广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总_广州市三旧改造流程
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广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总
一、《规划》是全市旧改“1+3+N”规划编制体系的重要组成部分，是深化《广州市“三旧”改造规划》的重要成果和具体旧厂房改造项目改造方案审查及审批的基本依据；同时也是制定《广州市近期建设规划》的重要指导文件，是科学落实和实施城市总体规划与战略规划的重要内容。
二、《规划》以“三旧”标图建库成果为基础，结合现状道路、规划路网、行政边界及自然边界等要素，确定研究范围和规划范围。规划确定研究范围1000平方公里；通过综合梳理、分类甄别，划定规划范围137.15平方公里。其中，建议按旧厂房改造政策进行改造的面积为134.82平方公里，与旧城镇统筹改造的旧厂房0.38平方公里，与旧村庄统筹改造的旧厂房1.95平方公里。
三、《规划》围绕建设国家中心城市和现代化宜居城市的全市战略目标，重点完善城市服务功能和城市结构、促进产业调整和转型升级、提升土地使用效率。到2015年，预计实施旧厂房改造规模达30平方公里；2020年预计实施旧厂房改造规模达85-90平方公里；剩余旧厂房在规划期后逐步实施改造。
四、《规划》确定全面改造型(再开发型)和综合整治型(非开发型)两大改造类型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治和生态功能维护五种改造方式，指引具有不同保护价值的旧厂房的改造。
五、《规划》综合相关规划的要求，考虑产业空间布局、城市空间结构及用地效率和效益等因素，划定旧城区、旧城区与环城高速之间、环城高速以外地区三个圈层对旧厂房用地改造功能进行引导。其中，旧城区工业功能全部退出，严格限制改造为商品房开发用途，重点完善旧城公共服务等配套设施，改善人居环境，以及发展商务办公及商业零售功能；旧城区与环城高速之间重点优先发展商业办公等现代服务业，促进城市空间组织从单中心模式走向多中心模式，适度开发商品住宅项目以及相应的配套设施；环城高速以外地区，产业重点发展区、工业集聚区内的旧厂房进行产业升级改造，保留工业及物流功能。其余零散的旧厂房，属于城市总体规划和土地利用总体规划确定为规划建设区域内的，以开发商品住宅以及商业服务功能为主，引导旧城人口疏解，推动新区人气集聚；属于生态控制范围的，以生态复绿或生态旅游及配套服务等功能建设为主。
六、《规划》把旧厂房用地划分为经营性用地、非经营性用地和非建设用地(生态用地)三大类。其中，改造为商务办公、商贸、住宅以及工业仓储等经营性用地的面积为57.06平方公里，占旧厂房改造总用地的41.60%；改造为政府办公、教育科研、医疗卫生、2文化体育、道路广场、市政公用设施、园林绿地等非经营性设施用地的面积为57.61平方公里，占旧厂房改造总用地的42.00%；改造为生态用地的面积为22.49平方公里，占旧厂房改造总用地的16.39%
七、《规划》从城市建设趋势、基础设施支撑能力、政府公共财政收支、市场开发等角度综合分析，基于“分区控制、疏密有致”的控制思路，确定全市旧厂房改造平均开发强度商业金融用地控制为3.3-3.5，居住用地为2.9-3.0，工业用地为2.0，并综合轨道站点规划等情况，确定各改造分区开发总量和基准容积率。
八、《规划》落实、优化、新增配臵公共服务设施、市政基础设施、道路交通设施、绿地和公共开敞空间，增强生态系统的建设，强化旧城区、文保单位、工业遗产、相关规划提出保护的旧厂房及其他文物线索等的保护力度，完善城市服务功能，提升城市品质。
九、《规划》考虑到全市旧厂房的区位差异，基于战略规划和城市总体规划划分发展单元以及现行控规管理单元，全市旧厂房划分372个改造分区，对改造分区进行功能、开发强度(基准容积率)、建筑量以及配套设施的总体控制，构建“通则”+“指引”控制模式。
十、《规划》通过土地操作、财政、规划、政策保障等措施和手段实现旧厂房的有序、合理改造，促进城市的有机更新。
3456国有土地旧厂房申请改造程序和要求（试行)(2010年11月24日修订)
一、办理事项名称：国有土地旧厂房申请改造程序和要求
二、办理依据：
（一）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府�6�72009�6�878号)
（二）关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府�6�72009�6�856号)
（三）广州市“三旧”改造规划指引（暂定)
（四）广州市“三旧”改造工作流程（暂定)
（五）广州市“三旧”改造规划（编制中)
（六）广州市旧厂房改造专项规划（编制中)
三、收件资料清单：
序号资料名称份数备注原件复印件1申请函（原件)11①须加盖单位盖公章；②须按照穗府�6�72009�6�856号文明确改造模式和拟改造范围。
③须明确是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
申请用地的基本情况和建筑物情况。包括：项目名称、地址、四至位臵、改造面积（总改造面积、建设用地面积、农用地面积、需完善用地手续面积）、地块现状、权属情况等④功能控制要求（用地性质）和强度控制要求（容积率等)⑤改造规划意向（计划改造的经营用途和使用功能、建设规模、总投资、不符合控规要求的应说明原因)⑥改造效果和时序2标图建库图斑统计表及“三旧”改造宗地档案情况表11①“三旧”改造宗地档案情况表须区国土房管局盖章确认。
②产权清晰的国有厂房用地，且改造范围与产权界线一致的地块，可不提供“三旧”改造宗地档案情况表”。
7序号资料名称份数备注原件复印件3身份证明11①须提供原件核对；②法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构构代码证；③自然人的有效身份证明包括：身份证或军官证或护照或其他身份证明；④委托办理的须提供法定代表人身份证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。
4改造初步方案5①现行控规核查情况；②总平面图。方案应打印在合适比例的现状实测地形图上的总平面图（1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、间距等内容为准）,提供改造后经济技术指标（须提供电子文件并附电子文件一览表）；③方案应在相应的图纸上清晰标注建筑功能、建筑间距、建筑层高、竖向标高、地下车库边线及出入口、绿地界线等重要元素，独立用地的公建配套项目应清晰标注用地边线。
④包括总平面与绿地系统规划图、交通与竖向规划图、区划明细图、总平面彩图、三维透视图，并提供修详通电子文件。
⑤涉及控规调整的，须编制控规调整专章；涉及未编制控规地区的，须编制控规论证专章。5历次历史审批资料（复印件)/2①包括国土历次核发的文件和附图，文件主要包括：《国有土地使用证》、《房地产证》、《土地权属证明书》、《同意使用土地通知书》、《建设用地批准书》等权属证明文件；②包括规划历次核发的文件和附图，文件主要包括建设用地规划许可证或国家建设征用土地通知书。
6附图/2将改造地块边界（含坐标）在下列图纸上标注：
①1:500或1：2000现状地形图现状地形图（具体要求见附件1)②1：500土地利用现状图（含第二次土地调查土地利用现状图）；③新一轮土地利用规划修编的土地利用总体规划图7照片申请用地现场照片电子版10张，发送到电子邮箱HZQGXB@126.COM8序号资料名称份数备注原件复印件已办理权属登记的需要补充下列材料：
8查册表11广州市房地产档案馆出具。
9权属证附图/210历史用地界址与申请界址套图结果（原件)20历史用地界址与申请改造界址不一致时须办理。涉及完善用地手续须补充下列资料：
11土地勘测定界技术报告书11①测绘部门出具，含放桩情况、土地所有权性质（国家和集体两种）及地类（农用地、建设用地、未利用地、基本农田）面积汇总表；②须采用西安坐标系。
12“三旧”改造宗地档案情况表11须区国土房管局盖章确认。
13征地补偿协议及补偿兑现凭证14违法用地处理决定和执行结果（含已按规定缴纳罚款发票)02①涉及完善用地手续的须提供；②区国土房管局出具（明确违法用地的发生时间）；③提供原件核对。
涉及完善征收手续的须补充上述完善用地手续的资料和下列资料：
15被征收土地的集体土地所有权证、农村地籍图11①涉及完善征收手续的须提供；②由区国土房管局核对并加盖公章。
16已支付征地补偿款发票（复印件）和征地协议（原件)及被征地单位出具的已收齐全部征地补偿款的证明（原11①涉及完善征收手续的须提供；②村出具的已收齐全部征地补偿款的证明；③区国土房管局确认。
9序号资料名称份数备注原件复印件件)17听证材料（包括听证告知书、送达回证、被征地村意见和区国土房管局意见)02①涉及完善征收手续且按政策需要听证的须提供；②区国土房管局出具并加盖公章；举行听证会的，提供听证笔录；未举行听证会的，说明告知听证权利和期满放弃听证情况；③放弃听证的，严格按照粤国土资发[2006]68号文操作，并提供村民代表大会同意放弃听证的相关材料。
18其他//其他根据改造项目特殊性需提供的相关材料。附件：
1、地形图资料的技术要求
2、旧厂改造方案土地专章参考格式备注：
1、以上所有复印件一律采用A4单面复印，注明“与原件一致”并加盖申请单位公章，并提供原件核对；
2、改造规划方案必须具有城市规划甲级、乙级资质的设计单位编制，并加盖公章、出图章。
四、受理地址和电话：广州市海珠区人民政府城市更新改造工作办公室（广州大道南999号海珠区政府第五会议室，020-89088935)
五、办理时限：10个工作日，申请单位材料补送、核定权属、地类、套界址等工作时间不计入办案时间。
10附件1：
地形图资料的技术要求为确保我办审批案件的科学性和准确性，提高办案效率，参考目前市规划局的相关操作办法，我办在项目收案过程中，明确对地形图资料的技术要求如下：
1、地形图的地形（即地物、地貌）应与改造区域的实际现状相符，采用广州市平面坐标系和高程系统，其标准分幅为400mm*500mm(用地面积≤20公顷的用地提供1:500现状地形图；用地面积＞20公顷的用地提供1:2000现状地形图)；
2、须叠加拟改造范围的用地界线及相关规划信息（包括地形图范围内的周边规划用地界线、规划路网、规划河涌以及规划绿地等）；
3、须标示拟改造范围的用地面积，并提供其用地界线拐点的广州坐标和西安80坐标；
4、自主改造类项目须叠加总平面布臵图，并标注建筑间距及退让间距，标注改造后的经济技术指标；
5、地形图应盖原勘测单位（勘测单位须具有相应测绘资质）的出图章、现状图审核章，并加盖申请单位公章。
11附件2：
旧厂改造方案土地专章参考格式(国有土地)
一、标图建库情况××(地块名称)地块位于××（地址或方位），已纳入“三旧”改造范围，标图建库图斑号为××，面积××公顷,拟改造面积××公顷,与标图建库图斑范围一致（与标图建库范围不吻合的,具体说明不符情况及原因）。
二、土地利用现状情况1．××地块改造范围总用地面积为××公顷，属国有土地。
2．根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。
3．根据第二次土地调查土地利用现状图,改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。
三、土地利用总体规划情况根据××区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地的面积为××公顷，农用地面积为××公顷，未利用地面积为××公顷（如图所示）。
（上述两条如地块内全部为建设用地，相应内容可表述为“无农用地和未利用地”)
四、土地权属及使用情况
（一）有办理权属登记的改造范围内用地××(产权单位)于××年已以××（登记字号）办理国有土地使用权登记（或国有土地房地产登记，附权证号），登记土地面积××平方米（已办理房地产登记的，增加“总建筑面积××平方米”)，土地使用权类型为××(划拨、出让、国家作价出资入股)。土地现由××（使用单位）作××使用(非产权人使用时才需写)。
（如土地使用权类型属出让的,说明出让金缴交情况;如通过房地产交易取得用地的,提供上手产权人及交易时间等相关情况)
（二）未办理权属登记的改造范围内用地××年经××（批准机关）批准使用（详细表述用地批文的名称、文号、用地面积、使用性质）。土地现由××（使用单位）作××使用。
（如批准用地面积与现用面积不一致，需作相关说明)12广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿)
一、国有旧厂房改造程序
（一）提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。
（二）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。
（三）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：
1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。
2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。
3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；
4、改造计划和实施步骤；
5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。
（四）批复改造方案。
由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。
（五）实施改造方案经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下三种： 13方式一：补交地价、自行改造；方式二：纳入储备、给予补偿；方式三：改变用途、临时使用。
1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处臵的，按下列程序组织实施：（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。
（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。
（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。
（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证。
（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。
（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。
2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处臵的，实施程序如下：（1）属于公开出让情形的实施程序如下： ①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②纳入年度储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入年度储备计划和出让计划。
③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。
④签订交地协议、预支补偿款。纳入年度储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。
⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。
14⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。
（2）属于公益征收情形的，实施程序如下： ①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。
③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。
④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》的规定选定补偿方式。
⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。
3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处臵的，按以下程序实施：
①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。
③计收出让金。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。
二、集体旧厂房改造程序
（一）提出改造意向由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。
（二）区出具统筹使用意见由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房15管部门和当地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。
（三）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县)政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。
（四）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：
1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。
2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。
3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；
4、改造计划和实施步骤；
5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。
（五）批复改造方案由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。
（六）实施处臵方式经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下五种： 方式一：自行改造；方式二：公开出让；16方式三：依法流转；方式四：依法征收；方式五：结合城中村改造和留用地管理。
1、以第一种方式即以自行改造方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。
（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。
（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。
（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。
（5）报建施工。由建设主体向建设部门办理报建施工手续。
（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。
2、以第二种方式即公开出让方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。
（2）用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。
（3）纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入年度出让计划。
（4）申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。
（5）签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，约定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。
（6）组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。
（7）收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成17交价格的60%作为补偿。
3、以第三种方式即流转方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入全市年度出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。
4、以第四种征收方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。
5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处臵无合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：
（1）属于纳入城中村改造方式处臵无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。
有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。
（2）属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处臵方式程序办理。
（3）属于征收纳入区（县）政府统筹使用的，由区（县）政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。
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