阿城房地产调查报告_中国房地产调查报告
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关于阿城区近年来房地产开发市场情况的调
查报告
哈尔滨统计局2011-09-22 14:17:52
近几年来在区委、区政府的正确领导下，我区经济快速发展，作为国民经济支柱产业的房地产业更是得到了迅猛发展。无论是房地产开发面积、房产市场价格，还是房产销售势头都在持续攀升。这对拉动区域经济发展、完善我区基础设施建设、改善我区人居环境都发挥着极其重要的作用。今年8月中旬以来，区统计局高起点谋划、高标准要求，在时间紧、任务急的情况下，组成由局长率队、各统计业务骨干力量全员全力参加的调查小组，对全区房地产开发项目进行了面对面、拉网式的分片走访和调查。针对我区房地产开发市场出现的一些现象追根溯源，力争探求其本质。我们将调查结果进行了统计分析，并提出一些初步的建议和对策。现将调查分析情况报告如下：
一、当前我区房地产开发的现状
随着我区房地产市场需求的不断发展变化和关注民生、惠及民生政策的逐步实施，我区住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用住房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，解决了一批不同层次住房困难家庭的住房问题，人民群众居住条件得到了极大改善，房地产开发更是向着多元化发展，房地产市场得到进一步完善。
(一)开发企业集聚阿城。目前在我区进行房地产开发项目建设的企业37家，其中在我区注册的房地产开发企业26家，在域外（含市内、省内）注册的房地产开发企业11家。共开工建设的房地产开发项目52个。（详见附表）
(二)开发力度急剧加大。2007年房地产开发完成投资额1.62亿元，年末实有房屋建筑面积866.70万平方米。2009年房地产开发完成投资额是2007年的4.32倍；年末实有房屋建筑面积是2007年的1.04倍；到2010年房地产开发完成投资额增至2007年的8.54倍；年末实有房屋建筑面积是2007年的1.48倍。
今年我区房地产开发项目投资及建设面积情况如下：2011年新开工项目计划总投资25.89亿元，截止到8月份完成投资7.7亿元。项目规划占地面积140.97万平方米，项目规划建筑面积432.59万平方米。住宅规划建筑面积309.39万平
方米，其中高层规划建筑面积200.73万平方米；多层规划建筑面积108.66万平方米。规划住宅套数为37645套，其中:90平方米及以下22731套，90-140平方米10166套，140平方米以上4748套。
（三）商品房销售热冷急转。据统计调查资料显示，2009—2011年我区商品房销售面积大幅度增加，商品房销售额随之迅猛攀升。
2009年商品房销售面积29.08万平方米，商品房销售额74600万元；2010年商品房销售面积41.27万平方米，商品房销售额126774万元；2011年商品房销售面积41.07万平方米，商品房销售额188938万元。2011年下半年开始变冷，全区最少一天只销售不到几十套房屋。某较大开发小区一天销售仅3套。
（四）商品房价涨缓趋落。2009年我区商品房均价2229元/㎡，2010年涨至3419元/㎡，2011年更是涨至4600元/㎡。2010年高层3600元/㎡、多层3000元/㎡，今年1-8月份，高层4100-5200元/㎡、多层4500-5600元/㎡。8月以后房价涨缓趋降。
2010年二、三季度以来，我区楼市持续升温，甚至一度出现市民排队等售楼的情况，所有楼盘基本一开盘就预售一空，有的甚至依据沙盘和图纸就可以团购。但自今年5月份以来成交量明显下降，房价虽未有明显下降，但是短期内不会大幅上涨且有温和回落态势。
（五）区政府高度关注民生。伴随房地产开发热潮，区委、区政府高度关注民生，大力实施惠民政策，近两年来加大对保障性住房建设力度。2010年完成704套，安置住房困难户704户。2011年保障性住房计划新建8364套，各类棚户区改造项目6304套，经济适用房2000套，廉租住房60套。项目现已开工125332㎡、1907套。
二、近年来房地产开发促进我区经济发展的几种表现
我区房地产产业的快速发展促进了城市建设的快速发展和城市面貌的巨大变化，房地产业已成为推动我区经济社会繁荣发展的重要力量。主要有以下几方面的表现：
（一）房地产开发有力地促进了人居环境的改善。按照 “统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则推进开发项目建设，在建小区﹙项目﹚的设计规划、工程质量、配套设施水平进一步提升。各开发企业正在由过去追求开发
规模竞争转向开发品质的竞争。新建的小区户型结构更趋合理，人居环境更加优美，住宅建设水平进一步提高，极大地改善了居民居住条件。
（二）房地产开发有力地促进了经济发展和城市面貌的改观。近年来，我区房地产开发各项指标保持持续增长，住房价格基本保持稳中趋涨的势头，对我区经济社会发展起到了重要的促进作用。开发项目的建设带动了城市基础设施建设，一批新型的商业网点、购物超市及餐饮门店的兴起，做旺了城市人气，扩大了城市框架，提升了城市品位。
（三）房地产开发有力地拉动了居民消费和相关产业发展。由于房地产业发展带动，近年来我区建筑及装潢材料、家具、家用电器和金属材料、五金、电料等类别的消费均有大幅增长。房地产带动住房消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费作用非常明显。
三、目前房地产开发市场发展中存在的主要问题及原因
（一）楼市由升温迅速到降温观望，房价起伏较大。撤市设区以来，我区以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤市设区后房价涨幅的心理预期，使我区房地产市场迎来了快速发展的阶段。2009年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2010年第三季度以来，受国家调控房地产政策影响，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。
综合来看，促成房价上涨主要原因有以下几点：一是受全国房价上涨的影响，特别是阿城撤市设区后，城市档次提升拉动房价上涨；二是土地实行招拍挂使土地价格上升；三是国家政策、税费调整导致房屋价格上升；四是商品房品牌的提高（如环境质量、绿化要求等），特别是高层住宅市场投入量增加是拉动房价上涨的主要原因；五是受物价上涨因素影响，建筑成本增加（如建筑材料上涨、人工费上涨、建筑节能、新材料、新工艺、新技术、智能化等影响）。
（二）土地价格大幅上升，开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地价格随着经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高，房地产开发企业的土
地购置费用，自 2009年截止到目前，呈现先低后高的趋势，但招拍挂成交量已从高速增长趋于回落。
（三）部分房地产开发商发布信息和广告与实际不符依然存在。目前，房地产市场商品房销售大部分是由房地产开发企业委托中介代理公司进行策划销售，部分中介代理公司采取的销售办法是发布虚假信息，欺诈消费者，信息和广告与实际楼盘不符的现象屡屡存在。房地产销售广告虚假问题突出，宣传中期房楼盘及附属设施和实际建成后存在极大差异，甚至有的根本就没有所宣传的绿地公园及配套设施，让很多购房者颇有怨言。
（四）房地产市场交易管理有待进一步加强。商品房预售许可证的发放，有待进一步规范，要严格按照《商品房预售管理办法》的要求，把好准许关，提高质量。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目，必须取得有关证件，方可发放预售许可证。部分开发企业，在建项目手续不齐全，个别企业挂靠无证经营，一房多卖、楼房质量不过关、有的企业资金不到位，拖欠工程款等现象还继续存在，政府各相关职能部门间联合监管必须重点加强治理、整顿。房地产中介机构现行情况比较混乱，尤其是未经有关部门登记批准的，进行交易活动，扰乱了正常的市场交易秩序。房屋租赁市场不规范，目前我区没有管理细则，房屋租金的标准由租赁双方自定，租房群体混杂，对租赁市场和社会治安增加了不稳定因素。
四、针对我区房地产开发存在问题的建议和对策
面对我区房地产开发市场的这种现状，我们既要坚定信心，又要充分认识到所面临形势的严峻，沉着应对，科学决策。主要对策：一是要继续加大招商引资力度，加快工业化进程，促进经济发展，扩大城市规模和城市人口数量，拉动住房需求；二是缩小城乡差距，引导农民进城，带动我区房地产一、二级市场的繁荣；三是科学规划，适度控制土地入市总量，合理配置土地资源。四是继续完善哈阿快速干道的建设，提升我区作为哈尔滨市后花园、20分钟生活圈的城市品位，努力把阿城建设成环境优美、生态和谐、品位独特的哈尔滨现代化大都市副中心城区。吸引更多的外埠资金和购房群体。五是进一步打击房地产开发中的违法违章行为，保障购房居民利益。具体措施如下：
（一）认真贯彻落实国家和省市政府对房地产宏观调控的各项政策措施。一是根据国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等文件精神，认真贯彻落实各项政策措施。二是加强商品房预销售管理。严格按照《商
品房预售管理办法》的要求，进一步规范商品房预销售许可证的发放，严把准许关。进一步加强商品房预销售网上签约备案和网上申请办证工作，对取得预销售资格的楼盘要全部实行网上签约备案，加强对商品房预销售情况的动态管理，为市场提供准确信息，并维护购房者的合法权益（从根本上避免一房多售现象）。三是适度控制房屋销售价格。房价的高低虽然是由市场来决定的，但政府一定要加大对房屋预销售价格的审定力度，合理确定销售价位，让更多的中低收入家庭能够买得起房。同时要确保经济适用住房建设达到当年有效供给，以抑制房价的过快上涨。四是根据市场需求有针对性的进行房地产开发建设。充分考虑包括由房屋面积、户型、功能、发展空间等各方面综合指标进行中远期规划，避免盲目性和跟从性。
（二）认真落实住房建设规划，合理节约利用土地。认真落实住房建设规划，在住房建设规划和年度计划的指导下，合理控制土地供应及房地产开发规模。一是要进一步完善房地产中长期发展规划编制，科学制定房地产用地供应年度计划。保证中低价位，中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租房的土地供应。二是要进一步完善和规范土地收购储备制度，引入市场机制，缩短土地供应形成有效供给的时间。三是要加强土地批后监管。在土地出让合同中要明确土地开发时间和竣工时间，进行建设用地全过程管理，切实落实土地闲置一年的征收土地闲置费、满两年未动工的依法予以回收的法律规定。四是要加强土地市场监测分析和信息披露。通过监测，及时公开土地供应计划、公布土地供应结果，掌握建设用地供应、地价和房价的变动趋势，并通过信息的及时发布，引导市场理性发展。五是积极发展节能型住宅。加大节能建筑的推广力度，采取多种措施推广使用节约能源的新技术、新材料、新工艺、新设备，加强住宅小区的绿色、节能、健康人居环境建设，提高住宅的舒适性、安全性和耐久性。
（三）加强房地产开发企业自身的建设，提高经营能力，主动适应市场变化。一是在房地产开发项目的品质、规划起点上狠下功夫，提供高品质住房；二是保持市场稳定，避免房价暴涨暴跌，开发企业要将竞争焦点由追求开发规模逐渐转向开发项目整体质量和经营水平之间的竞争；三是精心经营，为居民提供优质住房和优质的服务。我区房地产开发市场中的高品质、有特色、有个性的楼盘让越来越多的消费者更趋向理性。工程质量、配套建设，物业管理、小区环境等综合素质较好的商品房将仍然引领市场进一步发展，赢得一部分的市场需求。
（四）加大对低收入群体住房保障的力度。一是按照国家对房地产业宏观调控的要求，严格户型比例，结合我区实际，创造性的落实国家相关保障性住房的政策，合理确定住房保障群体，有效增加经济适用住房供应，确保困难人群有房
住；二是建立经济适用住房供应体系，对符合条件的人群要应保尽保。
（五）拓宽房地产融资渠道。我区房地产业融资渠道单一，除自有资金外，基本依靠银行贷款。国家调控政策对房地产企业融资影响明显，也增加了房地产企业融资成本，为保持房地产业投资的平稳发展，建议金融部门对房地产开发企业区别对待，根据实际情况，避免一刀切。对信誉较好、项目健康的企业，可以适当放宽，积极帮助企业拓展新的融资方式与渠道，确保房地产投资的融资需求。
（六）加强房地产市场监管。一是要健全和完善对房地产市场的定期和不定期检查制度，严格房地产市场监管，特别是针对近年来我区房地产市场出现违规开发经营、囤积房源、恶意哄抬房价、将未竣工预售商品房再行转让等突出问题进行专项治理，严肃查处。二是要规范开发企业从业行为，健全和完善房地产开发企业信用档案建设，定期公布企业诚信记录，曝光企业及从业人员不良记录，并作为企业资质年检的重要依据，优化房地产市场环境。三是加强房地产市场监督。通过网络管理系统向全社会开放，形成真实的动态的房地产市场信息，完善全区商品房预销售环节联机备案系统，楼盘表管理系统，实现网上商品房买卖签约，提高市场的透明度，广泛接受社会各界监督。四是加强租赁管理工作，发展租赁市场，定期公布租赁指导价，规范租赁行为，保障租赁当事人的合法权益，切实为解决居民住房提供有益补充。规范发展中介服务，完善房地产市场服务体系，提高信息化管理水平和房地产市场的自我调节能力，创造良好的消费环境。五是坚持依法行政，提高执法水平。加强执法人员培训，坚持持证上岗，文明执法，严格执法。建立联合执法机制，与建设、土地、规划、水务等执法部门联动执法，形成合力，有效提高政府对房地产拆迁市场、开发市场、中介市场、租赁市场的监管和指导，促进房地产市场健康有序发展。
（七）千方百计增加普通老百姓的收入。要最大限度地增加居民收入尤其是城镇低收入居民和进城务工农民的收入，这部分人群数量多，且大部分都对商品房具有刚性需求和购买欲望，所以积极提供就业岗位，大力提高居民的购房能力，从根本上扩大需求，是促进我区房地产业持续快速发展根本保障。
以上报告，仅供参考。
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