试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理[1]_售楼部沙盘的会计处理

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试述房地产开发企业售楼部的会计核算与税收处理2008.04

段光勋、1126自强不息

售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。

（一）售楼部的会计核算

房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：

1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：

1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；

2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；

3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。

针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：

1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况

（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。

（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。

（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。

（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。

2、使用“在建工程”核算模式，适用于上述3、4情况

房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。

（1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；

（3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；

（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。当售楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。

（二）售楼部的税务处理

房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：

1、建设期的涉税处理

（1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。1

（2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。

（3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号

二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、使用期的涉税处理

（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：

A按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

B根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

（2）售楼部的折旧费

按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。

3、拆除时的涉税处理

固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十二条企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。

4、转作自用或出租的涉税处理

（1）修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：

A 售楼部转作自用（办公等）时，根据《房产税暂行条例》规定，按照其原值的70％的1.2％，缴纳房产税；

B 售楼部进行出租时，根据《房产税暂行条例》规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据《营业税暂行条例》规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。

（2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：

A将售楼部转作自用或出租时，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。新税法排除了《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）“

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”，因为自用或出租并没发生所有权的转移，所以说不缴纳纳企业所得税。

B 售楼部出租或自用时与“修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳以下税金”一致。

5、销售的涉税处理

将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：

国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。

以上根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。

房地产收入分期结转的几个问题 房地产财务管理 2009-12-15 10:40:11 阅读428 评论7字号：大中小 订阅

对于单个小的项目房地产公司来说，一般收入成本等基本上销售完毕时一次性结转，但对于较大的项目来说，出于财务报表的需求，存在分批跨年度结转收入成本的情况。这种情况有可能是这样的，产品已经完工，销售超过2/3，分批已验收交付，分批办理产证，余下的已是现房销售楼房。出于报表要体现当年收入，需要年度结转部份收入成本，同时尽可能在年度所得税汇缴计算时，不用再补缴所得税。

一、收入确认的标准

1、产品完工国税发（2009）31号文关于房地产企业开发产品完工有三条标准，符合其一即视为完工：

（1）、开发产品已完成竣工备案；

（2）、开发产品已投入使用；

（3）、开发产品已取得初始产权证明。

2、产品已交付客户，并开具发票

按照正常的项目操作程序来讲，产品竣工备案在前，然后才交付使用，但在实际中经常存在先交房，同时办理备案手续的情况。所

以选择那个标准做为结转收入的完工条件，时间上有时候相差数月。

开多少销售发票，视需要结转多少收入确定。举个例子讲，公司本年12月需要结转收入100，000，000.00元，可是预收帐款科目已交房客户金额达120，000，000.00元，备案手续还未完成，那么12月份只开具100，000，000.00发票，另外已交房未开票的放到

一月份开具发票。

二、分批结转的毛利率问题

由于在销售过程中大多存在阶段性涨价问题，早期销售的房子价格低，越到后期销售价格越高，因为在单位面积销售收入呈现前前低后高的问题。同时按建筑面积法计算成本的话，销售毛利率也呈现前低后高，尤其是有的项目中有正房、阁楼、在先售正房、后售阁楼的情况下，在后期阁楼销售的单位面积收入就少了许多，毛利率也很大幅下降。因此，如果为了保证毛利率变动平稳，在结转成本是需要

做些调整。按照收入高，相应匹配成本高的原则，在实际操作中，我是这样操作的：

（1）当期结转收入比例＝当期结转收入/预计总销售收入

（2）当期结转成本＝当期结转销售收入比例*预计总成本

在项目销售完毕时，对预计销售收入和预计总成本的差额进行一次性调整。

三、预提成本

国税发（2009）31号文第三十二条，关于预提费用有如下规定：

（1）出包工程未是办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以是，但最高不超过合同总金额的10%；

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算千价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广、模型中明确承诺建造且不可撤销、或者按照法律规定必须建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

从这三条看，相对于2006年的31号文有较大的宽松成份，同时也很务实。因而在年终部份结转收入时，可测算考虑预提部份成本，增加单位成本。

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