营改增对房地产行业的影响及应对策略_尉潇_营改增对房地产的影响

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2016 年第 6 期中旬刊（总第 627 期）

时代金融 T im es F inance N O.6，2016（C um ulativety N O.627）

营改增对房地产行业的影响及应对策略

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从 2016 年 5 月 1 日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。

【关键词】营业税增值税房地产行业应对策略

尉潇罗国亮

（华北电力大学经济与管理学院，北京 102206）

2016 年 3 月 23 日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从 5 月 1 日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。

规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按 5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按 5% 的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按 5% 的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。

从税率上看，营改增前的营业税税率为 5%，附加税为 0.5%，综合税率为 5.5%。营改增后增值税税率为 5%，同样有 0.5% 的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价 100 万元的房子，在征收营业税时，应交税负 = 100*5.5% = 5.5 万元，改交增值税后，应交税负 = 100/（1+ 5.5%）*5.5% = 5.21 万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。

一、营改增对房地产行业的影响

本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。

（一）营改增对房地产企业税负的影响营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按 11% 的税率缴纳增值税。

以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为 100 万元（含税额），土地成本占 40%，建安成本占 30%，毛利润占 30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的 10%。营改增实施前企业按 5% 缴纳营业税，应交税负 = 营业税 + 附加费 = 100*5% *(1+ 10%)= 5.5 万元。

二、房地产企业营改增的应对策略

营改增实施后企业按 11% 缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额 =（100-40）/（1+ 11%）= 54.05 万元，销项税额 = 销售额 * 税率 = 54.05*11% = 5.95 万元，进项税额 = 30/(1+ 11%)*11% = 2.97 万元，增值税 = 销项税额-进项税额 = 5.95-2.97= 2.98 万元，应交税负 = 增值税 + 附加费 = 2.98*（1+ 10%）= 3.28 万元。

从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。

（二）营改增对房产市场的影响月 1 日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：

（一）做好财务培训工作

由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。

由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为 11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了 1000 万的商业房产，可抵扣的税额 = 1000/（1+ 11%）*11% = 99.1 万元，其中第一年可抵扣 60% 为 59.46 万元，第二年可抵扣 40% 为 39.64 万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。

对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费—应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6 个借方栏目，设置“销项税额”“、进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4 个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。

（二）做好税务筹划工作

（三）营改增对二手房的影响

此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确

在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。

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Finance

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时代金融

N O.6，2016（C um ulativety N O.627）

没有盈利，相反还消费了 128 元，第七层每人盈利 160 元，第六层每人（盈总利第560627元，期第）五层每人盈利 4560 元，第四层每人盈利 44560

T im es F inance 售业绩的奖励。

向不能偏，而且获利的能力应该依赖于整体商品的零售利润以及销

元，第三层每人盈利 444560 元，第二层每人盈利 3644560 元，第一

四、结束语

层每人盈利 27644560 元，则最终的管家自己获利 267644560 元，可

自己也找不到人来推广了。如果按照这种方式下去，最后会发现这

本文通过作对比的方式揭示出“云在指尖”的运营模式，以及它

见，这种盈利模式消费所获得的利润永远服务的上一家，而且市场运营模式的优缺点，对此，提出了一些建议并指出了它未来的发展

无论多大，毕竟是有限的，处于末级的消费者其实是为前几级买单，个市场会完全饱和。由于不是消费者自身需求去购买商品，而是利

益驱动造成的，所以会有很多不理性的消费者购买一些本来就不需

方向。在这个互联网日益发展的时代，如何好好利用它来扩大销售，增长利润是每一个企业面对的挑战，也是当下人们思考的难题和学者的研究方向。

要的商品，这其实违背了消费与需求之间的经济学原理。

参考文献

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三“、云在指尖”的未来发展

[1]邵贞.法律视角下的传销概念之界定[J].通化师范学院学

从以上分析看出，云在指尖的利润模式存在问题，建议其改变报，2011，07.销售模式，将更多的精力用于提升产品质量，树立良好的企业形象，业绩。如果想要提升产品销量，应该是顾客自身需求来增加的，而不

[2]南方日报记者赵新星，实习生彭颖.微商营销“类传销”？[N].只有这样才能够赢得顾客的信赖，毕竟用户的口碑最能说明销售的南方日报，2015，B01.[3]张俊.微商模式的市场规范探究[J].商场现代化，2015，17.[4] 尹清非.曼昆经济学原理中的消费思想 [J].消费经济，是靠发展下线会员来捆绑式地扩大销量，这种模式迟早会被淘汰。

“ ”

《》

所以，云在指尖未来应致力于和厂商接洽，拿到尽可能低的价格，努 2000，59.力提高产品的性价比，这样的商品才会被广大消费者所接受，大方

（上接第 192 页）

参考文献

持作用。熊彼特认为，创新需要良好的信贷市场支持。另外，并在地争的长期准备。

区间实行错位发展，通过技术、人才的外溢带动制造业的转型。

（六）加快建设服务型政府，使政府的活动顺应市场规律，避开

“日韩困境”。[1]约瑟夫.熊彼特著，李默译.财富增长论[M].西安：陕西师范大

智能制造是工业转型的核心，“中国制造”向“中国智造”的转型学出版社，2007（5）：111-118.是中国走向工业强国的必经之路，我国应该做好在智能制造领域竞

（上接第 195 页）

参考文献