金牛区司法局1月至3月物业纠纷大调解工作汇报_司法局重点工作汇报
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金牛区司法局2010年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报
随着住房制度改革和住房商品化的不断发展，物业管理已经成为房屋管理的主要形式，物业管理中的矛盾纠纷时有发生，物业纠纷涉及人多、面广、积怨深、易激化、易上访、易突发恶性群体性事件，影响居民的正常生活秩序，是社会稳定和谐的重大隐患。结合实际，我区率先在成都市成立了物业纠纷调处中心，我中心自成立以来运行良好，成绩显著。现就我中心2010年一月至三月的工作情况汇报如下：
我中心自2010年1月1日至3月31日，共受理24件物业纠纷，完结20件，调解成功20件，余4件尚在办理中，案件调解成功率100%，其中包括来自市长信箱、区房管局局长电话2件，均依法、及时和有效的调解结案。
典型案例：
第一，成功调解了涉及人数众多、群众影响广泛、严重影响人民群众基本生活的重大纠纷（城市绿洲案例）。
第一次调解，2010年1月调委会接到城市绿洲业委会投诉：新老物业服务公司交接存在问题。1月22日组织召开新老物业服务公司交接协调会，根据成都市物管条例和相关法律、法规进行了调解，确定新老物业服务公司交接时间点划分责任，按物业管理条例和退出项目的指导意见做好交接工作，业委会、新老物业服务公司三方签订调解协调书2010[003]号。
第二次调解，1月29日、2月26日，业委会投诉：新物管公司以合同内容没有得到完善为由，未依法与业委会签订物业服务合同，严重影响小区管理秩序。调委会又组织业委会和新物业公司召开了两次 1 协调会，针对业委会和新物业公司无法签订服务合同所存在的问题进行协调，双方充分表达了各自的意见并达成合意，签订了调解协议书2010[005]号和2010[007]号。
第三次调解，3月7日，调委会接到业委会电话反映：小区水电费未正常交接，可能影响小区的基本生活。由于事件的特殊性，调委会在第二天立即组织业委会及新老物业召开协调会，会上对水电问题进行了解释说明，请新老物业按天数交接当月的水电费，双方同意会后尽快协商，对账目进行结算。
第四次调解，3月24日晚，调委会接到城市绿洲小区所在营门口街道电话反映：小区被供电局断电，小区业主与物管公司发生冲突，其原因是物业公司在缴费期限内未将电费交到供电局。当晚当地派出所、街道、社区到小区进行现场协调工作，省市多家新闻媒体也到现场进行了采访。该停电事故严重影响了小区居民的日常生活，对社会稳定造成了极坏的影响，对小区的安定和谐起到了反作用，调委会对此事件高度重视。第二天3月25日下午调委会组织召开了三方紧急协调会议，营门口派出所、营门口街道、长庆路社区出席会议。会上根据老物业华居物业公司提供的电公司抄表时间和老物业抄表时间，新老物业公司按交接当月各自收取电费的天数分摊，老物业当场表示同意协调意见，会后立即转账到电公司；新物业公司在房管局及街道社区的督促下将电费交到了电力公司，使该小区停电问题得到了圆满的解决。
出现以上纠纷的原因主要是新物管公司工作欠主动性，没把工作做在前面，方式方法存在一些问题；针对四次不同问题的调解，现小区管理有序，居民生活正常。第二，成功调解了矛盾复杂、群情激动、威胁到社会秩序与稳定的群体性纠纷。（碧园小区案例）
2010年2月22日，金牛区房管局物管科接到碧园小区业委会上交的《成都市物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》，前期物业服务合同到期，小区业主大会决定不再续聘老物业公司（华益物业公司）。2月26日调委会组织召开新老物业交接协调会。老物业公司表明态度愿意退出小区区划，但关于小区内电梯的维修检测、预收欠款等费用问题还需要与新物业公司具体协商。会上暂定3月1日开始设施设备验收交接，3月15日左右以水电抄表日期为水电费账目结算时点。
3月10日，调委会组织召开第二次协调会。第一次协调会后，新老物业在交接因过程中出现架空层区域管理权、所有权和经营权问题，从而使交接中断。在会上，老物业出示了委托书，代表开发商出示了架空层产权证，证明该区域为开发商所有，经营收益等也应该归开发商。调委会调解员对这部分作出说明，并告知三方，产权明确，收益属开发商，但在一个建筑区划内只能有一家物业管理公司统一管理，架空层的管理权属新物业服务公司，开发商可以委托新物业公司对架空层进行经营管理，委托经营管理协议由双方协商。
3月19日，调委会组织召开第三次协调会。老物业公司以开发商的架空层租金和服务费问题未与新物管公司谈好为由，拒绝进行交接。该小区多数居民认为新老物业的迟迟不交接影响了小区居民的日常生活，物业管理的混乱对小区的安全造成了威胁，有上访和请媒体暴光 3 的想法。会上，调解员向老物业公司申明，架空层为开发商所有，开发商只是小区业主，开发商与新物业公司的问题，开发商不能影响新老物业的正常交接工作。如老物业公司拒不退场，区房管局有权对其进行通报批评和相关的行政处理。
3月22日调解员电话联系新老物业公司，在保证安定团结的前提下，双方达成一致，确定2010年4月1日为新老物业交接时点。到此，碧园小区新老物业交接纠纷调解成功。化解了业主和开发商、老物业公司的矛盾，对小区的和谐与社会稳定起到了积极作用。
金牛区司法局 2010年3月31日
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