的市场竞争，才能不断扩大自身的生存空间。本文拟在重点描述物业管理出现的种种问题，惊醒人心，还有使得大家对物业管理的进一步了解认识，而日益凸显出来的物业管理，治安，与业主的摩擦问题更要积极化解。最终，实现物业管理业的蓬勃发展和业主舒适生活的双赢局面。

参考文献：

1月 年11月

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