房地产认知实习日记_房地产公司实习日记

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学号

11590232天津城建大学

实习日记

认识实习

起止日期：2013年 10 月 28 日 至2013 年 11 月 1日

学

班

指

生姓名 级 马湘云 2011市场营销2班导教师 经济与管理学院

2013年 11月1日

目录

一、10月28日日记..............1

二、10月29日日记..............1

三、10月30日日记..............2

四、10月31日日记..............3实 习 日 记

一、10月28日日记

作为一名市场营销的学生，我们似乎比其他任何专业的学生都更需要走进社会，置身于正真的市场交易中去攫取养分和经验。有了学校安排的这次认知实习，我们觉得无比幸运，这是一个正规，全面的，柔软的接触社会与市场的机会。我们的每一个实习机会都与将来所要从事的行业紧密贴合。希望在这次实习认知的过程中，我能让初步了解房地产企业及相关单位的工作过程及和专业相关的实际知识，增强感性认识，把相关课程中的理论知识和实际紧密地联系起来，为以后专业理论课程的学习特别是毕业论文的写作奠定必要的实践基础。同时，通过广泛地接触现场人员，学习他们的优秀品质和团队精神，树立劳动观点，集体观点和创业精神，提高自己的专业基本素质。

我们的首站是云锦世家，实地了解房地产销售过程。通过学长的一系列介绍我们了解到，云锦世家是绿海集团的开发项目，位于天津市西青区中北镇核心开发地段。中北镇是天津市重要的房地产开发版块，是天津市西部最成熟、完善的现代居住聚集区。项目容积率1.1，绿化率近50%，英伦都铎建筑风格，高层、花园洋房、联体别墅、双拼别墅饱含每一种精彩生活。全区建成后，做到绝对人车分流，成就和谐共生的英伦生活城。当我们进入售楼中心，满眼就是高贵浓郁的金色，处处烘托出华贵的英伦风，与楼盘外观的整体风格浑然天成，在看完沙盘后我们进入小区里实景观摩。我最感兴趣的便是云锦项目为贯彻追求自然，和谐共存的宗旨，做到完全人车分流，视野所及之处绿意盎然的工程。观摩一圈之后，云锦确实做到了人车分流，宽阔的地下车库，不但做到1：2的车位，同时配备良好的保安系统。这一举措让云锦为居民提供了一个安静，安全，安心的居住环境。而小区的整体绿化却做得差强人意，园艺设计的让人不免觉得不够精致。但优点是小区绿化兼顾四季，使居户不论何时在社区内都能看到绿色。

这里的销售人员一直强调云锦的亮点，巧妙的避开楼盘一些弊端弱点。扬长避短这招便是我今天学到的销售技巧，任何商品都不可能是完美的，但作为一个好销售要能最大限度的将自己商品的优点放大，使其盖过自身的不足。

二、10月29日日记

今天老师为我们选择链家地产和思源经纪的经理为我们讲座，而给我感触最深的是链家地产。

链家地产成立于 2001年11月，是链家机构旗下专业从事房地产经纪行业的综合服务商。2004年链家地产仅拥有店面32家，2005年发展为105家，2006年则扩展到305家。从2004年到2006年这短短的两年内，链家地产以近十倍的速度高速发展成如今具有205000名员工的地产中介行业的翘楚。纵观其辉煌的发展史，究竟是什么原因让链家取得如此的成功呢？我认为这与链家人勤于创新，走在市场前端密不可分，链家地产成立之初，房地产经纪行业基本上还处于无序竞争的状态，二手房市场的经纪品牌集中度不高，这就为链家地产提供了一个可供发展壮大的空间。利用这个空

间，链家地产推出了“年付的房屋出租全程代理”、“二手房交易资金托管业务”等创新服务产品，这些产品不仅获得了市场的认可，同时还使链家地产的收益大幅增长，从而在北京二手房交易市场上站稳了脚跟。而早在2004年年底，链家地产便看到房地产业的弊端开始倡导“透明交易”，积极推行买卖双方见面并共同签署“三方协议”的经营模式。为消费者提供不吃差价、不搞暗箱操作的“透明交易”服务，真正体现了公平与公正，可以让顾客感到安全与放心。“顾客就是上帝”，消费者满意了，市场占有率自然就上升了，公司的效益也必然随之增长。当二手房交易市场一步步走向规范的时候，这种能赢得人心的经营模式也必然在未来市场广泛推行。果然两年后“透明交易”成为了二手房交易市场的一个规则，也成为了国家宏观调控政策下规范房地产经纪行业的一个参考标准，而链家地产这一创造性地提出“透明交易”理念的“开路先锋”，在整顿的大潮中同行纷纷落马之时却逆势而上，实现了自身的快速发展。链家人欢迎变化，而且面对变化的时候他们尽量走在市场前面，去开拓进取。正是这种创新精神，让链家地产时时刻刻保持着朝阳般的生命力。

当然链家的成功还有很多值得我们思考与学习的地方，同时思源的讲座也让我第一次从发展的角度了解了天津市及中国的房地产市场，今天的认知实习让我大有收获。

三、10月30日日记

今天我们的实习安排是参观王府壹号以及中原地产的讲座，中原地产与链家地产一样，均是二手房产交易的翘楚，经营模式大体相同，经营理念略有差别。而今天让我最有收获的是王府壹号之行。一直对王府这个楼盘很好奇，不单单是因为城市大街小巷悬挂着它高端大气的广告牌，更是因为它不是别墅，却卖出了比别墅还高的房价。王府为什么会卖出如此之高？因为王府卖的不仅仅是房子，而是一个饱含着文化传承，精致服务，尊贵地位的城市豪宅。

王府壹号项目地处南开区西湖道与白堤路的交汇处，项目北侧紧邻灵隐道，西侧为三潭路。整体分为南北两幅地块，总占地7.06万，地上建筑面积17.1万，由14栋豪宅、花园洋房以及临街商业组成。我们乘车来到王府的售楼处，王府壹号的售楼处简约而不简单，洋气而不俗气。半开放的会客区，柔软欢快的爵士乐，大幅悬挂的大篆字画，艺术气息浓厚的收藏品，让整个楼处弥漫着低调而奢华的气质。随后，我们进入小区参观。从工作人员那里了解到，古代王府的建筑讲求的是高台地高院墙的设计，因此王府壹号的整体基地均高于周边市政道路，凌驾于周边区域之上，并由10米左右高度的临街商业所围合，虽身处城市核心，却有一种大隐于世的感觉。项目采用皇家宫廷式园林设计，绿化率达40%，整块移植平均树龄在30年的成树，一花一木，一草一树相得益彰别具匠心。在花园的中央位置，是1000㎡的下沉式私人会所。完全区别于其他社区高端公共服务设施，从细节处体现了王府楼盘的奢华。这里的户型定位为满足城市顶峰人群生活需求的120-190㎡奢适华宅，在体现天津层峰人士的等级与身份的同时，更是体现出“华而不奢，贵而不露”的贵族生活哲学。王府壹号，深蕴当代世家建筑的价值内涵，根植于地脉环境的气息，将王府大宅的豪阔气度与当代大家的世家风范完美结合，从建筑、空间、园林考量，建成所看到的极具价值的人居形态，更是让我目睹了豪宅新时代。

这里的房价确实贵，但王府壹号对市场进行细分之后，把目标客户定位在高端人士上。而我认为王府壹号项目做的最成功不是对定位的把握，也不是搭庄王府文化的快车，而是对细节的精益求精。从灌木丛下鹅卵石，到隐藏的垃圾箱，无处不体现开发者对细节的苛求，从细枝末节体现王府项目的低调奢华。

四、10月31日日记

今天是安排实习任务的最后一天，我们有幸来到了旭辉御府参观他们的别墅项目。

步入别墅区，引入眼帘的便是整整齐齐种植在入口两侧的富贵竹以及当做屏风的一大丛百年紫薇。我知道这两种植物都是风水上常用的阳气珍物，其排列方式更是别具匠心。步入其中真真是犹如走进南方院林，小径两旁造势的假山也让人心旷神怡。当然，不仅仅是这里精致的园林让我对这个楼盘印象深刻，而是这里的样板间设计和开放。通过这次经历也让我明白了样板间在销售中的重要性。随着房地产业的进步与发展，人们的消费观念更加理性，购房者在选择户型的时候，更加注重“耳听为虚、眼见为实”的道理，视觉效应正一步步的走进人们的心里，因为视觉效应更能激发消费者的感官刺激，因此样板间的设计已成为房地产市场激烈竞争中的新宠，从某种程度上说，它起到了为产品品质形象代言的作用。

传统的客户看房基本上是到售楼中心，然后是置业顾问的讲解，看到的是售楼中心的沙盘及模型。这些东西都不会给购房者强烈的视觉冲击，他们不会对所售楼房产生强烈的购买欲。相反假如有一设计的十分合理，功能分区及家具比例、布置等非常符合人的生活方式及人体功能学的样板间的话，那会给购房者带来不一样的视觉冲击。

样板间最直接的就是可以给人强烈的现场感，可以让人身临其境，看到样板间就好像看到了自己未来的家，给人以亲切感；同时在样板间里，各功能分区一目了然，生活气息 弥漫在房间的每一个角落。这些都能够激发购房者的购买欲望，他们现在不是纯粹的买房子，而是抱着买一个家的心态。如今，居高不下的房价让绝大多数购房人揪心，但更为让人担心的是拿全部家当购得的居所，在最终交房入住时，让人担心的是房屋的户型设计和房屋质量是否有着致命的缺憾，而样板间注定将成为购房者在选购房屋时所经历的一道心理防线。据学长介绍，看过这个样板间以后，很多看房者都是在看到样板间后才会表现出极大地购买兴趣。样板间设计的成功，可以引起了购房者的共鸣，激发了购房者的购房欲望。我今天又一次见识了营销人的智慧。