养老项目申请报告_养老院项目申请报告

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长葛天乐养老养生社区

项

目

申

请

报

告

二0一四年四月十一日

3．1资源开发方案 3．2资源利用方案 3．3资源节约措施 第四章 节能方案分析 4．1用能标准和节能规范 4．2能耗状况和能耗指标分析 4．3节能效果分析

第五章

建设用地、征地拆迁及移民安置分析

1、项目选址及用地方案 第六章

建设条件

1、自然概况

2、人文历史

3、气象条件

4、资源条件

5、市政工程配套条件

6、交通条件 第七章

建设方案

1、总体设计理念

2、采用的主要标准及规范

3、建筑设计

4、建筑形象

5、电气设计

第十四章程

经济影响分析

1、经济费用效益或费用效果分析 1．1财务评价依据 1．2营业收入计算 1．3成本费用分析 1．4全投资现金流量分析 1．5 敏感性分析 1．6盈亏平衡点分析

2、行业影响分析

3、区域经济影响分析 第十五章程

社会影响分析

1、社会影响效果分析

2、社会适应性分析

3、社会风险及对策分析

占全国总人口的28%。2010-2040年是中国老龄化最快的时期，这一阶段老年人口每一个将提高3.99%。

河南省是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据《某省老龄事业发展“十一五”规划》的预测，“十一五”期间，某老龄阶段人口预计年均增长36万多人。到2030年，某将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490万人，约占总人口的24.03%。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。

随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。

地。

（2）、伴随着人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。

第一阶段：市场发展初期（1999-2010年）——老年住宅市场发展缓慢。

老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到老年人住房消费有能力，老年人不能形成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还没有转变过来，因此，市场上的有效需求还不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。

第二阶段：市场快速发展阶段（2010-2025年）——老年住宅井喷式增长。

一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障系统的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35-45岁的中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会上的主流，有着较高的收入和教育水平；同时，在这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段的老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在较高的水准，约在10%左右。

第三阶阶：市场成熟发展阶段（2025-2055年——处于较高水平稳定期。

老年住宅市场已经进入一个稳步发展期，发展初期的消费需求阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现品

56、主要建设内容:

本项目占地200亩，容积率为0.75，绿化率75%，建筑密度25%建筑面积*****㎡。

物业类型：联排、独栋、明清府邸、花园洋房、电梯公寓。其中电梯公寓**万㎡，花园洋房**万㎡，四合院**万㎡，排屋**万㎡，独栋**万㎡，明清园林**万㎡，医疗康复园***平方米。

各类配套设施：

（1）、特色医疗配套服务：定期体检；老年保健；老年专家坐诊；建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站。

（2）、无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面。

（3）、园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧幽远的感觉，使空气清新，宜居养老。

（4）、其他：人工湖泊垂钓台，配木制椅凳。

7自筹资金****万元，由于本项目是滚动开发，开发周期3年，可利用运营费用进行开发，可征得政府支持，贷款10000万元。第二章

产业政策和行业准入分析

1、产业政策

（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；

（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；

（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；

（5）《河南省老年人保护条例》；

（6）《河南省老龄事业发展“十一五”规划》；

（7）河南省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文 〔2014〕24号）。

2、行业准入分析

我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全社会实现社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标。

这里，首先提到是“老有所养”，然而，目前情况是：国内的养老设施无论是数量还是质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大一笔资金来进行老年设施的修建。所以，当我9以小于1（0.8）左右的同时使用系数。

（3）、空调主机设流量旁通压差控制器。

（4)、未端设备设电动二通阀变水量控制。

3、建筑节能

（1）、设计原则：追求经济、节约、卫生、环保。住宅布局采用南北朝向，户型设计功能分区合理，户内采光通风良好。全部明厨明厕，从根本上为节能设计提供保障。

（2）、节能措施：采用高科技节能环保材料，如挤塑聚苯板、节能门窗等确保墙体门窗工程的节能优化设计。

（3）、公寓或公共活动场所利用地热空调，节能40%-50%。第四章 建设用地分析

1、项目选址及用地指导思想

本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目在双洎河的东边，项目的旁边是双洎河旅游景观带。是天然“氧吧”，项目由双洎河环绕，环境幽静，鸟语花香，附近没有工业污染，空气清新，离市区10公里左右，交通便利。

2、项目用地指导思想

（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。

（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老

11、总体设计理念

根据场地地形、地貌及外部道路情况，本着合理用地，尊重老年人生活习惯，方便老年人生活，节约投资的原则进行总平面布置。（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。

（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。

2、用地概况及项目定位

根据对项目周边的细致调查，本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目的北面是双洎河旅游景观带，该区域有大面积的植被，地貌以平地为主，其生态环境比较优越，适宜居住和休养，并且紧临京港澳高速公路。从建设上考虑是比较适合开发的，但其周边配套设施比较匮乏，如果对周边的硬件设施加以改造和完善的话，这里将是一个与国际接轨的中、高端老人休闲、旅游、养生中心。

3、规划设计

我们本着“保护园林、保护生态、保护环境”的设计理念，最大限度的采用无障碍设计，方便老年人的活动和生活。

该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。

（1）、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。

（2）、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。

（3）、室外空间主要布置有养生区（排屋、电梯花园洋房、多层公寓、四合院等）、生活广场、大道两边有咖啡店、工艺品店、餐厅、果园农庄、古色古香书吧、艺术画廊等沿街分布，还有门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区等。（4）、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。

（5）、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。

项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成全省服务最好、功能最完备的老年公寓。

4、建筑设计规范

（1）、设计原则

425 年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。

设计规范：

1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。

3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。

4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。

5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道

设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。

设计规范：

l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。

710mm。

3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ 50）的有关规定。

4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。

5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室 设计原则：

1）、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。

2）、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据4)、厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。

（7）卫生间

设计原则： 老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

设计规范：

a、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。

b、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。

c、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。

d、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。

e、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。

f、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

（8）阳台

a、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。b、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。c、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。

d、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。（9）门窗

a、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。

b、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台 门）通行净宽均不小于0.80m。

c、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。d、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。（10）室内装修

a、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。

b、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。

2d、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。

e、起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。

f、起居室、卧室设闭路电视插孔。g、厨房设燃气泄漏报警装置。

h、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。

i、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。

j、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。

6、建筑结构设计

主要依据

1）《岩土工程详细勘察报告》；

2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001； 3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001； 4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001； 5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002； 6）《砌体结构设计规范》GB50003-2001； 7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001； 8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；

435采用分流制系统，污、雨水分系统排出。

污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。

雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。

2.供电(1).设计依据

a《供配电系统设计规范》（GB50052—96）； b《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）； c《民用建筑电气设计规范》（GBJ/T16—92）； d建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。(2).电源、电源设施和外部条件

供电电源线路由县城昆水高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。

(3).低压配电

配电方式为低压220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。

(4).照明

7报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。

(3).电话通讯与计算机网络系统

在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。小区内分区设匹线架及HUB。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。

(4).闭路电视监控系统

项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。

(5).有线电视系统

老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。

(6).紧急呼叫系统

公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。

第七章 环境保护.现状

项目区无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。

2.设计依据

9效果。

（3）、垃圾处理

生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至某县垃圾中转站集中处理。第八章 消防安全、劳动保护及安全卫生

1、消防（1）设计依据

《建筑工程消防监督审核管理规定》公安部第30号令； 《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局部修订）； 《建筑灭火器配置设计规范》GB50166-92。（2）、消防措施

拟建项目之间、与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。

该项目按国家消防防火设置的要求实施。消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120m。楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。劳动保护与安全卫生（1）、设计依据

《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；

《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；

《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。

243工程进度安排

该项目建设工期为3年（2015年—2018年）

第十章 经济分析

1、评价依据及参数选取

本项目财务评价根据〖建设项目经济评价方法与参数〗（第三版）及国家和地方的有关财政政策。

财务评价采用现行市场价格，项目计算期15年，其中建设期3年

2、基本数据

营业收入和营业税金及附加

医疗康复园按每个床位年收入***万元，正常年收入***万元。商业***元/平方米.月，出租率按70%，年收入***万元。

花园洋房***万平方米，***套，按每套出租1000元/套.月，年收入***万元.多层公寓***万平方米, ***套,每套出租900元/套.月,年收入***万元

合院***套,每套270平方米,每套出租3000元/套.月.年收入***万元 排屋每套280平方米,共***套,每套出租3000元/套.月,年收入***万元.独栋***套,每套450平方米,每套出租8000元/套.月,年收入***万元.明清园林，每栋年租金80万元/栋.年,年收入***万元.每年营业收入总计***万元.营业税****0.05=***万元 城乡维护建设费****0.05=***万元 教育费附加****0.045=***万元.每亩土地年租金按***元计,200亩共计***万元.房屋折旧按30年计

项目投入营业后年利润***万元 年所得税: ****0.25=***万元 年税后利润: ***万元.第一章 社会评价 1.加快河南省老年事业的发展

养老医药卫生事业是政府实行的一定福利政策的社会公益事业,主要的责任是维护和增进老年人的健康,促进人的全面发展.党的十八大强调推进“医养结合”的养老模式.积极推进养老服务工作的医养结合，促进医疗卫生资源进入养老服务机构、社区和居民家庭，转变服务模式，主动为失能半失能和独居老人提供上门服务，开设家庭病床。支持有条件的养老服务机构设置医疗机构开展护理、康复等服务。

本项目是一个利民的公益性质的项目,将会得到有关部的重视和扶持,该项目的建成,将为老年人老有所养、老有所住、老有所乐奠定坚实基础，为广大老年就医和保健提供了便利，为河南省老年社会福利医疗卫生事业做出较大贡献。本项目的特点是突出了居家养老、休闲、社区服务相结合模式住宅的建设理念，在国内具有一定的示范作用。

2、本项目具有良好的经济效益和社会效益

（1）、经济效益

本项目税后年利润总额***万元，年营业税及附加***万元，年正常所得税***万元。

（2）、社会效益

项目建成后将直接增加就业人员500人以上，并至少带动两个产业以上相关产业人员就业。银发市场对开发老年人用品及产品的流通有促进作用，并可带动当地的经济发展，繁荣市场。

3、社会评价结论

本项目符合产业政策，有一定的抗风险能力和经济效益，社会效益显著，项目可行。