土地估价师案例分析：土地估价报告撰写(5)考试题_土地估价报告撰写
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土地估价师案例分析：土地估价报告撰写（5）考试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。
A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算
C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算
2、__考虑每一类所包含的样品数。A．中间距离法 B．类平均法 C．绝对值法 D．重心法
3、依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系，土地开发程度评价指标不包括。A：土地供应率 B：土地闲置率 C：土地建成率 D：土地开发率 E：35％～50％
4、承租土地使用权只能按合同租金的__及租期估价。A．现值 B．差值 C．终值 D．金额
5、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁
6、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。
A．土地使用权抵押
B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满 C．土地灭失 D．提前收回
E．土地使用权租赁
7、在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投标，损害招标人、其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市场秩序罪，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 A．3 B．5 C．2 D．18、国家机关工作人员非法低价出让国有土地使用权，造成国有土地资产流失价额达到30万元以上的，处（）年以下有期徒刑或者拘役。A．3 B．4 C．5 D．79、综合还原利率r、土地还原利率和建筑物还原利率的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)。【2006年考试真题】 A： B： C： D：
E：时间因素
10、房地产开发就其开发对象而言，可划分为__。A．成片开发 B．土地开发 C．房屋开发
D．房地产综合开发
11、按照我国会计准则的有关规定，企业短期投资的期末计价应采用方法．【2004年考试真题】 A：成本法 B：权益法 C：市价法
D：成本与市价孰低法 E：土地
12、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。A．2个月 B．3个月 C．6个月 D．1年
13、城市用地评价内容不包括__。A．自然条件评价 B．建设条件评价 C．人口规模 D．经济评价
14、为经济建设项目和公共设施建设项目，单位或者个人通过“以租代征”使用集体土地，属__行为。A．正常租赁土地 B．正常转让土地 C．非法征收土地 D．非法占地
15、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照__确定。
A．整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B．以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C．以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D．以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期
16、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，可以由__无偿收回用地单位的土地使用权。A．县级以上土地行政主管部门 B．县级以上人民政府 C．原农村集体经济组织
D．用地单位的上级主管部门
17、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。A：平均数 B：中位数 C：众数 D：总和 E：时间因素
18、财务上盈利能力的主要评价内容有__。A．项目建成后的盈利水平 B．项目偿还贷款期限的长短 C．项目整个寿命期内的盈利水平 D．项目的获利能力分析 E．项目建成后的费用支出
19、税收政策属于影响土地价格的因素。A：社会 B：人口 C：经济 D：行政 E：时间因素
20、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜?【2006年考试真题】
A：用成本法直接评估划拨条件下无使用年期的房地产价格
B：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下50年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金
C：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下20年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金 D：用市场比较法 E：时间因素
21、建设用地开发就是把土地改造成__的过程。A．观赏场景 B．生活场所
C．设施农业用地 D．生产场地 E．主要生产要素
22、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】
A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度
C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得
D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算
E：时间因素
23、在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于．【2009年考试真题】
A：基准回收期 B：静态投资回收期 C：项目开发期 D：项目建设期 E：土地
24、某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表，若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为。【2004年考试真题】 A：102．36 B：110．63 C：112．99 D：113．24 E：时间因素
25、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、可行性研究是的依据。A：项目审批 B：资金筹措
C：编制设计任务书
D：开发商与各方签订合同 E：确定项目金额
2、股票的基本特征可概括为。A：不可偿还性 B：风险性 C：稳定性 D：流通性
E：价格的波动性
3、企业和个人对因其破坏土地而遭损失的单位应支付适量的土地损失补偿费，具体金额由双方协议或由土地行政主管部门会同有关行业管理部门确定，如当事人对其不满意，可在天内向人民法院起诉。A：10 B：15 C：30 D：60 E：35％～50％
4、引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而产生的磨灭及破损 B．自然腐朽化
C．因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤 D．周围环境引起的折旧 E．房地产市场的变化
5、__结构的建筑物可以承受水平和垂直荷载。A．框架 B．砖混 C．剪力墙 D．筒式
6、市场比较法中，直接比较以__为基准。A．标准宗地
B．条件俱佳的土地 C．待估土地 D．类似土地
7、关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是（）。
A．由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴 B．基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算
C．基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具
D．基准地价可以根据市场状况即时变更 E．基准地价要体现政府出让土地的优惠政策
8、下列耕地中，不应当划入基本农田保护区的是__。A．铁路沿线的耕地 B．需要退耕还林的耕地 C．河流沿岸的耕地
D．集镇建设用地周边的耕地
9、土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的__。
A．处分权 B．分配权 C．收益权 D．转让权
10、在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过__。A．价格评估机构评估确定 B．市场的供求关系形成 C．政府有关职能部门决定 D．生产企业的成本核算形成11、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现__相统一。A．数量 B．质量 C．生态僻护 D．资金 E．管理
12、下列，属于编制土地利用总体规划的依据。A：国民经济和社会发展规划 B：国家产业政策
C：上一级土地利用总体规划 D：土地利用年度计划 E：各项建设对土地的需求
13、农用地的主要特征包括等。
A：农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料
B：农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用
C：农用地受自然环境影响不显著
D：农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况 E：农用地既是劳动对象，又是不可替代的生产资料，但不是劳动手段
14、下列不属于我国重点编制的土地开发整理规划的是__级。A．国家 B．县 C．地 D．乡
15、国家指导下的竞争性价格形成的特征是__。A．自发调节性 B．计划控制性 C．国家指导性 D．竞争性 E．经济激发性
16、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资__亿元。A．968 B．1673 C．3367 D．459317、统计设计结果形成的设计方案包括。A：搜集阶段 B：指标体系 C：分类目录 D：调查方案 E：整理方案
18、土地利用专项规划的特点包括。A：针对性 B：局部性 C：实用性 D：整体性 E：灵活性
19、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取划拨用地方式。A：经营性私立学校 B：劳教所 C：戒毒所
D：治安拘留所 E：看守所
20、《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》(国土资发[2006]320号)规定，农用地转用和土地征收实施方案经省级人民政府审核同意后，应暂缓受理该城市申报新增建设用地。A：1个月内未实施征地 B：2个月内未实施征地 C：3个月内未实施征地
D：实施征地后l年内未供地的 E：实施征地后2年内未供地的21、我国城镇国有土地价格实质上是。A：无限年期的土地所有权价格 B：有限年期的土地所有权价格 C：有限年期的土地使用权价格 D：完全的土地所有权价格 E：土地所有权价格的一部分
22、中发[1997]11号文件规定，除国家征用外，集体土地使用权。A：不得出让
B：不得用于经营性房地产开发 C：可以出租用于非农业建设 D：不得出租用于非农业建设 E：不得转让用于非农业建设
23、农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。A．10 B．15 C．20 D．2524、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括。A：财政收入 B：国民经济 C：社会政义 D：政治稳定 E：市场体系
25、土地调查形成的成果不包括。A：数据成果 B：图件成果 C：数据库成果 D：权属证明成果 E：35％～50％
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