首佳专家解读房屋拆迁的流程_最新房屋拆迁补偿流程
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专家解读房屋拆迁的流程
城里的很多老百姓面临过拆迁或者是有可能面临拆迁，到底拆迁是怎么回事？或者需要经历哪些程序。下面为大家介绍一下拆迁工作的流程，主要包括十个阶段。
第一个阶段叫暂停公示。
由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。
第二个步骤是入户调查评估。
在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一户的调查。通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查；而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。
第三个步骤是内业计算。
实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。
第四步是制定拆迁实施方案。
拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。
第五个步骤是申请拆迁许可证。
拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去建委（房管局）申请《拆迁许可证》。
第六个步骤是发布拆迁公告。
就是声明此次拆迁行为即将开始。一般发布拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。
第七个步骤是出一个正式的评估报告。
告需要评估机构正式签字盖章。
送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。
第九个步骤是动迁。
动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人（一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司）在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外，有一些额外的奖励，如提前搬家奖、工程配合奖等。
拆迁过程属于双方协议行为，一般不带有强制性。在合同约定补偿金额是多少？钱怎么给？怎么交付房屋？另外动迁有一个奖励期，一般是根据拆迁户的多少，比如说15天、20天、30天等，在奖励期内搬走的，一般是一户给5000块钱的奖励费。但是在实际中也有奖励费远远超过5000块钱的。
1.最后一个过程是结案过程。
最后是拆迁工作结束，项目结案，从拆迁人来讲等所有的人走了以后，他要统计最后花了多少钱？可能和最初上报的拆迁实施方案有一些区别，比如说多给了一些奖励费。另外因为钉子户的存在，费用可能增加了。拆迁人最终需要把实际的拆迁补偿成本报到政府部门备案，这是最后一个过程。一共大概就是这十个阶段。
房屋拆迁评估的意义
房屋拆迁的意义一方面是城市改造的需要，是旧城改新城的需要；另一方面是老百姓改善居住条件、生活条件。因此，总体来讲拆迁工作无论是对于政府还是老百姓来讲，都是一个有利的工作。拆迁评估是拆迁工作不可缺少的一部分，它为拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿提供了依据，所以拆迁评估是拆迁工作中一个非常重要的基础。通俗的讲，拆迁等于是拆迁人购买被拆迁人的房子，如果这个经济补偿的标准定得合理、科学、公开、公正，拆迁工作就可能会比较顺利地解决。但是如果补偿不合理，将势必引起双方之间的矛盾，甚至会带来更大的社会问题。这样既影响老百姓的安居乐业，也影响城市改造进程，所以说拆迁评估的意义很重要。
另外需要强调的是，拆迁评估是第三方行为，它是独立于拆迁人和被拆迁人这两个利益主体的第三方行为。它具有专业性、科学性、公平性、独立性的特点，同时按照市场化的特征和原则实施。所以拆迁评估的重要意义是在于，它从一定意义上体现了社会公平原则。
浅析房屋拆迁评估相关时效性问题
与房屋拆迁的期限和时效性问题有几个不同方面的内容。
首先是暂停公示的时效，一般为一年，到期可以再延一年。
第二个是《拆迁许可证》的有效期，按规定《拆迁许可证》规定的拆迁期限最长为1年，到期未能完成可以申请延期，但延期不超过6个月。
第三个时效是评估报告的时效，根据建设部的《房地产估价规范》，评估报告有效期为一年。所以说拆迁工作涉及到期限有这三种，实际网友关心的核心问题可能并不是期限问题，而是关心拆迁补偿价格的时效性问题。比如今年的通货膨胀超过10%，到最后拿到的却是按照一年前标准得出的补偿价格，是否合理的问题。
也就是第四个问题，时效性问题。北京市现行的拆迁评估的规则、标准是2001年到2003年这一时期出台的，现在是08年了，不是差了一年而是差了若干年的问题了。所以说如果要制定拆迁补偿标准的话，肯定有过时的问题，政府对拆迁评估补偿标准要年年更新才行。
时效性实际上是一个比较大的问题，现在建设部正在研究下一步拆迁管理办法，包括拆迁评估规则的制订问题。大的思路是以后的评估是按照市场价进行。这类似与买卖二手房，老百姓的房屋在市场上可以卖50万，如果按照拆迁补偿标准拆迁人只能补40万，那肯定达不成协议，这是不符合市场规律的。而且，市场的价格是波动的，比如这两年的房价涨，过两年房价下来了，可能需要补偿的价格就低了。现在，评估机构只能按照01年的补偿标准进行评估，显然是与市场有差异的。
详解房屋拆迁评估的流程
拆迁评估的流程主要包括八个阶段。
第一个程序是前期洽谈、现场勘察。
比如有一个拆迁工程需要评估公司做，或者是招标，或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。
第二个阶段是签订评估合同，然后制定工作计划。
如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。
第三个程序是外业入户评估。
外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。
第四个程序是内业结算。
外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。
第五个步骤是出具正式评估报告。
第七个是动迁解释。
第八个是把报告归档。即项目结案，有关的资料结案。
这个里面比较难的，一个是入户评估，一个是动迁解释。这两个工作比较难。因为入户，首先老百姓对拆迁这个事是否认可。另外是动迁解释。实际上评估公司并不是像一些人理解的那样，简单地出几份报告就可以了。评估公司在这个拆迁工作中，要等到拆迁户全搬迁走了，工作才算完成。因为动迁现场中，有的是涉及到报告有一些问题，有一些是拆迁双方需要调整补偿价格，通过报告来体现这种调整，这其中比较复杂。再比如说，有一些违章建筑算不算的问题，如果不算的话，补偿价格比较低，老百姓不走。如果算的话，可能老百姓就能够接受这个价格。但如果严格按照法律法规，违章建筑不应补偿。因此，在动迁中评估报告经常会做出一些适当调整，这也是评估机构必须面对的问题。
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