《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》读后感_物业管理酬金制电子书

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《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》读后感

通过该《公告》我们看到了行业协会作出的不懈努力及其发挥的巨大作用，同时，看到了政府部门转变思想，办实事、与时俱进的坚实脚步。

一、对《公告》的理解

该《公告》规定了对于以酬金制开展物业项目管理的物业服务企业代管物业服务资金免征营业税的两种行为：一是对物业服务企业开设独立账户专项存放为业主委员会代管资金的行为；二是业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开局结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为。

实施酬金制的物业项目，物业服务企业预收的服务资金不是其经营收入，属于代管资金，为所交纳的业主所有。长期以来，由于现实中业主大会不具备完全民事主体资格，不能在银行设立账户，因此业主预收的物业服务资金只能由物业服务企业代管，存放于物业服务企业账户中。该《公告》的发布彻底解决了物业管理活动中采用酬金制计费的物业服务企业，在实际经营中代管资金部分被重复征税的问题。

本次政策的调整立足于关注民生，充分考虑了物业服务酬金制收费方式的特点，厘清了物业服务征税基数，减轻了物业服务企业的经营负担，促进了物业管理行业健康有序发展。

目前，本市70%的小区采用的是“包干制”，即业主将物业费交到物业公司手里，物业公司使用物业费提供服务，直接“包干”，结余了是物业公司的，不够也是物业公司自己补。酬金制是更先进的方式，能保证物业费支出的透明，但目前全市只有3成小区采用这一制度。酬金制就是在预收的物业服务资金中，业委会按约定提取一部分作为酬金支付给物业公司，其余资金的使用物业公司无权自己决定，要按照业主大会的要求，全部用于物业服务合同中约定的支出。如果最终有结余或者不足，则均由业主享有或承担。该《公告》的发布，鼓励、引导更多的物业企业提供服务时采用酬金制，促进物业行业健康良性的发展。

二、免征的营业税如何合理的使用。

《公告》的发布对物业企业及业主来说，都是一件非常好的事情。有了更多的资金用于社区资产的管理及改善服务品质。

《公告》里提出的适用政策有两种情况，符合其中一种就可以免征营业税。我司实行酬金制的项目，应该适用第一种情况。同时，免征营业税应该仅指物业费收入，物业费以外的收入应该照常缴纳。

免征的营业税如何合理的使用。首先应该先到税务局把减免的相关手续办理下来，把政策落实了。其次，各个项目应核算一下免征的营业税金额，做到心中有数。再次，各个项目仔细整理一下，哪些服务内容是应该安排，但由于资金紧张暂时搁置的；哪些是由于资金紧张，导致服务品质下降的。从明年开始核算年度预算时，就要根据轻重缓急逐一落实、逐步改进。同时，可以考虑适当调整员工薪资待遇，因为与同行业相比，我们的薪资是比较低的，调整后既可以吸引比较好的人才，也可以稳定现在的员工队伍。

另外，以前年度亏损、由公司垫付资金的项目，还要考虑偿还问题。

业主对此问题应该也比较关心，所以项目应该对所有涉及对客的部门及人员进行相关培训，统一对客解释口径。

雪梨澳乡管理处

景瑜

2011年7月21日