城镇周边区域土地流转的调查与分析_土地流转案例分析
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关于城乡结合部土地使用权变更的调查研究
——松北新城建设用地房屋征收的调查及建议
工业化、城市化是现代化的必经之路，这已被世界上先后实现现代化的国家的历史反复证明；同时也被大多数尚未实现现代化的国家所反证；也被我国正在进行时的现代化建设的实践深刻的证明。这一路径的普遍性、客观性毋庸置疑，这也不是我们本次调研的对象，我们关注的是这一客观过程所引发的一系列的必然结果。在市场经济条件下，我国工业化、城市化的加速发展，必然会导致土地资源需求大幅上升；再加上土地资源具有不可再生，稀缺性和不可移动性的特点，又必然会导致土地资源价格的快速上涨。特别是城镇周边土地资源价格的暴涨，已经使其迅速膨胀成为一块硕大、诱人的蛋糕。以至于不同利益群体已经或正在“抢食”这块蛋糕，这又必然会引发多种社会矛盾，有的矛盾甚至很尖锐，而且不断伤害着各方“抢食”者。媒体上经常会有这样的报料：××被拆迁人为维护自己利益采取极端措施；××拆迁主体暴力拆迁造成刑事案件；××领导因拆迁不当受到相应处分等等。
回眸历史，发生在十五世纪末期英国的“羊吃人”的圈地运动，是当时资产阶级和新贵族取得土地的方法，它虽然对英国近代工业革命和城市化发展的贡献无可否认，但是，它的暴力和血
腥不符合我国基本经济政治制度的要求。怎么办？历史经验和现实的教训告诉我们，从我国实际出发，调动各方面智慧和力量，找到符合我国实际破解上述矛盾的系统方法，除此别无选择。为此，我们关注松北新城建设，关注松北新城建设过程中的土地使用和原住民房屋拆迁，也想为松北新城宏伟蓝图和谐落成贡献我们的微薄之力，不一定能达到预期目的，但是我们努力了！
农工松山支部承接了调研课题后，立即向农工赤峰市委汇报，得到农工市委高度重视，并牵头组成调研小组，制定了详细调研方案。调研小组从2012年7月16日开始工作，在中共松山区委统战部的大力协助下，走访了穆家营镇党委、政府；松北新城建设办公室；松山区土地局；衣家营子村委会；鸭子河村委会；原住民家庭50户；随机走访原住民200多人；针对不同问题发放问卷200多份。也因此获得了大量详实可靠的 响应党委、政府的号召。30%的原住民对拆迁有抵触情绪，经过耐心细致的工作可以变为积极；只有10%的原住民有对立情绪，主要原因是认为征收价格太低。因此，在房屋拆迁征收过程中，价格分歧就成为“一号问题”。因为历史的原因，有些行政村的原住民已有十几年不能批得宅基地了，这就造成了50%多的原住民家庭一宅多户现象，因此私搭乱建有其必然性。拆迁时无证房屋补偿费太低，不能够购买到分户所需足够楼房。90%的原住民只知道争取现金补偿，不知道甚至不相信其它补偿方法；只知道自己对财富的欲望，不知道任何欲望都要受法律、政策和道德的约束等等。针对这些事实和问题，我们认为应采取以下措施。
（1）政府应大力推进资源价格改革
当前我国与国民经济和社会发展密切相关的能源、矿产、水和土地等资源的定价模式，基本上是政府定价或政府指导价。例如《松北新城棚户区改造房屋征收与补偿方案》就是依据国务院《国有土地上房屋征收补偿条例》和《赤峰市房屋征收与补偿暂行规定》制定的。由于它更多的是反映资源开发成本，没有反映资源消耗的机会成本，环境污染破坏和安全投入等外部成本，没有反映市场供求关系和资源稀缺程度，致使我国资源价格水平总体偏低。透支明天的资源发展今天的经济，这是不可持续的，是不科学的发展，特别是土地资源，特别是城镇周边区域的土地资
源，因为它不可再生、稀缺、不能移动，加之城市化加速发展，供不应求、机会成本和外部成本都在不断推高土地价格。有人戏称：现今是一个土地价格变化频率快于土豆的时代。因此，价格问题成为松北新城土地、房屋征收过程中 济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖，它的重大意义就在于依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于有效解决农村集体土地权属纠纷。在城市化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民的土地物权，进而通过深化改革，还权赋能，最终形成产权清晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，这是建设城市统一的土地市场的前提，这是促进农村经济社会发展，实现城乡统筹的动力源泉，在调查过程中得知，松北新区土地征收前并未对集体土地确权登记，因此建议征收主体应在征收过程中或之后，按照三部委《通知》精神重新拟定补充征收方案，使之充分的反映原住民利益。
（3）加强宣传教育
松北新城建设是松山区经济社会发展史上具有里程碑意义的事业，是一项功在当代，利在千秋的丰功伟业，他的建设过程不仅关系到松山区人民的整体利益，而且涉及原住民的切身利益。他在建设过程也必将遇到各种困难和问题，有些困难和问题甚至是超预期的。这就要求我们调动各种媒体、下大力量、加大投入进行广泛深入的宣传教育，做到家喻户晓人人皆知，充分发挥舆论的导向作用，助推松北新城顺利建成。关于这一点，我们在调研中已经深切感受到宣传者的良苦用心，使踏上这块土地，甚至
没踏上这块土地的人们，都能感受到松北新城的魅力。但是我们在和农民交谈过程中发现，针对原住民及家庭的宣传做的不很充分，农民是需要贴心话的。因此，建议拆迁工作队应穿上和农民差不多的衣服，选用农民能够接受的交通工具，运用农民愿意听的语言，深入农村和农民家庭，一天不行就两天，两天不行就三天„„，用耐心、贴心磨平抵触和对立，央媒《走基层》栏目的一句广告说得好：和群众坐在一条板凳上才能缩短心与心的距离，坐在农民的炕头上，收获的才不只是希望。
（4）政府权威是做好一切工作的巨大政治力量
我们这里所说的政府权威，是指政府在管理公共事务过程中形成的得到人民认同的威望和影响力，从根本上讲，一个政府能否具有这种权威是由国家性质决定的。在中国共产党领导的人民民主专政的社会主义国家，人民政府的工作得到了最广大人民的衷心拥护和支持，具有历史上任何政府都不可比拟的权威。松山区人民政府在带领全区人民共同努力，实现松山区经济跨跃式发展过程中，赢得了较多的人民认同、威望和影响力。但是，由于偶然或具体的原因，在部分群众心中政府的权威也受到了挑战。我们调查问卷中有这样一个问题：你相信政府和听从政府指挥吗？60%的人答相信听从，30%的人不相信不听从，10%的人不确定。有权威与无权威的政府行使权力的结果是不同的，相信政府
权威和不相信政府权威的群众的行为结果各异，甚至是相反的。松北新城土地和房屋征收的阻力主要是来自于不相信政府权威的人。因此，建议政府应该在工作中，特别是涉及群众利益的工作中，要不断树立权威赢得信誉，应该把松北新城建设作为树立权威赢得信誉的良机。
（5）敢于历史担当
任何一项宏大工程建设，都难免遇到历史遗留问题，例如前文所述松北新城房屋征收拆迁中遇到的“一宅多户”问题，就是由于以前的城市规划中没有变更农民身份，又没有给农民及时解决宅基地造成的，再如，在同一过程中产生的私搭乱建问题，即是一个历史问题又是现实问题，说它是历史问题，很长时间里农村没有房屋产权政策，农民搭建个什么，无需向有关部门申请，也不知道向有关部门申请，对于这些历史遗留问题，我们建议，首先应坚持历史唯物主义观点，客观分析评价，其次我们应敢于历史担当，创造性寻找变通方法加以解决。一把尺子是无法量到底的，如果非得要强行衡量，那必然会产生矛盾和问题。
农工民主党赤峰市委员会
农工民主党松山支部委员会
2012年10月21日
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