工商管理认识实习报告_工商管理认知实习报告
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实习报告
一、实习目的7月7日至7月10日我在月伴林湾、欧亚、中信云邸售楼处、万科城售楼处实习。这次认识实习的目的主要是对自己大学一年所学习的工商管理知识进行检验，同时可以增长自己工商管理方面的实践经验，使自己对工商管理知识的理解能在理论联系实际过程中得到飞跃，为将来在企业从事工商管理工作打下坚实的基础。
二、实习简介
1、月伴林湾
月伴林湾位于新城大街与连云港路的交会，该项目占地面积8.99万平方米，建筑面积32万平方米，容积率为2.93，绿化率为38%，该项目预计建设11栋高层住宅产品，产品楼层为25—33层，房源面积区间为40—130平方米。
楼盘地理位置
行政区域:经开区
项目位置:经开区 新城大街与连云港路的交会处
交通位置:新城大街与连云港路的交会处，世纪广场南行200米 周围交通:102路、103路、115路、120路、160路、轻轨 楼盘相关、配套
项目类型:普通住宅,高层 建筑面积:32万平方米 占地面积:8.99万平方米 绿化率:38% 容积率:2.93 配套设施：
学校：长春市第一实验中海小学、北海小学、东北师大附属学校、21中、97中、威海路小学、长春市休育学院、物业管理学校、师大附中以及净月大学城内里的各知名大专院校的附属中、小学
商场：国商百货、沃尔玛超市、中东大市场、北方市场
银行：交通银行、中国民生银行、招商银行、中国建设银行、中国工商银行、农村信用社
医院：中日联谊医院、长春开发区医院、吉林农业大学医院、净月开发区环城医院、吴太医药、长春金瞳眼科医院、白求恩口腔、农大兽医院
2、中信城云邸
项目特色：公园地产、宜居生态地产、名企盘；建筑形式：板楼、塔楼；建筑类别：多层、小高层
位置信息
楼盘位置： 净月区净月大街与聚业大街交会处 公交路线：120路（信息经济学院-汽车厂一站）
102路、160路（净月潭-太阳城）可到达人民广场和火车站 轻轨三号线（卫星广场至长影世纪城段），乘轻轨可到达火车站。
自驾路线：聚业大街-项目
1从起点出发，朝西沿聚业大街行驶1.0公里，右转进入绿柳路 2沿绿柳路行驶214米，到达项目 规划信息
占地面积：194000平方米 建筑面积：346000平方米 产权年限：70年 绿 化
率：36.2% 容 积
率：1.486三期
楼座展示：中信城总占地面积约200万平米，包括约110万平米的高端住宅区和约106万平米的农博园区。花园洋房等多种中高端产品 配套信息
物业公司：长春中信鸿泰物业管理有限公司 物 业
费：2.2元/平米.月 物业说明：2.2元/平（含电梯费）车位：约771个
周边配套：中小学:东北师大附小、附中、市实验、东北师大、农大、长税、华侨外院 幼儿园:长春市第二实验小学净月分校附属幼儿园 综合商
:净月商贸城、超市 邮局:净月邮局 银行:交行、农行、信合、工行、建行 医院:玉潭医院 其他:八一宾馆
内部配套：园区内商业配套 会馆类
建材设备：外立面、顶层：PK砖、GRC构件、STUCC漆、石材、法国板岩瓦、保温苯板；
厨房：独立成品风道的方式进行排风；玻璃：采用南面双玻,北面三玻。南面中空层12mm,北面中空层10mm玻璃厚5mm；围墙：底部实墙，上部铁艺，共高2.4米。宽带覆盖
三次供水，供水公司为净月水电所（二次），我方泵房（三次）。供暖公司为净月潭供热有限公司，每年供暖起至日期按照长春市规定从10月25日至次年4月10日。装修标准 装修情况：毛坯
楼盘简介
中信城是由中信地产在净月核心生态区倾力打造的一座山居百万城！致力于关注每一个家庭的健康成长。该城位于净月大街与聚业大街交汇处，紧邻轻轨，交通便捷，进则奢享自然美景，出则融入都市繁华；距素有城市绿肺、森林氧吧之称的净月潭国家森林公园仅700米，健康生活近在咫尺；周边分布着东北师范大学、长春税务学院、吉林省华侨外院等十几所高校，人文气息浓郁；项目独享长春至高点——30万平米的大顶子山森林公园，她也是长春市唯一的原生态社区山景公园，30年生树木多达20万株，自然环境无可比拟；同时更与吉林省基础教育旗帜名校东北师大附小联合办学，这些不可超越的优势注定了中信城的高品质楼盘形象。
云邸坐落在中信城成熟城区内，北临绿柳路，南临青铜路，西临飞虹路，位处2、3#地净月山和8、9#地浅山之间的过渡地带，南侧、东侧全部都是别墅产品。整个地块占地11.7万㎡，建面15.5万㎡，容积率1.17。规划产品以联排为主，同时搭配少量花园洋房和部分山地小高。
云邸的景观设计将法国卢瓦尔河谷的风貌融入到我们的云邸产品中。场地内地形地势北高南低，这样的场地高差，使建筑南北之间的日照时间得到很大程度的提高，场地内西高东低，东西向地势高差大，最大处为20米左右，这样的地形地势使早晨太阳升起时的第一缕阳光最大限度的覆盖整个园区。
云邸项目在延续总体规划新城市主义思想理念下，该地块处于总体规划布局西部中间地块，处于纯别墅区向小高层过度的区域。沿北边道路沿街布置商业，在整个用地中，通过中间景观轴线一分为二，最西侧布置小高层，中间布置情景洋房，东边则均为联排别墅，这样就打造了一条景观大道，也为以后物业管理上面做出更好的规划，在销售上三种产品类型各自独立成为片区，相互之间不发生影响，有效提高产品价值。
3、万科城售楼处
万科中国房地产行业的领跑者，2009年，万科全年共实现销售金额634.2亿元，销售面积663.6万平方米，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，于2009年蝉联全球住宅企业销售冠军，是全球最大住宅供应商。现在的万科已经形成了以北京，上海、深圳、成都四大城市为核心的城市布局的大型房地产开发企业。为41个城市24万人实现了人居理想。26年41城万科以行业的领跑者姿态继续领跑全国。2010年万科挺进吉林，建设总建面积210万平方米的城市黄金地块，3.5公里一线江景、15万平米国际级商业中心，一站式生活全过程精英教育中心，20万平米雾凇景观主题滨江公园，万科文化艺术中心游艇俱乐部和游艇码头，将项目打造成21世纪的国际级滨江新城。万科城位于吉林市的南部，坐落在吉林市松花江北岸，跨高新区和丰满区，是通往国家级景区松花湖的必经之地；松花湖以得天独厚的地理位置、四季分明的气候条件吸引了大量国内外游客。位于松花湖畔的青山滑雪场，曾举办了“中国第六届冬季运动会”、“中国第二届青年冬季运动会”等国内各大冬季赛事，同时每年有上百万的冰雪游客，来到咱们松花湖景区。届时万科城所处的核心地带必将成为吉林市的另一副中心。万科城坐拥长达3.2公里的南向无遮挡江景，拥有一线正向江景资源，是吉林市观赏雾凇的最佳地段，居住环境得天独厚。
万科城南侧为滨江南路，北侧为吉丰东路，东西两侧为市政规划路，项目周边有多条市政主干道，路网十分发达，吉林大街，吉丰东路，南山街等，交通顺畅，可快速到达城市中心区域及松花湖景区。沿路有多条公交线路，3路、33路、19路、51路，可以通往东市场、火车站、客运站、市中心医院、政务大厅
等，城市各大主要区域。而且周边商业配套也非常完善，项目三公里范围之内毗邻厦门街商圈、恒山路商业街等，百货、超市、餐饮、娱乐一应俱全。医疗则有四六五医院、丰满区中医院，华侨医院，博华医院，满区妇幼保健站等，多家医院为您提供良好的就医条件。教育配套更是尤为突出，春芽幼儿园、丰满二实验小学、初高中一体的重点中学松花江中学、吉林市二中、财经学校，化工学院，北华大学。为您的孩子提供优质的教育资源。随着城市不断发展的需要，城市规划将在松花江左岸形成城市生活服务轴。总体形成“南居、北工、中商”的布在城市重心南移发展战略推动下，松花湖片区势必将成为政府重点打造的高端居住区，而万科恰位居该区域的核心位置，亦为吉林市区与松花湖风景区联系的必经之路，其门户地位尤为显着。万科欲以超高层地标性建筑以及当代国际社区强化松花湖片区的门户形象。
在吉林市居住中心南移的战略大背景下，万科集团将承担起打造南部新都新的使命，力将本项目打造成具有国际水准的一流宜居社区，与吉林市共建国际级滨江新城。
三、实习收获
这一个星期的实习中我学到了很多。俗话说：“问渠那得清如许，唯有源头活水来。”在实习过程中，这句话得到了最大的验证。书本上的东西终究是浅显的，要学会回归社会，一定要在实践中学到真正的内涵。
首先，此次的实习地点大都为房地产项目，开盘的楼市，及其运营的情况。这三个房地产项目分别为月伴林湾、中信云邸、万科城，可以说这三个地方各有春秋，所针对的人群、大致建筑方向、以及未来的前景都有细节上的不同，身处在一个工业化的城市，建筑行业在21世纪的今天渐趋饱和，如何在这个行业中脱颖而出是每个地产人需要思考的问题。其次，我将针对几个方面对这几个房产项目进行深入的分析。
（一）背景分析
近年来，吉林市房地产市场开发呈现持续、健康的发展态势，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。成交量稳中有升、开发档次和结构日趋合理、房屋价格相对平稳。吉林市在城市发展中，房地产直是拉动经济增长的个重要引擎。进步强化政策措施，活跃房地产市场；加大招商引资力度，提高招商引资成功率；优化发展环境，继续帮助企业协调解决开发建设中的各种问题，促进房地产业平稳发展。
应该说，从2007年和今年以来房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个 “拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：
1、泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降
2、成交量萎缩，空置率上升
3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大
4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
5、房地产中介经营困难
（二）选址分析
由于城市化进程的加快，所以市中心的建设已经渐趋饱和，因此向外环甚至远郊偏移是大多数房地产开发商的选择，因此，具体的选址尤为重要，选的地方要充分发挥它的巨大效用，具有深度挖掘潜力，能为未来的建设添砖加瓦。
针对万科城的选址就采用了鲜明的城区建设理论，紧紧跟着大学城周边选址，将自己打造成为及商业、休闲、学习为一体的中心城区,使之成为配套的一体化住宅。尽可能为客户考虑生活、工作、学习等一系列事宜，为客户提供一个全方位的优质住宅区。而月伴林湾则更多地考虑到交通、学区，使之更加能满足大部分市民的需要而不厚此薄彼，将其高度提升，满足不了中下层市民的需要。而中信城则更多考虑的是品质生活，高端上档次，为有地位者提供一个高层次的晚年住宅别墅洋房区，因此，选址更加倾向于环境好的郊外，交通便利，安全性能高，解除上位者的工作疲劳。
（三）消费人群分析
月伴林湾针对的是中低端的消费人群，价格定位不会太高也不是很低，能让众多市民有能力为自己未来的家承担。并且针对刚出社会的大学生有一定的优惠政策，体现关怀准则。
中信云邸针对的是高端人群，价位大多在300万左右，满足了有身份地位人群的需要，提供一个更加高端上档次的品质生活。
万科城针对各个人群具有多元化的特征，对整个吉林的建设有着重大的推动作用，它的着力点不仅仅在于盈利，而往更加远的地方发展。
（四）前景预测
发达国家的经济发展历史表明，城镇化的兴起是经济发展不可避免的结果，城镇化是现代经济增长的重要推动力。人口在城市中聚集会产生显著的规模经济效应, 因为这会使私人和公共投资的平均成本和边际成本得以大幅降低，产生更大的市场和更高的利润。
随着人口和经济活动向城市的集中，市场需求将会迅速增长和多元化，这会促进专业化分工，从而进一步提高经济的效率。随着经济全球化的深化，许多新型业态，特别是研究开发、现代服务业如金融和保险业、资讯和电脑服务业等，都必须依托城市的发展才能得到扩张。不仅如此，城市产业的繁荣和高回报吸引了更多资本、技术和知识的流入，这些要素的整合，将会进一步诱发新的技术创新和流动，并促进新兴产业的形成。因此，城市是现代经济中最具有活力的区域。麦肯锡甚至大胆预估未来城市经济将取代国家经济，未来的竞争将是城市与城市间，而不仅限在国与国之间。
换句话说，投资人应该寻找在城镇化过程中还有持续发展的潜力城市去投资房地产。至少从目前来看，中国的城镇化还是粗放式的，还未能有效利用集约化的优势提高城市经济的附加价值，未来一线城市人口仍有增加空间，但若不能提高经济附加价值，那些人根本不可能有能力负担起目前的房价。从这个角度来看，中国楼价最具价上涨空间的城市，仍是在北京、上海这样的一线城市，或其他能在城市经济竞赛中脱颖而出的城市。
三、四线城市可能就没有什么机会了。
四、实习总结
通过这次实习我感觉现在的社会就是竞争中求生存的社会。如今的房地产事业已经不像以前那么繁荣了，可以说走向了下坡路，那就需要我们引进更多先进的知识充实自我，帮助建筑行业走的更好。在发达国家，建筑业已经是一个谈虎色变的行业，因为市场的饱和，就业率十分之低，但是未来的建筑将着眼于空间规划，以及先进的3D打印技术。学校安排实习不仅仅是为了让我们学知识并把知识在实践中运用，重要的是让我们感受到竞争的激烈程度，有充分的思想准备，社会不会给我们犯错误的机会，要想以后能够站的稳走的快，就应该勇敢迎接竞争的到来。感谢老师和学校给我们这次实习的机会！
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