暑期社会实践农行（推荐）_农行暑期实习报告

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集美大学

会实践调研论文

负责学生姓名杨水军学号2009430037所 在 学 院 班级金融0911班手 机 号 码***E-mail 地址

集美大学思想政治理论课教研部

年月日社

关于商业银行个人住房贷款业务的风险分析

杨水军 2009430037 金融0911

摘要：随着我们住房商品化改革以来，个人住房贷款业务也随之诞生，并且在支撑着中国房地产市场高速发展的同时，自身也在迅速膨胀。个人住房贷款业务作为商业银行的新兴业务，也是高速发展的业务，其中的蕴藏的风险也不由得我们不警惕。另一方，我国的银行业现在还处在市场化的初期，风险管理水平较为薄弱，借此机会从个人住房贷款业务着手分析，加强风险管理能力也不失为一个较好的切入点。

关键字：个人住房贷款 风险管理 外部风险 内部风险 贷款审查 信贷责任制度

引言

随着1998年房改（即1988年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998年7月3日））以来，定下了一系列目标，其中包括从住房分配制度向住房商品化方向转变；停止实物分房，实行住房分配货币化改革；发展住房金融，培育和规范住房交易市场等。在发展住房金融这一项中明确指出，扩大个人住房贷款的发放行为，所有的商业银行在其所有所在的城镇均可发展个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的期限。从那时起到现今短短的十几年里，商业银行的个人住房贷款突飞猛进的发展。成为助推我国房地产市场的强大动力。

一、商业银行个人住房贷款业务迅速膨胀

据央行统计，1997年我国个人住房商业贷款余额规模仅为190亿元，到2002年底已增加到8253亿元，2006年底达到2.27万亿元，10年间增长了100多倍。到目前为止，个人住房贷款在银行个人贷款业务中已经占据了最大的比率。以中国农业银行为例，其在2011年公司年报中显示个人住房贷款的余额约为8915.02亿元，占所有个人贷款比例的62.3%。这个数字在2010年和2009年的年报上分别显示为7245.92亿元、4979.46亿元，占个人贷款的比例分别63.3%和63.1%。

总所周知，一直以来商业也贷款业务中个人住房贷款业务的在与其他各项贷款业务相比一直是违约率较低（

二、量变引起质变，住房贷款风险引重视

什么是风险？金融学意义上的风险是一种未来的不确定性。商业银行的住房贷款风险主要指的是未来是否发生呆账、坏账的不确定性。总的来说，住房贷款风险可以分成两大类。即，外部风险和内部风险。外部风险包括信用风险，抵押

2物风险、法律风险及政策风险。内部风险主要包括决策风险和操作风险。很多时候，内外部风险是相互交织的，外部风险通常通过内部风险起作用。

（一）外部风险

1、信用风险

信用风险（Credit Risk）又称违约风险，是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性。个人住房贷款业务作为一种中长期的贷款业务，它的期限一般在5-30年间（但大部分都在20-30年间）。在这段时间中受信人的资信状况面临着巨大的不确定性。我们在办理住房贷款时主要通过人民银行的个人征信系统查询贷款人以往的信用记录，以此来判断贷款人的信用状况。另外，我们也要求贷款人需要提供个人或者夫妻双方的收入证明（近三个月的平均工资收入）来确保其还款能力。最后通过撰写进行信用评级来评定是否可以给贷款人放出款项。看似合乎逻辑，但在操作过程中会发现，很多贷款人信用记录是空白的，而如何判断这类人的信用就给信贷员留下很大的操作空间。收入证明造假成本低廉，而银行去追究造假的成本却会很高昂，所以收入证明的真实性可靠性不强。而银行信贷员出于业绩的压力，对于这类贷款他们倾向于放松审核，来增加自己的业绩。这些都为将来的违约可能性埋下安全隐患。

2、抵押物风险

所谓的住房贷款，即是指银行向借款人发放的用于购买新建住房的贷款，该贷款以所购房屋产权作为抵押物抵押给银行。按照目前的政策，一手房按揭最高额度为抵押物价值的7成，二手房为抵押物的4成。具体的操作程序为购房者与开放商签订购房合同后，确定向某家银行贷款，与银行签订借款合同，抵押授权委托书等文件，并且要把购房合同，首付款发票，备案登记证明，预购证明等材料的复印件交个银行，由银行整理好资料一并送往房管局做抵押登记，一旦抵押登记成功后银行将放出款项，把款项直接打入开放商的账户，完成放款程序。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风 险等。A、抵押物权利瑕疵风险主要指可能出现的房屋买卖合同无效、房产证被撤销导致抵押权无效，最终可能导致银行无法追回款项。以目前来看，在现行的贷款审批程序下，这种情况出现的可能性较低，但是仍然不能放松警惕。对开放商的资质，购房合同等资料的真实性、有效性，与政府土地管理部门。房产管理部门的有效沟通与联动都是防止抵押物权利瑕疵风险的必要手段。B、抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。C、抵押物处置风险，房产作为一种固定资产，一旦银行不能追回贷款，就需要把房产出售出去以获得流动资产即货币资金，这时候可能面临着抵押物处置成本高，市场价格低等处置成本导致房产不能抵扣贷款金额。

3、法律及政策风险

法律及政策风险指的是在银行办理住房抵押贷款过程中遇到的可能由于法律法规不完善引起的违约风险，或是由于政策变动等原因造成的违约风险。A、法律风险。我国走社会主义市场经济道路至今20年不到，因此很多与市场经济配套的法律规范改革没有完全跟上，比如在私有产权的保护，契约的保护等方面都做得不够。土地产权与房屋产权分开，且分属两个两个不同的政府管理部门，3这是造成抵押物权利瑕疵的一个主要原因。对于抵押权人的权利保护不够。由于我们国家有“同情弱者的”传统，一旦抵押人不能偿还债务，而银行在行使抵押权人权利，处理抵押物时总会受到来自多方面的压力，甚至债务人失去住房流离失所时，将会成为社会不稳定的因素。B、政策风险。政策风险是指，一方面房地产的价格会受制于政府对待房地产的政策，如果政府收紧房地产业可能会导致房价下跌，房价下跌将会导致贷款者主动违约，道德风险的产生。另一方面，各大商业银行的信贷政策都受央行的控制，包括基准利率、执行利率、贷款成数，首付比率等等。如果信贷政策放宽房贷门槛，就会使贷款风险增加。

（二）内部风险

决策风险：商业银行个人住房贷款的决策风险主要指目前各家商业银行的贷款审核标准不一，每家商业银行自行决定如何进行风险等级划分，风险度量以及风险控制。各家银行在进行此类决策的同时就必然会产生决策风险。

（1）贷前审查不规范，走程序。没有对开放商的资信评估不足。房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目，各项许可证不齐全，给银行造成潜在的风险。或者是有些开发商负债严重，工程强行上马，结果导致半拉子工程、烂尾工程。结果银行被套取的款项没有保障，存在严重风险。

（2）个人资信评估制度尚未完全建立。作为购房展第一还款来源的工资收入证明的可信度备受质疑。特别是我们国家刻假章、假的公司营业执照随处可见。再加上偷税、漏税在我们国家已经是公开的秘密了，所以通过税务渠道也无法真实的了解个人的收入情况。因此，银行对第一收入来源的真实性无法确认，只能被动接受收入证明上的数字，也就必然造成了银行对第二收入来源（抵押物）的重视。

（3）内控制度不完善，贷款管理力度不够。个人住房贷款业务在我国的发展历程太短，正在的个贷业务是在1998年后才对商业银行全面放开的。因此容易出现人员配置不合理，业务管理处于各部门交叉管理状态，从业人员素质不高，风险管理意识不够。指重视贷前管理，对于贷中、贷后管理重视不够，重贷轻管现象普遍。发生违约后，没有一个规范的催收制度，催收渠道、催收手段单一，成本高，不利于追回贷款。

三、个人住房贷款业务风险防范的几点建议

1、提高贷款审查力度及管理水平

在这次实习中我发现两个现象：

一、在一些银行支行下属分理处很多信贷业务具体操作不是完全由信贷员亲自操作，可能是柜台人员，又或者是大堂经理之类的；

二、为了提高放款效率，信贷员往往会知道信贷主任在银行信贷系统上的账号和密码，直接由信贷员自己调查，自己审核，然后送往支行。特别是在小县城和城市的城乡结合部，这种想象特别普遍，导致风险不容小觑。

因此，必须加强基层信贷员的信贷管理。首先，要加强基层信贷员的风险管理培训。从总行、分行要定期对基层信贷员进行培训，并且定期、不定期考核，要全面提高信贷员的职业道德和职业素质。其次，要加大贷款审核力度，最重要的是要明确基层信贷主任的调查责任，信贷主任不能兼任信贷员，更不能没有尽到，或者是很少尽到调查责任，毕竟也是基层越是了解贷款事实的全部，杜绝基层信贷员或信贷主任的受贿行为，切实尽到职责。最后，支行或者是分行的管理人员也要加强对基层的监管，认真审核每一笔信贷信息的真实性、准确性和完整性。

2、落实信贷责任制度

在市场经济的各个领域，权利和义务或者说权力与责任是对等的。在商业银行信贷领域亦是如次，并无例外。落实信贷责任制度，明确从基层信贷员到信贷发放到后期的信贷管理者的各自责任。一旦出现坏账、呆账，即可启动责任追究机制，让相应的人员得到相应的惩罚。落实信贷责任制度一方面要划清各方的职责范围，明确有关各方可以做什么，不可以做什么，应该做什么，不应该做什么；另一方面要保证落实、加强监管，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。（注：“法”指公司有关规章制度）。只有这样才更好滴减少个人住房贷款的风险

3、借款人违约风险防范

对于个人住房借款人的违约风险的防范最基础，最核心，最重要的是基层信贷员与借款者的面谈和面签。因为，我们知道如果由于我国的一些特殊原因，作为贷款“第一还款来源”的借款者的收入证明的可信度得不到保证。而在面谈，面签在一环节信贷员可以充分了解借款者的有关情况，包括收入，职业，教育背景，固定资产，流动资产，股权投资等等的情况，做到心中有数。其次，我们还是要尽力保证其收入证明的可靠性，包括纳税证明，工资收入的银行流水，证券账户上的资金流水证明等综合来了解借款人的收入情况。另外，借款人的信用报告也使不容忽视的，从信用报告中我们可以辅助了解到借款人以往的信用情况，帮助信贷员做出正确的判断。

4、探索个人住房贷款的资产证券化道路

探索个人住房抵押贷款业务的资产证券化是金融业发展、创新的必然趋势。尽管，美国曾出现过次贷危机，但这并不能成为阻止我们停止金融创新分散风险的理由。只要能够汲取经验和教训，扬长避短，发展个人抵押贷款证券化仍然是一个很好的分散风险，增加流动性的举措。

四、总结

随着我国金融业的不断开放，不断朝市场化的方向前进，我们的金融必须与国际金融巨头进行竞争，提高风险管理、风险应对能力是我们不二的选择。银行业作为我们国家金融业的主体也就更要加强风险管理能力。个人住房贷款业务作为商业银行的新兴的并且快速发展的业务，加强其风险管理和应对能力也成为商业银行必须面对的重要问题。金融业在不断走出国门，走向世界的同时必须坚持“引进来”和“走出去”相结合，“洋为中用”，“取其精华，去其糟粕”，坚持金融市场化改革，不断提高风险防范能力。只有强大的金融系统，才能更好的为实体经济服务，为我国的现代化建设服务，为中华民族的崛起服务。

参考文献：

巴曙松 《房地产大周期的金融视角》 厦门大学出版社 2012.3

中央人民银行 《金融机构信贷收支统计》

国务院 《1988年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 1998.7