购房补充协议_买房补充协议
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开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本.这个文 本对开发商而言,是恰到好处;对购房人而言,却是远远不够的.比较实际的方法是通过与 开发商谈判“补充协议”,以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足.1,增加如:墙面裂缝,管道的位置妨碍装修等,居住安全的房屋质量条款.注明无论是轻 无论是轻 微的房屋质量问题,还是影响居住安全的房屋质量问题, 微的房屋质量问题,还是影响居住安全的房屋质量问题,开发商都应承担的维修责任和法 律责任.律责任.2,小区规划比如:绿地,湖面被缩小了或被挪动位置了,或者在房屋的窗前兀然增建了一 座建筑, 令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空.这种情况在商品房开发小区非常普遍.开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由, 拒绝承担责任.你无法阻止开发 商改变小区规划,你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款:如果开发商改 变小区规划, 你将获得哪些权利.所以, “补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时, “退房”应作为下下策,不退房而获得开发商更多的赔偿金,应作为争取的首要目标.但是, 在“补充协议”中明确地写上这一要求,开发商可能不会同意.你可以采取这样一个办法:将 这一要求暗含在有关房屋质量的条款里, 比如, 将在签订购房合同时建设工程规划许可证的 附图列为房屋的质量标准之一,同时,在违约责任条款里,将房屋不符合质量标准的违约责 任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列, 约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金 的比例(或金额).3,房屋交付使用的条件 迄今为止,没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规 定,比如:水,电,燃气,暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕,符合综合验收合 格条件,但若开发商没有与水,电,燃气,暖气的供应商签订供应合同,不能保证在购房人 入住时就有水,电,燃气,暖气的供应,购房人就无法在房子里住下去,除非购房人购买房 屋不是为了居住.“补充协议”里约定清楚独立供应的水, 暖气或燃气的价格, 在你入住以后, 开发商将单方确定一个价格.开发商单方确定的价格,可能使你十分难受.4, ,“补充协议”必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺;如果开发商拒绝在“补充协议”中 做出承诺,建议你放弃这个楼盘.5,公共财产,注意“×××归出卖人”之类的文字“补充协议”时,不要在哪些属于公共财产,哪 些财产归谁的问题上与开发商纠缠,如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么,就让他写 吧,干脆将他想归他所有的都写成归他所有,让他满心欢喜,以此作为
在涉及真正对你有意 义的条款时换取他让步的筹码.6,为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险,“补充协议”应当做到: 1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示;2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押;3.约定开发商违反以上承诺的违约责任.7,房屋面积防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差,但开 发商一般不会同意,因为这样一来,他没法做手脚.退而求其次的办法是:在“补充协议” 内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比.中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比.内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比 8,“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标 志开发商履行了交房义务.开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙.开发商应向购房人交付的文件,有“三《书》一《证》两《表》”之说和“两《书》一《表》” 之说.“三《书》一《证》两《表》”是: 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量 , , 认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》和《房屋面积实 , ,测数据表》.“两《书》一《表》”是: 住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》 《住宅质量保证书 , 住宅使用说明书》 竣工验收备案表》 两 是 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书.居律师建议你在“补充协议 中除了要求开发商向你交付钥匙和”三 补充协议“中除了要求开发商向你交付钥匙和 居律师建议你在 补充协议 中除了要求开发商向你交付钥匙和 三《书》一《证》两《表》” 以外,还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸.以外,还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸.如果开发商不能完全满足你提出的“三《书》一《证》两《表》”的要求,你可以让步,但是, 建筑工程质量认定书》 住宅质量保证书》是不能让步的.《建筑工程质量认定书》和《住宅质量保证书》是不能让步的.9,房屋的检验期限,“补充协议”对“检验”这一环节的处理就是对检验期限的约定.约定的 检验期限对于购房人来说越长越好,对于开发商来说越短越好.“补充协议”中约定检验期限,以免留下活动空间.10,契税和维修基金建议你在“补充协议”中写进一条:“买受人在申请产权登记时交纳契税 和维修基金.”如果开发商不同意这一条,你就换一种写法“除非出现法律规定的情形,出卖 人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由.”(前一种写法过于明白,会提醒开 发商注意,最好首先就采取后一种写法).如果两种写法开发商都不同意,也没关系,你可 以照他提出的交纳契税和维修基金的时限写.等到了交房时, 你将契税和维修基金足额交纳 给税务局和小区管理办公室.11,产权证,是产权登记机构颁发的开发商的这一承诺对购房人毫无意义.最后,应在“补充协议”中约定开发商未在法定期限内申请产权登记的违约责任.12, 合同更名, 有些购房人在与开发商签订购房合同后, 由于种种原因想将房屋转让给他人.为了省却临事求人被人勒索造成的不快,乘着人求你时争取在“补充协议”里写上一条“出卖 出卖 人以本条款表示:同意买受人转让本合同的义务.人以本条款表示:同意买受人转让本合同的义务.” 13,处理合同争议的条款,一份好的“补充协议”基本上能够抵挡司法腐败的因素对裁判的影 响,但是,居律师仍然希望你在选择“诉讼”还是选择“仲裁”时选择仲裁,有四个理由足以使 你相信选择仲裁是明智的.(1)仲裁员中多数是教授副教授,研究员,资深律师和其他行业的法律专家.他们的法律素 养,品德,价值观等是法院的法官远不能及的,绝不会有不大识字的人(比如:曾有法官在 宣判时将“贿赂罪”念成“有各罪”)来听审和裁决案件的可能.(2)仲裁员有自己的本职工作,“仲裁员”只是兼职,因而,他们不会像法院的法官那样在意欲 违抗某一个人的意志时有重重顾虑.(3)与法院的法官不能被选择,法院的合议庭的组成相对固定不同,你可以在仲裁机构的仲 裁员名册中挑选仲裁员,仲裁庭的组成具有不可预见性和不固定性,使当事人试图通过“老 关系”或建立“新关系”影响仲裁庭的裁决的努力都很困难.(4)法院的判决不一定由合议庭做出,经常审者不判,判者不审.“审者不判,判者不审”为审 者欺瞒判者,判者偏听审者提供了活动空间.仲裁裁决都是由仲裁机构的仲裁庭做出,不会 有这一弊端.14,合同正本的持有和保存,开发商能轻而易举的使购房人手中一份合同原件都没有.手法 很简单:开发商不先在购房合同或“补充协议”上盖章,而是等购房人在合同原件上签字或盖 章以后对购房人说:“明天或过一两天,你来拿合同,先将首付款付了吧.”购房人付了首付 款以后再去拿合同, 开发商的售楼人员就会以令购房人觉得比较合理的理由说: 暂时给不了 原件,只能先给你复印件.“补充协议”里,你应坚持写进这样一句"《商品房买卖合同》 本 ,本 《商品房买卖合同》 , 补充协议》及其他附件的印刷文字,打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹.《补充协议》及其他附件的印刷文字,打印文
