万科述职报告（精选8篇）_述职报告万科

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第1篇：万科述职报告工作

万科述职报告

篇1：万科集团年度个人工作总结(述职报告)内容与要求表

附表5：表格编号：MHKG-RL-BD-050

万科集团年度个人工作总结（述职报告）内容与要求表

篇2：万科,工作总结

万科置业20XX年终总结及发展计划 20XX年，万科置业有限公司已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波

折坎坷的开发历程，万科置业有限公司倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业有限公司必须实现的目标。万科置业有限公司全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业有限公司上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了

较好的成绩，也积累了一定的经验。展望20XX年，万科置业有限公司全体员工更加信心满怀。

在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将20XX年工

作总结及20XX年工作规划汇报如下： 20XX年工作总结

一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞

山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现

为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以

抢进度为要。一期工程3月底前完成设计规划报批，4月底前完成施工图政府部门技术性审

核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。一是

设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月

审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划

许可证、施工许可证等。三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污

水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。

二、明确节点，各个击破，确保工程进度 在前期配套各项工作有效推进的基础上，工程实体施工如期推进。首先是临电、临水、施工主道路、场平等准备，桩基进场施工及宗地内两条河道改建修治施工等。在总包进场前。

万科置业有限公司主动承担起临电、临水、施工主道路、场平等准备。在方案实施中，一并

考虑了现场施工主干道的布置，以及现场办公区域、工人宿舍区域的布置及水电管线络。

避免重复总，增加成本。5月中旬完成施工单位进场前的准备。为加快施工进度，某某某置

业有限公司在4月底就安排桩基工程单位进场进行试桩施工，并安排监理单位对桩基施工组

织设计进行审批。较早对市场上资源紧俏的方桩材料进行资源锁定。6月22日，开始全面展

开工程桩施工，为后续施工抢得先机。5月底前，宗地

内两条河道改建修治施工完成。在整

个水利工程的施工中，万科置业有限公司对施工方案进行反复论证。特别是涉及西侧河道边的沿路管线施工，由于地质复杂，管纵横，施工难度大。专业工程师和和设计人员多次现

场勘查，修改设计减少施工难度在保证质量和安全的基础上特殊施工，确保施工进度，为6

月下旬总包单位开始进场开始全面施工及7月底前临时售楼处开始启用创造了条件。临时售

楼处工程，关系项目一期产品销售及项目的整体形象，万科置业有限公司狠下功夫，以凸显

世界五百强及央企成功形象。售楼处景观以体现“院景生活、空间创想”主体，从设计源头

抓起，合理选用当地的景观植物资源，在限额造价范围内设计售楼处的景观。景 观施工管理过程中，工程部克服5、6月份的高温季节植物种植的困难，指导施工单位采

取科学有效的非季节种植手段，确保了植物的成活率。过程中与施工单位及时充分沟通，形

成融洽的工作氛围，确保了在超短工期内按质按量的完成了施工任务。总包进场后，为配合销售需求，工程部进行现场资源调配，优先总4#、5#、6#、7#建筑。

满足了一期推盘的时间要求。加快了8#、9#建筑的施工，为实现正式售楼处和样板房的装修

创造条件。加快水泵房的总，为16#建筑施工开展必要条件。由于多层为层层退台，每层各

异，给施工流水及材料组织带来极大不便。在现场强有力组织下，基本达到了6~7天/层的施

工进度。在低层拆模后，即组织了砖墙、水电管线等工序穿插施工，为早日验收抢得时间。

10月底，一期多层建筑结构封顶。12月底，一期高层施工基本到顶。12月中上旬，二期多层开始施工。二期开工任务艰巨。为满足春节后多层预售的条件。

某某某置业有限公司打破常规，在图纸、证件报批的同时，提前开始多层基础施工，工程部

督促施工单位预先进行材料预算提前备料，并将一期场地内的土方进行倒运，办公室拆移。

施工道路铺设，工人宿舍建造等，所有参建人员全力以赴，通力协作，确保二期工程如期开

工。

在正式售楼处、样板房的装修工程中，工程部主动与相关单位联系，吃透图纸要求，严

格对材料品质的选择，注重装修材料的品牌规格，各个装饰面的颜色色调、做法，各个细节的尺寸，风格的搭配。图纸变更严格把关。为控制施工

进度，每天组织装修单位进行一次碰

头会，对当天的施工问题进行解决，对后续任务进行要求。12月底，完成样板房、正式售楼

处内部装修。

三、加强现场文明施工，确保工程质量工程如期开工后，加强现场文明施工，确保工程质量，成为万科置业有限公司工作的重

点。万科置业有限公司强调：绝不能有一包到底，不管不问的思想。一个工程的好坏，不是

取决于施工队伍，而是取决于业主的监管。我们对总包，决不能“以包代管”，要把关，监控。

管理到位。某某某置业有限公司对各个施工方案进行仔细研讨，反复论证。对施工队伍劳动

力组织跟踪落实，确保工程施工顺利展开。在施工质量管理方面，通过对监理的管理，在质量预控方面明确各施工工序，施工方法。

加强现场监督，采用样板引路，发现问题及时与设计沟通，坚持当天的事绝不拖到明天。目

前多层主体均已经顺利通过政府质检部门的核验。在现场文明施工、安全管理方面，实行定期检查，预防布控。工程部策划安排，由监理

组织每周一次现场安全文明施工大检查，对现场的隐患排查，对不符合项目要求施工单位限

时改正。由于措施到位，成果较好，目前为止未发生一起重大安全事故。在对监理、总包、分包的管理上，坚持实行每周监理例会制度。工程部坚持原则，坚决

支持和督促监理对质量的严格管理，支持和督促总包对分包的协调管理。充分发挥监理和总

包在现场的主导职能。业主的态度保证了监理对现场质量敢抓敢管；促进了总包对分包的严

格要求，为现场文明施工，确保工程质量提供了保证。

四、精心策划销售策略、实现首批产品开盘热卖 销售工作是项目开发成功的关键。面对20XX年的楼市寒冬，市场的急剧萎缩和周边楼盘

竞争激烈，万科置业有限公司没有退缩不前，而是迎难而上，通过不断丰富销售道具，成功

实施广告宣传和完善的楼盘销售前期准备，成功营造售楼环境，终于成功实现首批产品开盘

大卖。

售楼环境成功营造。一是精心谋划，包括选址、面积大小、功能划分、整体风格，确定项目临时售楼处整体总方案等；二是不断丰富完善销售道具。开盘前期销售资料很多。

按照先后顺序，同时结合项目施工图图纸，进行了大量基本销售资料的工作准备，如设计本

项目效果图、家配图等，以及各类销售海报、销售道具等。同时从案场接待考虑，精确细致的制作了项目沙盘、单体模型、户型模型等，将本楼盘最直接的视觉效果展示给客户。还完

成了logo设计制作、售楼处内部图片设计制作、室外看板设计制作、精神堡垒设计制作、其

他销售包装的设计制作等；三是销售策划及广告宣传成功实施。为配合销售计划，在对项目

产品深层次把握的基础上，产品的推广、宣传方案以抓住项目核心卖点，树立高档住宅的优

良形象，提升整个项目的品质感。针对目标客户层的有效需求，先是进行市场预热和公司形

象宣传，再隆重推出第六代花园洋房概念，放大项目产品核心竞争力，强化项目核心理念。

炒作项目所表达的生活方式，将项目外在价值链和产品价值链放大传递给目标客户，迅速封

杀客户眼球和渗透客户心灵，从而达到消费者需求与产品产生共鸣的目的；四是参展房展会

展示良好形象。为了进一步提高项目的知名度，进过缜密的策划，万科置业有限公司于20XX

年10月23日~10月25日成功参展了当地房展会。此次参展，企业形象与产品特点得到了展

示，取得了良好的宣传效果，树立了良好口碑，本楼盘成为本届房展会上人气最高的楼盘之

一，楼盘上散发的小礼品也获得了业界的一致称赞。在房展会期间，项目还赢得了某日报社、某房地产协会等机构评选的“某地人气最旺楼盘”奖；五是项目开发备案，面积预测，选聘

物业公司，销售资料报审等销售前期准备有序完成，楼盘销售前期准备充分。经过近三个月的蓄水，第六代花园洋房的整体包装策划、媒体和广告对市场的培育和轰

炸、各项销售资料道具的完善准备，项目于20XX年9月26日在某大酒店举办了盛大的开盘

仪式，活动现场人潮涌动、气氛热烈，项目所推出的首批110套花园洋房在两个小时内即告

售罄，当日销售额突破一亿元。实现首批产品开盘大卖。项目首批产品获得热卖后，一期第二批楼盘预售也顺利推进。经过近两个月的价格摸底、客户累积和预售报批，项目二批房源将于11月底荣耀公开，截止目前，一期第二批所推楼房

源已去化80%。

五、加强投资控制，严格成本管理，保证项目开发效益 随着主体项目的正式破土动工，万科置业有限公司对建安工程进行全程控制。主要从以

下几个方面开展工作：第一、对清单中工程安排施工全过程的材料和质量监理，防止因施工

单位的偷工减料造成质量缺陷，从而增加在后续工程中的开发成本；第二、关注建材价格走

势，每月根据某市工程造价信息处发布的主要建材价格信息，建立主要价格走势图，方便及

时了解相关信息控制开发成本。在材料、设备的选用和采购上，深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，通过招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强、有现

场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉

好的材料商作为本项目设备材料合作方，第三、加强监控和预算审查，严格经济签证和工程

变更管理，限制项目签证人员权限，根据签证费用的大小，建立不同层次的签认和审批制度。

涉及金额较小的内容由业主工程部签字认可，而技术经济类的签证则由工程技术部与投资控

制部共同商讨后再签署；涉及金额较大的内容，万科置业有限公司召开专题会议，形成会议

纪要，签署补充合同的形式予以确定；第四、加强工程竣工决算的管理，针对施工过程中产

生的设计变更、工程联系单、工程签证及相关会议记录要做到及时排序整理，并对无效签证

及时清理为今后决算审计工作做好铺垫。第五、做好工程合同台账式管理，更新及调整相关

合同信息，涉及到合同总价变更及合同承包范围变化的应及时反应在台账上，并书面通知财

务及相关责任部门，随时掌握合同的执行情况能为公司作出相应的资金预算计划提供参考。

第六，对总包每月上报工程量，按现场监理工程及工程技术部确认的工程进度计算实际完成的工作，及时正确了解开发进度及控制工程款的支付，从而实现对工程开发成本的控制。20XX年，在总公司正确的决策指导下，某某某置业有限公司取得了不错的成绩，积累了

一些经验，也存在一些问题和不足：在宗地河道整治工程招标时，由于之前勘探工作对地形

地貌的勘探不完整，尤其是中间须填埋的河道淤泥量估计不足，在招标编制工程量清单时采

取了固定单价按实结算的模式，造成了之后在结算过程中清淤工程的实际工作量大大超过了

原先预估的工作量，工程费用增加；在售楼处工程中，由于过分相信设计师的设计选择，对

设计所选用的材料没有认真进行市场摸底，最终发现该材料是市场稀缺品种不易采购，造成价格陷阱；在项目一期工程公开招投标中，我们的工作目标是实现总公司自行投资自行开发。

也做了大量工作，包括在项目一期招标公示时尽管通过提高报名要求、加收预付款保函及资

格预审等各方面努力，尽可能把当地施工单位排除在外等，但由于当地对于公开招投标评标

办法管理相当苛刻，地方保护意识较浓厚，加上我们拿大地方的思维，在小地方做事，对当

地情况轻视，认识不到位，导致招标不成功；在材料设备的采购过程中，由于缺少沟通，对

有些零星辅料的采购与总包清单不一致，合同多次变更，降低了工作效率。等等。曝光这些问题和不足，是因为我们必须要有勇气发现问题，要有意识、决心和能力改进

工作。这些问题和不足，一方面反映了我们员工的工作能力和专业水平有待进一步提高。另

一方面反映了我们的制度和流程尚不健全，已有的规章制度政策执行力不足。我们要加强制

度总和政策执行力度，加强对员工能力的培养和锻炼。在加强学习和培训的同时，还应该多

走出去，多到其他楼盘实地通过观看、讨论、总结等方法，再结合理论学习提高自己，拓宽

视野。要加强组织机构总、用人机制和薪酬分配制度改革，加强团队总，形成富有活力、富

于拼搏精神、目标一致的有战斗力的团体，促进项目开发的顺利推进。20XX年发展计划

房地产行业是政策敏感性行业。20XX年宏观经济政策走势如何，市场能否保持平稳运行。

将对万科置业有限公司的发展有着直接的影响。但政策是刚性的，人是活的。我们要提高市

场洞察力，未雨绸缪，积累各类资源，借力经济快速复苏的大背景，在20XX年相对成功的基

础上，夯实基础，真抓实干，把应变的主动权掌握在自己手中。以“一个确保、两个重点、六项措施”为主线。确保20XX年再上一个新台阶。

一、鼓足信心、凝聚力量，确保实现年度目标20XX年项目一期的推盘成功，使总公司对本项目寄予了更大的希望。政策的不稳定性。

市场的变化，总公司房地产行业的发展也要求万科置业有限公司以更加短平快的频率加速开

发。诸多的要求和压力汇成动力，要求万科置业有限公司鼓足信心、凝聚力量，创造更好的业绩。20XX年本项目计划主推产品包括：一期3幢高层、1幢小高层产品、二期洋房，共计：

646套，其中，多层310套，高层294套，小高层42套，另外加快三期开发进度，争取三期

花园洋房去化过半。万科置业有限公司总体目标：实现销售收入7亿元，回笼资金6亿。为

了实现这个目标，万科置业有限公司必须在工程实体推进、销售策略上动足脑筋，狠下功夫。

要突出重点，采取各项措施，保证总体目标的全面落实。

二、突出工程实体推进和项目销售两个重点，为实现年度目标奠定基础 20XX年度将是常熟万科置业有限公司全面大干的一年，做好工程实体推进和销售工作是

实现年度工作目标的基础和保障，对整个项目的运作意义重大。在工程实体推进方面，万科置业有限公司要协调好设计工作、前期配套工作、设备材料计方案优化，与规划部门、房管部门沟通，协调指标核定工作。4月份完成规划报批，5

月底完成施工图审核工作。要组织施工图的优化，协调现场设计变更工作。前期配套工作要

全面落实一期配套总，重点做好电力、给水、通气的总协调监管。4月份完成做好二期市政

配套设计。9月份完成做好三期市政配套设计。在销售方面，牢固坚定以产品差异化为主要营销手段，对各营销阶段的策划精益求精。

加大案场管理与培训力度，大力提高决策执行力，加强营销团队总，力争实现预期销售目标。

确保项目开发利润，完成20XX年这个承上启下关键一年的稳步跨越，确保本项目开发成功。20XX年度销售计划

总计预推面积：万平方米2、20XX年度销售节点安排（根据目前工程进度及资金回笼情况为参考定制）篇2：万科集团年度个人工作总结(述职报告)内容与要求表 附表5：表格编号：mhkg-rl-bd-050万科集团年度个人工作总结（述职报告）内容与要求表 篇3：万科年度总结

亲爱的各位同事：20XX年快要结束了。今年是万科成立30周年。年满而立的我们，即将踏入第四个十年

发展期。就在今天，我们完成了年度回款两千亿的目标。这一成果的背后，凝聚着全体同事一年

来的努力和汗水，证明了万科强大的执行力。我必须对大家的辛勤付出，表达由衷的感谢和

敬意。能拥有你们这样优秀的伙伴，我深感自豪。我们已经有很多年，不再用一个固化的数字作为年度经营目标。“两千亿回款”的意义。

不在于“两千亿”，而在于“回款”。只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入

白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加

倍重视经营性现金流的健康，需要用

更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩——这才是我们今年设定这一目标的真实用意。未来，我们将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。回款率指标。

实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求。

也正是基于在一个新的时期，我们对规模数字新的理解。过去十年以来，我们对于规模数字的态度，经历过三个阶段。在20XX年之前，我们也曾

一度把规模数字本身作为追求的目标。从20XX年开始，我们确立了从速度规模型增长转向质

量效益型增长的方针，规模不再是目标，而只是一个自然的结果。而从今年开始，我们对于

传统业务规模数字的扩张，甚至要保持警惕的态度。规模是一把双刃剑。它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味

着更大的资源占用，意味着形成更多存货的可能。过去十多年，是我们传统业务的黄金时代。

黄金时代一个重要的特征，就是几乎完全没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，而且

总体的升值速度超过了企业的融资成本。即使企业在短期价格高点进行了大规模扩张，也无

需担忧投资风险，因为你总能找到一个更高的点位将资产售出，并实现盈利。正因为如此。

过去十年中，我们在行业中极少看到亏损的项目，更少看到崩溃的企业。可以说，在黄金时

代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨，很可能将

转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，我们将看到房价收入比的逐渐

下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产升值的盈利模式将

不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。在白银时代，我们必须依靠产品和服务的真实价值创造来赚钱，我们将回归真正的实业

领域。在白银时代，精细化管理水平，对金融的理解，经营品牌、信用的能力，将成为核心

竞争力。对万科来说，这绝对不是灾难。我们不要忘记，在刚刚进入这个行业的时候，“拿不到好

地”几乎就是我们的标签。我们没有任何天赋的资源，除了靠做好产品和服务来赢得客户。

我们别无倚仗，也别无选择。但也正因为如此，在这个

行业从无到有的骤然爆发过程中，我们几乎引领了行业技术升级和经营创新的每一次浪潮。正因为如此，才造就了今天的万科。

为我们赢得了全行业最有影响力企业的桂冠。领跑是一种理想，也是一种责任。我们是骄傲的万科人，不甘平庸、追求卓越、永怀激

情，是深刻在我们血脉里永不磨灭的烙印。毫无疑问，在白银时代，我们仍将永葆当仁不让的自信与豪情。在黄金时代，顶峰唯一，法门不二，跑得最快的人就是领跑者。而在白银时代，狂飙突

进的辉煌已成往事，山重水复的前路突显纷纭，领跑者的责任在于率先找到新的出路。成为

白银时代的探路者，为行业找到柳暗花明的又一村，是我们能够赋予自己的新的期许。因

此，我们必须毫不犹豫、坚定不移地推动公司的转型，即使在短期内需要付出一定的代价。

我们必须主动卸下黄金时代获得的一切光环，回归到自我清零的空杯心态。我们必须以初出

篇3：20XX年个人述职报告

20XX年个人述职报告

20XX年一眨眼就过去了，犹记得年初召开“20XX年目标责任大会”的情形，我们在年初制定的各项指标任务都已基本完成。现就我本人在20XX年的具体工作内容，从“精准营销”、“商场大促支持”、“费用台账及付款管理”及“集团业务推进”4个方面展开叙述。

精准营销

本年度企划营销部精准营销工作围绕“文化营销”、“集团业务推广”、“线上线下互动”等关键词展开。积极配合商场大促活动，扩大社区宣传及线上、微信自媒体影响力，保证各次企划活动客流及销售的完成率；全力推进集团通汇卡及分期信贷业务，加深本地异业资源整合，以“爱家”为文化核心开展贯穿全年的线上线下营销活动。

一、社区营销

14年社区营销工作主要围绕镇江本地大楼盘交付、楼盘信息收集归档、业主资料的收集及促销信息推送展开。

在一年的时间里通过各类渠道收集新楼盘及业主信息，为后续营销工作的推进打好基础。

14年深耕镇江万科地产，展开精装户型工地开放及业主交付活动共10场，进一步拉近与万科业主的距离，提升商场的品牌影响力，持续性地带动万科业主在商场的消费。并通过与万科地产不间断的合作，伙伴关系进一步得到巩固。

二、微信自媒体营销

2104年年初，自主完成“红星美凯龙镇江商场”微信公众平台的搭建，并逐步完善自动回复，消息群发的功能。共

计发放图文稿138篇，成功送达约9万人次，不定期地向顾客推送商场促销优惠信息，并及时向集团及各条线汇报镇江商场各部门的工作亮点。

10月份完善微信消息群发制度，各部门发送微信稿需填写申请表，上交总经办审批后方可推送，所有微信推送审批表由企划营销部归档。

商场在实现消息群发和自动回复功能的同时，也集合商场的大促，开展了一系列微活动，例如“2天来了”大促时的“转发抽乳胶枕”、“五一”大促时的“集赞抢莫斯利安”、“夜宴2”大促时的“集赞抢U盘”、爱家日大促时的“转发签到领电影券”，通过举办这些有奖微活动，不但在短时间内为公众号积聚了大量的人气，也给相应的商场大促活动起到了很好的宣传推广作用。

微信公众平台也以“爱家”为文化核心开展了“父爱如山”父亲节主题公益活动，在6月15日，第105个父亲节，我们尝试将红星美凯龙爱家的理念发挥到极致，我们前期在微信平台征集了20组友，在“父亲节”当日登门拜送：一张小小的贺卡+一对舒眠的枕头+一套洁丽雅毛巾礼盒，红星美凯龙镇江商场将爱意送达。

三、络营销

10月份，我们整合商场优质商户，推出“镇”划算O2O平台，并通过本地论坛MY0511及双微的助力，首次尝试将线上的品牌关注度转化为线下客流及销售。目前共完成2期，第一期主题为“建材分会场”，征集8家建材商户，共提供21款特价商品；第二期主题为“布一样的温暖-布艺沙发分会场”，征集商场一楼14家布艺沙发商户，每家提供一套特价沙发。

所有“镇”划算参展商户签订报价协议，承诺全年最低，同城比价3倍退差。商场方面，同期推出“镇划算预约购物实付每(转 载 于:校园 生 活:万科,述职报告)满20XX即送100元通汇卡”的补贴，同时预约友可享专车接送。同时，我们还设计制作了“镇”划算商品展示牌及专用标价签，提供给商户，做好公示工作。

在20XX年我们也集合商场大促，通过本地论坛MY0511渠道展开了数次络抢楼活动，例如“2天来了”大促和“夜宴2”大促时的“整楼抢礼品”活动，活动贴人气火爆，在2天多的时间里本地友就将活动贴盖到了一万楼，例如“20XX元旦”大促时的“整点抢礼品”活动，活动为期10天，造成持续性的传播效果。

商场大促支持

销售达成是企划营销工作的重中之重，在家居行业的大环境之下，大部分的销售是靠商场大促来达成，因此，我的很大部分精力是去完成商场大促支持的工作内容。

一、大促宣传推广

14年，我们的商场大促宣传主要是围绕社区扫楼、电话营销、微信自媒体、络论坛Q群这4个渠道展开。全年12场大促，共进行了11场扫楼，每场活动我我们精选出近期入住装修的中高端小区，投放1万5千左右单页，再根据活

动经费及效果要求，扫楼的人员也进行调整，有商场员工，有商户导购，有兼职学生；随着商场微信平台的搭建完成，每场大促活动，我们的自媒体也做到及时全面地传达活动讯息，全年共发放涉及大促微信稿82篇，覆盖6万人次；每场大促活动我们也会在本地论坛MY0511进行活动帖投放，投放位置包括总置顶贴及家装板块顶部通栏，借势MY0511巨大的友基数，进行线上线下的双向互动，实现将线上的关注转化为线下的客流；同时，在20XX年我们也利用了其他各式各样的渠道进行活动的转播，例如组织商户导购进行电话营销，发动商场员工及全场商户张贴车贴，拍摄微视频披露活动内容。我们使用一系列的方法去加强顾客知晓商场大促的深度和广泛度。

二、OMS系统支持

6月份镇江商场正式上线星云系统，前期我代表商场企划部参与大区的OMS系统操作培训，并在结业测试中取得第一名的成绩。系统正式上线后，我作为OMS企划模块的负责人，在下半年的8场大促中，完成了活动规则的设置并进行了测试，保证了历次大促的顺利落地执行，未犯一次错误。

费用台账及付款管理

一、费用台账

二、媒体付款

20XX年共完成付款126笔，共计付款万元。

通汇卡及消费分期信贷业务推广

第2篇：万科审计报告

编者按：

明年，中国房地产将走向何处? 【政策篇】

政策组合拳一波又一波 330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930??2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。----央行降息

市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。-----一二线城市销售高峰

房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价” 12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。--------促进房地产产业发展

但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发商降价积极性。----------地价、人力成本上升（威胁）3月1日，宣布与上海中介行业排名第二的德祐正式宣布合并，成为中国最大的房产中介企业;3月18日，链家又与中联地产通过“股权置换”正式合并，进入深圳市场?? 今年5月18日，链家宣布与新房代理机构高策合并，正式进入一手房代理服务领域。--------房地产中介大亨链家进入深圳

【行业篇】

万科则选择和阿里巴巴合作，在双十二的时候进行了一场线上卖房活动。“双十二”当天，万科将把160多套房子交给淘宝以线上竞拍的方式成交，部分房源的起拍价是市场价的一半。杭州万科方面介绍，这次参加“双十二”拍卖的房源来自于旗下的20多个楼盘，市场价大多在100万至580万元之间，1/3的起拍价低至市场价五折，起拍价最低的一套房源为12万元。---------------房企与互联网公司跨界“联姻”（机会）

【行业篇】2015年的房地产行业，互联网+成为了一个绕不开的话题。最早挑起这个话题的，仍然是带头大哥万科，此后，大凡在行业中排的上号的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从最初的互联网营销，到如今如火如荼的互联网社区o2o，房地产商即便还没能够找到盈利点，但不可否认的是，开发商对于现有社区资源的重视度已经提到前所未有的高度。------------地产商拥抱互联网 社区020成新宠（机会）2015年4月20日，万科将其v-link概念推向市场，其内涵包括wework(创业社区)、wehealth(健康社区)、welearn(成长社区)、weshare(共享社区)等四

大方面的建设，是一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。-------万科将其v-link概念推向市场（优势）

【房企篇】

“宝万之争”无疑是2015年房地产行业最重头的大戏之一，这场争夺战的结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响。

从7月开始，在不到半年的时间内，宝能系迅速在二级市场连续举牌万科，一跃成为万科的第一大股东。截至12月18日，也就是万科停牌前的最后一个交易日，宝能系在万科的持股比例上升至24.26%。

万科创始人、董事会主席王石在12月17日公开宣布不欢迎宝能系，一场宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺由此暴露在大众面前。-------“宝万”之争，险资凶猛 威胁

【房企篇：谋变】2015年，恒大地产董事局主席许家印当之无愧地成为地产行业的并购大王。他凭借几次在国内发行低息债券获得数百亿融资，然后启动了在地产、金融、互联网等多个领域张狂地收购之路。

凭借在地产市场上的激进收购，恒大得以快速提升市场占有率，集团合同销售也快速增长。截至年末，预计该集团全年合同签约额将一举突破2000亿，跻身全国前三强。

另有消息显示，恒大饮用水、粮油、奶制品等快消领域的产品也将在“最后一公里”的社区增值服务中颇为重要的角色出现。（张歆晨）--------------恒大激进扩张 多产业版图凸显 威胁

【房企篇】

《第一财经日报》记者了解到，12月30日，招商蛇口即将在深交所挂牌上市。001979的股票代码别具意义，这既是招商局集团对1979年改革开放、以及此后一个时代的致敬，也是对即将开拓新时代的期望。

重新上市之后，招商蛇口的市值将接近2000亿元，成为超越绿地、接近万科的“巨无霸”。-----------招商系地产重组 行业诞生“巨无霸” 潜在威胁 1.人事变动

万科独董海闻辞职 劣势

2015年12月，万科一独立董事海闻在停牌期间宣布辞去独立董事

一职。[9] 淘宝万科推账单抵扣房款 优势 2014年8月25日，淘宝网与万科联合宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科位于全国12个城市的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。消费者只需要登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码，就可查看2013年8月1日至2014年7月31日之间的淘宝消费总额，并在线领取最高不超过200万元的同等额度购房款，在万科旗下12所城市的23个楼盘里获得最高200万的房款减免。值得注意的是，针对全年在淘宝消费不满5万元的用户，淘宝还会直接发放5万房款补贴。该页面在上线不到半天，已经有140余位网友享受到了总计100万元的优惠。[11] 万科与万达建立战略合作联盟 优势 2015年5月14日，万科企业股份有限公司与万达宣布建立战略合作联盟，未来万科与万达的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。双方表示，会共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。[12] 优势：

一、全国住宅第一，号称宇宙第一大房企（目前已进入31个城市——珠三角、长三角、环渤海、内地重点城市）

二、3月31日，万科发布了2014年业绩报告，营业收入为1463.88亿元，同比

增长8.1%；归属于上市公司股东的净利率为157.46亿，同比增长4.15%。

三、公司规模增大

四、拿地能力领先市场(北、上、广、深)劣势：

一、万科2014年毛利率、净利率双跌，存货连续两年超3000亿。（毛利率 20.76%，相较于2013较少了1.55个百分比；结算毛利率为11.41%，较去年下降0.6个百分比。——2013年和2014年的存货分别为3311.33亿和3177.26亿）

二、万科股权之争篇2：万科2011年审计报告 审计报告

kpmg-d(2012)ar no.0004 万科企业股份有限公司全体股东: 我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2011年12月31日的合并资产负债表和资产负债表，2011年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括:(1)按照中华人 民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础

上对财务报表发表审计意见。我们按照中国 注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守 中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错 报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择 的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错 报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关 的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰 当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企 业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司 2011年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况以及 2011年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。

毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师 李婉薇

中国 北京

中国注册会计师 温华新 2012 年 3 月 9 日

新时达：2011年度企业内部审计工作报告

董事会审计委员会各委员: 报告期内,审计部在董事会审计委员会的督促和指导下开展了相关内部控制和内部审计工作,现将有关工作情况报告如下:

一、对公司定期财务报告的审核情况 报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,每一季度均对公司定期财务报告 进行了审核。经审核,我们认为:上述定期财务报告已经按照企业会计准则的规定编制,在所有重大方面均能公允真实地反映了公司当期的财务状况以及经营成果和现金流量。

二、对公司内控体系有效性的检查情况 报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,对公司内部控制的有效性进行了检查。经检查,我们认为:公司已建立起较为完整、合理、有效的内控管理制度,相关内控手段已基本覆盖企业运营的各个环节,管理体系规范,能够预防、及时发现和纠正运营过程中可能出现的重要问题,切实保护公司资产的安全和完整,保证会计记录和会计信息的真实、准确和完整,公司内部控制的完整性、合理性和有效性不存在重大缺陷。

三、对公司及子公司的内部审计情况(一)年度审计计划和审计实施方案制定情况 年初我们拟定了 2011 年度审计计划,本年度计划以内控有效性、风险控制为基础,采用了内控专项审计、风险评估、实地调研、研讨会等方式,确定了本年度内部审计工作目标和审计计划的工作重点,并报请审计委员会审定通过,本年度审计工作围绕年度计划组织和实施。2011 年度审计工作受审计委员会的指

导和督促下,围绕公司的经营重点和年度经营目标,并根据年度审计计划,我们分别制定了四个季度审计实施方案,对选择审计项目时充分考虑了被审计单位和部门意见和建议以及公司实际情况后确定的。(二)2011 年度审计项目实施情况

1、对全年度经营活动重要事项的审计关注

全年度我们对下列经营事项进行了重点关注,并实施了持续跟踪:生产与销售异动情况关注与跟踪;应收账款动态关注与账龄分析;生产成本异动关注;各项费用对比与异动关注。

2、上半年度财务报告及运营情况审计。

3、对内部关联方关系和关联方交易定价的审计。

4、对销售及收款流程内控情况的专项审计,特别是对应收账款的审计和账龄分析。

5、对公司采购物流部和人力资源部内部控制情况的专项审计调研。

6、对销售费用和管理费用预算执行情篇3：2015年审计工作总结报告以及2016年工作计划 篇4：2013最新数据 万科审计案例分析

万科企业股份有限公司

分析报告概述

基本结论及风险提示：

基本信息：

分析师：11111 2013年6月14日

万科企业股份有限公司

分析报告

一、基本情况

（一）企业基本信息

（三）分支机构

主要分支结构

上海万科房地产有限公司 天津万科房地产有限公司 浙江南都置业有限公司 成都万科光华置业有限公司

沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司

上海郡科投资管理有限公司

武汉万科天润房地产有限公司

北京万科企业有限公司 杭州万科置业有限公司 成都万科成华置业有限公司

上海美兰华府置业有限公司

富阳万科房地产开发有限公司

上海罗联置业有限公司 广州市万新房地产有限公司

上海祥大房地产发展有限公司

成都万科国宾置业有限公司

沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司

北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司

深圳市万科房地产有限公司

关联关系 控股子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司

所占权益（万元）比例

（%）

80000 100 39000 100 30000 100 57408.03 100 102252.03 35000 43407.8 100000 32000 55447.91 70000 30000 47000 72343.39 133725 78668.4 57815 41500 60000 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 75 75 100 50 100 是否控制 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是

（四）人力资源

1、主要经营管理者信息

姓名 职务 学历及职称 管理和从业经历 王石 董事会主本科学历 先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、席 深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身 深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任万科董事长兼总经理。现任万科董事会主席。

郁亮 总裁 学士学位 1990年加入万科企业股份有限公司。1993 经济学硕士年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；学位。1996年任万科企业股份有限公司副总经理； 1999年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001年起任公司总经理。1994年起任万科董事至今。现任万科总裁。

丁福监事会主大专学历 曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石源 席 油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务 总公司、南海华信集团公司。1990年进入万 科。1991年2月任万科总经理办公室副主任；1991年10月任万科人事管理部经理；1995年起任公司党委书记至今。1993年出任公司首届监事会监事。1995年出任公司监事会主席至今。

谭华董事会秘本科学历 2001年加入万科企业股份有限公司，2008杰 书 年任万科企业股份有限公司董事会办公室主

任，2009年3月出任万科企业股份有限公司董事会秘书。

2、从业人员情况(1)公司董事会主席、总裁等主要高管人员均具有本科及以上学历，多年的基层和管理工作，积累了丰富的经营管理经验。总体看，公司管理层综合素质高，管理能力强。(2)员工学历构成（五）经营管理

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。其中，万科的组织结构图如下所示： 万科按公司章程规定成立了股东大会、董事会及其下属专业委员会，各部门的具体职能如下： 1．股东大会

股东大会是公司的权力机构，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权。2.董事会

董事会由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益。

3.董事会下属的专业委员会 董事会建立了审计、投资与决策、薪酬与提名三个专业委员会，以提高董事会运作效率。

（1）审计委员会负责审核公司的财务信息，组织和沟通外部、内部审计，审查公司内控制度等；

（2）投资与决策委员会负责战略规划、重大项目经营决策等；（3）薪酬与提名委员会负责高管人员的选聘与考核、公司的薪酬与绩效等方面的事务。

董事会11名董事中，有4名独立董事（公司根据规定其中至少一名会计专业人士）。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先经专业委员会通过然后才提交董事会审议，有力地促进了独立董事作用的发挥。

二、经营情况

（一）经营环境

1、宏观环境（1）人口环境

中国是世界上人口最多的国家，占世界人口的20%、亚洲人口的33%。中国篇5：2016审计人员工作总结 2016审计人员工作总结

审计人员工作总结

（一）回顾20**的工作，对照公司的各项制度，能尽心尽力做好各项工作，较好地履行了自己的职责。现将主要情况小结如下：

一、概况

我是在20**年8月份进入aa公司从事公司内务审计工作，之前在事务所从事外部审计工作。自aa公司内审部成立以来，截止目前共开展了9个项目的审计工作，分别是：6项业务部门审计、2项职能部门审计及1项专项审计。除了在我进入公司之前就已开展完毕的两个项目，我参与了其余7个项目的全程审计。

二、具体工作

1、开展内贸业务部审计2项，分别对bb及c部门开展审计。①在对“bb”进行审计时，由于bb是作为独立法人存在且业务主要是面向市场上的散户，故我们进行了较为全面的了解和检查。对于该项目，我们重点审计了合同 管理、往来款、存货、费用及资金支付审批等方面。审计后提出相关建议10余条。②在对“c部门”进行审计时，我们重点关注了应收款、预付款情况；焦炭业务采购环节直接按水分差量补水情况；融资业务及创元代理业务的投资回报率等。审计中我们对c部门焦炭业务因补水方式差异进行了测试，发现因补水计算方法的问题影响c部门20**年度利润xx余万，并从公司管理的角度提出了相关建议。

2、开展外贸业务部审计4项，分别是对进出口c部、进出口d部、进出口e部及进出口f部的审计。我参与了进出口e部及进出口f部的审计。在审计进出口部门时，发现由于进出口业务是以“货权转移书”作为客户提货的依据，而非以物流软件中打印出的“货物提单”作为客户提货依据，故相关人员并未对物流软件数据的输入引起足够的重视，导致物流软件数据和财务数据普遍存在较大差异。在出具的审计报告中，我们已建议相关的业务部、物流单证部和会计部协商提出相应的改进措施。

3、开展对公司职能部门的审计2项，分别是对办公室及gg部的审计。通过对办公室的审计，我们发现办公司目前阶段存在的主要问题是对公司资产（特别是下属子公司资产）的管理上存在缺陷。审计后，结合我们内审部门提出的建议，办公室出台了“关于加强对各分子公司资产管理的通知”。

4、参与制定“内审部岗位职责 及工作流程”。鉴于内审部是公司20**年度新成立的部门，故原先的sop流程中并未涉及内务审计岗位。为了完善内审机构，指导今后内审工作的开展及明确内审部门工作职责，在20**年11月末12月初，我们初步拟定了“内审部岗位职责及工作流程”。

5、参与制定“2016年度审计工作计划”，并参与公司开展的“内审部2016年工作计划讨论会”。通过参与该计划的制定与讨论，让我更加了解了公司高层对于内审部的定位及期望，同时明白公司内审部门现阶段的工作重心应是“事后监督”。该计划的最终确定，为明年的审计工作指明了方向，也使我进一步明确了明年的审计任务及审计方向。通过上述工作的开展，使我逐步地循序渐进地了解并熟悉了公司的业务模式及操作流程。同时，通过上述审计项目的告一段落，我发现有些问题是aa公司现阶段各业务部门普遍存在的问题。如：

1、公司各业务部财务专管员每个月都会写财务分析报告，分析报告中对往来款同时反映财务数据和业务数据，并对两者差异进行分析。但我们发现，各部门普遍存在分析报告中的财务数据和业务数据均来自于财务专管员，业务数据并非是由业务人员提供，而是由专管员根据财务数据结合了解到的实际货物出入库情况及发票情况倒轧。上述操作导致财务分析报告中往来款业务数据与财务数据的差异分析流于形式，完全削弱了不相容职务（业务员和财务专管员）对同一数据相互监督的功能。

2、货物的出入库情况未能及时地录入物流软件系统，导致部分物流软件中显示有库存的货物实际上已销售完毕；甚至出现个别物流软件中显示的货物其实早已出售的情况只有当事的业务员清楚。试想，若以后公司各部门之间可以交叉销售货物的话，很容易出现将已经没有实物而物流软件上仍然挂账的货物售出，这样对公司的信誉会有怎样的影响？

三、工作体会

1、内审要树立服务意识。内审工作的性质决定了审计工作必须坚持 监督与服务并重，寓监督与服务之中。内部审计归根到底是一种内部管理行为，它的目标是为了加强内部 管理，为管理者服务。结合公司实际情况，内审工作的监督、评价、控制职能都必须着眼于为公司的发展服务，把服务意识融于整个审计过程中，在做好监督的同时为领导提供可靠的决策依据。

2、领导的重视与支持是搞好内审工作的关键。领导的重视程度越高，内审工作就越有依靠，发挥的作用也就越大。我们在认真做好工作的同时，注重同分管领导及上级领导的交流，不定期汇报工作情况，争取领导的信任，取得了领导对内审工作的重视和大力支持。公司领导对审计工作倍加关注，对审计的组织、人员的调配予以大力支持，对重大问题的定性与处理亲自过问，对审计报告认真批阅，及时提出了整改意见和具体要求，为审计工作的顺利实施提供了有力保证。

总之，经过20**年的工作磨练，我对aa公司已经有了一定层面的了解，为以后顺利开展工作奠定了坚实的基础。但是，随着审计部门的逐渐完善，以后的工作将面临许多新的问题：被审计部门的相关人员未能很好地理解我们的内审工作、审计工作需进一步深入、审计项目需更加具有针对性，审计方法需进一步改进，审计力度需进一步加强等。面对 种种挑战，在以后的工作中，我将在部门经理的领导下及与其他内审人员的合作 中，努力工作、抓住机遇、总结经验、查找不足，联系aa公司的实际情况，并结合公司总经理在内审部门2016年年度工作计划讨论会上提出的内审工作应紧紧围绕“针对性、依据性、时效性”等三性有序开展及现阶段内务审计工作重心应放在对“执行力”的检查上的要求，努力使工作再上新台阶！

审计人员工作总结

（二）逝者如斯，转眼间我在县支行审计部已经渡过了半年，在这半年里我又经历了一次由彷徨到适应再到热爱自己岗位的过程。20**年8月是我从学校踏入社会的一个转型期，在总行匆匆的培训后，我就满怀着信心与激昂投入到了自己在邮政储蓄银行的事业上，入行之初我被分配到了前台柜员岗位上，在这里我渡过了自己事业的第一个半年，在营业部这个温暖的大家庭里，我忙碌而又充实，学到了很多的业务知识和道理，这里就像我的一个家温暖而甜蜜，兄弟姐妹们热情又朝气，我们共同努力为着共同的目标奋斗。我以为我将会这里渡过1至2年的时间，来学习和体会，来成长和提高，我一直记得入行第一天我们行长语重深长的一句话“厚积而薄发”，而当时的我也安心的在前台岗位虚心的学习和努力的工作。然而20**年1月11日，我接到了人事变动的通知，让我到审计部报到。当时的我真的是茫然无措，审计对于我来说一直是一个神秘的职业，从内心多多少少总有几分畏惧，我反复的思量，一方面我相信这是行领导们深思熟虑的决定，必有这样安排的道理，这也是行领导对我的信任；另一方面，从自身长远的发展审计工作能让我学习和吸收到更多。从此我便踏上了审计员的道路。

初入审计部，我感到深深的茫然和挫败，仅凭我自己掌握的那一丁点个人储蓄业务的知识在这里远远不够，作为一名内审人员，必要的前提就是要精通本行经办的各项业务，然后才是内部风险的把控。所幸的是，审计部的同事并非我以前想象的那样神秘和令人畏惧，一样是温暖和可亲的。起初我就随着他们一起下乡根班学习，回到部门我就开始学习各项业务制度和内控环节。每每遇到不懂的地方，我就主动请教部门同事，同事们也耐心细致的讲解。在同事们热心的帮助和自己刻苦的努力下，大约一个星期的时间我就开始参与审计工作了，尽管开始之时，速度往往根本上团队的进度，某些地方甚至还出现了一些问题，同队的同事总是耐心的等待和委婉的指正，就是在这样的情况下我一点点的开始成长。到了现在我已经成长为我们支行审计战线的一员合格的员工，能独立的承担一块审计工作，撰写真实准确的审计报告。这半年来，我们对我们支行的信贷部，公司业务部，会计出纳，2个一类网点，按月一次进行了常规审计，并按照上级提出的要求展开了多次专项审计，及时的发现了隐藏的问题并提出整改的意见，为支行业务发展的巨舰保驾护航。同时还按季对邮政的二类网点、代理网点进行了常规审计，我负责每周针对邮政网点向县邮政局检查部门缮发审计意见书，及时的把邮政网点存在的问题报告给邮政领导，并提出了合理的整改意见。审计部的工作没有出类拔萃的业务数据，也没有实实在在的成绩光环，我们默默的为支行付出，唯一的目的就是为了不出现金融案件，确保企业的资金安全。同时我们的工作也有极少数人的不理解，对于检查存在的问题，没有引起足够的重视，也没能按要求及时整改。在检查中，有些问题屡犯不改，屡犯屡查，不断提出，这不但增加了我们的工作负担，也让我们甚为忧心。譬如，邮政部分网点防尾随门不关闭作业，每次我们提出这个问题，他们总有一大堆理由，什么工作需要总是进进出出不方便，说到头还不是因为员工自身的随意和懒惰形成习惯，把习惯凌驾于制度之上。前不久甘肃发生的邮政网点杀人抢劫案，最根本的一点还是因为营业员自身不执行制度，放尾随门不关闭才让歹毒有机可乘，希望经过这次事件能让我们网点的员工能从沉痛中有所体会。还有很多类似习惯凌驾于制度上的问题，比如，交接班不严格履行交接手续、临时离柜不执行两锁一签制度、单人临柜现象、日终不执行互盘制度、保险凭证不严格视同现金保管等等，都潜在巨大的隐患，而这些问题的根源仅仅只在于柜员们自身的习惯和责任心。我建议应加大这些方面的考核力度，用小痛来消除剧痛的根源。

对于目前的审计工作，我觉得我们仍然停留在稽查的阶段，还未真正做到内审的需要，随着我们银行的不断发展，我想由稽查向内审的转变这是历史发展得必然，同时我们面临的挑战也会愈来愈巨大，对我们自身素质的要求也会越来越高。在这半年我参加了多 次关于审计工作的培训，同时审计条线上的审计系统也在不断的出台。电子稽查系统、信贷审计系统、员工违规积分系统的陆续上线，现在又即将推出一个全新的审计系统，工作方式在不断的改变，所学习的知识不只停留在制度上，对于新系统的运用，新工作方法的实应等等，对于我们来说都是一次全新的挑战，唯一不断的学习，才能适应不断升级的工作方法，否则唯有被淘汰。不骄傲不自满，努力学习和创新，不断尝试和总结才能保持着审计工作的新鲜与活力。审计为我打开了一扇挑战的窗户，是闭门造车还是勇敢的走出去，这已经没有必要再做回答。这半年是工作的总结也是面临新的挑战的开始。我明白自己还有许多的不足，理论知识的不全面，人际交往技巧的缺乏，都是我目前急需要解决的难题，为此我专门为自己制定了一个学习计划，每天花2个小时来补充自己在这些方面的不足。我也明白自己不是缺少敢闯敢学的冲劲，唯一缺乏的是耐心和持之以恒的决心。自己最大的敌人永远都是自己，我坚信自己一定能够战胜自己。半年的工作已经结束，新的工作才刚刚开始，每一天都是一个全新的挑战，我有信心在未来的审计工作中做得更好。审计人员工作总结

（三）时光荏苒，转眼间已从事审计工作近三年。认真回顾总结这充实而紧张的三年，感受颇深，所获良多，现浅谈几点心得体会。

一、完成“两大转变” “两大转变”一是由社会在职人员向审计机关公务员的角色转变。机关工作讲原则讲纪律，重视做事的严谨细致；企业工作讲成本讲收益，重视做事的速度效率。经过公务员初任培训，多位老师从不同方面讲述提点，以及一年的试用期后，基本能全面适应审计机关工作环境，完成角色转变。二是由非财务专业工作向审计专业工作的转变。首先需要按照审计署要求进行知识结构调整培训，系统学习审计学、会计学、管理会计等课程。不断积累，努力完善知识结构，发挥自身专业优势，弥补审计专业知识不足。其次，跟随实务导师，多参加审计项目，在实际工作中学习提高。另外，也是最重要的，需要自觉自主多渠道多元化学习。

第3篇：万科考察报告

楼盘考察报告 篇2：楼盘考察报告万科

楼盘考察报告——万科中粮本岸

周雨城

万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。

万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。

本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。

本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房

间的功能分区主次分明。

本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。

万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。

当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。

其次是在小区规划上，由于小区设计的住宅的内部空间相对较大，从而小区的外部空间不够好。住户之间缺少相应的交互空间。并未体现中国传统住宅的交互性强的特点。邻里关系被高大的院墙隔开。

在户型上面，围绕着中庭，设计者做了相对较多的文章，但是功能划分上并不十分明确，同时，户型的设计更多考虑的居住性，休闲空间考虑不够。户型的设计比较单一，客户群相对来说比较狭窄。

当然，一个小区总是为特定的人群所设计的，没有一个产品可以超越这个范围。本岸的设计无论从哪个方面来说，都可以称得上成功。篇3：万科沈阳建筑工业化考察报告

沈阳工业化考察报告

一.考察简介

1.考察时间：2011年8月17日； 2.考察项目：沈阳万科金域蓝湾、沈阳万科春河里项目； 3.考察内容：工业化施工

二.考察项目特点 1.沈阳万科金域蓝湾 此项目工业化施工对象为高层，建筑外檐采取涂料涂刷，室内所有二次结构部位均在一次结构施工时浇筑，虽然成本有些许增加，但从总体来看节约了项目工期、降低空鼓开裂投诉维修费用、提高品牌质量； 沈阳金域蓝湾的工业化形式为外围护与pc板置换式，pc板参与主体结构受力，所以pc板两侧均甩筋后浇，置换式的施工优点是省去外架搭设工期及成本、同时利于pc板成品保护，缺点是以室内为调节基准，pc板室外存在微量错台，因采用涂料外檐可找平。2.沈阳春河里

作为沈阳市工业化观摩项目，进入施工现场给人第一感觉现场文明施工整洁、规整，细节考虑周到（冲车设备是项目自己设计的，相对成品冲车设备成本减半，且效果很好），工人生活区安全设施、生活设施齐全且布置很人性化。

此项目工业化形式有两种：一个是类似金域蓝湾的半工业化形式，另一个则为纯装配式工业化结构。本项目局部现浇结构模板支撑结构形式采取了 定型方钢带钉钢支撑，这种支撑形式优点在于支撑结构均匀稳定，浇筑成活混凝土平整度、垂直度、观感优异。篇4：上海万科新里程住宅产业化项目考察报告

上海万科新里程住宅产业化项目考察报告

根据集团高管领导所的指示：“对万科的住宅产业化要予以跟进、关注”，2007年8月21日----24日，产品管理中心采购、研发等部门的相关人员，对全国第一个住宅产业化实体高层住宅----上海万科新里程的20#、21#楼进行了深入考察，并听取了上海万科副总经理、三林事业部总经理郑康瑞等人的全面介绍。

上海万科新里程项目原为杭州南都的歌雅花园，位于浦东新区三林镇杨高南路、高青路、川杨河以南，规划总建筑面积约33万米2，绿化率50.00％、容积率1.5。建筑形态以小高层为主，房型以90㎡左右的两房和125㎡左右的三房为主。

其中，20#、21#楼为首个以工厂化方式建造的商品住宅，18层，总建筑面积两万多米2。于今年的2月2日下午正式动工，并于7月封顶通过质检验收，目前已经进入精装修阶段。

万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。20#、21#楼的外墙、楼板结构采用完全pc(预制钢筋混凝土结构)的方式，外墙、楼板在工厂生产，梁、柱现场浇注，通过吊装拼接。在施工过程中，20#楼以及21#楼，分别采用了香港以及日本的建造方式，在建筑内部完全采用的是日本的技术。20#楼由香港技术建造的，在工厂建造预制墙面的时候将锚固钢筋也同时建造进去，每一块预制墙面看上去就像长了胡须一样。在将墙面送至现场后固定位置，测量好精确的垂直度后，用预留在墙面内的锚固固定在梁和柱子里面，紧接着就进行直接浇筑混凝土，将墙面的位置固定。

另一幢由日本技术建造的楼，区别就在于固定的方式，在预制墙面送至现场的时候，这幢楼的框架已经建造了3-4层，然后就把预制墙面挂上去，用铆钉固定住，进行浇筑。混凝土抗压，钢筋抗拉，就把梁牢固住了。

两幢楼都采用同层排水，市内管线集合精装修同步进行。

产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。

这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间内的如何分割布局可以自由发挥想象力。楼盘的外墙面所用的是4.5公分的正方形瓷砖，也是在工厂生产外墙同时做上的。

目前上海小高层住宅的建安造价一般为1800元/米2左右，采用pc技术，将增加700元的单价。

但在工期上也能更为迅速，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在标准层只需要需要五天了，并大大减少了楼盘外饰的工程量。工

业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。

整幢楼的外墙体采用了外保温以及内保温，这在整体节能方面有了一定程度的保证。另外，墙体在制造过程中，就已经将窗户的框架在工厂里现浇在一起，运至现场后再配上玻璃，这样一来，就将普通住宅窗框渗水的问题彻底解决，保证了室内持恒的温度，在一定程度上也起到了节能的效果。从以往的楼盘渗水现象来看，渗水的问题无非有这么几种情况，第一，窗户窗框的缝隙。第二，就是混凝土与砖的受热膨胀程度不一致，产生了裂缝，致使产生了渗漏问题。第三，混凝土与砖的沉降程度不一致，产生了裂缝，也就产生了渗漏。20#、21#楼的墙体使用的是工厂预制的钢筋混凝土墙体，没有砖存在，再加上窗框是和墙体同时在工厂浇灌而成的，因而，以上的渗漏问题从理论上来说也就不存在了。

外墙板之间采用企口接缝，并用直径30毫米的空腔橡胶止水条横向、竖向布置。外墙板的相互挤压后，形成密封的一个防水槽，具有一定的伸缩性，也就免受震动的影响。另外，防水空腔让空气中的水汽直接流出，不可能进入到屋内。另外两个防水措施分别是橡胶止水条以及外墙面上被涂上的一层进口胶。

同时浇灌成型带窗框的墙体、内保温以及外保温的运用、全部钢筋混凝土的墙面、以及三道日本技术的防水措施，这些都给这两幢产业化住宅加固了多重保护，节能效果尤为突出。

上海新里程的20#、21#楼上下游产业链包含规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共有50多个核心合作伙伴，涉及各种标准200多个。实际上，早在深圳万科总部1#楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的10大合作伙伴就已参与进来。多年的磨合使得万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统，需要依靠一套多方达成一致的复合标准体系。

万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合最终形成了一个产业化联盟的标准系，从部品制造到材料选择，到安装、施工直至验收的所有环节，都有一套复合标准，这些标准参照国家导向，兼顾市场客户的需求，并高于国家标准。

上海万科董事长刘爱明透露，今年新开工的总建筑面积的35%，全部采用住宅产业化的pc技术；2008年将有60%的新开工项目采用pc技术；到2009年，上海万科的产业化开工面积将达到80万米2，即90%的新开工公寓，通过产业话方式建造。

另据消息，由建设部住宅产业化促进中心牵头的《住宅建筑规范》目前已经编写完毕，很快就要发布了。它是我国第一部以功能和性能要求为基础的强制性标准，该标准突出了住宅建筑的安全、健康、环保、能源和其他资源节约与合理利用的要求。篇5：西安万科城调研报告

西安万科城调研报告

万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、loft等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。

万科城项目门口设有公交 站台，有5条公交，平均2分

钟一班。公交线路可连接地铁 2号线长安南路地铁站及穿越

老城商业中心。规划中的地铁 6号线从项目东侧经过，并规

划在项目地块旁设“大学城北

站”。

目前，万科城主要销售一

期第三标段房源，共3栋楼，分别是18、19、21号楼，总高分别为32层和11 层，梯户比分别是 1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2011年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2013年交房。

开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。

项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅

户型面积：一居15㎡-45㎡ 二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡

建筑面积：616800平方米

占地面积：186848平方米

物业公司：万科物业

物业费用：1.5元/ 平米·月

绿化率：36.60% 容积率：3.0；公摊 22% 车位：1:0.5 暖气：地辐热采暖

供水系统：24小时热

水

土地年限：70 装修：装修标准：精装修

卫浴五金：摩恩 万科城一期沙盘展示图之社区西入口 灯光照明：欧普 或同类标准，万科家装方案

配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学； 银行：建设银行、邮政储蓄；

购物：华润万家、盛世商都。

第4篇：万科

分析报告题目：

关于“万科股权之争”的分析报告

学校：华中师范大学

姓名：芦娜学号：2014211443 年级：2014专业：人力资源管理专业 日期：2016年5月1日

提 纲

一、案例概要

（一）案例来源

（二）案例内容始末

（三）案例结果

二、案例分析及对策

（一）案例中发现的问题

（二）问题的分析原因

三、分析的结论及其推论

（一）结论

（二）感想

一、案例概要

（一）案例来源

来自于老师以及网络资料

（二）案例内容始末

1.【前海人寿17日发行15亿资本补充债】

据中国债券信息网，前海人寿17日发行公司2015年第三期资本补充债券，发行金额15亿元，首次划拨日为12月18日。

2.【王石宣战：不欢迎宝能系成第一大股东，理由就是你信用不够！】 王石在北京万科谈话表示，“不欢迎的理由很简单：你的信用不够。万科是上市公司，一旦上市，谁是万科的股东，万科是不可能一一选择的，但谁是万科的第一大股东，万科是应该去引导的，不应该不闻不问。” 3.【郁亮今天傍晚将就宝能事件正式表态】

万科媒体负责人表示，今天傍晚万科总裁郁亮将会在公开场合对此事进行正式表态。但目前万科更多的动作与底牌，还不能透露，傍晚郁亮的讲话更多是一种表态。集团层面需要对外释放的信息，都已经在王石董事长的讲话当中。4.【宝能质疑王石：万科品牌属于企业还是个人】

继早间发布“恪守法律，相信市场的力量”声明后，宝能集团再度发声：万科作为一个品牌企业，其无形资产到底属于企业，还是部分人？在这样的关键时刻 代表郁亮，代表员工、代表社会的秩序来发言，是否要有些代表资格的确认？一如既往地希望王石能够给新的大万亿万科提供战略导向，在股东变化的关键时刻，团 结管理层，把更多的精力用在工作，特别是公司企业文化管理工作上来。

5.【王石带领万科高层奔赴香港，郁亮昨日已赴华润置地商谈】

王石于17日高调发言拒绝宝能系入主万科之后，作为万科董事局主席的他随即开始了一系列阻击行动。可靠消息显示，王石今日已经带领万科一众管理层奔赴香港。

6.【宝能官网发“郑重声明”】

面对万科高管“不欢迎宝能”的表态，宝能集团发出声音：我们恪守法律，尊重规则，相信市场的力量。

7.【自12月启动以来万科涨幅已达70%】

18日早盘，万科A高开小幅调整后大举上攻，一路冲至涨停板，截至午间收盘，万科A报24.43元/股，涨10.00%，逾75万手封单。受股权争夺事件的刺激，12月至今万科股价启动以来，14个交易日内，万科已经录得5个涨停，12月以来股价涨幅接近70%。

8.【万科停牌筹划资产重组 单方面宣布关闭战场】

因万科A正在筹划股份发行，用于重大资产重组及收购资产，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定，经公司申请，该公司股票自2015年12月18日下午13：00起停牌，待公司刊登相关公告后复牌。

9.【证监会回应万科股权之争：合法合规便不干预】

对于万科和宝能近期的收购情况，证监会新闻发言人张晓军18日表示，收购与被收购，是市场自身行为，只要符合相关法律法规规定，监管部门不会进行干预。10.【郁亮致辞：重大问题面前我和王石一致】

今日18时36分，万科总裁郁亮开始致辞。郁亮表示，尽管他与王石做事习惯、语言表达、性格等方面有很多不一样，但在重大问题面前一致。11.【万科反击方案被曝定增20%股份】

万科此次是突击停牌做方案，且为了规避宝能参与，只能往3年期定增方向策划，初步计划定增20%股份，10%作为员工持股计划，另外10%向市场募集资金。

（三）案例结果

宝能通过其旗下的钜盛华、前海人寿等“一致行动人”在公开流动的二级股票市场上，通过一系列的举牌、暴力拉升等方式，一举超越此前万科的第一大股东华润，占有22%的股权。

事件以王石的妥协暂时告一段落。王石不愿宝能进入万科成为老大，所以后来与安邦保险合作。

万科称，安邦保险集团在举牌万科后，万科与其进行了卓有成效的沟通。安邦也表达了其对万科发展前景的肯定，会积极支持万科发展，明确希望万科管理团队、经营风格保持稳定。

万科欢迎安邦成为万科重要股东，并愿与安邦共同探索中国企业全球化发展的广阔未来，以及在养老地产、健康社区、地产金融等领域的全方位合作。

同时，安邦保险集团也在其官网发布声明，看好万科发展前景，会积极支持万科发展，希望万科管理层、经营风格保持稳定，继续为所有股东创造更大的价值。

安邦称，万科是中国房地产行业公认的标杆企业，拥有业内最优秀的团队和最受认可的品牌、信用。与万科共同探索中国企业全球化发展的广阔未来，以及在养老地产、健康社区、地产金融领域的全方位合作。愿所有投资者共赢未来！

二、案例分析及对策

（一）案例中发现的问题

1.宝能系为什么要不惜巨大代价的收购万科？ 2.万科（王石）为什么反对宝能系收购？

3.华润作为原来的最大股东为何没有做出相应反应？ 4.为什么最后万科选择与安邦保险合作？

（二）问题的分析原因

1.宝能系为什么要不惜巨大代价的收购万科？

宝能系通过对旗下企业的股权质押和融资获得了用以收购万科的大量资金。对旗下企业大量的股权质押和融资会影响企业内部的发展，而宝能系冒着极大风

险也要收购万科的原因就在于为了了宝能系之后的发展。

万科信用AAA级，信用较好，若宝能收购万科之后，向其注入宝能的房地产项目，将会大大降低融资成本，也为以后的融资和投资铺设了一条美好的道路。另外，收购万科之后，会带来极大的好处，不仅会有稳定的长期投资回报率和丰富的回报，还可以成为日后宝能进行商业谈判的资本。2.万科（王石）为什么反对宝能系收购？

王石针对钜盛华所属的宝能系举牌万科时发声，不欢迎宝能系成为万科第一大股东。不欢迎宝能系成第一大股东，而不欢迎的原因有四点：

一、信用不足：王石表示自己了解宝能发家史，称宝能信用不够，会影响万科信用评级，提高融资成本。

二、能力不足：地产领域年销售额几十亿的宝能，能力不足以管控万科。

三、短债长投，风险巨大：以短期债务，进行长期股权投资，风险非常大，是不留退路的赌博。

四、华润作为大股东角色重要：华润作为大股东角色重要。华润在万科的发展当中，无论是在万科股权结构的稳定、业务管理还是国际化都扮演着重要的角色。

其实，另外还有一些原因，比如宝能对房企资本运作的黑历史、王石相信自己有能力赢得这一战争，还有就是王石作为万科创始人的情感归属问题。

所以对于万科和王石来说，若宝能收购万科之后没有好处，坚决反对其收购万科。

3.华润作为原来的最大股东为何没有做出相应反应？

这与当时华润内部的环境有密切关系。当时华润原董事长被查，企业内部动荡不安，自顾不暇，并且代理董事长傅育宁行事偏向稳妥，不会激进而行。华润当时在等待合适的实际来进行行动，所以一开始处于观察状态。当时万科股价处于高位，若华润为多会第一股东的地位来与宝能对抗，必须要付出大量的资金和成本，而当时华润并没有有如此的能力，所以一直没有行动。4.为什么最后万科选择与安邦保险合作？

安邦保险其实与钜盛华、前海人寿可能都是一致行为人，都曾经增持过万科的股权。但是相对比宝能来说，安邦保险是一个更好的选择。安邦保险原本就是万科的股东之一，而且，安邦的信誉和能力都比宝能要突出，在如此情况下，万

科只能与安邦保险进行合作。

安邦与万科在深夜发布声明宣告了“结盟”。对此，有观察人士指出，王石度过此番危机之后可能不一定要赶走宝能。对于职业经理人说来，没有独大的股东，在股权结构上造成一种互相制衡的局面，或者才能给自己创造最大的空间。随着安邦和万科在深夜发布声明宣布“在一起”，作为宝能系、华润之外的万科第三大股东，“宝万之争”中最重要的第三方力量，安邦保险的“倒戈”改变了双方力 量的对比。安邦与华润、万科管理层三者总共持有万科股份26.43%，超过了宝能系持有的24.26%。“三国杀”的局面演变为“楚汉相争”。至此，宝能收购万科暂时以失败告终。

三、分析的结论及其推论

（一）结论

1.宝能在这次与万科的股权大战之中采取的是集中竞价方式，也就是恶意并购。2.万科采取的反收购策略主要是拖延策略和白衣骑士策略。为了拖延时间，进行停牌，停牌只是缓兵之计。为了对抗宝能，万科寻找可以合作的白衣骑士，在选择白衣骑士时，经过慎重考虑选择了安邦保险。

3.企业收购必须合情合法合理，必须通过正确的方式进行收购。如果想宝能系一样恶意收购的话，可能最后结果就是两败俱伤，“偷鸡不成蚀把米”。

（二）感想

作为一家上市公司，收购别人或被别人收购都是很正常的事情。正如证监会所言，收购与被收购，是市场自身行为，只要符合相关法律法规规定，监管部门不会进行干预。但对于万科这样业绩优秀的公司来说，遭遇野蛮收购不是一件好事。因为这种收购违背万科团队及原第一大股东意愿，双方自然会有一番激战，万科方面不仅要消耗人力、财力，股权之争带来的动荡也是不利于万科发展的。尤其是一旦反收购失败，万科就真的要改弦更张了。

因此，万科的股权之争对于股权分散的上市公司来说是一个警示。它提醒这些企业，一定要有反收购的意识，要保证企业的控股权不会旁落。对相关的公司来说，要有随时打破敌意收购者的措施安排。一个健康发展的企业，这种自我保护意识是很有必要的。遗憾的是，万科并没有这样的自我保护意识。正是这个不足的存在，给了宝能系以可乘之机。面对宝能系咄咄逼人的攻势，万科已着手反

击，但能否如 愿，还是后话。虽然向特定对象增发股份可以稀释宝能系的持股比例，但在宝能系已成为第一大股东的情况下，这种发行股份的计划能否在股东大会上获得通过是一 个问题，至少作为第一大股东的宝能系是会投出反对票的。

第5篇：万用 述职报告

述职报告

不知不觉新的一年又要开始了，从开始的业务学习到后来工作的逐步深入，感受了很多，也学到了很多，并且在所有同事和领导的帮助支持下，我认真地履行了工作职责，较好地完成了工作任务。现根据政府工作要求将工作情况作以下简要汇报：

一、思想作风建设

注重加强政治理论学习，强化全心全意为人民服务的意识，在思想上保持高度一致，行动上坚决贯彻落实政府的各项工作部署，不断提高自己的政治理论水平，为认真履行岗位职责奠定坚实的政治理论基础。

二、履行岗位职责

1、理顺工作关系

根据相关材料要求，理顺各材料之间的相关关系，分清主次，确保各工作能按时完成。

2、认真做好各项工作

首先，按时按量完成相关部门交待的材料和数据的报送、文字的录入与登记等工作，保证相关材料完整、准确，符合上级要求。

其次，按时完成用工信息发布系统的相关登记与考核、相关台账与报表的建立。

最后，按时完成领导交给的各项任务。

3、加强与同事间的交流

为了能尽快适应新的工作与环境，我积极主动地向领导、同事们请教，虚心学习他们的工作经验、工作方法和相关业务知识，取人之长，补己之短，使自己对整体工作和自己的本职工作有了一个新的认识和新的规划。通过深入的学习交流，我开阔了视野，丰富了知识，提高了修养，坚定了做好本职工作的信心和决心。交流不仅能增加彼此之间的感情，而且极易形成积极和谐的工作氛围，一个团结、和谐、积极向上的集体，不仅能提高工作的效率，提高大家的集体荣誉感，而且对每一个成员起着巨大的潜移

1默化的激励作用，提高了集体的凝聚力和战斗力。

三、个人素质

1、要有一定的处事能力。

处事要豁达，不要求全责备，斤斤计较，对于工作中存在的问题和矛盾，要以宽容之心去协调，去处理；在处理矛盾时，一定要相互谅解，支持。

2、要有一个聪慧的头脑。

一个人的理论素质越丰富，预测和解决问题的能力就越强，所以必须把学习放在第一位，认真扎实地学习，扩展知识的领域，更新知识结构，不仅要讲求学习的全面性、系统性，还要注重学习的针对性，做到在学习理论上“精益求精，求真实效”。社会在日益更新，知识涉及的范围也越来越大，因此在学习过程中，应正确有效地去疏理理论知识，在工作中不断创新自己，使理论与实践相辅相成，相互促进。

3、要有一种高尚的人格魅力。

我的人格，就是扎实做事，做一个堂堂正正的人。这样的人格能使我挡住诱惑，战胜一切。对待职业要有春天般的热情，对待他人要有海一般的胸怀。他人的优点要虚心虔诚地学习；他人的缺点，要学会包容和理解，只有真心真意地付出才会赢得别人的尊重。

四、2011年工作计划和努力方向

工作近八个月，我虽然能完成各项工作任务，但是也存在着一些不足和差距：

1、工作积极主动性不足。工作较被动，都是等领导安排了才去做，未能积极主动地去“找”事做，有时较松懈；

2、业务能力不足。因为之前从学校毕业后从事的工作与社保所的工作有很大的不同，相关业务知识掌握得还不够，且过于依赖电脑；

3、工作条理性不足。工作有时显得很凌乱，没有条理性。有时因为忙乱，会造成疏忽，如未能及时登陆发布系统；

4、工作关系处理上有不足。平时虽然注重处理与同事的关系，但是仅仅局限在本部门同事之间，与其他各部门的同事及社区人员接触不多，有时也给工作造成了一定障碍。

针对以上不足和差距，在今后的工作中，我会继续加强业务能力的学习，端正思想，克服懒惰性，积极进取，有计划性的做好本职工作，同时处理好各方面的工作关系，为社保所的工作和辖区内的各项建设贡献自己的一份绵薄之力。

谢谢大家！

第6篇：万用述职报告

万用述职报告

万用述职报告

今年以来，我在*****正确领导和同志们的积极配合下，以党的十六大精神和“三个代表”重要思想为指针，与时俱进，开拓进取，求真务实,认真履行自己的岗位职责，在***工作中,取得了较好的成绩。现将一年来学习和主要工作职责履行情况简要汇报如下：

一是认真学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想，努力提高理论修养，改造世界观，做到与时俱进。二是学习计划生育“一法三规一条例”，掌握人口发展规律，做到依法行政，力求在贯彻党的计划生育方针、政策和上级精神时不走样，并结合实际创造性地抓好落实。三是积极学习现代管理知识，不断更新、完善自我，力求使自己适应新时期人口与计划生育工作对领导干部的知识要求。通过学习进一步增强了党性观念，同党中央保持高度一致;增强了工作中的预见性和创造性，使自己较好地具备了适应本职工作的能力。能够正确处理国家、集体、个人三者之间的关系，时刻把党和人民的利益放在第一位，个人利益服从党和群众利益，平时注重关心社会，关心群众，关心集体，关心同志。注重从身边小事和本职工作做起。立足本职岗位，做到了干一行，爱一行，干一行，专一行。把自己平凡的工作，作为为广大群众服务的起点。在工作上，争创一流水平，坚决按照党的要求，同党中央保持高度一致，在学习、工作和生活中识大体、顾大局、讲党性、讲奉献，树立勤政廉政、淡泊名利、醉心事业、勤勤恳恳、一心为公的思想。

主要表现在：作风廉洁，办事公道，品德高尚，从而树立了良好的个人形象。

作风廉洁。在实际工作中坚持不以权谋私，不行贿受贿，不搞钱权交易，不徇私舞弊，不投机钻营，不开后门。违纪违法的事一点不干，一尘不染。要做到这样，我主要做到了三条：一是不断进行反腐倡廉学习，对照正反两个方面的典型，认真反思，警钟长鸣，努力克服享乐主义、拜金主义和极端个人主义。二是事关全局的大事以及群众关注的热点、难点问题，都要及时向****汇报，经过领导班子研究决定，然后遵照执行，不独断专行。三是严格要求自己。作为镇武装部长，特别是我主抓**工作，是与基层打交道最为直接的工作，与群众接触的机会多。因此，自己工作的形象如何，直接关系到党和政府在群众中的形象，直接关系到整个**队伍建设。在我每次带队处理问题时，总是早作准备，早下村，力争把任务赶在中午前处理完毕，尽早返回镇里。如果工作需要中午留在村里走不了，不管是搞集中服务活动，还是两三个人处理社会问题，一律按照标准，简单就餐。在实际工作中，凡是要求同志们做到的，自己首先做到，为同志们做好表率。自己在工作、生活上作出好的表率的同时，我还注意加强计生队伍的廉政建设，制定了廉政工作制度，筑牢防腐倡廉的内部防线，做到警钟长鸣，使计生队伍干部职工思想上有明显提高，政治上有明显进步，作风上有明显转变，纪律上有明显增强，带出了一支作风正、工作硬的计生队伍，有力地促进了工作顺利开展。

办事公道。到红泥湾工作之后，特别是我主抓计生工作以来，我坚持客观公正地看待每一个人、看待每一项工作，不带个人色彩，一是一，二是二，不和稀泥，不吹“黑哨”;对问题不夸大、不缩小、不回避、不迁就。在用人上，坚持唯才是举，人尽其才，才尽其用，不拉小圈子、不搞亲亲疏疏、不计个人恩恩怨怨。

品德高尚。自己经常以做一个正大光明、胸怀宽广、心底无私、助人为乐、有益人民的好干部来要求自己。在实际工作中遇到棘手的问题、困难的工作，自己都挺身而出，站在困难的前沿，跟大家一起战胜困难;工作上出了问题就勇于承担责任，替同志们担担子;当同志们生活上遇到困难时自己就鼎力相助，主动为大伙排忧解难;在荣誉面前，好的事情上，自己就靠边站，把荣誉让给做实际工作的同志;坚持以身作则，做出表率：带头学习，练好基本功，不断提高自身素质;带头工作，创造佳绩;带头严以律己，对照“三个代表”严格要求自己，不仅做到“工作上不偷懒、作风上不耍滑、生活上不谋私、言行上不违纪”。做到“处事讲原则，工作讲实干，廉洁讲自觉，共事讲团结”;带头遵守制度，要求别人做到的，自己首先做到，要求别人不能做的自己首先不做;带头讲学习、讲政治、讲正气，认真开展批评与自我批评，不回避矛盾，不争功诿过，不只报喜不报忧，以自己光明磊落的言行影响和促进计划生育队伍的建设。

重点做好了主抓的计划生育工作。今年以来，在镇党委、政府的领导下，我带领计生战线上的同志们，以十六大精神和“三个代表”重要思想为指针，以宣传“一法三规一条例”为切入点，进一步完善“依法管理、村民自治、优质服务、政策推动、综合治理”的管理机制，加强计生队伍建设，积极参与抗击非典攻坚战，通过一年来的艰苦努力，取得了显著成绩。至目前，全镇计划生育管理人口****人，已婚育龄妇女***人，其中已婚未育**人，一孩**人，二孩及以上**人，结扎**人，双女结扎**户。全镇人口出生率**‰，人口自然增长率**5‰，计划生育率*%，统计符合率达*%，避孕节育措施落实率**%，圆满地完成了各项目标任务。主要做好了以下工作：一是加强宣传阵地建设。今年以来，全镇共投入资金10万余元，强化阵地建设。一是镇指导所所有科室进行更新改造，二是镇、村人口学校 配备了电教设备，更新了宣传版面的内容。三是沿公路树立了电脑喷绘制作的大型计划生育宣传标牌21块，刷写墙体标语3000多平方米。二是搞好了春、秋、冬季三次大型计划生育集中服务活动和“六查一落实”活动，通过这几次大的集中服务活动，摸清了全镇计划生育底子，解决了工作中存在的突出问题，为全镇计划生育工作打基础、上水平起到了决定性的作用。三是搞好了依法行政集中教育活动，在活动中，共组织镇村计生系统干部职工学习42期，干部职工撰写自我剖析材料36篇，制定整改措施12条,征求意见26条,已采纳23条，在生育证发放、健康检查、避孕节育措施落实、妇科病普查普治、政务公开、帮扶致富等方面进一步完善了制度，采取措施，全面整改。四是搞好法制宣传，深入宣传“一法三规一条例”。今年，我们共举办法制培训班12期，举办专题法制宣传一条街4次，演出法制宣传文艺节目13场，印发宣传材料7000余份，受教育群众达6500余人次。五是加大后进村整治力度。针对后进村存在的突出问题和群众意见较大的问题，进行专项治理，做到一手抓整治，一手抓发展，重点帮助后进村理出自我管理、自我教育、自我发展的新思路。目前，后进村各项制度得到了完善，突出问题得到了解决，计生工作水平有了明显提高。六是加强计生队伍建设，提高队伍素质。在计生队伍中开展职业道德教育和“争做新时期最可爱的人”等活动。同时强化技术队伍培训，采取请进、送出等办法对全镇计生工作人员进行培训，提高了计生队伍整体水平。

XX年以来，在市局党组的正确领导下，在**局党组一班人的关心帮助下，在分管科室的全力支持下，我紧紧围绕上级局确定的工作思路和工作重点，踏实工作，不断创新在政治思想、税收业务和廉政建设等方面均取得了一定的成绩。现将一年来的主要工作述职如下，请领导和同志们评议。

加强政治业务学习，不断提高理论素养和业务水平，不但是新时期税收工作的需要，也是适应新形势，解决新问题，实现新发展的必然要求。在实际工作中，我采取多种形式，全面加强了对政治理论和业务知识的学习。

一是加强对政治理论的学习。一年来，我认真学习了马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想，尤其加强了对十六届四中全会相关文件及《中共中央关于加强党的执政能力建设的决定》的学习。在《中国共产党党内监督条例(试行)》和《中国共产党纪律处分条例》颁布以后，我又把学习“两个条例”作为日常学习中的一项重要内容。通过认真研读有关文件，掌握了精神实质，充分认识到在新的历史时期，加强党的执政能力建设和加强党内监督的重要性和必要性。在政治学习中，我采取集中学习和自学相结合的方法，并结合撰写心得体会、加强交流沟通等形式，以强化学习效果。通过政治学习，提高了政治素养，增强了大局意识、整体意识和政治意识。

二是刻苦钻研，不断提高业务技能。我是抓业务工作的，始终注重对相关业务知识的学习。一年来，我全面加强了对税收专业知识、会计知识的学习。同时，结合自身实际，针对实际工作的需要，系统学习了相关经济知识和计算机知识。另外，按照上级的安排和阶段工作重点，着重学习了税源精细化管理、纳税评估等相关知识，使自己的知识结构得到优化，业务水平得到提高，工作能力不断增强。

三是努力营造文化氛围，丰富国税文化。在实际工作中，弘扬以“诚信自强，团结拼搏，求实创新，廉政为民”为主题的河南国税精神是每一名国税干部的职责。因此，我把向周围同志灌输新的工作理念，改善精神面貌和转变工作作风作为我的一项日常工作，以营造良好的文化氛围，丰富国税文化。在实践中，我的主要体会就是，只有把税收工作同河南国税精神有机结合在一起，在工作中体现，在工作中实践，在工作中发展，才能调动大家的积极性和创造性，促进各项工作的顺利开展。

在党组分工中，我主要负责税收业务工作，具体分管政策法规科、征收管理科、涉外税收管理科以及组织收入工作。一年来，我针对自己的业务分工，认真做好了税源管理和税收征管工作。

(一)努力做好税源精细化管理工作

一是积极组织有关人员，通过下企业实地查看，与法人、会计询问约谈，找业内人士座谈，从CTAIS提取数据精心测算等方式，充分掌握第一手资料，按时完成了市局分配我局的3个市级重点行业(平板玻璃制造、建筑用金属制品制造、非食用植物油加工)评估数学模型的初稿，并进行了初步验证工作。经过模式验证、案头分析和实地调查，为税务机关了提供准确真实的纳税资料。

二是完成了对加油站、面粉加工、福利、森工、废旧物资经营、以废旧物资为原料的生产企业、商贸企业的专项评估。其中：面粉行业三户，已入库税款**万元;加油站1-12月份实现销售**亿元，入库增值税税款***万元，比去年同期**万元增长**万元，剔除中石化系统影响，其它加油站(包括个体加油站)税负由去年同期的%增长到今年的%，提高个百分点。

三是做好了纳税评估工人。接收一般纳税人电子申报2139户次，纳税评估考核指标均达到100%。重点评估企业57户，补缴税款120万元。移交稽查处理5户。

四是抓好重点行业，重点纳税人的管理。通过认真开展税源清查，分行业进行重点管理。有重点地对汽车修理、医药、加油站、面粉加工等行业进行了专项检查，共查补入库税款5万多元。加强了对“四小票”企业的管理，通过实地调查，日常监控，设立税负预警线等方法最大限度地减少了违规行为的发生。同时我们还建立了行业税源基础信息档案，纳入纳税评估系统资料库，作为日常税源管理和纳税评估工作的依据和信息。

五是努力做好所得税管理工作。首先，做好了所得税汇算清缴工作。XX年，我局共有缴纳中央级企业所得税的企业80户。其中，就地纳税企业66户(盈利企业23户，盈利面为%，盈利企业实现销售收入101936万元)，利润总额1161万元，企业年度申报应纳所得税425万元，实际上缴所得税428万元。汇总纳税企业13户，汇总纳税就地预缴企业1户，年利润额337万元，实际上缴所得税34万元。其次，加强对新办企业所得税的辅导和日常管理工作。认真做好税收政策的宣传，逐户健全企业所得税征收方式鉴定表，规范企业所得税纳税申报表的填写，确保纳税申报资料的齐全。同时，对税前列支项目，严格税收政策，注重调查核实，严把审批关，这既保护了纳税人合法权益，又维护了税法的严肃性。另外，我们还按照省局的要求对辖区内的市电业局、市郊区电业公司、市烟草公司和**区烟草公司XX年的所得税申报缴纳情况进行评估。

为巩固精细化管理成果，每月28号召开精细化管理例会，由各基层单位汇报当月精细管理情况，集中解决出现的新问题。同时，我们将其纳入目标考核，并将考核结果与个人工资挂钩，充分调动大家的积极性和创造性。

(二)加强一般纳税人管理

一是把好年审关。严格执行有关政策，严把关口，确保年审工作的质量。截止5月30，我局增值税一般纳税人年审工作全部结束。在应年审的159户增值税一般纳税人中，年审通过140户，占88%;年审不合格取消一般纳税人资格的19户，占12%。

二是把好认定关。本着执行政策，严格把关，方便企业，提高效率的指导思想，切实做好了增值税一般纳税人的资格认定及取消工作。全年，我局共新认定一般纳税人46户;临时一般纳税人转正24户;取消一般纳税人资格61户。

三是把好日常管理关。对所管辖207户增值税一般纳税人的帐务核算情况、增值税专用发票使用抵扣情况、商贸企业管理情况、金税工程设备管理情况等进行逐户检查和评估。采用查询电子数据与实地查看相结合，案头分析与座谈了解相结合，数据测算与纳税评估相结合，取得了明显效果。责令限期健全帐户核算7户，取消增值税一般纳税人资格61户，补缴增值税100余万元，不仅起到了震慑纳税人的作用，也为税基精细化管理提供了范例。

(三)严格执法考核，建立客观有效的评价机制

根据市局制定的《一般纳税人税源管理责任人管理及考核办法》、《小规模纳税人税源管理责任人管理及考核办法》和我局实际情况，加大对税务人员执法行为的监督力度，制定了《**国家税务局XX年目标考核办法》，利用执法考核软件、CTAIS帮助系统、税务监控等信息化手段，实行政策法规科、职能责任科室、税源管理单位三重监控，积极解决征管工作中存在的问题，不断提高征管质量。发现问题及时提醒，即时纠正，并要求全体国税人员进一步提高思想认识，转变执法理念，强化工作责任心，采取有效措施，努力提高税务人员执法质量与执法效率，取得了显著成效，执法考核全年实现“零过错”。

(四)转变工作作风，优化纳税服务

一是逐步建立健全各项制度，使优化纳税服务工作制度化、规范化、经常化。完善征管前台咨询窗口功能，认真落实首问负责制度、公开办税制度、限时服务制度。二是建立岗位服务制度，根据税收征管岗责体系设置及其他业务分配需求，找准税务机关各个业务岗位与纳税人的接触环节，明确工作职责、服务标准以及责任追究事项，以有效的监督制约机制促进优化纳税服务工作的开展，最终达到税前、税中、税后的全方位服务。即：税前，为纳税人无偿提供各种咨询服务，保证纳税人了解税法的渠道畅通，保证国家税收政策及时宣传、贯彻到位;税中，为其提供方便、快捷的服务;税后，建立征纳沟通渠道，倾听纳税人的意见，及时向纳税人提出改进建议。从而赢得了纳税人的好评。

由于工作踏实，措施得力，有力地促进了我局的组织收入工作。XX年，我局提前79天完成了全年税收计划。全年累计入库各税万元，为年计划的%，为去年同期的%。为全市国税计划的提前超额完成做出了贡献。

作为一名基层税务机关的领导干部，作为一个具有多年党龄的共产党员，我深知加强自身建设的重要性和必要性。一年来，我通过加强自我教育，廉政意识和廉政观念不断增强，真正做到了为官清正，为税清廉。

一是认真学习相关廉政法律法规。一年来，我通过参加所内廉政教育活动和自学等形式，系统学习《税务人员十五不准》、《六条禁令》、《禁酒令》和党风廉政建设的有关规定，同时，结合对两个条例的学习，进一步强化自我廉政教育，也使自己在日常工作中有所遵循，有所依托，确保不越雷池不步。

二是在工作中严格要求自己，做到公正执法，严格执法。我是抓业务工作中，经常与纳税人打交道。在实际工作中，我总是警省自己，要坚持原则，站稳立场，做到带头守纪、以身作则,办事公道、不循私惰,作风正派、严格落实税收政策，确保国家的税收利益不受损失。要以自己的实际行动树立廉洁奉公的国税形象。

三是做好“身边人”的廉政教育。在日常生活中，我经常提醒自己的家属和子女，在物质生活上要知足常乐，面对利益要有清醒的头脑，要站稳脚跟，要有自己的处世原则。同时，对自己周围的同志，坚持常吹廉政风，与他们常沟通，结合一些系统内外的典型案例，细致剖析，时刻告诫他们，要珍惜自己的岗位，珍惜今天的生活，要耐得住清贫，经得起诱惑，经受住考验，要慎独、慎行，不取不义之财，不做违心之事。通过以上方式，做好了“身边人”的工作，在自己的周围营造了一个清正廉洁的圈子。

当然，我的工作中尚存在一些不足。一是重视内部管理，对外部管理重视不够。虽然内部考核在全市名列前矛，但外部管理中仍存在个体税负较低、达到起征点户比例不高、个别行业税负低于全市平均水平等问题。二是工作中有时存在畏难情绪。如在个体工商户建账、农副产品收购企业管理等问题上，虽然知道是薄弱环节，但一直没有全力解决。

针对**局的实际情况和我工作中存在的不足，在以后的工作中，我准备从以下几个方面着手，努力做好XX年的各项工作。

一是紧紧围绕全国税务工作会议确定的总体要求和工作目标，努力提高税收征管质量，确保税收收入稳步增长。

二是针对基层税收征管工作中存在的问题，制定切实可行的考核办法，增强其针对性，加大考核力度，以考核促质量，以考核促收入。

三是进一步加强对企业所得税的管理。严格落实税收政策，使企业所得税管理规范化、科学化。

四是充分利用纳税评估手段，继续加大对一般纳税人，特别是商贸企业一般纳税人的管理，加大对“四小票”企业的监控力度。

五是继续做好个体税收管理工作。落实相关税收政策，公平税负，规范税收秩序，改善税收执法环境。

第7篇：楼盘考察报告万科

楼盘考察报告——万科中粮本岸

周雨城

万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。

万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。

本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。

本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房

间的功能分区主次分明。

本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。

万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。

当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。

其次是在小区规划上，由于小区设计的住宅的内部空间相对较大，从而小区的外部空间不够好。住户之间缺少相应的交互空间。并未体现中国传统住宅的交互性强的特点。邻里关系被高大的院墙隔开。

在户型上面，围绕着中庭，设计者做了相对较多的文章，但是功能划分上并不十分明确，同时，户型的设计更多考虑的居住性，休闲空间考虑不够。户型的设计比较单一，客户群相对来说比较狭窄。

当然，一个小区总是为特定的人群所设计的，没有一个产品可以超越这个范围。本岸的设计无论从哪个方面来说，都可以称得上成功。

第8篇：万科财务报告分析

万科财务报表分析报告

——浅析万科负债率、存货周转率及融资环境

廖静娴蓝晓斌梁莉诗丘嘉豪

【摘要】万科无疑是房地产行业的领跑者。最新报告显示万科再次蝉联2012年上市房企综合实力的冠军。基于对万科的势态分析，我们选取了万科的资产负责率，存货周转率及融资环境作为我们的分析主线，并根据部分房企企业在2011年的销售额目标完成程度统计，选取了保利、招商、金融街、亿城四个比较对象。对此，通过分析万科逐年递增的资产负债率，巨额的存货量和当前的融资环境等对万科的财务进行分析。【关键词】万科成功之道财务问题融资环境

万科无疑是房地产行业的领跑者。王石带领一群善于思考的头脑人物，规范化，专业化和透明化的管理模式，以“尊重人”为核心的企业文化，产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，这都是万科领跑的能量来源。资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。

1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，这就标志着中国长期封闭的房地产市场。改革开放以来，随着社会主义市场经济的发展，20多年过去了，我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，实实在在的成为了国民经济的支柱产业，我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，为此国家自03年开始开对房地产行业进行宏观调控，陆续出台一系列的政策和措施，以实现市场的稳定繁荣发展。

本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，其主旨在于理清万科现存的财务，并通过找出问题，提出相关建议。三条主线分别为：

一、万科在财务上的成功之道；

二、万科将迎来的财务问题；

三、万科当前的融资环境。

一、万科在财务上的成功之道

万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，发展壮大，其规模已成为当今中国最大的房地产企业。在房地产行业中，存货的比重必然占总资产的大部分，万科地产也不例外，通过研究近5年的财务数据发现，存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，但如此高的存货占有比率，万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢？以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，首先从存货周转率上进行比较分析（图1）：

图 1

根据最新行业财务指标数据显示，房地产行业的存货周转率有以下几个分界值：0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，从图表上可以得出，万科在同行业中基本上高于平均值的50%，并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，依据存货周转率（次数）=销货成本÷平均存货余额的公式，结合万科近五年的财务报表发现，万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。

万科的存货量由2007年的664亿增加到2011年的2083亿，增幅达3倍之多，同时，全部上市的房地产企业的2011年存货总量高达2.47万亿，以此相对应的是，存货周转率的下降，从图1来看，五个企业的存货周转率都程下降的趋势，对应存货消化能力的下降，房地产企业面临的财务风险增大。万科在今年制定“多卖房，少拿地，现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，对此，我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。(图2）：

图 2

图2显示，五个企业的存货销售期都有增加的趋势，但万科相对于其他四个企业来说，销售期较短，比较稳定。从万科的管理来看，主要有两个方面的过人之处。

一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，行业内著名的“大量拿地，快速开工，以标准化、规模化取胜”，让造房子想造汽车那样，从生产到销售，让产品迅速占领市场。索尼，惠普等这些都成为了万科的学习对象，对于这种跨行业的学习，使万科在房地产行业中保持自己的特色。

二、万

科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，在住房中配套高质量的物业管理，产品的设计能超越客户的期望。把客户的满意度来改进企业的服务战略，是大多数房产的宗旨，但万科能在客户的期望上进一步的超越，对于这种企业带给客户的期望，让客户成为了万科销售的王牌。

二、万科将迎来的财务问题

（一）万科不断上升的资产负债率。

当前，我国房地产企业的资产负债率大幅上升，几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。事实上，房地产行业正面临资金链收紧的问题，很多房企都选择降价促销。显然，万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。财务报表显示，万科2011年的2962亿资产规模中，就有2284亿来自负债。

从图3可以看出，五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，根据相关数据显示，2011年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。万科2011年的资产负债率达78%，属于中等偏高水平。“万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，但从数据看来，不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。

我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。从风险来看，潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。现金流太少也会令企业在投资机会出现时，无力出手。”过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，财务压力和财务风险的增大。让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。

从机遇来看，有经济学家说过，只有把资产在泡沫中快速放大。房地产是一个选择，虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。高负债在某种程度就像人超越了自身条件的限制，超限运行，长时间的情况下必将出现异常后果。然而房地产是一个选择，虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。

万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，2005年至今，万科收购的企业达上百家。在高负债下，万科与同行业同样面临新的机遇和风险，这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。

图3

（二）从负债中的预收账款看高负债率

从负债结构分析万科的负债时，发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。（图4）。

在企业偿还负债中，预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，到房子建成后，房产企业只需要把房子交给客户，而并不需要用真金白银去还债。而且，很大程度上，企业的预收账款在未来的期间都可以确定为营业收入。预收账款越多，说明公司越能力越大，2007年到2011年不断上升的高额的预收账款，也说明了万科对于购房者的资金占用能力较高。

图4

三、万科当前的融资环境

（一）融资环境及结构

据中国上市企业上百强发布报告，2011年，中国房地产行业经历史上最严厉的调控，我国房地产市场进入深度调整期，市场不确定性因素增强，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。房地产里的大企业相对容易获取银行的青睐，但是很多企业如万科等都一直在扩展融资渠道，如利用信托的融资方式。资金无疑是房地产企业开拓市场的一个重要的要素，巨额的融资也是房地产行业突出的特点。

2012年5月11日在万科召开的股东大会上，万科具有强大的融资能力和融资创新能力，采取对融资适度从紧的稳健的财务政策。且融资多元化，与实力较强的投资公司合作，这不但令万科的综合实力增强，而且提高了万科抗风险的能力。另外，万科的融资规模不断的扩大有赖于其自身的优势条件：对股东利益的创造和保护，融资运作中对于股份制和公众公司的深刻理解和具体契合，不断提升适应于增长的组织能力。在具有强大的融资能力下，如何有效的运用资金，让其创造更多的利润，这有三方面的因素：有效的治理结构，有效投资并保持稳健，以透明化运作强化资本。

（二）从每股收益看万科的回报率

我们利用每股收益的杜邦分析来看万科在有效利用融资资金的优势。与其他四个企业相比较（图5），万科的每股收益呈逐年上升的趋势，2011年相比2008年增幅达50%。根据每股收益=每股净资产*净资产收益率。通过图6，可以看到2008年的每股净资产与净资产收益率有所下跌，这也导致了每股收益在2008年下跌的原因，随着金融环境的好转，每股净资产与净资产收益率逐年上升，盈利能力不断上升，投资者得到回报，这与万科融资战略密不可分。

图5 图6

四、小结

万科较高的存货周转率使得其销售期较短，比其他企业更具竞争了，但是随着规模的不断扩大，负债和高存货量在一定程度上成为企业发展的负担，加之万科在通过并购扩张模式中，导致企业枝叶过多。近期，社会上关于万科房产质量的问题也比较多，加之高管人员的流失，王石说，万科会为了质量沦为老二，这句话一定程度上是反映万科追求高质量的外在体现，另一方面，难道不是也反映万科在高速发展中遇到问题，需要进一步解决吗？

破山中贼容易，破心中贼难，企业要取得巨大的成就，必须不断的超越自我，突破现在的界限。沧海横流，方显英雄本色。越是经济寒冬，领跑者越需要沉着应对，备足粮草和棉衣，团结更多的盟友.等待新的市场机会。

[1]决策资源房地产研究中心，《万科之道》，中信出版社，2009版 [2]国务院国资委财务监督与考核评价局，《企业绩效评价标准值2011》，经济科学出版社 [3]相关财务数据来源：和讯网

万科集团(000002)

财务报表分析报告

安徽财经大学10会计三班

陈恩燃 2010931191

2013.06.20

流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。

资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。

万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而2011年存货的大量积存主要受国家地产调控政

策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。

持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。

应付账款增加是由于工程量的增加。

一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。

一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。

速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。

一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。

公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。

由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。

尽管业绩增长势头强劲，2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，2011年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。

同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。

净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。

2010年的经营活动现金流入比2009年增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展

经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加 2010年购买商品、接受劳务支付的现金流量比2009年增加了92%，但现金流入与2009年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。

综合评价

一.杜邦分析原理介绍

杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率

指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

二．杜邦分析数据。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

数据分析结果：

（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2012年-2013年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。

（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

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