龙湖地产实习报告_龙湖实习报告
龙湖地产实习报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“龙湖实习报告”。
目录
第一章
实习目的§1—1 实习目的第二章
实习地点、实习单位及项目概况及实习时间
§2—1 实习地点
§2—2 实习单位概况及项目概况 §2—3 实习时间
第三章
实习内容
§3—1 经营目标与决策 §3—2 房地产开发 §3—
3房地产营销 §3—4
房地产管理
第四章
实习总结
第一章
实习目的§1—1 实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。
2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。
3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。
4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。
第二章
实习地点、项目概况及实习时间
§2—1 实习地点
北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处
§2—2 实习单位概况及项目概况
龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。凭借出众的产品品质和一流的物业服务，龙湖赢得了市场和客户的广泛认可，新项目重复推荐率高达 1 75%。龙湖拥有的投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力不仅保证了产品与服务的连贯性，也促进和加快和谐的城市人居环境建设和城市综合体的功能提升。从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，一直在持续积累成长势头。目前，龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。从1998年到2006年，龙湖连续十年、五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为中国房地产百强开发企业。2003、2005和2006年度，龙湖叁次荣获全国住宅用户满意度测评第一名。2007年龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”，排名第26位。多年来，龙湖坚持以企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业，累计向社会捐赠1.8亿元人民币。通过与政府合作，提供就业培训以及商业基金，迄今为止，龙湖已累计帮助3万余人解决了就业问题。
龙湖常营项目，位于朝阳区常营版块，东至规划辛庄路，南至规划常营中街，西至规划建材院中路，北至朝阳北路。2010年，龙湖常营项目成为朝阳区唯一新开发的城市综合体。规划为46万平米城市综合体，集合品牌旗舰商业、高端城市公寓、商务公寓于一体。46万平米社区，27万米商业面积，商业直接连通地铁，CBD东，崛起一座“天上的街市”。龙湖的“天街”系列，得名于郭沫若著名的诗作《天上的街市》。在重庆，龙湖成功的打造了“天街”系列商业地产，以重庆北城天街、西城天街为代表的主题商业陆续融入城市规划，成为重庆地标级的商业物业，引领了城市新的区域观与消费观，龙湖的每一座天街名片，都已成为或致力于成为所属城市的地标和区域中心。在北京，龙湖常营项目为龙湖集合16年优质不动产的开发背景与10年高端商业的运营经验，在商业地产领域的开山之作。常营地块，规划建筑商业面积20余万平米，在即将贯通北京东西的地铁6号线上建设，未来计划引入IMAX影院、大型购物超市、餐饮娱乐等高端商业。龙湖地产致力于将其塑造为北京地铁上盖的又一新商业地标。龙湖常营项目规划为高端城市公寓的集合体，未来社区定位为区域改善型居所和部分精品行 2 政公寓。社区中规划有龙湖有史以来最大尺度的景观巨制，长度达715米；宽度达70米的中心园林景观规划等同于约1/12个故宫和1/8个红领巾公园。
§2—3 实习时间
2012年6月20日——2012年7月20日
第三章 实习内容
§3—1 经营目标与决策
北京龙湖长楹天街是龙湖集团北京分公司倾注了上百亿资金极力打造的一个项目，力图将其打造为北京最大的商业综合体和北京东部最大的购物中心，CBD东城市天际线中的绝对地标。长楹天街努力发展成京东最大的商业圈。慢慢形成像现有的朝青板块。
§3—2 房地产开发 1．建设用地的取得
因为龙湖打造的长楹天街项目的体量非常大，而北京市政府已经不会出让如此大宗的土地，所以通过两次竞标，得到两块相邻的地块，通过天街相连，形成了长楹天街项目。
2．开发项目的可行性分析及经济评价
北京龙湖长楹天街将致力于打造成为北京东部最大的商圈其前期进行了大量的调查和研究，从区域上来说，首先项目周边有便捷的交通网络，其可描述为四横四纵交通网，首先横向上姚家园路机场二高、朝阳北路、朝阳路以及京通高速，这四条线路可以快速的到达各个核心商圈；纵向上，朝阳北路直接连通四环，所以有四环、五环、管庄路，项目中间会有一条市政道路穿过。这条路日后会连到机场二高，南边直接连同到京通高速上。周边四横四纵的交通网络，出行十分便利，使得这个商圈的可达性大大提升。
除了路面交通外，项目附近还有两条地铁线，一个是正在运行的地铁一号线、八通线，这是北京日运载量最大的一条地铁线。另外一条就是和长楹天街无 3 缝链接的地铁六号线，这是继地铁一号线五十年后又一条贯穿北京东西的交通大动脉，日运载量将会达到150万。
这样的交通网络使得区域的吸附能力大大的增强。
另外作为京东最大的城市综合体项目，周围商圈林立也哟偶很大的优势。首先项目北侧是东坝商务区，这里有第四使馆区，万人会议中心，东坝商务区会为项目带来大量的新进优质人口。
项目南侧是定福庄传媒产业带和垡头总部基地，定福庄传媒产业带内有1.2万家的传媒类企业，年产值1200亿，这里有动漫总部，未来的国外记者站像路透社都会进驻，与第四使馆区遥相呼应，垡头总部基地是环渤海企业总部的聚集地，企业进驻也会带来大量常驻人口。
项目的东侧是通州新城，被称作北京的浦东，这里有五河交汇的运河广场商务区，这里将会分解CBD的一些功能，也会有大量企业进驻。
项目的西边就是非常成熟和饱和的CBD和朝青板块。
项目周边形成了一个几近围合的大商圈集群，这些商圈的发展和成熟，不仅对地段的价值有极大提升作用，大量新进优质人口更是对商圈的繁荣提供动力。
§3—
3房地产营销 1．营销模式
龙湖长楹天街项目的营销模式主要是采用房地产全程策划理论模式——增值策划模式
策划人在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值，从而达到营销目的的一种策划方式。
增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值（使楼盘增殖），为楼盘的市场创造有效需求。
价格的制定不能脱离整个房地产营销组合的其它部分，它同时也是市场定位战略的内在要素，真正的问题是房地产的价值，而不是价格。增值策划所要作的，归根结底是为了使开发商获得最大收益。通过对社区形象的塑造，降低住户对价格的敏感程度，通过提高社区的PUV(PUV—可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)值，提高楼盘售价，并使社区的价值为住户所接受。
社区策划要从社会发展角度上，充分考虑到未来房屋流行式样、西安城市繁华中心的向北偏移、未来住宅开发的社会化、市场化进度及进展、融资条件改善的可能性，以及国家土地、住宅、税收政策和经济发展战略的变化，以多层住宅比较，从概念设计起，所策划社区的风格、环境、建筑特色、它所倡导的居住理念、复合化的生态社区是西安市所仅有的，亦即整体品牌营造是独一无二的，也是不可替代的。
在周边也有大量楼盘出售而且价格也比长楹天街的低，客户会用长楹天街与其他楼盘进行比较的时候，龙湖长楹天街就会强调自身的两大特点，一是与地铁无缝连接，二是北京东部最大的购物中心，这些使得长楹天街的客户看到了长楹天街的升值潜力，使得客户愿意在长楹天街购买房产，这也就是长楹天街在周边竞争如此巨大的情况下能够夺得北京五月份商业地产销售冠军的关键所在。
2．主要的促销手段
长楹天街的促销手段主要有对物业费的减免，购房款的折扣还有对于大户型的客户，如果购买就会赠送花园等等。
§3—4
房地产管理 1．税收管理
一、房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%。
房地产企业转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目缴纳营业税，税率为5%。转让购置或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
房地产企业转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
（一）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按‘转让无形资产’税目中‘转让土地使用权’项目征收营业税。
（二）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按‘销售不动产’税目征收营业税。
二、房地产企业在计算土地增值税时，可扣除的项目为：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
三、房地产企业开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性，用权转移，或于实际取得利益。
房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（一）非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关规定的，不得低于3％。
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
四、对房地产企业签订的商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%。第一章 产权管理
房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的各种权利的总和。我国房屋所有权登记发证制度
1经营部必须安排熟悉国家及地方有关房地产产权政策法律、法律、条例的产权主管理负责公司房地产产权管理工作。
2产权主管人员必须了解公司历年以来的房地产开发状况及各地块的历史及现状，明晰各种产权关系，熟悉国家有关房地产的土地使用费、年差地价及土地增费、契税等交纳的标准及计算方法等。
3产权主管人员必须熟悉政府规划国土部门的各种办文程序及规定，根据各种办文需要整理资料。正确、清楚填写各种办文表格。
4产权主管人员负责协助客户办理买卖合同，楼宇银行按鬼蜮，买卖公证、抵押公证，保险、项目初始登记，房地产证等手续。
5产权主管人员有义务根据银行按揭规定手续，要求销售人员在客户签定认购书时告知客户在签定买卖合同时需备齐的各种按揭资料及费用。
6产权主管人员应积极与银行、律师配合，及时到所在的辖区国土部门办理抵押登记。
7对于新竣工的项目，产权经办人员必须及时悼念整理相关资料，办理房地产产权初始登记手续，以达到在合同规定的时间内为业主办理房地产证。已办理初始登记的项目，产权主管人员必须及时整理业主的相关资料，包括身份证复印件、发票、付清楼款证明书等，以便办理房地产转移登记及房地产证。
9已办理初始登记、产权转移登记及计税证的过程中，必须密切与国土经办部门人员配合，完成房地产证发放。
10办理房地产证送件后，产权主管人员要及时通知业主领取回执（按揭除外）、查询办理的情况并交纳相关税费，以便于领取房地产证。
11产权主管人员必须对已办房地产证、待办房地产证等业主的资料归类管理，登记入岫，做到情况明晰，便于工作于查询。
12本管理规定适合公司所有开以项目的销售管理，解释权属龙湖地产有限公司。
第四章 实习总结
在这次实习中，给我收获最大的是体验了一个学生与一个职业人的区别，在学校时，如果不努力最多也就是挂科，老师不会去过于批评你，你也能有时间去弥补，有时间再去努力学习；但是在工作中犯错，对于业绩要求没有很好的去完成，不仅仅只会是领导的批评，甚至有可能会在竞争中被淘汰出局。学习与工作基本是不同的概念，学习锻炼的是逻辑思维，如何去发掘自身的潜能，使自己全面素质的发展，而工作是门与学校学习不太相关的技术，工作讲究的是实际与成效，过程往往被忽略。
这次实习使我认识到我们要学会将所学的知识与实际的工作相结合，大学教育教会我们的是如何去学习，而我们应该在实际工作中去运用这种技能，在工作中要做到有问题就要去想办法解决问题，懂得如何提问与如何向他人学习。在工作中要互相配合，与团队成员处理好关系，互相帮助，学会在团队中发挥自己最大的能力，敢于竞争，勇于竞争，这样才能够抓住机会，使自己得到更好的发展与锻炼。
一个月的实习总是短暂的，但是这次实习对我的今后的学习生活依然具有重要的意义。实习才知道理论和实际的差距，现实社会并不是想象中的简单和美好。实际是理论的升华，理论能更好的指导实际。实习使我明白了，不管是学习还是工作，都要坚持不懈的努力，工作中要不断的学习新知识，从而去适应工作；工作是竞争的，又是合作的，即工作需要团队来完成，与其他相关的有竞争，同时团队中也有竞争。
