交房问题解答140709_交房常见问题解答
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物业方面
1、为什麽要实行物业管理？
答：主要有三方面的原因客观上要求实施物业管理：
（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来 我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财 产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。
（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项 目力往往又成百上千位业主，众多业主由于房产比邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务要求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。
2、物业服务一般包括哪些内容？
答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备（如：电梯、水泵、配电室等）的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
3、物业管理费都包括那些内容？咱们小区的物业收费标准是什麽？
答：物业费都包括：管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。公用设施、设备日常运行、维修及保养费；公共区域绿化灌溉、养护费用；公共区域清洁卫生费；物业管理区域公共秩序维护费；办公费；物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；经业主同意的其他费用。咱们小区的物业收费标准是1.3元/每平方米每月。是根据《江苏省物业服务收费管理办法》中《物业服务等级收费标准》中的收费标准。
4、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？
答：物业管理企业在公共秩序维护服务方面的主要职责是公共区域的秩序维护和公共设施的看管,包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全的有明显标志和防 范措施。
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行使方向、速度、临时停车位臵进 行管理，保持车辆行驶通畅。
（3）看管公共设施：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的桌椅、廊厅、井盖、雨箅子、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于 2人，做到有计划、有记录。
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处臵预案；发生时，应立即采取措施，并 及时报警和配合公安部门进行处理。
5、不装修也不入住，需要交物业费吗？
答：业主已收房但不装修，不入住物业费仍然要交。因为：
1、业主所拥有的空臵房仅仅是小区内所有建筑物的专有部分空臵，并不意味着小区内所有建筑物都在空臵着。实际上，虽然所有建筑物的专有部分在空臵，但建筑物的共用部分仍然在运行，使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证小区内建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使小区内的建筑物的共用部分正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。
2、当部分业主将物业空臵后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量，配电设备，共用照明，水泵，消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的执勤，巡逻、安全检查等工作量也不会减少，清洁卫生，环境绿化等物业公司的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业空臵而有所减少。
3、造成业主的物业空臵的责任在于业主本身，而非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空臵房的责任不在于物业管理公司。
4、减免物业管理费用对未空臵物业的业主来说是不公平的。虽然物业空臵，但空臵房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来物业的保值和增值的经济成果。
6、什麽是业主临时公约，业主临时公约具有什麽作用？
物业管理条例之第三章第二十二条明确规定建设单位应在物业销售前制定业主临时公约，并对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任义务等事项依法作出约定。
业主临时公约要求物业区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。如：业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。
7、业主临时公约包括那些内容？
答：业主临时公约由开发商在售房前制定，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人合法权益。
8、违反业主临时公约怎样处理？
答：业主违反业主临时公约，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协调调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。
9、小区的共用设施损坏，维修费用由谁承担？
答：如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分摊。
10、水费电费是多少？
答：物价局规定：水费为：2.97元/每吨，；电费为0.35—0.55元/度（峰谷电有早7:00-晚9:30分开计算）
11、一层不住也要收电梯费吗？完全不住应不应该叫电梯费？
答：因为电梯是全体业主的共用财产，而且电梯运行服务是公共性服务。并非为某些层提供服务。公共性服务理所当然应由全体业主共同分摊，如果没有特殊约定，全体业主都要分摊电梯费，因此，一层也应交纳电梯费。不过，考虑到实际情况，一层住户相对其他楼层的住户用电梯的频率低，一楼应少分摊电梯运行费。
12、出租房屋时，物业费用由谁来交纳？
答：出租房屋时，物业费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
13、一、二层的业主对不允许安装防盗网产生质疑，要求可以安装防盗网？
答：从整个小区的美观考虑，物业公司不提倡在新建的住宅小区内安装防盗网，确因需要安装防盗网的业主，应按照《如皋市公安局及如皋市建设委员会关于安装防盗网的规定》内容执行，园区依据设计规范和要求只允许在1、2层内侧安装防盗网，并按照城市规划、消防、美观等要求进行安装。
14、邻居占用了公共楼道怎麽办? 答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其赔偿责任。
15、业主在物业管理中的权利和义务是什麽？
业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务，提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议，参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等；同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定，交纳物业服务费用等义务。
16、电能否增容？
答：小区的电容量满足了业主日常生活的电容量。如增容，将会影响整个园区的电量供应，还影响供应安全。
17、能否安装太阳能？
答：因为本小区住宅未设计太阳能的位臵，太阳能输水的管线会影响外立面的美观、整洁，会给顶层的住户造成漏水的可能，而且管道拥挤，堵塞，会影响到他人的使用及广大住户的安全，所以禁止安装太阳能。
18、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？
答：小区内房屋结构相连，供水，供电、供气等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会影响的业主、使用人、还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。
工程方面
1.客户验房的时候，房子没有预留热水器管道的检修口，客户非常不满意 答：后期可进行添加
2.客户验房的时候，部分墙体发现有空鼓现象
答：后期可由物业及工程方面进行调整维修，不影响房屋质量 3.客户验房的时候，5层没有水
答：目前只是暂时不供应入户自来水，正式交房肯定没问题 4.部分防盗门已损坏 答：物业方面会尽快进行维修
5.客户验房的时候，门锁很难开，锁芯不灵活 答：物业方面会尽快进行维修
6.业主对7月22日能否交房，包括水电、绿化、道路等硬件配套完整存在疑虑，希望开发公司兑现诺言
答：我们是一家世界500强企业，一切均以客户承诺为出发，所有工程进度及交房要求均会在7.22当天达到交房要求
7.业主对车库和车位，以及自行车位置规划的问题很关心 答：目前车位出租还是出售待定，但很快会给您确定答复 8.电梯什么时候开，装潢电梯如果不开，业主无法装修 答：正式交房时，电梯均可以使用
9.户型是否可以改动，哪些墙面可以打通，阳台是否可以封
答：户型改动前，应主动与物业取得联系，在不破坏房屋结构安全及外立面统一的情况下，予以轻度改动；台暂时不可以封
10.只有部分楼的房屋内墙面已刷白，客户核对合同条款时，产生疑问
答：在业主后期装修时，墙上的腻子都是需要刮出，这反而会增加装修难度，延迟业主装修进度。
销售方面
1.案场是否应安排个亲人等待区，避免场面过于杂乱，难以管理 答：新售楼处投入使用后，应酌情安排3-5副桌椅供客户亲人休息待 2.礼品发放区太过拥挤
答：礼品发放区应扩大，人手足够的情况下，礼品及物品摆放有些凌乱、不整齐，应摆放三张长条桌
3.赠品区需要准备些质优的购物袋，方便客户打包各种物品 需要，制作70个
4.担心山姆城更名会对合同产生影响
答：根据《如皋市地名委员会办公室文件》皋地名办[2014]20号文件指示，批准将山姆城更名为中交美庐城，之前所有成交客户的合同文件及手续票据依然合理合法有效，更名与合同内容无关；
5.煤气开通费如何收取，是否由甲方承担 答：甲方已承担煤气开通大部分费用
6.建议销售人员只负责案场接待工作，不应跟随客户至现场看房，否则案场接待易发生脱节现象，影响服务
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