房地产融资方式概揽_房地产主要融资方式
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房地产融资方式概揽
刘敏杰
【摘要】目前我国房地产企业面临着融资难、融资渠道不畅通的问题，需要多种融资渠道相结合的多元化融资模式。本文就房地产企业多元化融资渠道和创新进行简略论述。涉及渠道主要包括房地产银行贷款、房地产公司上市、房地产债券、房地产信托、房地产私募股权、房地产投资信托基金、保险资金、房地产公司股权转让和项目转让、房地产典当、海外资金等。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这是房地产业经二十年来发展的一个特殊时期，可能面临行业的重新洗牌，是被淘汰出局还是能渡过难关稳健发展，关键看能否打造一个好的融资平台，进行融资方式的创新，拓展融资渠道。
就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
（一）房地产银行贷款
房地产银行贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款和近几年才出现的并购贷款等。并购贷款本就是一个金融产品的创新，具体参见2008年12月6日中国银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》。
（二）企业上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，现全家约有5万多家房地产企业，上市的只有100家左右，且有一半是买壳上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，1筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。借壳上市的主要标准：注入资产最近一个会计年度末净产不低于5亿元，总资产不低于14个亿；借壳房地产企业需要达到两级开发资质以上；注入资产经营利润来源不能主要依靠前几年取得的较低土地的成本。但现在不管是IPO直接上市还是买壳上市，都暂停了。
（三）房地产债券融资
债券是指资金需求者发行债务凭证给资金的供应者，根据票面上约定的利息，在一定时间内，你把这个利息给人家，到了一定的时间内，你再偿还本金。房地产债券是企业债券中的一个组成部分。现在我国房地产公司债券有两个硬性指标，一个是上市公司，一个是净资产要达到10亿人民币以上，所以不适合中小企业。参见2007年8月14号中国证监会颁布实施的《公司债券发行试点办法》。
（四）房地产信托融资
在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。
（五）房地产私募股权融资
私募股权投资（PE）是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金，主要向未上市企业进行的权益投资。私募股权投资包括风险投资、天使投资和其他类型。基金是一种委托理财行为，把分散的资金集中起来，由专业公司进行管理，专注地投资于某个行业和某些领域。由于基金自身的特性，多采取合伙制，与传统的公司制有着本质的区别。私募基金一般是封闭式的合伙基金，不公开上市。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为3年至5年。私募基金运作成功与否与基金管理人的自身利益更加紧密相关。
PE在房地产业中的运用就是房地产私募股权。按照进入阶段分为:发展型基金、开发型基金、持有型基金；按照房产类别分为:住宅基金、工业地产基金、商业地产基金、旅游地产基金等。私募基金比较感兴趣的项目有：公司获得一证（土地证）前后缺乏资金；房地产企业计划扩张时缺乏资金；企业陷入财务困境时；股东意见分歧，部分股东要退出；开发商有好的项目，有部分资金但没有人才，没有管理经验。我们国内的私募基金，投入房地产的占22%，每年几千亿人民币。
现在正是发展房地产私募股权的好时机，就像十几年前你搞房地产一样，你一搞就上市了，上也就上了，私募也一样，正是跑马圈地的好时候。我们律师所也一直在做私募的法律准备，可以为私募股权的成立和运营提供全程的服务。
（六）房地产信托投资基金（REITs）
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它与房地产信托的区别是：后者是一个信托产品，而前者是一个私募基金产品，主要是拥有并运营带来收益的房地产。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。
2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融30条）提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。比如在香港上市的有越秀房地产投资信托基金。
（七）保险资金
我国的保险资金，总量可能超过45000亿，以前除了自用办公楼外，不能投资房地产，但随着2010年9月5号《保险基金投资不动产暂行办法》的出台，大量的资金（不超过4500亿）的资金开始涌入房地产领域。保险基金是以债券股权物权方式投资的不动产，其剩余的土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签订之日起5年内不得转让。其投资不得有以下行为：提供无担保债券融资；直接从事房地产开发；设立房地产开发公司或者以股票投资的方式控制房地产企业。所以有眼光的房地产公司，有眼光的投资银行，有眼光的信托公司和私募股权基金管理公司，一定要和保险基金合作。
（八）房地产公司股权转让和项目转让
我国目前房地产大多数都是项目公司，转让的时候大多数都是股权转让，以股权形式代替项目转让。项目转让有几个优点：一是手续简单，便于操作；二是费用节省，不用缴纳土地增值税和契税；三是与第三人的合同履约不受影响，无须变更其他的相关合同；四是不影响项目开发进度。比如，从税收上来说，股权转让买方只要交总价的0。05%的印花税，卖方如果是自然人只要交溢价部分的20%，如果是企业股东，交所得税的25%；但如果是项目转让，要缴营业税5。5%，土地增值税30-60%，还要缴所得税25%，两者差别巨大。
这两年房地产企业的并购，大多数也是股权转让的形式，万科到2010年销售额突破1000亿，很大的原因是通过并购来完成，半年的时间并购了17家企业，基本上两个星期就并购一家企业，从而实现业务和销售额的快速发展。
（九）房地产典当融资
对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。其主要特点有：一是典当后原则上你不能住，除非典当行允许；二是出典人只能是借款人本人，和房地产抵押不同，抵押人可以是债务人也可以是第三人；三是业务量小，几十万到几百万。
故在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。
（十）海外地产基金。
目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGP
A、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。
作者：刘敏杰河南鼎德律师事务所主任
研究方向：风险投资与私募股权投资、企业文化
执业领域：投融资、房地产、不良资产处置
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